Видный дом на Грибоедова

Этот любопытный дом ростом в четыре и пять этажей прописан по улице Грибоедова, 2. Он стоит на перекрестке с Гвардейской и проспектом Машерова. Несмотря на свою рискованную постмодернистскую башенку, здание и сейчас выглядит стильно. Есть французские окна, эркеры — можно представить, какую реакцию все это вызывало в год постройки — 1998-й.

Тут всего один подъезд на 11 квартир, поэтому дождаться кого-нибудь из жильцов на улице — задача непростая. На входе — видеодомофон.

— Этот дом строили мы, сами жильцы, работники трех фирм — предприниматели, — рассказал один из местных. — У нас был проект, привлекли специалистов. Архитектор — Чадович. 

Дольщикам хотелось достойного жилья, а выбора на тот момент в Минске не было, поясняет собеседник.

— В 1997 году «квадрат» здесь обошелся в 1200 долларов.

В нашей базе прямо сейчас продаются две квартиры из этого дома. За пятикомнатную просят королевские $590 тысяч по курсу. Общая площадь — 230 «квадратов», с пометкой VIP. Не менее эффектную трешку на 145,5 «квадрата» тут предлагают за $260 тысяч.

В основном это квартиры на четыре-пять комнат, в один уровень.

Мужчина выделяет примечательные моменты: в квартирах по два санузла, камин.

— Зажигаю камин, только когда приходят внуки, самому неинтересно, — смеется.

Удивительный элемент для 1990-х — встроенный в дом паркинг.

— Может, это был даже первый гараж внутри дома и первое товарищество собственников…

В холле очень чисто, аккуратно, до сих пор хорошо работает аутентичный лифт из 1998-го. По мнению жителя этого дома, в новых престижных ЖК люди явно переплачивают за просторные общие зоны.

— А здесь в этом плане все было сделано по минимуму, чтобы лишние деньги не тратить.

Каморка, в которой когда-то сидел консьерж, пустует.

— Знаете, в 1990-е годы, когда все держали пальцы вот так (показывает характерный жест), говорили: нужен консьерж, охрана — все! Но однажды я увидел незнакомого человека, который прошел мимо консьержа. На вопрос «Вы к кому?» он ответил «На девятый этаж!» Тогда я подошел к работнику и говорю: «Уважаемый, а ты вообще знаешь, сколько здесь этажей?» Он в ответ: «Шесть…» — «Так к кому же ты тогда пускаешь?»

В общем, в 2000-х жители уже обходились без такого персонала.

Собеседник отмечает, что дом на Грибоедова, 2 его по-прежнему устраивает.

— Нравится, что я тут никого не вижу, почти ни с кем не пересекаюсь. А вот в такой (кивает на густонаселенную многоэтажку неподалеку) я бы не переехал.

Девятиэтажка с закрытым двором на Гвардейской

Совсем недалеко от предыдущего дома — девятиэтажка по Гвардейской, 10. В одном ее крыле находится гостиница «Парковая», а основную площадь занимают подъезды с жилыми квартирами.

Двухуровневую двушку на 91,3 «квадрата» тут продают за $150 тысяч в эквиваленте.

Само здание в объявлении характеризуют так: «Престижный дом комфорт-класса с закрытой территорией… В доме проживают состоятельные люди, которые с уважением относятся к сохранности общего имущества».

Двор действительно огорожен, но никакого особенного благоустройства, привычного для современной элитки, тут нет. А вот подъезды приятные: стеклянные двери, хорошо освещенные солнцем просторные холлы, почтовые ящики вынесены в отдельные «островки».

На каждом этаже по три квартиры. Лестница вьется с ажурными чугунными перилами, мусоропроводы (похоже, вполне себе действующие) спрятаны в отдельных комнатках. К сожалению, жителей в разгар рабочего дня мы здесь не встретили.

А вот что рассказала про выставленную на продажу двухкомнатную квартиру агент, которая ей занимается:

— Эта квартира раньше представляла собой две однокомнатные, на разных этажах. Хозяева их объединили, поставили лестницу. Перепланировка узаконена еще в 2003 году.

Есть ли тут еще двухуровневое жилье, собеседница сказать не берется.

— Только если кто-то точно так же переделал из двух квартир.

Романтичный дом на Машерова

Стиль дома на Машерова, 54 теперь описывают так: капиталистический романтизм. Почти пережиты тяжелые 1990-е, душа стремилась к красоте, и вот вам башенки, колонны, пилястры. Это кирпичное здание окончательно оформилось к 1998 году.

Двор закрыт, въезд во двор — через шлагбаум, рядом пост охраны. Тут есть вполне себе недешевое жилье. Например, сейчас в продаже имеется двухуровневая квартира (пять комнат, 184 «квадрата») за $349 тысяч по курсу.

Этажи 10-й и 11-й, где располагается жилье в два уровня, построили не сразу.

— Дом сначала проектировали девятиэтажным, потом дорабатывали проект и достраивали два этажа, — рассказывает Тамара Лобинская, проектировщица.

Собеседница работала над этим объектом сначала в «Минскпроекте», а потом в собственной творческой мастерской. Подключилась не сразу. Архитектор — Владимир Галковский.

Целых 17 лет Тамара Поликарповна и сама прожила в этом доме. Считает, что даже спустя годы многоэтажку вполне можно считать элитной.

— Закрытый двор, который содержится в порядке, охранник. Хорошо убираются подъезды. 

Планировки хорошие.

— Трешки в пределах ста метров, четырешки — под 150. Кухни просторные, в четырешках так вообще по 24 метра.

А вот высота потолков стандартная — 2,50.

— В средних подъездах всего по две квартиры на этаже, в угловых секциях — по три. Но все равно это не муравейник. 

Несмотря на все эти моменты, входы в подъезды не особенно примечательные, внутри — сегодняшний классический минский подъезд.

Подрядчиком по дому на Машерова был «Минскпромстрой», заказчиком — фабрика «Алеся». По воспоминаниям собеседницы, имела отношение к объекту и «Милавица».

— Были квартиры и для сотрудников фабрик, что-то выставлялось на продажу.

Во дворе можно заметить высокую конструкцию. Это подземный двухуровневый гараж, по крайней мере первым жителям там достались места для автомобилей.

— А наверху спроектировали детскую площадку, иначе во дворе в центре города все было не уместить. Насколько эта площадка сейчас эксплуатируется — другой вопрос. 

Состояние той самой площадки красноречиво. Похоже, пользу из нее местные решили не извлекать: ни качелей, ни модных нынче воркаутов там нет. Кое-какое детское оборудование разместилось рядом с подземным гаражом.

Добавим, что в начале строительства был конфликт: жители соседних панельных домов возмущались грядущим уплотнением.

— Говорили: зачем тут строят? Нам закрывают вид. Обычная история, — подытоживает проектировщица. 

Так жива элитка из 90-х или не очень? Спросили у эксперта

Сохраняют ли дома, которые лет 25 назад имели налет эксклюзивности, свой статус и сегодня? Что с актуальностью квартир? Покупает ли их кто-то и не перегибают ли владельцы с ценой? За ответами на эти вопросы Onlíner обратился к менеджеру по развитию центра недвижимости «Моя 7Я» Петру Емельянову. Специалист отмечает, что понятие элитарности в недвижимости вообще размыто и субъективно.

— С точки зрения московских и европейских экспертов по элитке, в Беларуси вообще сложно найти настоящий премиум-класс. Прежде всего потому, что такой статус должен подтверждаться одновременно рядом факторов: расположением, архитектурой дома и его состоянием, закрытой территорией и ее благоустройством, обслуживающим персоналом, метражом и планировкой квартир, невысокой плотностью заселения (например, отдельный этаж, если это элитный небоскреб), — рассказывает эксперт. — Еще вид из окон, состояние квартиры и мест общего пользования, высокая цена, эксклюзивность (например, уникальная архитектура или если в доме жил или живет известный человек).

В Беларуси встречаются объекты, претендующие на премиальность, но они имеют всего несколько факторов из перечисленных.

— Часто в обычном доме можно увидеть квартиру с очень дорогим ремонтом, что, безусловно, делает ее особенной, но по-хорошему этого не совсем достаточно, чтобы классифицировать объект как элитный. В большинстве случаев то, что у нас называют элиткой, в Москве или европейских столицах назовут бизнес-классом.

Говоря об элитках 1990-х, важно учитывать контекст. Тогда они действительно воспринимались особенно: на фоне массовой типовой застройки здания с нетипичной архитектурой и просторными планировками могли вызвать вау-эффект, и, естественно, стоимость их радикально отличалась от цен на стандартное жилье. Сохранили ли они свой статус на сегодняшний день? Отчасти. Просторные планировки, большой метраж, хорошее расположение — это всегда актуально.

Однако, говорит Петр Емельянов, сегодня покупатель более пресыщен, да и альтернатив в статусном сегменте все больше.

— К тому же такие объекты иногда морально устаревают: дом элитный, а стоят отечественные лифты и отделка не современная. Или же в самой квартире был сделан качественный дорогой ремонт, но было это 20 с плюсом лет назад: что-то потерлось, а что-то просто смотрится устаревшим и неактуальным. При этом часто в глазах продавца ремонт по-прежнему представляет большую ценность, а покупатель не особо горит желанием за него переплачивать. 

Тем не менее, отмечает эксперт, строились такие дома, как правило, добротно, качественно.

— Хотя в голове надо держать, что коммуникации не столь долговечны, как стены. И если трубы и проводка уже разменяли четверть века — надо быть готовым в обозримом будущем к капитальному ремонту.

Что касается планировок в престижных домах из прошлого — часто они смотрятся вполне актуально.

— Просторные комнаты, большие кухни, широкие коридоры — достаточно места для комфортного пребывания. Иногда даже можно сказать, что метраж используется нерационально, но элитка — очень субъективный сегмент, тут много вкусовщины, да и речь не должна идти об экономии. 

Ценовая политика в этом сегменте — чистая алхимия.

Обычно стартовой точкой в ценообразовании становится абстрактная хотелка продавца, которая потом, как упавший в море острый камень, шлифуется рынком до нужного состояния. На это могут уйти годы. Чем элитарнее, уникальнее объект, тем тяжелее его правильно оценить. Прежде всего это связано с низким спросом. Просто статистически на рынке несоизмеримо меньше покупателей на квартиру за четверть миллиона, чем, скажем, на квартиру за 90 тысяч. Тем более в этой ценовой категории конкуренцию квартирам уже составляет частный сектор. 

Петр Емельянов поделился некоторыми наблюдениями по одной из квартир в доме на Грибоедова. Агентство, где работает эксперт, занимается той самой трешкой за $260 тысяч, которую мы уже видели.

— Звонки — в основном по баннеру, но озвученная цена чаще всего отпугивает от просмотра. При этом стоимость метра почти на 700 у.е. меньше, чем во второй квартире в том же доме, хотя метраж значительно меньше, а по общей закономерности стоимость недвижимости, при прочих равных, меняется по принципу «больше метраж — дешевле метр». 

Мы уточнили мнение собеседника, конкурентна ли цена, например, в $590 тысяч за квартиру в доме 1990-х.

— Пищу для размышлений продавцу должен предоставить тот факт, что квартира за $590 тысяч предлагается в аренду за $1600. Это 3,2% годовых — при условии, что найдется желающий снять без торга, хотя средняя доходность от сдачи жилой недвижимости в Минске — 5—8% годовых. Безусловно, это недвижимость не под аренду, и в данном случае она наверняка сдается только чтобы не простаивала. Но это один из индикаторов, что с ценой надо поработать, в случае если у продавца есть мотивация к продаже в ближайшее время.

Недавно в центре недвижимости «Моя 7Я» состоялась сделка по другой престижной многоэтажке из нашей подборки — на Гвардейской, 10.

— Взятый в работу объект был выставлен на 25% ниже, чем аналоги в этом доме. В течение трех месяцев был найден покупатель, но пришлось скинуть более 10% от стартовой цены. Таким образом, можно сказать, что ценовая политика в элитке 1990-х специфична: трудно сразу вычислить точную сумму сделки, надо искать «своего» покупателя. Чтобы более-менее правильно составить стратегию работы с ценой, надо провести тщательный анализ.

Специалист добавляет: спрос на такое жилье точечный.

— Это явно должны быть любители такой недвижимости, покупающие локацию. Возможно даже, из сентиментальных соображений — исполняющие давнюю мечту.

Напоследок Петр Емельянов посоветовал продавцам таких квартир принять тот факт, что рынок изменился и их дом уже не такой современный и желанный, как они привыкли.

— При формировании цены следует проверить себя, открыть интернет, изучить предложения и ответить на вопрос «Я бы купил эту квартиру в этом месте за эти деньги сейчас или выбрал бы что-то другое?»

Также стоит быть чутким к обратной связи от покупателей: не соглашаться на любое предложение, но анализировать спрос.

— Не стоит делать новый дорогой ремонт, чтобы вернуть былое величие. Он не отобьется, только возникнут прения с покупателями по стоимости. Лучше скиньте цену на этот ремонт и сэкономленные время и нервы. При этом, естественно, квартира должна выглядеть чисто и аккуратно.

Заглядывая в далекое будущее престижных домов конца 1990-х, Петр Емельянов предполагает, что элитность их будет продолжать размываться, тот самый статус поддерживать будет все тяжелее.

— Мне кажется, со временем такие элитки будут переориентированы на другую, более широкую аудиторию. Прежде всего за счет снижения цены. Возможно, объекты с метражом 200+ «квадратов» будут переделываться в меньшие, тем более что в большинстве случаев коммуникации, окна позволяют сделать там две полноценные квартиры.

---

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by