Навошта гэтыя акцыі?

Што і казаць: сталічныя забудоўшчыкі не надта цешаць нас таннымі метрамі, акцыямі і падарункамі. Не, «суперпрапановы» гучаць рэгулярна, але калі ўважлівей пачытаеш усе ўмовы, а потым яшчэ і дробны шрыфт пад зорачкамі, становіцца зразумела, што не так ужо тут усё і прывабна. Толькі дарма нервы паднялі. Адкуль тады ўзяліся гэтыя па-сапраўднаму антыкрызісныя прапановы і ці чакаць неўзабаве лавіны рэальных зніжак у добрых ЖК? Разбіраемся разам з Наталляй Літоўскай, незалежным экспертам па жылой нерухомасці, аўтарам тэлеграм-канала «Літоўская пра жыллё».

«Чорная пятніца», якую так любяць за мяжой і якая ў нас праходзіць практычна незаўважна, у 2022-м закранула і забудоўшчыкаў.

У прыватнасці, кампанія «Айрон» прапанавала некалькі трохпакаёвых кватэр у гатовым (!) доме ў «Мінскім квартале».

Так, 71 панэльна-сілікатны квадратны метр на 17-м паверсе, ды яшчэ і з кладоўкай у падвале, прапануюць забраць за $80 000 у эквіваленце. Усяго — $1122 па курсе за «квадрат». Праўда, унесці трэба ўсю суму адразу. Па тым жа кошце «распрадаюць» кватэру аналагічнай плошчы, размешчаную на другім паверсе. Яна ідзе без бонуса ў выглядзе кладоўкі. Але ўсё роўна які кошт! І гэта ў крокавай даступнасці ад праспекта Дзяржынскага і станцыі метро «Грушаўка». Кватэры такой жа плошчы з тымі ж 2,5-метровымі столямі не па акцыі ідуць за $90 880 (або $1280 за метр). Ёсць розніца.

— Для «Айрона», дарэчы, у гэтай акцыі няма нічога дзіўнага: забудоўшчыку трэба распрадаць гатовы дом, знайсці гаспадароў для кватэр, якія «вісяць» і толькі «нервуюць» бухгалтэрыю. Тут усё цалкам апраўдана, — лічыць Наталля Літоўская. — У новым доме «Мінскага квартала», які яшчэ ў працэсе ўзвядзення, за метр у трохпакаёўках просяць $1150 па курсе. Таму моцна скінуць прайс на гатовыя кватэры забудоўшчык не мог. Адсюль і $1122. Але заўсёды трэба памятаць, што на акцыі выстаўляюць часцяком не самыя топавыя варыянты, таму перад пакупкай (пра якога б дэвелапера ні ішла гаворка) паглядзіце генплан забудовы, удакладніце, дзе будуць стаяць наступныя дамы, і толькі пасля гэтага прымайце рашэнне. У цэлым, назіраючы за зменамі ў шахматцы «Мінскага квартала», магу меркаваць, што гэта не апошняя акцыя, якую мы бачым.

Сапраўднай нечаканасцю стаў выхад на арэну зніжак і распродажаў «Зялёнай гавані». Усе мы памятаем шыкоўныя сучасныя катэджы за паўмільёна і мілыя таўнхаусы па $180 000. Здавалася, што новы квартал за горадам — гэта аазіс для багатых і знакамітых, куды простыя смяротныя могуць патрапіць толькі ў дні адкрытых дзвярэй па папярэднім запісе. І раптам навіны — кватэру ў закрытым ЖК можна будзе ўзяць нават за $35 000 па курсе. Ды ў Мінску хрушчоўкі столькі каштуюць! А тут новыя прыемныя для вока дамы, выдатнае асяроддзе і статус!

— На самай справе забудоўшчык ніколі не хаваў сваіх планаў перайсці ад катэджнага будаўніцтва да сяміпавярховікаў, а пасля, магчыма, і да дзевяціпавярховікаў, — працягвае эксперт па жыллёвай нерухомасці. — Але нам так шмат і ўпарта паказвалі самую прэстыжную частку, што людзі свята паверылі: «астравок» прыватных дамоў — гэта і ёсць «Зялёная гавань». Аднак калі разабрацца, гэта ўсяго толькі «прыгарад» новага жылога раёна, сапраўдную «гавань» пачынаюць будаваць толькі зараз. І менавіта гэта тыпавое жыллё дазволіць дэвелаперу адбіць укладзеныя грошы, стварыць інфраструктуру.

Адкуль узялася такая цана? Зразумела, метр за кальцавой, у панэльным доме (панэльны — не значыць дрэнны, проста выраб такога «квадрата» абыходзіцца танней), каб яго бралі, павінен каштаваць менш, чым у Мінску. Так, $950 — сапраўды няшмат, таму ўсе так і здзівіліся. Але я веру, што гэта акцыя і забудоўшчык не хітруе, калі кажа, нібыта такой цаны ў далейшым не будзе. Напэўна «А-100» не плануе больш прадаваць метры ў «Зялёнай гавані» па $950 у эквіваленце. Але для прыцягнення ўвагі гэта выдатны ход. Тым больш калі айцішнікі, на якіх, увогуле, і быў разлічаны гэты ЖК, раз’ехаліся хто куды і трэба пачынаць прыцягваць новую мэтавую аўдыторыю, а менавіта тых, хто хоча жыць за горадам, але не можа сабе дазволіць кошты «старой» «Зялёнай гавані».

Калі раней яны квартал увогуле не разглядалі, лічачы, што гэта «нешта на багатым», то цяпер яшчэ як будуць.

Ці пакрыўдзяцца мільянеры з-за таго, што побач з імі паселяцца звычайныя гараджане? Не думаю: раён добра заніравалі, і па-сапраўднаму багатыя людзі жывуць дастаткова далёка ад шматкватэрных дамоў. Хіба што «звычайныя» гараджане будуць шпацыраваць па тратуарах перад іх лужкамі і вокнамі. Але ж у гэтым няма ніякай праблемы. У «Пірсе», які пабудаваны прыкладна па такой жа логіцы, наколькі я ведаю, не было канфліктаў і боек на сацыяльнай глебе.

Да таго ж трэба разумець, што фінансавы цэнз усё роўна захоўваецца: так, у «Зялёную гавань» не заселяцца людзі, у якіх няма машыны. Прычым на сям’ю лепш мець два аўто, а іх давядзецца рэгулярна запраўляць і абслугоўваць. Пераехаць у «Зялёную гавань» «на апошнія» наўрад ці нехта рашыцца.

Яшчэ адзін «грашовы сюрпрыз» нам паднёс усё той жа «А-100 Дэвелапмент». У другой палове кастрычніка забудоўшчык абвясціў пра пачатак будаўніцтва «антыкрызіснага квартала» (не, не ў «Дэпо») у «Новай Баравой». Метр стартуе ад $1070 па курсе. Але ж яшчэ помняцца тыя часы, калі «квадрат» у яркім панэльным доме разыходзіўся за $1300, а ў каркасніку — за ўсе $1500. Ці гэта не цуд? Ці не прадвеснік гэта абвалу рынку (чаго так чакаюць тыя, хто лічыць, што аддаваць за метр больш за $500 — сябе не паважаць)?

— Забудоўшчык, як і раней, працягвае рабіць прыгожыя двары з мілымі «плюшачкамі», арыгінальна размалёўваць панэльныя дамы (зараз ужо свае, а не мапідаўскія), але людзі, на жаль, не гатовыя плаціць за гэту прыгажосць як раней. Адсюль — новая, спрошчаная канцэпцыя (9- і 25-павярховікі замест ранейшых максімум сямі ўзроўняў) і зніжаны кошт. Да таго ж здаць гэтыя дамы плануюць толькі ў 2024-м: стадыя гатоўнасці вельмі нізкая. Але сабраць грошы хочуць ужо зараз, няхай і па тысячы. Значыць, вядуць нейкія свае падлікі і вырашылі, што так будзе выгадна, — адзначае Наталля Літоўская.

Далей — ніжэй?

А што астатнія? Таксама гатовыя зніжаць? Не зусім так. У жылым комплексе «Трыумф», што вельмі хутка расце на праспекце Дзяржынскага, у нагрузку да апошніх нераспрададзеных кватэр, размешчаных не ў самай удалай секцыі, дораць машына-месца ў наземным паркінгу. $3000 (прыкладна гэтулькі каштуе самае таннае паркавальнае месца) таксама падарунак, прычым ён адразу здымае аўтамабільны галаўны боль.

У «Квартале на Грушаўцы», што праз дарогу, актыўна «акцыяніравалі» летам. Цяпер асаблівых прапаноў няма. Метр у першым доме, які павінны здаць напрыканцы гэтага года, лічаць ад $1250 па курсе. У другім, што ў меншай ступені гатоўнасці і плануецца да здачы вясной 2024-га, «квадрат» гатовыя прадаваць ад $1170.

У «Камфорт парку» на Ціміразева, здаецца, увогуле ніколі не рабілі ніякіх акцый: і без іх бяруць, прычым па немалой цане. І гэта нядзіўна: недалёка ад цэнтра, сучаснае, а галоўнае — ужо гатовае жыллё. У такім жа гатовым да рамонту «Праменадзе» (гэта Лебядзіны) прадаюць кватэры ў 25-павярховіку. Метр — ад $1348 у эквіваленце. Зніжкамі і не пахне.

Няма ваў-акцый у «Фарфоравым», «Пятроўскіх верфях», «Лазурыце», «Сонечным». І нават Dana Holdings, якая ў нейкі перыяд была проста канвеерам зніжак і падарункаў, зараз можа прапанаваць хіба што адзін з варыянтаў растэрміноўкі. У тым жа «Парку Чалюскінцаў» за метр просяць €2000, і ўсё тут (хоць, трэба прызнаць, яшчэ год таму за €2500 прадавалі, так што ў цэлым «адліга»). Выходзіць, крах адмяняецца?

— Пакуль ніхто з забудоўшчыкаў не спяшаецца аддаваць кватэры па прынцыпе «абы ўзялі хоць за колькі». Продажы ідуць, святло ў канцы тунэля ёсць, сур’ёзных мер прымаць не трэба. Акцыі калі і здараюцца, то больш накіраваныя на распродаж неліквіда ці прыцягненне ўвагі (і яны сапраўды акупяцца).

Праекты камерцыйных забудоўшчыкаў, якія стартавалі ў гэтым годзе, актыўна набіраюць сілу: ніхто не «доўгабудуе», усё ідзе шпарка, давер з боку патэнцыйных дольшчыкаў толькі расце. У сувязі з гэтым можна меркаваць, што метры і далей будуць добра раскупляцца.

Больш за тое, я не бачу, каб у нейкім ЖК было крытычна шмат непрададзеных кватэр. У дэвелапераў усё нармальна.

Так, бліжэй да Новага года мы, відаць, убачым новыя прапановы. Але гэта ўжо традыцыя: службы маркетынгу не могуць ігнараваць значныя даты і святы.

А вось наступны год абяцае быць па-сапраўднаму цікавым: на рынак выйдуць камерцыйныя праекты ад дзяржзабудоўшчыкаў, новыя зямельныя аўкцыёны, хутчэй за ўсё, таксама праводзіцца не будуць, плюс у дачыненні да праектаў, якія яшчэ стартуюць, напоўніцу пачне дзейнічаць указ аб 5%-м (і не больш) прыбытку для тых дэвелапераў, што прыцягваюць грошы дольшчыкаў (а гэта амаль усе). Хто і як захоча будаваць у такіх умовах — пытанне. Відавочна, будзем назіраць перадзел рынку і сыход моцных камерцыйных забудоўшчыкаў, — мяркуе Наталля Літоўская.

«Onlíner па-беларуску» ў Telegram. Падпісвайцеся, каб не прапусціць нашы новыя тэксты на роднай мове

Перадрук тэксту і фотаздымкаў Onlíner без дазволу рэдакцыі забаронены. ng@onliner.by