«Кто может поделиться наблюдениями: выросла ли за это время долгосрочная аренда? Поднимется ли цена к декабрю?», «Звонки идут стабильно, но уже не так много, как в конце сентября», «Не поддавайтесь золотой лихорадке и сохраняйте хорошие отношения с теми, кто у вас давно живет, не повышайте аренду», — на профильной ветке форума нешуточное волнение. «Лендлорды», привыкшие иметь дополнительный доход за счет сдачи жилья, начитавшись новостей, погрузились в раздумья: что делать с квартирой и квартирантами, корректировать ли цену и на кого вообще делать ставку. Разберемся, что сейчас происходит на рынке долгосрочной аренды и куда пристроить свои метры.

Чтобы не закружилась голова

Что ни говори, а эта арендная осень пошла не по плану. Сначала столичные студенты отказались поднимать волну: мощного сентябрьского хапуна, на который традиционно рассчитывают собственники и во время которого гребут все, что хоть как-то похоже на жилье, не случилось. От такого поворота удивленно округлились глаза даже у «старожилов» рынка. Но против демографии и новых (свежеотремонтированных) общежитий не попрешь и силой первокурсников к себе не поселишь. Пришлось погрустить и смириться.

Не успели «лендлорды» отойти от первых сюрпризов осени, как суету навели восточные соседи. Минские квартиры срочно понадобились россиянам, причем благополучным и обеспеченным. Сказался ли внезапный поток туристов с деньгами на стоимости арендного жилья?

— Некоторые собственники действительно подумали, что наплыв россиян позволит им «вернуть былое величие». Причем некоторые даже задумывались о выселении старых квартирантов, чтобы заселить новых, подороже. На фоне постоянно поступающих звонков непосвященному человеку и вправду могло показаться, что надо хватать удачу за хвост. Но мы всех, кто задумался о смене жильцов, предупреждали: это всего лишь временное явление, не надо гнаться за сиюминутной выгодой, очень скоро этот лавинообразный спрос закончится, — описывает новейшую арендную историю начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарита Почицкая. — Именно так все и случилось. Да, в конце сентября спрос на жилье в Минске был сформирован в основном россиянами, их заявки составляли порядка 60% от общего количества. Но сейчас новых заявок нет, «наплыв» закончился. Более того, многие договоры аренды с гражданами Российской Федерации уже начали расторгаться по причине их отъезда.

Маргарита уточняет, что прибывшие погостить соседи разделились на две группы: одни сразу запрашивали аренду всего на несколько недель, другие рассчитывали пожить в Минске месяц-два. По факту же даже относительные «долгосрочники» уже собирают вещи. Стоила ли игра свеч, если ради «пришлых» довелось выселить постоянных жильцов? Может, и стоила: высокая стоимость аренды и залог, который не возвращается в случае нарушения условий договора, могли неплохо подпитать кошелек собственника. Теперь главное быстро найти платежеспособную смену. А с этим могут быть вопросы.

Надежда на иностранных студентов?

— Подпитка рынка деньгами россиян сказалась на ценах. Нет, они не поднялись, а просто кратковременно стабилизировались. Приток платежеспособных арендаторов из России не дал им снизиться на фоне отсутствия студенческого бума и начала ежегодного снижения спроса в осенне-зимний период, хотя все к тому шло, — продолжает разговор Маргарита Почицкая. — Объективности ради, стоит отметить, что по сравнению с апрелем текущего года, когда на фоне резкого скачка обменного курса валют стоимость аренды снизилась практически на 30%, к настоящему времени «ставки» отчасти отыграли свои позиции.

Если в феврале стандартная однушка, не блещущая новым ремонтом и располагающаяся в спальном районе, в среднем стоила $220 по курсу, то к апрелю ее цена опустилась до $160 в эквиваленте, а на сегодняшний день ее стоимость поднялась до $180. Важно понимать, что это произошло не потому, что спрос увеличился или с доходами у арендаторов стало лучше, — причина только в снизившемся и стабилизировавшемся обменном курсе валют. В то время как предпосылок к дальнейшему возвращению на прежний уровень цен нет.

Если отсечь внезапный и по сути разовый спрос со стороны россиян, то обнаружим, что количество заявок на квартиры не выше, чем в прошлом году.

Причем белорусские арендаторы активно торгуются, смотрят варианты, берут время на раздумье и не соглашаются на первое же объявление.

А вот кто всегда готов заселиться, так это иностранные студенты. Нынешние арендные ставки им подходят, к тому же осенний всплеск заболеваний напомнил о правилах безопасности и том, что жить отдельно лучше, чем в общежитии.

Какие минские локации пользуются наибольшим спросом у иностранцев? Если подешевле, то район Института культуры — потому что многие из них там учатся. Если бюджет более гибкий, то квартал возле Galleria Minsk, где под рукой культурный (и не очень) отдых, неплохой шопинг и метро. Существует даже отдельный студенческий лист ожидания, состоящий из людей, готовых переехать в съемную квартиру, как только появится хорошее предложение в нужной локации.

— Долгое время минские арендодатели «молились» на айтишников. Именно специалисты из IT-сферы охотно арендовали квартиры комфорт-класса в разных уголках города. Но, увы, все изменилось, и теперь хозяевам таких метров приходится искать новых жильцов, в том числе поступаясь ценой. Это пока не массовое явление, но те, кто хочет заполучить надежных квартирантов, готовы идти на компромисс и прописать в договоре, например, скидки на первые несколько месяцев проживания.

Откровенно говоря, нехватка спроса уже настолько очевидна и наглядна, что собственники поняли: закрывать не нее глаза — себе же дороже выходит. И что сегодня надо чутко реагировать на ситуацию, подстраиваться, в чем-то уступать. Более того, совсем скоро на рынок выйдут те квартиры, которые были построены в 2021-м и все это время ремонтировались. Они составят конкуренцию тем объектам, которые сейчас находятся в поиске жильцов. А как известно, новостройка в глазах арендатора всегда предпочтительнее «вторички». В общем, предпосылок к тому, что аренда начнет повышаться, нет.

Поэтому мой совет: держитесь за хороших арендаторов, договаривайтесь с ними и находите общий язык. Кто сейчас заполучит платежеспособных ответственных жильцов, тот и молодец.

И пусть вас не вводит в заблуждение оживление на рынке купли-продажи. Там совсем другие механизмы и мотивы: сейчас люди не инвестируют в метры, а улучшают свои жилищные условия, меняя, например, меньшую квартиру в панельном доме на большую в каркаснике. Это ни в коем случае не сигнал того, что и у арендодателей скоро «попрет», — предупреждает начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарита Почицкая.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by