Основательные сдвиги на рынке арендной недвижимости начались несколько лет назад. В 2020-м от казавшегося прочным и нерушимым «монолита» откололся самый жирный кусок: в свободное плавание с непонятными перспективами отправилась «элитка» — шикарные квартиры, огромные коттеджи, отремонтированные по заветам модных дизайнеров студии стали освобождаться, не находя достойной замены прежним жильцам (в финансовом плане). Потом настал черед комфорт-сегмента: релокация и желание спрятать как можно больше купюр под подушку заставили опустеть (и подешеветь) изрядное количество «квадратов». А что сейчас? С чего начался этот год и с чем мы подошли к традиционному студенческому буму? Поговорили о процессах и цифрах с заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андреем Чернышевым.

Верните мне мой 2013-й

Каждый арендодатель со стажем с теплотой в сердце вспоминает далекий 2013 год. Тогда, на пике цен, любую квартиру — даже самый последний «бабушатник» — отрывали с руками: только успевай устраивать просмотры и «допрашивать» потенциальных жильцов на предмет порядочности и «совпадения ауры».

Почти десять лет спустя ситуация изменилась: как говорят специалисты, на одного платежеспособного снимающего приходится до пяти квартир (если рассматривать все ценовые варианты).

Да и «кастинг» перевернулся: уже не собственник «карает или милует», а арендатор присматривает, где и с кем ему будет лучше.

— Сегодняшний расклад можно назвать цивилизованным развитием рынка. Если раньше в каждом первом объявлении встречались пометки «без детей» (хотя как, если жилье ищут в основном молодые семьи) и «без домашних животных» (что вообще-то странно, ведь все умиляются при виде котиков), то теперь в качестве дополнительного требования выдвигается в основном «без вредных привычек», причем имеется в виду, что курить нельзя в самой квартире, а не то, что человек должен быть «кристально прозрачен».

Да, кто-то может по старинке возмутиться, мол, ущерб от одного жильца и целой семьи несопоставим. Но все решается за счет грамотно составленного договора (а его обязательно надо заключать): прописать стоит не только порядок оплаты, но также график посещений, закрепить обязанности по текущему ремонту, указать состояние квартиры и составить акт передачи имущества. Страхование на все случаи жизни также никто не отменял. Все можно решить в правовом поле.

Понятно, что заселять первого, кто оказался на вашем пороге, не стоит. Стороны должны быть как минимум приятны друг другу. Но опять же: никто из нас не видит будущего и не умеет, как в фильмах, «считывать» людей. Поэтому договор с печатью и подписями, а также тактичный, но систематический контроль помогут избежать проблем, — делится опытом Андрей Чернышев.

Что и говорить: требований к потенциальным жильцам стало меньше. И это при том, что цены заметно снизились. Мяч однозначно у квартирантов.

Студенты помогут пополнить запасы денег?

— Начало этого года выдалось абсолютно нормальным: был спрос, было предложение, жильцы и арендодатели находили друг друга, — продолжает специалист. — В конце февраля — начале марта события, происходящие в соседней стране, сказались на нашем рынке. Резко выросший курс доллара и нежелание некоторых собственников идти на уступки заставили часть квартирантов начать искать более выгодные варианты. Причем это не были мучительные поиски, когда человек понимал, что у него нет никаких перспектив. Наоборот, большинство перебралось в лучшие по всем параметрам условия.

А вот арендодатели, которые не захотели до момента стабилизации ситуации уступить $20, в итоге потеряли гораздо больше. Не желая снижать ставку, они «простаивали» по несколько месяцев, а потом все-таки сдавали метры, но уже с большим дисконтом, чем просил свой «стабильный» квартирант.

В итоге мы пришли к тому, что бюджетные однушки сейчас уходят за $160—170 по курсу, однокомнатные квартиры комфорт-класса можно найти за $220—240 в эквиваленте, элитные — за $280+ по курсу в месяц без учета коммунальных платежей.

Но ведь конец лета и начало сентября — золотое время для тех, кто не боится сдавать жилье студентам. Многие, понимая, что родители готовы отдать все деньги мира за то, чтобы их чадо было с крышей над головой, специально придерживают метры до горячей поры, чтобы потом уже оторваться. Может, сейчас как скаканет…

— Еще в прошлом году наши клиенты — собственники квартир делились наблюдениями: мол, студентов стало меньше, никто не обрывает трубку, как раньше. В этом году история повторилась. Причем если в прошлом году снижения интереса со стороны студентов мы не ощущали, то в текущем даже у нас заявки от студентов сократились процентов на 10. Это вроде бы немного, но только не в том случае, когда есть профицит предложения.

Объяснить такой расклад достаточно легко. И одна из причин… снижение цен на арендные метры. После того как даже самые «закоренелые» собственники были вынуждены скорректировать прайс, многие иностранные студенты (а они традиционно обеспеченнее наших) предпочли переехать в отдельные квартиры, освободив тем самым койки в общежитиях. И так как свято место пусто не бывает, комнаты заняли белорусские студенты.

Опять же: некоторые минские общежития были на ремонте. Но этот процесс не бесконечный. Как только университеты закончили работы, количество мест прибавилось, причем прилично.

Да и самих студентов в целом стало меньше: 17—20 лет назад «беби-бума» не случилось, поэтому сейчас вузы откорректировали набор. Кроме того, не забываем и про тех, кто уезжает учиться за границу — некоторые иностранные вузы принимают на бесплатное обучение при условии успешного поступления. Поэтому данный фактор тоже можно рассматривать как причину снижения числа студентов-арендаторов из числа наших соотечественников, — поясняет Андрей Чернышев.

А что студенты-иностранцы? На них-то можно заработать? Или лучше не связываться?

— Как показывает практика, иностранных студентов нет причин опасаться. Человек, который понимает, что в случае каких-то проблем может быть выдворен из страны, наоборот, старается жить по правилам и не доставлять неудобств. На нашей памяти катастроф или даже конфликтов с иностранными студентами не было. Но опять же уточню: здоровый контроль со стороны собственника никто не отменял.

Например, в 2021 году наиболее заметной группой студентов-арендаторов были молодые люди из Израиля, которые приехали к нам учиться в медуниверситете. Это достаточно обеспеченные студенты, которые арендовали квартиры комфорт-класса поблизости от своего вуза.

В этом году на смену им пришли студенты из Китая. Их действительно стало много. Учатся они в разных университетах и корпусах, разбросанных по всему городу, но запрос у всех как под копирку — центр города (Немига, начало проспекта Победителей, улица Ленина). Причем они кооперируются по несколько человек и арендуют не однушки, а двушки-трешки и делят оплату на всех. Такой классический европейский или американский студенческий вариант. Их бюджет — от $400 до $600 по курсу (теперь, как мы помним, все договоры прописываются только в рублях).

Что касается наших студентов, то они в основной массе ищут варианты попроще и подешевле, нередко несколько человек снимают однушку или вовсе комнату у бабушки. Первокурсники стараются держаться «ареала» университета, а также хотят быть поближе к метро. Второй и третий курс уже хорошо ориентируются в городе, поэтому могут рассмотреть и другие варианты, понимая, как можно добраться до вуза.

За сколько готовы арендовать? Увы, хороших новостей для собственников нет: за простую однушку квартиранты сейчас готовы платить $170—180 по курсу (хотя в начале года за нее же спокойно можно было выручить $200—220 в эквиваленте).

Так что можно смело сказать, что студенты не вытянут хотелки арендодателей, скачка цен перед началом учебного года не будет, — подытоживает специалист.

---

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by