Напомним, дело Андрея Вакулы было многоэпизодным, по нему проходило 26 пострадавших. У минчанина и его подельников был опыт работы в агентствах недвижимости. «Черные» риелторы находили одиноких, социально неблагополучных владельцев квартир и переселяли их в глухие деревни. Квартиры перепродавали. Надо сказать, что со стороны покупателей тоже были пострадавшие. В 2018 году был суд, Вакула получил 10 лет лишения свободы, его подельники — от 10 до 5 лет.

• Жуткая история: семья с двумя детьми купила у мошенника квартиру в Минске. Приставы требуют ее освободить
• «Вы, конечно, не поймете это». Как минчанка продала квартиру за $35 000 и $30 000 из них подарила посреднику

«Квартиру получила бабушка — от завода, где работала швеей»

Инна и ее мама Нина Васильевна показывают, какие в семье есть документы на трешку на Ванеева. Среди них — техпаспорт, еще советский ордер на получение жилья.

— Квартиру заработала еще наша с Аллой мама, — рассказывает Нина Васильевна, сестра пострадавшей. — Ее звали Евгения Панасюк, работала швеей на фабрике имени Крупской, которую потом переименовали в «Элему». Была ветераном труда. 

В ордере на получение квартиры вписаны шестеро: Евгения с мужем, три дочери и бабушка девочек, Матрена.

Материнскую квартиру на Ванеева приватизировали на имя одной из дочерей, Аллы.

— Мама объясняла: у тебя, Нина, уже есть жилье, а эта пусть будет Алле, все равно вы сестры. К тому же сестра тогда еще работала в агентстве недвижимости, — вспоминает Нина Васильевна. — Еще одна наша сестра рано умерла. 

Первая владелица квартиры, Евгения Панасюк, умерла в 2005 году. Ее дочь Нина говорит, что не смогла вступить в наследство по материнской доле квартиры, так как в нотариальной конторе тогда сказали, что права такого нет. Теперь ей подсказывают, что она могла претендовать на материнскую долю чеков «Жилье», но сейчас история не об этом.

Итак, Алла жила в своей квартире на Ванеева и, со слов родных, с годами стала сильно выпивать. В начале 2010-х случился учет по алкоголизму и лечение в ЛТП.

— Когда тетю забрали на лечение, по квартире была сумасшедшая задолженность. Мы ее погасили. Я брала кредит ради этого, а еще чтобы восстановить сантехнику, электричество, — рассказывает Инна, племянница Аллы. — Отмывали квартиру хлоркой, выпроваживали отсюда алкашей. 

Семья говорит, что уже тогда к квартире Аллы Васильевны проявляли интерес «непонятные личности», так что из-за тревоги они даже на какое-то время накладывали запрет на продажу квартиры в БРТИ.

— Было все: драки, жалобы соседей, заявления в милицию на Аллу, заявления Аллы на меня — обижалась, что лезем в ее жизнь, — говорит Инна.

Собеседницы в подробностях вспоминают о неприятностях, случившихся за долгие годы.

Андрей Вакула не на свободе, но дело его живет? При чем тут он

Фамилия собственника изменилась в платежках с сентября 2021 года.

— Осенью маме позвонили соседи и спросили: «Ваша Алла что, квартиру продала?» — вспоминает Инна. — Мы были в шоке, поехали к тете. Она была в таком состоянии, что не могла даже понять, что жировки приходят не на нее. По сей день она твердит: «Это моя квартира, я ее не продавала». Говорит, что оформляла только договор ренты с неким Артемом (имя изменено. — Прим. Onlíner).

Инна и Нина Васильевна получили копию договора купли-продажи от 5 мая 2016 года. Там сказано, что квартира перешла в собственность Светланы (имя также изменено). Фамилии у Светланы и Артема одинаковые. По сбивчивым объяснениям самой Аллы, это муж и жена, возможно в разводе.

От имени продавца Аллы Васильевны выступал по доверенности Андрей Вакула.

«По соглашению сторон, указанная квартира продана за 485 000 000 (четыреста восемьдесят пять миллионов) белорусских рублей (история происходила еще до деноминации. — Прим. Onlíner), что эквивалентно 25 тысячам долларов США, по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату подписания настоящего договора сторонами. Покупатель произвел расчет с продавцом до подписания настоящего договора».

Один из пунктов проясняет, почему Алла Васильевна живет на Ванеева до сих пор: «За продавцом сохраняется право владения и пользования квартирой. Пользование квартирой должно осуществляться в соответствии со статьей 14 Жилищного кодекса Республики Беларусь».

— Как только мы узнали, что квартира перешла в чужие руки, стали разбираться, — объясняет Инна. — Обращались в милицию, ходили к адвокату. А однажды я подумала: «Дай погуглю фамилию Вакула». И первыми же ссылками выдало истории про квартирного мошенника. Оказывается, в 2018-м милиция разыскивала пострадавших от его действий, но мы тогда еще не знали, что квартира тети продана. Иначе бы сразу понесли заявление. 

По словам женщины, поначалу тетя согласилась подать заявление в милицию, но потом отказалась от него:

— Тетя рассказывала, что Артем сам ее свозил в милицию, чтобы она написала, что не имеет претензий. 

Собеседницы объясняют, что к концу 2021 года Алла была уже совсем в плохом состоянии: ослабленная пожилая женщина весила меньше 40 кило. Сначала сестра и племянница забрали ее к себе домой, где выхаживали два месяца. Сейчас она в одной из минских больниц — поправляет здоровье после тяжелой болезни.

— В квартире стояло много бутылок из-под спирта. На вопросы, откуда они, тетя говорила: «Артем приносил», — говорит Инна.

Женщины попытались в меру сил навести порядок в жилье.

— Травили дустом тараканов, выводили клопов, все отмывали, — перечисляет Нина Васильевна.

— Мама выдраила потолок. Пришлось даже вызвать санстанцию, чтобы все продезинфицировать, — добавляет Инна. — Отмыли, насколько могли. Но ремонт теперь, конечно, не делали, поскольку непонятна судьба квартиры. 

Инна оформила доверенность, чтобы представлять интересы своей тети в госорганах и, возможно, в суде. Обращалась в милицию Партизанского района, но ответа по существу не получила.

— Однажды мне написали, что «установили собственника». Так я сама установила собственника, я ведь заявление по поводу мошенничества пишу, — возмущается женщина.

Также она ходила на прием в прокуратуру Партизанского района. Там пообещали разобраться в ситуации, но ответа пока не было.

Родственники Аллы Васильевны считают, что ее обманули. Опасаются, что в 2016 году она могла не осознавать свои действия.

— Тетя и сейчас, хоть не пьет последние месяцы, часто путает годы, обстоятельства. Иногда вообще говорит, словно бабушка еще жива. На момент продажи квартиры она состояла на учете по алкоголизму — как такую сделку вообще могли пропустить? Не понимаю, — удивляется Инна. — Сомневаюсь, что она получила те 25 тысяч долларов, о которых написано в договоре, — об этом бы знали все ее знакомые.

А что говорит сама Алла Васильевна?

Алла Васильевна сейчас находится в одной из минских больниц. Журналист Onlíner встретилась с ней лично. Вот несколько моментов из беседы.

— Алла Васильевна, кому сейчас принадлежит квартира на Ванеева? 

— Мне. 

— Вы считаете, что она вам принадлежит?

— Ну… техпаспорт-то на меня оформлен. 

— Говорят, вы продали свою квартиру в 2016 году. 

— Я, вообще-то, в ренту ее отдала.

История знакомства с Андреем Вакулой была такой.

— У нас прямо во дворе есть приемный пункт стеклотары, я носила туда бутылки. Там и познакомилась с Вакулой, — рассказывает женщина. — Он подошел, сказал: «Говорят, вы квартиру продаете?» Я ответила, что не продаю. Но сдать могу, комнату. Сказал: «Подумаю». А потом привел мне этого Артема. Мне предложили оформить ренту. Я говорю: «Хорошо». Но я сама выяснила, что такое рента — я же раньше в недвижимости работала. 

— И что такое рента? 

— Рента — это когда не продаешь, а как бы сдаешь на время, на год, на два… За тебя оплачивают квартиру за тот период, а ты потом можешь сказать: «До свидания, ребята». Деньги за ренту Артем мне отдавал ежемесячно, первые месяцы. А я шла с них оплачивать квартиру. 

— Но зачем ему квартира, если он с вами не жил? 

— Он говорил, что был женат, потом из-за родителей развелся, а потом опять сошелся. Снимали комнату где-то в Серебрянке… А моя квартира нужна была, чтобы подстраховаться.

Почему Светлана записана в договоре собственницей жилья, собеседница не знает. Впрочем, Алла Васильевна говорит, что с ней тоже пересекалась.

<...>

— Артем привозил спиртное. Его дама, бывшая жена, бывало, с нами чмыхнет.

— То есть вы втроем выпивали?

— Да. 

Женщина говорит, что 25 тысяч долларов за квартиру ей никто не платил.

— Уверена, что подписывала договор ренты. Я ж з глузду еще не зъехала, — обижается.

На многие наши вопросы Алла Васильевна отвечает вполне логично. Но порой путается в датах событий, причем достаточно серьезно. Например, говорит, что «подписывала договор по ренте» с Вакулой и Артемом «лет 15 назад, может в 98-м».

А что покупатели?

По информации Инны Смаль, покупательницу и ее мужа (бывшего или настоящего) опрашивали в милиции.

К сожалению, с новой собственницей квартиры Светланой нам связаться не удалось. Но мы дозвонились тому самому Артему. Разговор не сложился.

Вот несколько эпизодов из диалога.

 — Алла Васильевна говорит, что заключала с вами договор ренты по квартире на Ванеева. Это так?

 — Спрашивайте у Аллы Васильевны.

<...>

 — Светлана живет в Минске? 

 — А она умерла. 

 — А как она тогда оформила на себя лицевой счет в сентябре?

 — Вчера умерла. 

Позже он скажет, что не то имел в виду и это мы все перепутали.

От комментариев по ситуации мужчина отказался:

 — Никакой информации я вам не предоставлю. Потому что родственники (Аллы Васильевны. — Прим. Onlíner) с милицией выдолбали мне мозги. Я заплатил деньги, чтобы иметь такую головную боль? Я не согласен… <...> Почти 10 лет все всех устраивало, а тут начинаются проблемы…

Какие именно деньги он заплатил и за что, мужчина пояснять не стал. Если он и новая собственница квартиры все-таки захотят рассказать свою версию событий, выслушаем и поделимся с читателями.

Также Onlíner направил официальные запросы по этой теме в прокуратуру и УВД Партизанского района Минска. Когда придут ответы, мы их опубликуем.

Комментарий юриста

За комментарием по ситуации мы обратились к юристу Александру Солопову.

Для начала попросили объяснить, в чем отличие договора ренты от договора купли-продажи.

— Это два кардинально разных договора. При купле-продаже стороны совершают обмен товара на деньги «как есть», а в случае с рентой принимают на себя определенные риски и возможные «блага». Плательщик ренты получает имущество, но взамен должен регулярно выплачивать бывшему собственнику определенную сумму (часто вплоть до момента его смерти). Каждая из сторон берет на себя риск неопределенности. Например, «продавец» уверен, что до конца своих дней будет обеспечен стабильным доходом, но берет риск того, что регулярный платеж со временем обесценится. А «покупатель» может оказаться в ситуации, когда «продавец» живет либо слишком долго — тогда покупка выйдет дорогой, либо нет — тогда выгода очевидна.

Александр Солопов допускает: человек, который не любит читать документы, вполне может перепутать договор ренты с договором купли-продажи, хотя таких случаев в своей практике припомнить не может.

— Нотариусы и госрегистраторы обязаны разжевывать суть сделки, а иногда даже просят, чтобы человек сам озвучил, зачем пришел. Так становится ясно, осознает ли человек то, что делает. 

— По этому договору купли-продажи за Аллой Васильевной «сохраняется право владения и пользования квартирой». Насколько такая история обычна? 

— История вполне тривиальная, если речь идет о праве на владение и пользование в течение какого-то короткого промежутка времени. Например, когда стороны оговаривают заранее, что продавцу нужно время, чтобы перепрописаться. Пожизненное право владения и пользования характерно в случае дарения — например, когда бабушка-даритель не хочет, чтобы внук-одаряемый тут же выселил ее. В случае же с куплей-продажей такая оговорка видится более чем странной. Хотя, может быть, есть какие-то причины, но я их для себя придумать не могу.

Юрист поясняет, что «право владения и пользования» — это, по сути, право жить в квартире.

— При этом права продать это жилье у человека нет, распоряжаться полноценно он им не может — например, завещать. Но пока гражданин жив и добровольно не выселился из квартиры, с ним необходимо согласовывать некоторые действия — например, прописку других лиц и так далее. 

— Если у продавца зависимость от алкоголя или он состоит на учете в наркодиспансере, может ли это являться препятствием для сделки?

— Это всегда риски покупателя. И надо понимать, что «состою на учете» — это не приговор, хотя и повод очень сильно напрячься. Сделка признается недействительной, если человек не мог отдавать отчет своим действиям и не мог в полной мере руководить ими. Человек может состоять на учете, но при этом прекрасно понимать, что, как и зачем он делает. Или он может тихонько сойти с ума и при этом не стать на учет, то есть отсутствие человека на учете тоже не гарант.

Вызывает некоторые вопросы и цена, которая кажется заниженной.

— Цена удивляет в меньшей степени. Иногда так юлят, уходя от налогов. А может, состояние квартиры плохое. 

Касательно того, что лицевой счет оформили на новую владелицу только через пять лет, собеседник говорит:

— Да, пять лет — немало, и это ненормально. Но в данном случае мы это имеем. 

На вопрос, каковы шансы семьи Аллы Васильевны защитить права своей родственницы, Александр Солопов ответил так:

— Тяжело сказать. Нужно смотреть конкретно их требования и читать приговор (по уголовному делу Андрея Вакулы. — Прим. Onlíner). Но осуждение участника сделки по статье за мошенничество — хорошее усиление требований, если тот приговор применим в этом деле.

Также мы попросили юриста разъяснить, в каких вообще случаях сделку могут признать недействительной.

Если человек был недееспособным на момент сделки, ее признают ничтожной. Это регулируется статьей 172 Гражданского кодекса. Однако «недееспособность» должна быть установлена экспертом.

А если человек был дееспособным, но все равно по какой-то причине не мог полностью осознавать свои действия? В законодательстве на этот счет есть несколько норм.

Например, в пункте 1 статьи 177 Гражданского кодекса прописано: «Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законодательством интересы нарушены в результате ее совершения».

Статья 179 Гражданского кодекса предусматривает, что можно признать недействительной сделку, «совершенную под влиянием заблуждения». Наконец, есть статья 180 того же кодекса, где прописана «недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или вследствие стечения тяжелых обстоятельств».

---

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by