Хочешь продать — снижай цену

Затяжная весна 2022-го жалеет для нас ярких красок и цветочных запахов. Ждали мы хорошую погоду, ждали, да все никак. Если выехать за пределы города, то и радости-то — только на хлопочущие трактора посмотреть. Но может, это лишь ширма, а за ней скрывается бурная жизнь по передаче денег и ключей из рук в руки? Или «загородка» подвержена влияниям не меньше, чем городские метры?

— Последние два года, прошедшие на фоне коронавируса и его всевозможных штаммов, загородная недвижимость переживала подъем: спрос был устойчивый и постоянно рос, — отмечает менеджер по загородной недвижимости «Твоя столица. Агентство недвижимости» Лариса Самусенкова. — Покупались как недорогие дачи, так и добротные дома за весьма солидные суммы.

Очень бодро шли коттеджи до $100 000 по курсу: многие предпочитали загородный вариант квартире в многоэтажке.

При этом не могу сказать, что цены выросли — нет, они оставались примерно на том же уровне: продавцы и покупатели нашли золотую середину.

И в этот сезон мы входили очень хорошо: подготовили много эксклюзивов, рассчитывая, что 2022-й станет не менее успешным. Анализ обращений показывал, что людей по-прежнему интересует загородная недвижимость. Но после 24 февраля все надежды рухнули.

Первые недели две был полный ступор: люди не понимали, что делать и что будет дальше, а потому предпочли отложить дорогостоящие приобретения на неопределенный срок. Звонков вообще не было. Затем масла в огонь добавил доллар, обновивший курсовые рекорды. Из-за этого, а также из-за проблем со снятием валюты сорвались сделки, которые были утверждены ранее. Вдобавок одна из сделок сорвалась из-за того, что банк не выдал покупателю одобренный ранее кредит.

Да, сейчас уже все более-менее стабилизировалось, звонки пошли, причем довольно активно (принимаем по 80 обращений в неделю), но в целом народ не торопится расставаться с деньгами. Сделок намного меньше, чем в прошлом году в этом же месяце. Покупатели ждут, чтобы цены упали, дабы не переплатить.

В последние годы весной мы стабильно продавали по 10—12 объектов в месяц. Сейчас о таких цифрах можно только мечтать. Покупатели если и готовы к сделке, то озвучивают совсем не те суммы, с которыми готовы смириться продавцы. А чаще просто ездят по объектам, присматриваются и берут паузу на раздумья.

Что ни говори, а сладкая цена — двигатель торговли. И если продать дом хочется быстро, прайс надо снижать. Специалист описывает одну из показательных сделок: хороший, полностью меблированный дом в пригороде Минска ушел всего за неделю. Весь «фокус» в цене — $94 000 в эквиваленте, или, другими словами, минус 20% от среднерыночной цены для такого объекта.

— В целом надо понимать, что продажа коттеджа — дело не одного дня и даже не одного месяца, — говорит менеджер «Твоей столицы». — Своего покупателя можно ждать довольно долго даже в стабильное и спокойное время. На это продавцу надо настраиваться сразу. А если еще и внешние факторы непростые (тем более настолько), то процесс может затянуться на годы.

Понятно, что все хотят выручить побольше. Люди знают, сколько вложили в свой дом сил и средств, ведут подсчеты. И когда им называешь сумму, за которую реально уйдет их объект прямо сейчас, очень расстраиваются. Не верят, думая, что мы занижаем, дабы поскорее получить свой процент. Хотят попробовать стартовать с максимальной суммы, а затем постепенно, очень плавно снижать. В итоге дом стоит, просмотры ничем не заканчиваются.

Покупатели уже поняли, что времена нас ждут непростые, и не разбрасываются деньгами. А вот продавцы принять эту мысль еще не могут. Когда они начнут снижать цены? Когда созреют. Думаю, месяца два-четыре простоя для большинства станут показательными. Но к тому моменту ситуация снова поменяется, и не факт, что выручить получится столько же, сколько вышло бы сейчас, поступись они немного финансовыми амбициями. Во всех делах надо идти в ногу со временем, подходя к вопросу здраво.

Не исключаю, что некоторым будет выгоднее снять свой объект с продажи, чем отдавать его за явно не соответствующую затратам сумму.

Кому нужны коробки?

Отдельный пласт мира недвижимости — недостроенные дома. В одних случаях это коробка без окон и дверей, в других — почти готовый дом под чистовую отделку. Но как ни крути, а в такие хоромы сразу не заедешь, надо месяцами доводить до ума. Будет ли сейчас спрос на недострои?

— Очень сложно обрисовать перспективы для таких объектов, — отмечает Лариса Самусенкова. — Раньше они продавались и довольно неплохо. Но сейчас другая ситуация. Все мы помним, как подорожали стройматериалы в прошлом году. Еще один скачок был после мартовского роста курса доллара. И несмотря на то что валюта вроде как откатилась назад, ценник никто не перерисовал обратно. То есть затраты на то, чтобы достроить дом, будут очень и очень солидные.

При этом сейчас даже нельзя прикинуть, в какую именно сумму выльется доделка. Если раньше работала формула «возьми смету и умножь на два», то теперь это правило стало не актуально. Никто не знает, на сколько надо умножать.

Поэтому, думаю, покупатель скорее выберет дом подальше и поменьше, чем поближе, побольше, но не готовый к проживанию. Разве что дома, готовые к чистовой отделке, могут еще вызвать интерес. Хотя у меня в работе сейчас есть такой объект — хороший, просторный, помещения обшиты гипсокартоном, осталось только поклеить обои и положить пол. Дом всего за $52 000 по курсу, но по нему вообще нет звонков.

Дело в том, что домов на продажу стало намного больше, чем желающих их купить. Многие, уехав за границу, продают объекты по доверенности через родственников. Поэтому человеку с деньгами есть из чего выбирать. А можно и подождать.

Кредитов нет, сбережений может не хватать, а дом очень хочется. Может, стороны будут договариваться на взаимовыгодную рассрочку? Ведь сейчас всем надо искать компромиссы.

— Знаете, мы не советуем продавать недвижимость в рассрочку. Такая сделка может обернуться большими неприятностями. Только со стороны все выглядит как отлаженный механизм: пропиши в договоре привязку к курсу и вперед. На самом же деле покупатель не становится собственником, пока полностью не рассчитается за недвижимость. А если вдруг что-то случится и он потеряет заработок? Тогда все придется откатывать назад. Но дело в том, что возврата денег может и не случиться: продавец их уже потратит.

Тогда начнется череда судов. Покупатель, конечно, дело выиграет, суд постановит вернуть ему деньги. Однако этот возврат, вероятно, растянется на десятилетия, так как продавец будет честно платить какой-то процент от своей зарплаты. В общем, слишком много рисков, чтобы в это ввязываться, — дает совет менеджер «Твоей столицы».

В общем, покупатель затаился и присматривается, понимая, что живые деньги (а «загородку» обычно покупают за свои, честно накопленные) — это такой козырь, который день ото дня становится только краше. Мы тоже решили присмотреться — что же сейчас продается за былые «ходовые» $100 000 по курсу (или около того). В пригороде Минска мы отыскали три интересных дома, изучим их изнутри и снаружи.

Колодищи с модульным домом за $120 000 по курсу

Деревянный каркас и скандинавские технологии

Одно из самых желанных мест для жизни в пригороде — Колодищи. Как говорится, там уже все обжито до нас: «аборигены» решили основные вопросы, новичкам остается лишь наслаждаться свежим воздухом и газоном у дома. (Недаром на аукционах за наделы в этом месте разворачиваются самые отчаянные схватки.)

Среди многочисленных классических колодищанских построек выделяется один дом: серый прямоугольник с плоской кровлей и «выдающимся» крыльцом. Хозяева необычного здания — Дарья и Максим.

— Это готовый модульный дом: нашли компанию, проект которой нам показался самым подходящим, сделали заказ, оплатили и приготовились ждать. Больше от нас ничего не было нужно, — рассказывает Максим. — От момента, когда на участке росла только трава, до полного переезда прошло три-четыре месяца, не больше. Почему решили строиться именно так? Посмотрели на людей, которые по десять лет не могут завершить начатое, и поняли, что не хотим угодить в персональный долгострой. До сих пор считаем это самым правильным решением.

Три небольшие жилые комнаты (одна почти 7 «квадратов», две другие — по 8), просторная кухня-гостиная, санузел и 20-метровая терраса — то, из чего состоит готовый 98-метровый модуль. Высота потолков в доме непривычная — 2,4 метра. На участке площадью 15 соток есть и второй модуль от того же производителя, в нем находится баня.

— Мы уже год живем здесь, и все нравится: летом не жарко, зимой не холодно. Отопление у нас электрическое, а после того как зарегистрировались в доме, и вовсе перешли на льготный тариф. Теперь в зимние месяцы за электричество платим всего 100 рублей (до этого выходило до 300—400).

Что касается обустройства участка, то постарались сохранить те елки, которые уже росли тут до нас. Сейчас вот газон будут специалисты делать. Честно говоря, мы еще даже не определились, будем ли продавать дом — жалко. Объявление выставили, а там посмотрим. Но торга до слез точно не будет, — говорит Максим.

Хорошие подъездные пути, соседство с лесом и близость к городу — это то, что идет в нагрузку к дому (если, конечно, хозяева не передумают его продавать). А вот что говорит специалист «Твоей столицы» о том, как в принципе белорусы относятся к нестандартным архитектурным проектам. «Безусловно, наши люди больше тяготеют к классике — простым и понятным формам, окнам стандартных размеров. Это кажется им надежным и проверенным, причем не одним поколением. Оригинальные проекты интересуют в основном молодежь — тех, кто не боится экспериментов, хочет отличаться и ценит современную архитектуру», — отмечает Лариса Самусенкова.

Деревня Путники и дом с башней за $85 000 по курсу

Вдохновились Зальцбургом

Издалека (прямо очень издалека) этот дом может показаться замком — одним из тех, которые активно строили в 90-е, воплощая свои мечты о большом коттедже для всей семьи. Однако находясь на участке, понимаешь, что все куда сложнее. Башня, конечно, есть, но она отсылает не к сказкам и не к концу прошлого века, а к австрийским архитектурным традициям.

— Мы с женой какое-то время жили в Австрии, в Зальцбурге. Местная архитектура нас очень впечатлила, — описывает точки своего вдохновения Павел. — Когда вернулись домой и стали смотреть, что же строят у нас, разочаровались. Ни в одном из увиденных в пригороде домов нам не захотелось жить. Тогда решили поступить самым простым образом: загуглить «дом с башней», выбрать подходящую картинку и отдать ее белорусскому архитектору на «переработку». Собственно, с этого все и началось.

Адаптированный проект начали воплощать в жизнь четыре года назад. 2018-й ушел на заливку фундамента и его «настаивание», а потом все двигалось своим чередом: поддоны газосиликатных блоков от «Забудовы» превращались в стены и перегородки, появились перекрытия и кровля. Параллельно пара облагораживала участок площадью почти 24 сотки.

— Башня появилась не просто так. В эту пристройку мы вынесли лестницу: не хотели терять жилые «квадраты», а то в некоторых домах лестница и неудобное пространство под ней занимают полкомнаты. Зачем, спрашивается? А так у нас все 80 метров на каждом из этажей пригодны для использования.

Грубо говоря, к прямоугольнику 8 на 10 метров мы добавили башню, а на ее вершине расположили комнату на 10 «квадратов» с панорамным видом. Можно из нее сделать кабинет и наслаждаться не только работой, но и тем, что ты видишь из окна.

Что касается отопления, то сейчас мы обогреваемся электричеством. Это очень выгодно. Своя розетка для подзарядки электромобиля тоже есть. В случае если вдруг электричество в деревне пропадет, спасет отличный камин. Также все подготовлено к подключению твердотопливного котла (его еще нет, но помещение на цокольном этаже оборудовано по всем правилам). Внедрена технология умного дома, — объясняет хозяин.

Первый этаж необычного коттеджа готов к проживанию. Второй еще требует доделки: какие-то помещения уже зашпаклеваны, какие-то только оштукатурены. Доработка нужна и фасаду. По замыслу собственника, все наружные поверхности будут облицованы АМК-панелями под кирпич. Выдержан фасад будет в светлых тонах.

— Деревня находится возле Радошковичей, так что цивилизация близко — есть доставка еды, такси до города стоит 7 рублей. Также в самом поселке есть магазин. Если считать от МКАД, то дорога занимает примерно полчаса. В общем, с тем, чтобы добраться, проблем нет.

Относительно цены: $85 000 по курсу — это скорее старт, а не финиш. В целом, продав дом, мы без «загородки» не останемся: в той же деревне, на соседнем участке, у нас построились родители, — отмечает Павел.

— Выбирая дом за городом, надо учитывать свое семейное положение, — дает совет специалист «Твоей столицы». — Легко и прекрасно живется в деревне, пока дети маленькие. Но как только они подрастают и начинают посещать школу, секции и кружки, все усложняется: один из родителей вынужден превратиться в водителя, работающего чуть ли не 24/7. Поэтому продумывайте все сценарии и, если в семье подрастают дети, выбирайте варианты, чтобы до города можно было добраться легко и были альтернативы помимо личного авто.

Деревня Шершуны и дом с атриумом за $112 000 по курсу

Скучная коробка превращается…

Симпатичный, но стандартный с виду дом вполне может скрывать в себе что-то необычное. Такое, что заходишь и не веришь своим глазам. Яркий пример — коттедж в деревне Шершуны, выросший на 25 сотках земли.

— В свое время мы покупали обычную деревенскую коробку из кирпича, с шиферной крышей. Внутри ничего не было — песок, остатки стройматериалов и мусор. Участок был максимально заросшим — метровый бурьян, да и все. Но так как мы дизайнеры и архитекторы, то сразу видели, что из этой «заготовки» можно сделать, — рассказывает, как происходило «сотворение мира», Юрий. — Мечта была такая: получить дом с максимально высоким потолком. У нас же как в основном строят — пространство первого этажа, второго и чердака совместно не используется, все разобщено. Хотя можно сделать утепленный скат и получить дом, от которого будешь в восторге. И не надо думать, что «коммуналка» из-за этого будет космическая. У нас газовое отопление, и максимум, что было уплачено за месяц, — 190 рублей. За все, включая интернет.

И теперь первая реакция всех гостей, попавших к нам впервые, — вау, какой у вас огромный дом! Все потому, что высота потолка — 7 метров. За счет этого и создается такое впечатление. На самом же деле наш дом имеет площадь 95,5 «квадрата».

Гостиная, объединенная с кухней, детская, спальня, кабинет, санузел (отдельная гордость хозяев), сауна, постирочная, зона хранения — такова начинка дома. Но тут лучше смотреть на фото, чтобы понимать, что есть что.

— Отдельная наша находка — кабинет с панорамным окном. Будучи на втором этаже, я прекрасно вижу, чем заняты дети, находясь в гостиной. Все под контролем. Также мы максимально работали со светом (как с естественным, так и с искусственным), поэтому в любое время суток и в любую погоду у нас уютно.

Поскольку нам есть где жить, строились не торопясь, внедряя разные идеи и экспериментируя. Для нас в этом, собственно, и был интерес. Также активно продумывали ландшафтный дизайн: можно сказать, что у нас свой ботанический сад. Участок большой, 25 соток, поэтому мы выделили зону для костра, зону с садовыми качелями, детскую территорию с батутом. Также нашлось место для парника и отдельного трехсекционного компоста, — проводит экскурсию по пока еще не ожившей земле хозяин.

Труда и таланта вложено в дом столько, что не измеришь. Но объект на продаже, и цена озвучена — $112 000 по курсу (это частично с мебелью, но без картин). Не жалко отдавать?

— Мы продаем этот дом, чтобы сделать что-то новое. Не хуже. На самом деле мы, как дизайнеры, привыкли к расставаниям: каждый проект делаешь словно для себя, а потом вручаешь заказчикам. Это уже привычный процесс. Но отдавать хорошее не жалко, — подытоживает Юрий.

— Многие сделки по загородной недвижимости подвисли из-за того, что люди не могут продать свои квартиры в Минске. То есть подходящий вариант подобран, все согласны, а наличных нет. В мире недвижимости все очень взаимосвязано и зависит друг от друга. Поэтому как только оживет «квартирный вопрос», начнут совершаться сделки и по загородным объектам, у которых цена соответствует предложению, — отмечает менеджер «Твоей столицы».

---

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by