«Нават не ведаю, ці варта віншаваць. Усе кажуць — аддалі задарма»

Дыяна ўскочыла ў цягнік з тымі, хто змог прадаць кватэру, усяго некалькі дзён таму. Здзелка прайшла ў пятніцу, 18 сакавіка, аднак віншаванні дзяўчына прымаць не спяшаецца. Па словах мінчанкі, скінуць прыйшлося так шмат, што аддала жыллё бадай задарма. Яшчэ 23 лютага аднапакаёўка (40,9 «квадрата») з узаконенай перапланіроўкай і якасным рамонтам у новабудоўлі на Маршала Лосіка прадавалася за $68 тысяч па курсе, але ў выніку пайшла за $51,5 тысячы ў эквіваленце. Зніжка склала $16,5 тысячы, або больш за 25% ад стартавай цаны.

— Усе кажуць, што прадалі мы затанна. Нават не ведаю, ці варта віншаваць, — пачынае гісторыю Дыяна. — Першапачаткова выставілі кватэру на продаж 23 лютага за $68 тысяч па курсе, але ўжо назаўтра стала зразумела: сітуацыя моцна змянілася.

У выніку кожныя тры дні на працягу двух тыдняў я зніжала цану на $3—4 тысячы ў эквіваленце.

Прадавалі без агенцтва, кошт стараліся намацаць самі. Попыт актывізаваўся 13 сакавіка, калі цана апусцілася ўжо да $54,5 тысячы па курсе (да гэтага званкі былі толькі ад агентаў). Адразу некалькі пакупнікоў прыйшлі на прагляд, аднак з сустрэчных прапаноў былі $47 і $50 тысяч. Прыцаніліся, сышліся на $51,5 тысячы, але гэта без кухні і мэблі, пакідаем толькі ўбудаваныя шафы, гардэробную і санвузел.

З велізарным дысконтам Дыяне ўдалося прадаць кватэру за тры тыдні. Пры гэтым у аднапакаёўцы зроблены сапраўды якасны рамонт: дарагое аздабленне, кандыцыянер, цёплыя падлогі (калідор, санвузел, кухня і лоджыя) з сэнсарнымі тэрмарэгулятарамі, якія кіруюцца аддалена праз Wi-Fi. У выніку «квадрат» абышоўся ў $1256 па курсе. Былая ўласніца не лічыць здзелку паспяховай, але і далей чакаць сэнсу не бачыла.

— У нас не было задачы тэрмінова прадаць кватэру, але відавочна, што цэны на нерухомасць расці не будуць, хутчэй наадварот, а колькасць пакупнікоў зараз мінімальная. Таму вырашылі проста закрыць гэтае пытанне, — рэзюмуе мінчанка.

«28 лютага ў агенцтве сарвалася пяць здзелак, наша была шостай»

Ідэя прадаць кватэру прыйшла Віктару і Вользе яшчэ восенню 2021 года. Тады сям’я выставіла 90-метровую трохпакаёўку з рамонтам і перапланіроўкай у новым доме ў Лябяжым за нерэальныя нават на тыя часы $148 тысяч па курсе. Пара сама прызнаецца: «Разумелі, што вышэй за рынак, ну а раптам? Чым чорт не жартуе?» Аднак за тры месяцы рэдкія прагляды не выйшлі нават на ўзровень торгу, таму апетыты вырашылі стрымаць — кошт знізіўся да $137 тысяч у эквіваленце.

— Бліжэй да зімы стала зразумела: трэба неяк паскараць працэс, і мы звярнуліся па дапамогу ў агенцтва. Заключылі дамову з «Марыэлт», спыталі, ці варта скінуць яшчэ, але агент сказаў, што не трэба, паспрабуем так. І ведаеце, народ пайшоў. Практычна кожны тыдзень былі прагляды, але рэальных прапаноў усё адно не паступала, — успамінае пара.

— Першы торг выпаў на Новы год, калі кватэра прадавалася ўжо за $135 тысяч па курсе. Аднак пакупнік прасіў зніжку яшчэ $10 тысяч, і мы на гэта не пайшлі.

Да лютага кошт трохпакаёўкі знізіўся яшчэ на $5 тысяч з разліку $128 тысяч на рукі прадаўцу, $2 тысячы — камісія агенцтву. І працэс рушыў з мёртвай кропкі.

— На гэтай суме попыт быў ужо добры, людзі прыходзілі, цікавіліся, а 1 лютага мы пачулі запаветнае «Бяром!». Адзінае — пакупнік папрасіў адтэрміноўку ў месяц, каб знайсці частку грошай, якой не хапала. Мы пагадзіліся: узялі заклад, ударылі па руках, прызначылі здзелку на 28 лютага, — працягвае Віктар.

— Ну, а далей здарылася тое, чаго ніхто не чакаў.

Да 24 лютага сям’я ўжо выпісалася з кватэры, падрыхтавала ўсе дакументы і чакала фінальнага акорда. Аднак ваенныя дзеянні ва Украіне і агульнае напружанне паставілі здзелку пад вялікае пытанне.

— Па словах агента, літаральна за першыя два дні сарвалася вельмі шмат дамоўленасцей. І я разумею чаму.

Калі шчыра, сам бы адмовіўся ад пакупкі, бо праз паўгода цэны могуць знізіцца на дзясяткі адсоткаў.

Дапускалі і тое, што людзі перадумаюць, мандраж быў неверагодны, — распавядае Віктар. — І сапраўды, перад здзелкай пакупнік тэлефанаваў агенту, прасіў зніжку. Але спецыяліст параіў не мітусіцца, пачакаць. Я ж прапанаваў кампраміс — пакінуць у кватэры ўсю мэблю. Пакупнік пагадзіўся.

Наймацнейшыя перажыванні ў пары былі ў прызначаны дзень. Успамінаюць, што 28 лютага ў офіс агенцтва прыйшлі першымі і нерваваліся рыхтык да таго часу, пакуль не ўбачылі прадстаўнікоў другога боку.

— Нам кажуць: «Спадарства, у нас толькі за сёння пяць здзелак сарвалася, вы шостыя».

Вядома, нервы здавалі, мы празмерна перажывалі, літаральна лічылі секунды да з’яўлення пакупнікоў. Трэба сказаць, яны таксама прыкметна хваляваліся, у цэлым працэс быў вельмі напружаны, — дадае Вольга. — Аднак у выніку здзелка адбылася, усё добра.

Некалькі разоў нашы суразмоўцы паўтараюць, што вельмі ўдзячныя пакупнікам і нават адчуваюць сябе няёмка, бо разумеюць: час для падобных рашэнняў быў складаны.

— Я ні ў якім разе не хачу, каб гэтыя людзі шкадавалі аб здзелцы. Заўсёды імкнуся паступаць сумленна, і дагэтуль мне ніякавата: ці ўсё было зроблена правільна? — выказвае сумненні Віктар.

— А калі б здзелка сарвалася? Тады, канешне, зніжалі б, і вельмі істотна.

Ужо на той момант было бачна, што рынак прасядзе. У нас ёсць сябры, якія не паспелі прадаць кватэру, дык яны проста развіталіся з гэтай думкай. Нам у гэтым плане вельмі пашанцавала.

«Прадаў за тры тыдні ўвогуле без торгу»

Зусім іншая гісторыя ў нашага наступнага героя — Эдуарда. Мужчына выставіў кватэру на продаж у сярэдзіне лютага і, нягледзячы на вядомыя падзеі, прадаў яе праз два тыдні ўвогуле без торгу. Аднушка з рамонтам у цагляным доме на вуліцы Алтайскай у Мінску пайшла за $54 тысячы па курсе.

— Вядома, вам лепш пагаварыць з маім агентам, але прадаць атрымалася хутка, з другога прагляду і даражэй, чым я планаваў.

У сярэдзіне лютага выставілі на продаж, у канцы — ажыццявілі здзелку. Ні пра які торг гаворкі не было, — адзначае былы ўладальнік.

Рыэлтарскія паслугі ажыццяўляў Пётр Емяльянаў, менеджар па развіцці цэнтра нерухомасці «Мая 7я». Раскрываць усе сакрэты хуткіх продажаў спецыяліст не стаў, але адзначыў, што гэта далёка не адзіная рэалізаваная здзелка за апошнія тыдні. Па словах Пятра, кватэры прадаюцца заўсёды, важна толькі ўзяць пад увагу некаторыя моманты, прынамсі кошт з улікам кан’юнктуры рынку.

«Выстаўляла за $70 тысяч, прадала за $57 тысяч па курсе»

Наступная здзелка адбылася літаральна на мінулым тыдні. Марыя рада, што ўдалося прадаць кватэру, але лёгкім і выгадным назваць сваё рашэнне дакладна не можа. Двушку плошчай каля 50 квадратных метраў ва ўручанскім дзевяціпавярховіку жанчына выстаўляла ў студзені за $70 тысяч па курсе. Адсутнасць попыту адразу дала зразумець: прадаць за гэтыя грошы аб’ект не атрымаецца, а 24 лютага і зусім знікла ўсякая надзея. У выніку ўласніца пайшла на ўмовы пакупніка, аддаўшы свае метры за $57 тысяч у эквіваленце.

— Гэта значна менш, чым я планавала, але сітуацыя на рынку складаная. За два месяцы было ўсяго некалькі праглядаў і званкоў, асабліва крытычна гэта выглядала ў апошнія тыдні. Таму, калі з’явілася рэальная прапанова, я паспрабавала патаргавацца, але ў рэшце рэшт пагадзілася. На мой погляд, лепш прадаць зараз нават са зніжкай, чым чакаць, пакуль цэны ўпадуць яшчэ ніжэй, — выказвае сваю думку Марыя.

— Сумна саступаць $13 тысяч, але даводзіцца ісці ў нагу з часам. На жаль, тых коштаў, што былі летась, мы ўжо не ўбачым.

«За $120 тысяч забяру не гледзячы»

Яшчэ адзін наш герой кватэру пакуль не прадаў, але досведам вырашыў падзяліцца. Сяргей — уладальнік аднаго з самых прыкметных (і дарагіх) аб’ектаў у «Новай Баравой»: 90-метровая трохпакаёўка ў «камфартаментах» з выдатным рамонтам і машына-месцам у паркінгу першапачаткова была выстаўлена за $225 тысяч па курсе. За паўтара месяца аб’ект патаннеў ужо на $35 тысяч, але пакупніка ўласнік так і не знайшоў.

— Аб’ект дарагі, і тэлефануюць па яго нячаста. Калі цэннік быў вышэйшы за $200 тысяч, попыт і наогул практычна адсутнічаў. Часам завітвалі рэдкія пакупнікі, але да здзелкі там было далёка. Толькі раз патэлефанавалі агенту з прапановай: «За $120 тысяч забяру не гледзячы». Але гэта, канешне, не варыянт.

Гэтая кватэра нават без рамонту абышлася мне далёка не ў $120 тысяч, — кажа мужчына.

— Калі кошт знізілі да $190 тысяч, з’явіўся адзін пакупнік, але і той пайшоў думаць. Наогул, са слоў агента (Сяргей працуе з АН «Авангард нерухомасць». — Заўв. Onlíner), пасля 24 лютага пакупнікі проста замерлі, рынак знаходзіцца ў вакууме.

Сяргей адзначае: высокую цану ставіў невыпадкова. Па-першае, парадкам пацягнуў рамонт, а па-другое, планавалася купля ўзамен чатырохпакаёвай кватэры ў доме, які ўзводзіцца цяпер у ЖК «Левада». Зараз мужчына задаволены, што гэтага не адбылося.

— Разумею, прадаць яе няпроста, але хоць не паспеў увязацца ў будоўлю. На сёння дапускаю, што давядзецца з’ехаць з краіны, а прадаць голыя сцены ў новабудоўлі было б наогул нерэальна. Пакуль думаю здаваць і паралельна прадаваць, — плануе ўладальнік.

«Цяпер здзелкі ідуць толькі са зніжкамі»

Пра тое, як сітуацыя выглядае ў цэлым, Onlíner распавёў намеснік начальніка аддзела кансалтынгу і аналітыкі групы кампаній «Твая сталіца» Андрэй Чарнышоў. У табліцы прадстаўлены даныя па рэальных здзелках за сакавік. З цікавага — у аналітыцы адлюстроўваюцца першапачатковы кошт і кошт продажу. У некаторых сітуацыях дысконт дасягае $20 тысяч па курсе.

— Без перабольшання, цяпер здзелкі ідуць толькі з торгам, але ў гэтым пытанні ўсё залежыць ад таго, якая цана аб’екта была абрана першапачаткова. Чым мацней завышаўся кошт, тым больш давядзецца саступіць. У табліцы вы можаце ўбачыць дастаткова вялікія зніжкі. Пры гэтым трэба разумець, што 4—5% ад торгу — гэта стандартны дысконт, на які разлічвае пакупнік нават у самыя спакойныя часы (такі ўжо наш менталітэт), астатняе — неабходнасць цяперашняга часу, — тлумачыць эксперт. — Тут важна прагаварыць, што зніжка на нерухомасць ніколі не роўная росту курсу долара. Калі долар умоўна паднімаецца на 100%, то кошты зніжаюцца толькі на 25—30%. Якраз гэта мы бачым і цяпер: долар вырас прыкладна на 27% (з 2,6 да 3,3 рубля), сярэдні торг на кватэры падняўся з 4—5% (даныя 2021 года) да 8—9% (сакавік 2022-га). Плюс істотна вырасла колькасць здзелак, у якіх сума торгу вар’іруецца ад 10 да 16%.

«За апошні тыдзень попыт актывізаваўся»

Па назіраннях Андрэя Чарнышова, уступкі прадаўцоў не засталіся незаўважанымі і папярэдні тыдзень паказаў вынікі ў разы лепшыя, чым канец лютага — пачатак сакавіка. Тады агенты пераважна змагаліся за тое, каб закрыць здзелкі, узгодненыя да 24 лютага, а на мінулым тыдні пачалі рэгістраваць новыя.

— Пазітыўная тэндэнцыя ўжо заўважаецца, — сцвярджае эксперт. — Калі з канца лютага да сярэдзіны сакавіка было зусім глуха, то апошні тыдзень выглядае нашмат актыўнейшым.

Па-першае, людзі зразумелі, што падзення коштаў можна чакаць яшчэ вельмі доўга, а па-другое, на рынак выйшлі тыя, хто мае рублёвыя ўклады, і такіх пакупнікоў аказалася дастаткова.

Перад многімі з іх цяпер паўстала пытанне, як не страціць свае грошы, і набыццё нерухомасці — адзін з папулярных варыянтаў. У цэлым жа сітуацыя зараз цалкам у руках пакупнікоў. Прадаўцы чакаюць дыялогу, сустрэчных прапаноў.

З пункту гледжання Андрэя Чарнышова, гэты сакавік саступае леташняму па колькасці здзелак на другасным рынку (тады іх было 1290), але ў перспектыве ў Мінску можна дасягнуць 700 дамоваў за месяц.

— Пры ўсіх зыходных вынік нашага агенцтва ў гэтым месяцы дастаткова някепскі. За першыя тры тыдні сакавіка мы зарэгістравалі каля 80 здзелак. Для параўнання, у самыя лепшыя месяцы налічвалася 150. Плюс наперадзе яшчэ адзін тыдзень. На наш погляд, гэта вельмі добры паказчык, — рэзюмуе эксперт.

«Onlíner па-беларуску» у Telegram. Падпiсвайцеся, каб не прапусцiць нашы новыя тэксты на роднай мове

Ёсць пра што расказаць? Пішыце ў наш телэграм-бот. Гэта ананімна і хутка

Перадрук тэксту і фотаздымкаў Onlíner без дазволу рэдакцыі забаронены. ng@onliner.by