«Покупательская способность под угрозой». Что будет с ценами на «вторичку» летом

15 июня 2021 в 11:24
Автор: Маша Сорока

«Покупательская способность под угрозой». Что будет с ценами на «вторичку» летом

Потрепанный событиями прошлого года рынок вторичного жилья, кажется, смирился с положением вещей. Уже в марте риелторы фиксировали оживление со стороны покупателей — причем не робкое, а весьма заметное. По количеству сделок эта весна обошла даже допандемийный 2019 год. Но расслабляться, по мнению экспертов, рано, ибо интерес растет, а деньги у белорусов заканчиваются. Вместе со специалистами отрасли подводим итоги весны и даем прогноз на лето.

Итоги весны 2021 года: вторичный рынок вышел на докризисные показатели

С точки зрения количества сделок весна получилась активной. Со слов экспертов, март и апрель отыграли хорошо (а в некоторых агентствах и вовсе рекордно), в начале мая была небольшая просадка, но в целом месяц закончился на допандемическом уровне.

Весной мы зафиксировали докризисный объем сделок, невзирая даже на то, что доступных кредитов нет до сих пор.

Если проанализировать те годы, когда кредиты были сопоставимы по стоимости (с высокой процентной ставкой), то сейчас количество сделок заметно выше. На мой взгляд, причина в отложенном спросе, который уже частично отыграл. В 2020 году было два серьезных стопорящих фактора: в первом полугодии ковид, во втором социально-политическая напряженность. К этой весне, люди устали ждать и начали возвращаться на рынок, — считает менеджер по развитию центра недвижимости «Моя 7я» Петр Емельянов. В начале мая был небольшой спад, но к концу месяца мы вернулись на неплохие показатели.

Похожая картина наблюдалась и в других агентствах недвижимости. Так, рост числа сделок зафиксировали и в АН «Мариэлт». Директор риелторской компании Мария Широчина связывает повышенную активность с тем, что падение рубля не оправдалось и оттягивать дальше с решением жилищного вопроса люди не могли:

— Весной на рынке недвижимости были действительно хорошие показатели по продаже, и это легко объяснимо. Наученные горьким опытом белорусы всегда ждут, что после Нового года курс обвалится. Этот год не исключение.

Все ждали подорожания доллара, но рубль выстоял.

Еще месяц продавцы и покупатели присматривались, а к весне сделки пошли, потому что жить где-то нужно. Если говорить по нашему агентству, то март и апрель получились очень активными, май чуть слабее, но тоже на уровне.

Майскую просадку заметили и в «Твоей Столице». Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики Андрей Чернышев рассказал Onliner, с какими цифрами рынок проводил весну:

 Если в марте и апреле на рынке регистрировалось по 1300 сделок в месяц (готовые новостройки + «вторичка»), то в мае мы увидели спад примерно до 1050 сделок, из которых лишь 900 чистая «вторичка». Для сравнения: в марте их было более 1000. Это говорит о том, что снижение произошло.

Кроме того, выросла доля готовых новостроек, которые учитываются кадастровым агентством в числе вторичного жилья. Если в 2019—2020 годах в этом сегменте продавалась по 50—60 квартир в месяц, то сейчас мы видим по 150—200 сделок ежемесячно.

 В целом результат по весне очень хороший. Количество зарегистрированных сделок за январь — май 2021 года превышает результаты аналогичных периодов 2020 и 2019 годов. Сейчас рынок спокойный, стабильно активный и демократичный. На него уже не влияют внешние факторы и стрессы, которые мы переживали в 2020 году, — отмечает Андрей Чернышев.

Цены продолжают снижаться?

Невзирая на оживший спрос, цены продолжают плавное снижение (не путать с резким падением). Однако точные данные по цифрам сегодня не скажет никто, поскольку аналитика захламлена выгрузкой «первички». Напомним, существенная доля проданных квартир на рынке — это готовое жилье в комплексах Dana Holding’s. Данные по новостройкам не дают увидеть четкую картину по вторичному жилью:

Все показатели поплыли, и веры статистике сейчас нет, делится наблюдением Петр Емельянов. В такой ситуации судить можно только по сделкам, которые проходят в агентстве, и собственному ощущению рынка. На мой взгляд, снижение цен продолжается.

Продавцы, которые несколько месяцев провисели в продаже, уже прошли все этапы принятия неизбежного. Собственники активней торгуются, тенденция на плавное снижение сохраняется.

Мария Широчина видит ситуацию несколько иначе. Судя по сделкам в своем агентстве, ни снижения, ни повышения цены специалист не заметила:

— Продавцы всегда выставляют свои квартиры по завышенным ценам, поэтому нельзя ориентироваться на объекты в продаже. Цена сделки — это совершенно другая история, а обычные люди, которые видят, что сосед продает похожую квартиру за $80 тыс., считают, что свою можно выставить за $85 тыс. На деле обе продадутся за $70 тыс. или $ 73 тыс. максимум. Глядя на рекламу, кажется, что цены в стране растут, но это просто «хотелки» наших продавцов. Вместе с тем я не вижу и тенденций на понижение. Цены на «вторичке» достаточно статичны. Понятно, что старый жилфонд или хрущевки где-то упали по стоимости, но квартиры с хорошим ремонтом держатся на том же уровне.

Интерес растет, но доходы населения снижаются

Андрей Чернышев также не видит причин для повышения цен, но, со слов специалиста, интерес покупателей упирается в финансовые возможности:

— Продавцы, заметив высокую активность, ошибочно надеются, что цены пойдут вверх. Нет, этого не произойдет. Цены продолжат снижаться на 1—2% в месяц.

Почему так происходит? Немаловажный фактор ценообразования — покупательская способность. Это тот потолок, в который мы уже упираемся.

Да, сейчас ситуация действительно интересная. Рынок абстрагировался от внешних раздражителей, живет стабильной и демократичной (рыночной) жизнью, но предпосылок к росту цен нет. Причина — снижение покупательской способности. Даже так — покупательская способность находится под дальнейшей угрозой. Дышать стало вроде бы легче, но денег у покупателей не прибавилось. Несмотря на то что курс доллара держится, по ценам в магазинах и зарплатам в своих карманах люди чувствуют, что ситуация шаткая.

Средний торг — 5%

Со слов специалистов, средний торг между продавцами и покупателями сейчас варьируется от 3% до 5%, редко достигает 10%. Однако есть примеры, когда квартиры в Минске продаются вовсе без дисконта. Со слов Петра Емельянова, самое главное — грамотно выставить цену входа:

— Все зависит от стартовой цены объекта. Если квартира попала в рекламу по хорошей цене, то продать ее можно даже без торга. У меня есть несколько примеров, когда стороны выходили на задаток без какого-либо дисконта.

Андрей Чернышев уверен: в сложных экономических условиях продавцам надо идти на опережение и быть сговорчивее:

Покупатель привык ждать: сначала копит деньги, потом ищет варианты, ждет кредит. Тем более, что сейчас хороший выбор, а цены ползут вниз. А вот продавцам в таких условиях ждать невыгодно.

Собственники периодически спрашивают: как быть? Отвечаю: в таких сложных экономических условиях продавцам надо идти на опережение стоимости.

Это не значит, что надо скидывать полцены, но и разбрасываться реальными покупателями не стоит. Тем более, что большинство продавцов сами же являются покупателями. Реальный торг варьируется в районе 5%. Если закладывать больше, то квартира рискует не заинтересовать целевую аудиторию.

Кредиты решительности не добавляют

Доступными кредитами белорусы по-прежнему не разбалованы. Сейчас брать большую сумму взаймы у банка попросту дорого, поэтому люди вынуждены крутиться и ужимать свои «хотелки»:

— Интересно, что в Минске изменилась структура покупательского спроса с кредитами. Если раньше люди выходили на сделку, имея 20—30% от стоимости объекта недвижимости, то сейчас чаще всего на руках около 80—90% от цены квартиры.

Докредитовывается лишь недостающий хвостик, потому что большую сумму брать в заем невыгодно, — отмечает Петр Емельянов.

По мнению Марии Широчиной, белорусы привыкают ко всему, в том числе к дорогим кредитам. Условия вроде как неподъемные, а сделки идут:

— Конечно, если бы кредиты были доступней, то спрос был бы еще выше, но даже в существующих условиях сделки идут. Как показывает практика, наши люди привыкают ко всему: есть кредиты — покупают, нет кредитов — меньше тратят, но все равно покупают. Все привыкли уже и к пандемии, и к ситуации в стране. Белорусы действительно быстро адаптируются, когда вопрос надо решать здесь и сейчас.

— Кредитование как бы есть, но ставки доступными точно не назовешь, — согласен с коллегой Андрей Чернышев. — Единственный плюс: сейчас «Беларусбанк» упростил условия, позволив привлекать совокупный доход троих человек. Причем родственников с обеих сторон. В связи с этим доля кредитованных сделок с января выросла на 12%.

Что будет с ценами летом

Традиционно лето — время перераспределения спроса на рынке жилья. На первый план выходит загородка, интерес к минской  «вторичке» чуть притупляется. Однако этот сезон не самый обычный. Помимо отложенного спроса, есть вероятность поведенческих реакций на нововведения в законодательстве. Петр Емельянов предполагает два сценария развития событий. Один хороший, второй плохой.

9 июля в Беларуси вступят в силу изменения по валютному регулированию и контролю. Сам закон радикально на рынке жилья ничего не меняет. По сути, остаются те же рычаги, которые были всегда. Однако повлиять на ситуацию может не сам документ, а то, как люди воспримут новость о возможных валютных ограничениях. И я вижу, что народ уже реагирует. Это один из факторов, почему сейчас мы видим неплохой спрос.

По мнению Петра, хороший спрос на жилье сохранится до середины июля, дальше — вопрос.

— Часть людей торопится провести сделку до вступления в силу нововведений.

Больше этой тенденции подвержены покупатели, но есть и собственники. У знакомого риелтора прямо сейчас есть несколько кейсов, где зарубежные продавцы спешат совершить сделки в желании продать недвижимость в Беларуси до 9 июля.

Куда позитивней ситуацию видит Мария Широчина: эксперт уверена, что количество сделок летом будет только расти.

Если говорить про лето, то я уверена, что количество сделок будет только расти. В нашей стране 85% участников рынка — обычные люди, покупатели и продавцы, которым нужно жить здесь и сейчас. Нет смысла ждать хороших или плохих времен, чтобы решить свои жилищные вопросы. И, по сути, нет большой разницы, когда ты меняешь условную однушку на двушку: доплата будет примерно одинаковой как на растущем, так и на падающем рынке.

В сфере недвижимости в принципе не бывает резких перемен. Нет такого, что в один прекрасный день цены обвалились на 30% или выросли на 50%. Даже если мы завтра проснемся и курс будет 2,7 рубля, цены не рухнут. Падение если и будет, то в течение нескольких месяцев.

В любых условиях рынком правит продавец. Именно он решает, за сколько хочет продать свою квартиру. Если человек не согласен с ценой и ситуация не прижимает, он выждет лучших времен. Покупатели сейчас напористые, и я их понимаю, но финальное слово за продавцом.

С доставкой на дом — зонтики в Каталоге

складной, автомат, кол-во сложений: 3, диаметр 107 см, длина в сложенном виде 33.6 см, вес 0.42 кг, черный
трость, механический, диаметр 110 см, длина в сложенном виде 97 см, вес 0.51 кг, коричневый
трость, механический, кол-во сложений: 1, длина в сложенном виде 104 см, вес 0.65 кг, черный

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Автор: Маша Сорока
Без комментариев