В отличие от дома земельный участок не перестроишь и не перенесешь. Поэтому к выбору не стоит относиться легкомысленно. Своим опытом с нами поделился строитель Алексей Беликов, который прямо сейчас возводит собственный дом под Минском и ведет видеоблог. Поиск подходящего участка занял у него полтора года.

— Важно понимать: идеальный участок вы вряд ли найдете. Особенно если ограничен бюджет, — сразу предупреждает Алексей. — В моем чек-листе было 17 требований: начиная от расстояния от МКАД и заканчивая соседями. По ходу дела пришлось отказываться от некоторых хотелок. Но есть вещи, на которые точно не стоит закрывать глаза. О них я и хотел бы рассказать.

Новый участок или «консерва»

Итак, мечта о загородной жизни наконец сподвигла вас на активные поиски участка. С чего начать, где смотреть варианты? Есть две схемы приобретения земли в собственность. Первая — государственный аукцион. Свободные земельные наделы в Минском районе продаются на открытых торгах, организатором которых выступает Минский областной центр инвестиций и приватизации. Анонсы аукционов со списком лотов публикуются примерно за месяц до их проведения. Там же есть карта с обозначенными границами участков — можно покататься и посмотреть все своими глазами.

Проблема в том, что торги проводятся не так уж часто — 1—2 раза в месяц. А порой на протяжении нескольких месяцев нет ни одного аукциона (как, например, было в конце 2020 года). И вот тут начинаешь смотреть объявления на «вторичке» — выбор большой, но есть нюансы.

— Самое важное — узнать, готов ли участок к продаже, — говорит Алексей. — Если нет, то телефонный разговор лучше не продолжать. Объясню почему. В Беларуси по законодательству нельзя продать землю на «вторичке» — можно либо вместе с введенным в эксплуатацию домом, либо с незавершенным законсервированным строением (как правило, с фундаментом). Одно время земельные участки в пригороде массово выдавались очередникам и многодетным семьям. Далеко не все смогли потянуть стройку финансово. Причем часто у людей не хватает денег даже на то, чтобы оформить фундамент. Кто-то предлагает: дайте нам авансом $10 000, мы документально оформим консервацию, а потом зачтем эту сумму при продаже участка. Мы сами чуть было не ввязались в такую схему — очень уж нравился один участок. Но если подумать о рисках, они слишком велики. Что, если продавец передумает, пропадет? Оформление может затянуться, а договор еще не гарантирует возврата денег. Ходи потом по судам… Хотя кто-то так покупает, и все хорошо, но я предпочитаю не рисковать.

Второй нюанс, связанный с покупкой участка на «вторичке», — состояние фундамента.

— Вы понятия не имеете, как он сделан, соблюдена ли технология, какая использовалась марка бетона. Демонтаж и вывоз могут стоить от $1000 до $5000 по курсу. Реконструкция под собственный проект — это тоже финансовые затраты, — подчеркивает специалист.

Расстояние от Минска

Живя в пригороде, придется много кататься и минимум дважды в день преодолевать большие расстояния. Само собой, чем ближе к Минску — тем дороже земля, чем дальше от города — тем дешевле и тише, но это ежедневная потеря времени и денег на дорогу.

— На стадии выбора участка мы с женой определили для себя радиус комфорта — это 20 км от МКАД. Такое расстояние, при котором мы будем тратить на дорогу не более 20 минут, — говорит Алексей. — Впрочем, если рядом с населенным пунктом проходит скоростная трасса, то вполне комфортным может быть расстояние в 25 и даже в 30 км. Каждый решает для себя сам.

Выбор направления

Что здесь важно в первую очередь, так это логистика и экология. Где находится работа, где живут близкие и друзья, где расположены сады и школы, в которые будут ходить дети. Если вы живете и работаете в Малиновке, то вряд ли стоит искать участок в направлении Логойска или Смолевичей.

Найти зеленые зоны с минимальной загрязненностью — не такая простая задача, как может показаться на первый взгляд. Вместе с Алексеем смотрим карту. Могилевское направление — неблагоприятная роза ветров, плюс кожевенный завод в Гатово, иловые отстойники в Синило, вся промзона Шабанов. Слуцкое — шумный военный аэродром в Мачулищах и неудобная трасса. Дзержинское — завод ЖБИ, птицефабрика, мясокомбинат.

— Поскольку сейчас мы живем в Колодищах, для нас оптимальным оказалось северо-восточное направление с его лесами и водохранилищами. Московское — вообще идеальный вариант, но оно заметно дороже всех остальных, что видно по результатам аукционов. Мядельское и витебское — тоже неплохо, к тому же дешевле. Ничего не имеем против гродненского и заславского направлений, но нам они не подходили по логистике. А могилевское, слуцкое и дзержинское не рассматривали в принципе из-за промзон и розы ветров, — поясняет свой выбор строитель.

Лес, поле, вода и комары

Исходя из опыта просмотров, Алексей отмечает, что в радиусе 20 км от Минска найти живописный участок по адекватной цене практически нереально. Редкий случай, когда участок граничит с лесом — гарантированно на такой лот поступит много заявлений и случится ажиотаж.

— Если нужен лес и виды из окна, надо уезжать подальше от цивилизации. В 40 км от МКАД таких участков хватает. Тогда логично рассматривать аукционы не в Минском, а, например, в Логойском или Молодечненском районах. Там конкуренция за землю слабее, а цены ощутимо ниже, — объясняет специалист.

Если участок на высокой позиции, с видом на бескрайние поля — это симпатично. Но приготовьтесь к запахам удобрений. Близость речки, озера или водохранилища — на первый взгляд, безусловный плюс. Но не всегда.

— Однажды вечером мы с женой приехали в Батуринку и были атакованы тучами злобных комаров. Поэтому прежде чем купить участок, стоит побывать там и утром, и вечером. И самому, и с женой. На некоторые вещи без супруги я никогда не обратил бы внимания, — отмечает Алексей.

Будущие соседи

Один из важнейших факторов, который многие недооценивают. Ведь покупка участка — это не только приобретение в собственность земельных соток, но и смена круга общения.

— Мне хотелось видеть рядом дружелюбных, морально адекватных людей с семейными ценностями. С которыми можно посидеть вечерком в бане, пожарить шашлыки. К которым, в конце концов, можно отправить в гости детей, — говорит собеседник. — От нескольких неплохих участков пришлось отказаться как раз из-за сомнительного соседства. В деревне Буденного человек устроил на участке свалку металлолома, в Гончаровке коттедж превратили в усадьбу и сдают на сутки, где-то на определенные мысли уже наводил забор из разноцветных фрагментов металлопрофиля.

Есть коттеджные массивы, где участки массово выделялись очередникам. Не хочу сказать ничего плохого, но, как правило, в таких местах стройки идут медленно, а насущные проблемы вроде сбора денег на подсыпку дороги решаются годами. Я уже не говорю о таких вещах, как строительство общей детской площадки.

В любом случае до покупки участка нельзя упускать возможность поговорить с соседями. Они расскажут много интересного: какие грунты, сколько метров до воды, все ли стабильно с электроэнергией и т. д.

— Общения с одним-двумя соседями будет недостаточно. Бывает так, что эти люди сами заинтересованы в покупке участка для своего сына или дочери. Могут всякого напридумывать. Такие случаи нередки, и важно подумать, приятно ли будет жить с соседом, который, возможно, затаит на тебя обиду за то, что ты перебил его ставку на аукционе. Впрочем, если место подходит и душа лежит к покупке, то этот пункт не должен волновать, — добавляет Алексей.

Ориентация по сторонам света

На самом деле важный пункт, о котором поначалу мало кто задумывается. Не обязательно даже приезжать на участок — достаточно открыть карту и прикинуть, как будет посажен дом и в какие окна по утрам и вечерам будет заглядывать солнце.

Самый плохой вариант — когда подъездная дорога расположена с южной стороны. Тогда солнце заливает входную группу и технические помещения, а задний двор находится в тени. В таком случае гостиная и спальни будут страдать от недостатка света. Конечно, архитектор может разместить гостиную с окнами на юг, но приятно ли будет жильцам любоваться не зеленой лужайкой, а собственным забором?

Подъездные пути

Асфальта не будет в 99% случаев. Как правило, присутствует гравийка или грунтовка. Их качество бывает разным.

— Подъездные пути — это важно! — убежден специалист. — Был у нас объект в деревне Цесино возле Мачулищей. Асфальт заканчивается, а дальше грунтовка в низине, метров 300. Осенью дорогу размывает, во время стройки она разбивается тяжелой техникой, потом ее подсыпают камнями, кирпичами и остатками бетона. Строительство дома далось непросто. Выгружали блоки на асфальт и возили погрузчиком до участка. От двойной разгрузки и перевозки около 10% блоков лопнуло. Люди, возводившие стены, ежедневно 300 метров грязи преодолевали пешком. Потом нагрянула зима, и стройку пришлось отложить до марта, пока дорога не подсохла.

Как правило, люди не ждут помощи от государства и сами скидываются на подсыпку дорог. Проблема в том, что в деревнях, где участки выделяются нерегулярно, бывает трудно собрать деньги. Кто-то еще не начал строиться, кто-то считает, что крыша важнее, а дорога подождет. В итоге дорога либо вечно разбита, либо ее строят 5 человек из 20 в надежде, что со временем соседи рассчитаются.

Сети

Участки «в чистом поле» уже почти не выставляются на аукционы. Как минимум где-то неподалеку будет линия электропередач, реже — газопровод.

— В описании лотов и в объявлениях на «вторичке» указано наличие коммуникаций, но этой информации недостаточно, — обращает внимание Алексей. — Что касается электроэнергии, важно выяснить, какая мощность выделяется на дом. Есть деревни, где выделяют по 4 кВт, — для комфортного проживания этого не хватит даже на бытовые приборы, не говоря уже об отоплении. Если нет газа, то 10 кВт — это минимум, который должен быть.

Не беда, если нет центральной канализации — септик стоит до $2000 по курсу. Своя скважина, исходя из глубины, обойдется в $3000—5000. Газ с подключением и согласованием проекта — порядка $5000 (но бывает и намного дешевле в зависимости от места и условий — прим. Onliner).

Конфигурация участков и рельеф

Бывают ситуации, когда и участок вроде бы недалеко от Минска, и с коммуникациями все в порядке, а на аукционе нет желающих его купить. Возможно, все дело в неровном рельефе и невыгодном расположении относительно соседей. Никто не хочет брать низину. Дренажная система, отведение воды, подсыпка — это большие затраты.

К удорожанию строительных работ приводит и активный рельеф. Работая с большими уклонами, предстоит потратиться на подпорные стены, террасы, более сложный фундамент. Однако некоторые целенаправленно ищут участок с перепадом, чтобы обыграть его поинтереснее. При должном усердии со стороны архитектора может получиться неординарный проект.

Важную роль играет и геометрия участка. Хорошим вариантом будут прямоугольники размером 25×40, 30×40 метров и т. д. Порой же встречаются земельные наделы в виде полосок шириной около 15 метров. Этот параметр неминуемо влияет на посадку дома, его планировку. Строительные нормы никто не отменял. К примеру, между деревянными строениями противопожарный разрыв должен быть не меньше 15 метров. И если у соседей тоже деревянные дома и они расположены близко к границам участков, то на размещение вашего дома просто не останется места.

— Конечно, грамотный архитектор найдет выход из любой ситуации, поработает с материалами, планировкой. В моей практике был дом шириной 6 и длиной 20 метров. Пожалуй, не очень хороший вариант. Поэтому перед покупкой участка важно понимать, какие есть ограничения и как может располагаться дом. Чтобы потом ни о чем не жалеть, — резюмирует Алексей.

В следующей статье мы расскажем об аукционах по продаже земли в Минском районе. Как принять участие? Что предлагают и по какой цене продают? Назовем самые дорогие и дешевые направления.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш Telegram-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by