Как все начиналось

Впервые история странного пентхауса, оказавшегося на поверку не совсем-то и пентхаусом, прозвучала в октябре 2019 года. Тогда Татьяна, еще не знавшая столичных строительных нравов, была искренне удивлена тому, как можно брать деньги за одно, а возводить совершенно другое. Вдохновленная обещаниями менеджеров застройщика, на приемке (которую, как водится, пришлось ждать дольше, чем было указано в договоре) дольщица предполагала увидеть почти 90 «квадратов» во всей красе: трехметровые потолки, дополнительный французский балкон, идеальное качество работ (все-таки метр в «полуфабрикате» стоил почти $1290).

На деле же без пяти минут хозяйка не досчиталась одной комнаты площадью 24 «квадрата» (та была замурована), дорогого сердцу французского балкона и высоких потолков — стандартные для «каркасников» 2,70 метра еще и частично урезали какими-то трубами. Помимо этого увеличилось и количество соседей на площадке — смекалистый застройщик «раздербанил» большие по площади пентхаусы на несколько квартир поменьше, и вот уже тамбур делится не на троих, а на пятерых собственников. Ну и строительные огрехи — куда же без них.

На этом приключения элитного пентхауса могли бы и закончиться, но нет: по заверениям застройщика, после обмера в квартире образовались лишние метры — и не несчастные один-два, а сразу пять с лишним, что автоматически тянуло доплату в $6495 по курсу. Впрочем, документов, это подтверждающих, дольщики так и не увидели.

Совокупность строительных проблем не только расстроила борисовчан, но и подтолкнула к действиям. Квартиру Татьяна и Алексей не приняли, акты не подписали, на себя метры не переоформили — вместо этого пошли в суд. И даже кое-что выиграли — весной этого года застройщик выплатил им около пяти тысяч рублей за строительные «косяки».

Плати!

— Мы по-прежнему не имеем доступа в квартиру, у нас нет ни ключей, ни документов, мы ничего не переоформляли и продолжаем судиться, — рассказывает Татьяна, как обстоят дела сейчас. — Впрочем, этот факт совсем не мешал РСЦ №3 Первомайского района какое-то время начислять нам «коммуналку». Представляете, открыли лицевой счет на имя моего супруга и давай назначать платежи! Жилье не в нашей собственности, висит, по сути, на застройщике, но оплачивать должны почему-то мы. И пеню, и основной платеж считали из месяца в месяц.

Коммунальная «аномалия» вскрылась случайно: жировки с завидным упорством падали в почтовый ящик несостоявшихся собственников, и только благодаря тому, что бумаг скопилось огромное количество, борисовчане смогли достать верхнюю платежку — ключа-то нет.

— Более того, сотрудники РСЦ на свой вкус и взгляд «зарегистрировали» в квартире четырех (!) человек и делали все начисления исходя из этого. Ситуация тем примечательнее, что нас в семье всего трое — я, муж и ребенок. Кого четвертого они вписали — большой вопрос. Мы с супругом даже начали шутить на эту тему — чего мы не знаем друг о друге такого, что знает РСЦ.

Естественно, пошли разбираться в отделение на Калинина. Встретили нас, конечно, весьма специфически — и голос повышали, и угрожали. А на все вопросы, кто и почему нас там «зарегистрировал» да еще и в увеличенном составе, не могли дать вразумительного ответа. В конце концов только и удалось добиться, что застройщик им якобы предоставил справку, что мой муж потенциальный правообладатель и скоро подпишет акт. На этом основании они и делали расчеты. Дикость да и только — зачем нужны официальные документы, если есть слово «скоро», растянувшееся к тому же более чем на год. В итоге счет аннулировали, а задолженность, насколько я знаю, перебросили на застройщика. Погасил он образовавшуюся сумму или нет — я не в курсе.

В этой и без того удивительной истории, достойной возбуждения уголовного дела, любопытен еще и такой момент: пентхаус под номером 387 по улице Макаенка, 12б, хоть и вполне существует физически, однако юридического подтверждения своего существования не обрел. Дольщики объект не зарегистрировали и упорно отказываются это делать, застройщик тоже не спешит. Как РСЦ смог присвоить почтовый адрес объекту, который не проходит по «сводкам» агентства по госрегистрации и кадастру, — большой вопрос. В общем, последовательность действий в РСЦ №3 Первомайского района почему-то ровно обратная.

— К слову, мы пытались выяснить, кто же обязан зарегистрировать свежесозданный объект долевого строительства. Даже обратились с этим вопросом в Госкомимущество, но там ответили, что это может сделать и застройщик, и дольщик. А вот кто должен — не указали. И я понимаю, почему застройщик не хочет этого делать — чтобы как минимум не платить «коммуналку», потому как по нашим законам кто создает, тот и оплачивает, — комментирует Алексей. — На вопрос, почему объект юридически не создан, а почтовый адрес у него уже есть — тоже тишина. Причем этот почтовый адрес активно фигурирует не только при расчетах в РСЦ, но и во время наших процессов в суде. Как такое возможно? Квартиры, по сути, нет, она нигде не числится и не проходит, но адрес смело указывают во всех документах.

Перегородки — быть или не быть?

Понимая, что квартиру не исправишь, а с мечтой уж точно придется распрощаться, дольщики подали новый иск в суд — о признании договора долевого строительства ничтожным. В ответ прилетел иск от Dana Holdings (в лице ООО «Эмирейтс Блю Скай») о понуждении дольщика исполнить условия договора (считай — принять квартиру и подписать допсоглашение). Завязалась борьба на несколько судебных заседаний с каскадом обжалований.

— Готовясь к рассмотрению дела, мы перечитывали все документы, которые у нас есть. И в какой-то момент пришло озарение: в пункте первом предмета договора указано, что «объект долевого строительства вводится в эксплуатацию без выполнения внутренней отделки помещения, в том числе без устройства полов с теплозвукоизоляцией, без штукатурки, шпаклевки, окраски стен, потолков, без устройства внутриквартирных перегородок». Но разве устройство перегородок относится к отделочным работам? На наш взгляд, это основные работы.

Чтобы понять, правильно ли мы рассуждаем, я решила обратиться в Министерство архитектуры. Честно говоря, ни на что не рассчитывала — все мы знаем, как чиновники умеют давать ответы без ответов. Но тут на мое удивление приходит чистая конкретика: «возведение межкомнатных перегородок не относится к отделочным работам». Вот это да! Так как в таком случае пропустили этот пункт договора юристы Мингорисполкома и все причастные лица? Тем более что в нем минимум дважды возведение межкомнатных перегородок проходит как отделочные работы. Там вообще смотрят, что одобряют? Да и как после этого можно в суде не признать договор ничтожным?

Читаю дальше, а там еще круче — в письме за подписью заместителя министра прямо сказано, что по нашему объекту «исключение возведения межкомнатных перегородок не согласовывалось»! Тогда почему весь Vogue остался без внутренних стен?

Татьяна решила продолжить копать в этом направлении. Впрочем, застройщик очень скоро дал понять, что не видит в отсутствии перегородок в Vogue никаких проблем. Да и любой дольщик может подумать — что поделаешь, у застройщика в загашнике есть спецуказ, подписанный Александром Лукашенко еще в незапамятные времена, а он позволяет многое. Многое, да не все.

В указе №541 от 2009 года действительно сказано, что инвестор может придерживаться московских строительных норм. Но распространяется это правило только на комплексы «Маяк Минска», «Вивальди», «Чайковский» и несколько точечных многоэтажек. Казалось бы, все понятно — Vogue не при делах.

Но смекалку белорусско-сербского застройщика нельзя недооценивать: в 2015 году «Зомекс Инвестмент» выпускает приказ, согласно которому сам себе приказывает распространить действие ранее подписанного приказа о применении московских норм на новые (планируемые к строительству и проектированию) объекты.

Среди них на третьей странице и появляется ЖК Vogue, пока еще с бюрократическим неймингом. И тут же, чтобы не было вопросов, в каком именно объеме московские нормы применимы к этому комплексу, идет пояснение: «Принять к сведению, что силами застройщика не выполняются внутриквартирные перегородки, включая перегородки ванных комнат и санузлов (за исключением строящихся жилых домов, где устройство перегородок начато)».

— Я, конечно, понимаю, что не возводить перегородки — это сплошная выгода для застройщика: он экономит деньги на материалах и работе, зарабатывает на появившихся «воздушных» метрах. Но разве так можно? И без того максимально приятный для себя указ президента они сделали еще слаще. Сами себе позволили отнести основные работы к отделочным, а затем разрешили не выполнять их под видом указа. Так ведь таким образом можно что угодно провернуть — распространяй, что считаешь нужным, на любой объект, и все. А наши госорганы, как видно, что хочешь подпишут и легализуют, — говорит Алексей.

Можно, конечно, подумать, что белорусы упустили из виду какой-нибудь важный документ, например под грифом ДСП, где и расписана «московская судьба» ЖК Vogue. Но нет — 15 октября этого года из комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома пришел ответ, в котором указано: «Таким образом, действие Указа № 541 не распространяется на строительство ИООО „Зомекс Инвестмент“ объекта „Многофункциональный комплекс на пересечении пр. Независимости — ул. Макаенка в г. Минске“».

— Но даже это еще не все. Перечитав задание на проектирование многофункционального комплекса на пересечении пр. Независимости — ул. Макаенка (вторая очередь строительства, жилой дом 5б), мы обнаружили, что в документе четко указано: «источник финансирования строительства — собственные средства с привлечением иностранных инвестиций». Простите, какие иностранные инвестиции и собственные средства, если за метры платили такие же дольщики-белорусы, как и мы? Застройщик вообще имел право заключать договоры долевого строительства? — возмущена Татьяна.

До чего можно досудиться?

Все эти факты Татьяна с Алексеем выложили в суде, будучи уверенными, что после такой россыпи не эмоций, а официальных ответов и документов не признать договор ничтожным суд не сможет. Но супруги ошиблись. Не помогли ни обжалования, ни вновь открывшиеся обстоятельства (ответ из Минархитектуры суд весомым не посчитал).

Вердикт Фемиды таков — в иске об установлении факта ничтожности договора Алексею отказать. Его же понудить к изменению договора путем подписания дополнительного соглашения, а значит, и доплаты в кассу застройщика около $6500 за лишние метры. Также понудить дольщика подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства и возместить «Эмирейтс Блю Скай» 216 рублей государственной пошлины.

— Во время процесса нам отказали в приобщении ответа Минархитектуры к делу, не приняли ходатайство о вызове сотрудника министерства для дачи пояснений. Также не стали по нашей просьбе запрашивать у застройщика определенные документы. Некоторые заседания длились по 12 минут, а трехстраничное решение мы получили на руки через минуту и 12 секунд после того, как суд удалился для его вынесения. В итоге складывается впечатление, что одним можно все, а другим даже приобщить важный документ не дадут.

Любопытно и то, как будет решаться вопрос с передачей нам квартиры. Ведь в первом пункте договора сказано, что «застройщик принимает на себя обязательства обеспечить за счет средств дольщика строительство и создание жилого помещения — квартиры в многоэтажном доме». Но квартиры-то и нет: есть жилое помещение с кухонным оборудованием, то есть совсем не то, что написано в договоре, — еще сами не знают, как повернется ситуация, супруги.

Позиция застройщика

В таких сложных случаях не обойтись без мнения второй стороны. Готовя текст к публикации, Onliner попросил застройщика дать ответы на следующие вопросы:

1. Оплачивает ли «Зомекс Инвестмент» коммунальные счета за помещение №387 в доме №12б по улице Макаенка?
2. Почему не возводились перегородки в ЖК Vogue?
3. Как и почему пункт про перегородки оказался в договоре в контексте отделочных работ? И почему застройщик все-таки заливает стяжки в квартирах?
4. Почему при возведении дома были привлечены средства дольщиков?
5. На основании какого документа «Зомекс Инвестмент» 20.10.2015 приказал сам себе распространить московские нормы на ЖК Vogue?

Вот ответ компании, приводим его без сокращения.

«1 ноября 2017 года с Алексеем В. заключен договор создания объекта долевого строительства на коммерческой основе, в соответствии с которым ИООО „Зомекс Инвестмент“ (с 4 февраля 2020 года переименовано в ООО „Эмирейтс Блю Скай“) обеспечивало строительство и создание жилого помещения — квартиры №387 на 25 этаже в многоквартирном жилом доме „Vogue“ №5б (по генплану) в составе объекта строительства „Многофункциональный комплекс на пересечении просп. Независимости — ул. Макаенка в г. Минске“.

После завершения строительства объекта в декабре 2018 года дольщик отказался от приемки объекта по причине наличия недостатков, а также ввиду несогласия с проведенными обмерами общей площади объекта в рамках технической инвентаризации жилого дома.

В марте 2019 года дольщик подал иск к ИООО „Зомекс Инвестмент“ на общую сумму более 150 тыс. рублей. Решением суда Первомайского района г. Минска от 23 августа 2019 года с застройщика было взыскано 5 415,81 рубля в пользу дольщика, которые были оплачены дольщику после вступления в силу решения суда. Судебная коллегия по гражданским делам Минского городского суда определением от 17 февраля 2020 года после проведенной дополнительной (второй по счету) судебной строительно-технической экспертизы определила оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В марте 2020 года дольщиком был подан еще один иск об установлении факта ничтожности 9 пунктов заключенного между сторонами договора, а также одновременно и всего договора в целом, несмотря на факт исполнения договорных обязательств со стороны застройщика. Застройщиком был подан встречный иск о понуждении к подписанию акта приемки-передачи объекта долевого строительства и дополнительного соглашения с изменением стоимости объекта долевого строительства в связи с уточнением общей площади объекта после проведения технической инвентаризации — ввиду отклонения от подписания данных документов с декабря 2018 года. Данный иск дольщика был отклонен решением суда Первомайского района г. Минска от 8 июня 2020 года, а встречный иск застройщика удовлетворен по указанным требованиям. Определением судебной коллегии по гражданским делам Минского городского суда от 17 сентября 2020 года указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Обращаем ваше внимание, что до настоящего времени Алексей не подписал и не получил документы для регистрации права собственности на построенную квартиру. За прошедшее время (почти два года с момента ввода объекта в эксплуатацию) можно было завершить отделочные работы в квартире и получать удовольствие от проживания в таком современном красивом комплексе.

В части выполнения застройщиком работ по объекту долевого строительства сообщаем следующее. Согласно условиям заключенного договора объект долевого строительства (квартира) возводится без выполнения застройщиком отделочных работ, работ по зонированию пространства путем возведения межкомнатных перегородок, установки внутриквартирных дверей. Заключенным договором определено, что после регистрации права собственности дольщик (владелец, собственник) выполняет в том числе следующие работы: устройство внутриквартирных перегородок, установка внутриквартирных дверей, отделочные работы.

Условия заключенного договора создания объекта долевого строительства, в том числе в части перечня работ, выполняемых застройщиком и дольщиком, соответствуют требованиям законодательства, а также проектной документации на объект строительства, получившей положительное заключение РУП „Главгосстройэкспертиза“.

Выполнение работ по стяжке в квартирах продиктовано принятыми заказчиком проектными решениями на объекте строительства, в целях обеспечения соблюдения требований технических нормативных правовых актов по теплотехнике.

Ссылка на применение Указа Президента Республики Беларусь от 12 ноября 2009 года №541 к проектированию и строительству объекта „Многофункциональный комплекс на пересечении просп. Независимости — ул. Макаенка в г. Минске“ редакцией интернет-портала „Онлайнер“ сделана ошибочно. Названным актом главы государства проектирование и строительство указанного объекта не регулируется. Проектирование и строительство объекта „Многофункциональный комплекс на пересечении просп. Независимости — ул. Макаенка в г. Минске“ осуществляется в соответствии с полученной разрешительной документацией.

Также редакцией интернет-портала „Онлайнер“ сделан не соответствующий законодательству вывод о том, что возможность привлечения средств дольщиков определяется заданием на проектирование объекта.

Наша компания открыта для всех дольщиков, клиентов и средств массовой информации. Раскрытие информации о ходе реализации строительного проекта регламентируется законодательством, и ООО „Эмирейтс Блю Скай“ никогда не отказывает в разъяснении сложившейся ситуации и возникающих вопросов.

Некоторые участники договорных отношений пытаются распространять недостоверную, неподтвержденную, а зачастую противоречивую информацию, в том числе с использованием интернет-ресурсов. В совершении данных действий сложно увидеть желание решить вопрос по существу. Данные факты имеют единственную цель — попытку запугать и/или шантажировать застройщика. Хотим обратить ваше внимание, что любой вопрос, который может возникнуть в ходе исполнения договорных отношений между застройщиком и дольщиком, может и должен решаться путем переговоров либо, при недостижении согласия, передаваться для разрешения в судебные органы. Воспользовавшись своим правом обращения в суд для защиты своих интересов и не получив желаемого результата, гражданин должен задуматься: а настолько ли законны и обоснованы его требования, если уже неоднократно суд не удовлетворил заявленные исковые требования?

ООО „Эмирейтс Блю Скай“ продолжает ожидать Алексея для составления и подписания соответствующих документов и передачи построенного объекта долевого строительства».

---

Комментарий застройщика, конечно, большой и хороший (хоть мы и не выяснили, кто оплачивает коммуналку). Правда, и он вносит сумятицу: если в договоре сказано, что застройщик должен создать объект долевого строительства, то почему по решению суда это теперь должен делать дольщик? Почему девелопер не может передать весь пакет документов, включая техпаспорт, чтобы дольщик сразу ощутил реальность квартиры? Может, загвоздка в тех самых перегородках, которые вроде как должны были быть, а вроде уже и нет? Да и вообще, с перегородками странное дело — какая разница, что по договору их быть не должно, если по закону они обязаны быть на месте.

Жилье мечты ищите при помощи сервиса «Дома и квартиры» Onliner

Читайте также:

• «Одной комнаты и французского балкона нет, потолки низкие». Дольщица строила элитный пентхаус, а получила типовую квартиру в «общаге»
• «При осмотре квартиры французский балкон не выявлен». Судьба элитного пентхауса в ЖК Vogue
• Сколько стоит пропавший французский балкон? Новый суд вынес решение о судьбе пентхауса в Vogue

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш Telegram-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by