«Хочу купить дом, но душевное здоровье хозяина вызывает вопросы». Как не попасть на признание сделки недействительной

История минчанина Дмитрия, купившего «двушку» в Зеленом Луге, но вместо радостного новоселья обретшего прописку в залах суда из-за якобы невменяемого состояния собственницы, кажется, абсолютно всем доказала, что на нашем рынке недвижимости возможно все. Сделку можно провести самостоятельно или через агентство, собрать все типовые справки и все равно оказаться на волоске от бомжевания. И все же жизнь есть жизнь — нередко жилье продают те, чье физическое здоровье вызывает вопросы. Вопросом, как уберечь себя от фатальных последствий, задался один из наших форумчан.

— Хочу купить дом, хозяин дома болеет болезнью Паркинсона. Все вопросы по дому решал с его женой, его видел один раз, плохо говорит, но мне показалось, что приехал на машине. Могут ли признать сделку недействительной? А через 5—10 лет? Что будет, если через 5 лет сделку признают недействительной? Вернут ли деньги и сколько? Вернут ли деньги, которые я потратил на ремонт? Как себя обезопасить в этой ситуации? — просит совета мужчина.

По вопросу, который может стоить десятки тысяч рублей и долларов, консультирует юрист Татьяна Ревинская.

— Для того чтобы сделка была действительной, необходимо соблюдение следующих условий: она должна по содержанию и форме соответствовать требованиям закона, быть совершена дееспособным лицом, волеизъявление должно соответствовать подлинной воле сторон.

Конечно, чтобы обезопасить себя от негативных последствий, надо предпринять все возможные меры для проверки психического состояния продавца — собственника недвижимости. Маловероятно, что сам продавец проявит инициативу, чтобы пройти медобследование на предмет дееспособности, хотя такой вариант не исключается. Желательно перед заключением сделки пообщаться с человеком, задать ему много вопросов, чтобы понять поступки, мотивы, дать оценку памяти человека, его мышлению. Кстати, такую оценку должен проводить нотариус (регистратор) при удостоверении сделки. Можно предложить человеку получить справки из медучреждений об имеющихся диагнозах (из поликлиники по месту жительства), о том, что продавец не состоит на соответствующих учетах (в нарко-, психдиспансерах).

Не исключены случаи, когда при совершении сделки психическое состояние человека не вызывает сомнений, а по итогу результат обратный.
Что об этом говорит закон? Из положений ст. 177 ГК следует, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законодательством интересы нарушены в результате ее совершения.

Заявить исковые требования о признании такой сделки недействительной может сам гражданин либо иные лица, чьи права или охраняемые законодательством интересы нарушены в результате совершения этой сделки. Истец обязан представить доказательства того, что гражданин, совершивший сделку, по своему психическому состоянию в момент ее заключения не способен был понимать значение своих действий или руководить ими. Такое состояние может быть следствием болезни, сильного душевного волнения, злоупотребления спиртными напитками, употребления наркотических средств либо психотропных веществ.

Для подтверждения указанного состояния допускаются все средства доказывания, в числе которых психолого-психиатрическая экспертиза, в том числе и посмертная, если, например, речь идет о признании недействительным завещания. При признании сделки недействительной каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах.

Есть еще один способ — непосредственно перед сделкой провести экспертизу на предмет сделкоспособности гражданина. Такие экспертизы проводятся платно Государственным комитетом судебных экспертиз. Важно отметить, что такая процедура имеет юридическую силу, если проведена до заключения сделки. В этом случае проводится комплексная психолого-психиатрическая экспертиза с участием психиатра и психолога, истребуется и подвергается анализу медицинская документация в отношении человека. Затем выдается справка, в которой указывается, что гражданин может (либо не в состоянии) понимать значение своих действий и руководить планируемой сделкой, например продажей своей квартиры/дома. Сомнений в удостоверении такой сделки, безусловно, не будет.

«Первичка» в базе сервиса «Дома и квартиры»

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!