Купить квартиру на «вторичке» и не попасть на штраф. Незаконная перепланировка жилья и что с этим можно сделать

Перепланировка — едва ли не любимейшая забава новоселов. Ну а что поделать, если проектируют и строят квартиры у нас не самые удачные, рациональные и удобные. 80—90-метровая «двушка» с тремя окнами — пожалуйста, коридор-аэродром — легче легкого, проходная комната — и такое встречается. А потому практически каждый пытается выжать из своих метров больше, чем заложил застройщик. Одни действуют по правилам, другие нарушают все и вся, руководствуясь только личными «хотелками» или дизайнерским видением. Onliner подобрал квартиры с перепланировкой, которые продавались в недавнем прошлом или продаются прямо сейчас, и попросил профессионала прокомментировать переделки — так можно или в случае выявления у нового владельца будут проблемы?

Казалось бы, элементарная вещь: сносишь оконный блок, присоединяя тем самым предварительно утепленную лоджию к комнате (кухне), — и все, наступает рай. Света и воздуха много, образуется дополнительное жилое пространство, появляется удобная и широкая стойка, которую можно использовать хоть для выставки цветов, хоть для танцев. А главное, никому ведь не мешаешь! На самом деле нет. По нашему законодательству такое действо запрещено.

— Все вопросы, касающиеся переустройства и перепланировки, регулируются Постановлением Совмина №384, — рассказывает специалист по согласованию перепланировок в компании pereplan.by. — В этом документе четко сказано, что оконные и дверные блоки между лоджией/балконом и жилым помещением, а также кухней демонтировать запрещено. То есть присоединять неотапливаемые помещения к отапливаемым. Следовательно, согласовать перепланировку в таком виде нельзя. Если эта ситуация каким-то образом вскроется, администрация будет требовать вернуть на место оконный и дверной блоки.

По факту, конечно же, никто не ходит и не проверяет, как выглядят наши квартиры. Но если вдруг случится ЧП (к примеру, то же залитие) или поступит жалоба от соседей, то тайное может вскрыться, а вслед за этим начнется процедура выписывания штрафов и приведения жилья в проектное состояние.

Следующий пример — попытка сделать из «однушки» многофункциональное пространство. Это делается не от хорошей жизни, но границы тоже надо иметь. В данном случае мы видим, что от жилой комнаты «отрезали» спальню площадью 7 «квадратов», возможно, расширили выход на лоджию (заменили стандартную дверь на легкую стеклянную — точно), вынесли и заменили радиатор. «Родной» планировки нет, поэтому вопрос переустройства санузлов оставим за кадром.

— По закону запрещается перепланировка, связанная с устройством жилых помещений без естественного освещения. Правда, обойти этот момент реально: данное помещение можно назвать гардеробной или кладовкой. Почему в гардеробной стоит кровать? А разве это запрещено — спать в гардеробной? Но жилую комнату такого плана официально не зарегистрируют, и даже импровизированное окно в стене не поможет.

А вот размещение отопительного прибора на лоджии категорически запрещено (это по всем нормам «холодное» помещение). К тому же радиатор явно не родной, замена приборов отопления в квартирах требует разрешения, грамотного расчета, разработки проекта и выполнения работ сертифицированной организацией.

Что касается стеклянной, вероятно раздвижной, двери, то тут возможны варианты: разные администрации смотрят на такие перемены по-разному — в одной могут согласовать без вопросов, в другой сразу же развернут. Если же собственник хочет расширить проем (выход на лоджию), то это тоже потребует труда (согласования и разработки проекта), а также не всегда возможно: начиная с шестого этажа с одной из сторон по противопожарным нормам должна остаться стена шириной минимум 1,20 м, — объясняет специалист.

В следующей квартире решить вопрос «несанкционированной» спальни за красивыми дверями в французском стиле можно путем «переименования» ее в гардеробную или кладовку.

Присоединение лоджий, наверное, один из любимых приемов новоселов. Вот еще один вариант: переделано все, что только можно и нельзя, от былых границ между комнатой, кухней и 10-метровой лоджией и следа не осталось. Судя по фото, перемены были кардинальные и довольно дорогостоящие. Скорее всего, в реализации проекта принимали участие дизайнеры. Жаль, что узаконить это нельзя.

— В таком виде это никак не согласовать, лазеек нет: объединена лоджия с жилыми комнатами, вынесены приборы отопления, надо возвращать все в исходное положение, — заключает специалист.

Мода объединять кухню и жилую комнату пришла и в наши широты. Реализуют этот проект не только в новых домах, изначально предполагающих и такой вариант развития событий, но и в старом жилфонде. Вот один из экспериментов.

— Увы, но объединение кухни с газовым оборудованием и жилой комнаты запрещено. Согласовать такой вариант можно при условии перехода на электроплиту, возврата перегородки на прежнее место и установки двери между помещениями либо перевода помещения из жилого в жилое с кухонным оборудованием. Проще и рациональнее всего — первый вариант. Конечно, он потребует походов по инстанциям: в РЭС надо будет отправить запрос на выделение соответствующей мощности, сделать проект, выполнять работы с помощью фирм, имеющих соответствующий аттестат, но зато потом можно жить спокойно. Процедура довольно популярная, делают ее и в «сталинках», и в хрущевках, больших проблем, как правило, не возникает.

Теперь о классике — всунуть холодильник в вентшахту. Так делали еще деды, но это совсем не значит, что делали они правильно.

— Вентиляционная шахта была превращена в нишу под холодильник. Тем самым собственник перекрыл вентиляцию себе и соседям. По закону же трогать вентшахты вообще запрещено. Согласовать такое не получится, надо возвращать квартиру в проектное состояние. У нас как раз сейчас есть клиент, который купил квартиру с такой перепланировкой и избавляется от нее. Проблема в том, что его вентшахту мы-то восстановим, а вот у соседей сверху и снизу все закупорено холодильниками.

Вообще, если перепланировка выполнена по закону, с соблюдением всех норм, но без разрешения исполкома, с согласованием по факту проблем, как правило, не возникает. Правда, исключать вероятность того, что какая-нибудь из служб все же заупрямится и не захочет подписывать документы, тоже нельзя — такое случалось. Если же собственник наворотил непонятно чего и все это обнаружилось постфактум (в результате жалобы или еще каким-то образом), то не только штраф дадут внушительный, но и заставят вернуть все в исходное состояние — так, как указано в техпаспорте. Так что самый правильный вариант — делать все по закону, — заключает специалист.

Покупайте с оплатой онлайн по карте Visa и выигрывайте iPhone каждую неделю

Хроника коронавируса в Беларуси и мире. Все главные новости и статьи здесь

Самые оперативные новости о пандемии и не только в новом сообществе Onliner в Viber. Подключайтесь

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!