483
07 марта 2019 в 8:00
Автор: Оксана Красовская. Фото: Максим Малиновский; Владимир

Квартира-«полуфабрикат» — выгода или приговор? Считаем, сколько стоит обустроить голые стены

Калькуляторы к бою! Сегодня мы наконец ответим на главный строительный вопрос последней пятилетки: во сколько обойдется модернизация квартиры-«полуфабриката» и приведение ее в стандартное черновое состояние, в каком получают «квадраты» большинство минских дольщиков. Не секрет, что голые метры зачастую продаются по цене, которая заметно ниже той, что «истребуют» застройщики, в обязательном порядке занимающиеся оштукатуриванием стен и примитивной разводкой электрики-сантехники. Было время, когда не самые ликвидные квартиры в различных ЖК девелопер продавал даже по $720—800 за метр (сейчас ценник стартует в среднем от $950 и добегает до $1500). Но не обманка ли это? Что, если на выходе «добавочная» стоимость к квадратному метру будет такой, что запросто перепрыгнет более-менее стандартные для новостроек города $1200—1300 по курсу? В нашем распоряжении двухкомнатная квартира общей площадью 72,5 метра, в которой нет ничего, кроме внешних стен, полноценных перегородок санузла, окон, стяжки, канализационного стояка, радиаторов отопления и электрощитка. Итак, считаем.

Возводим стены и убеждаемся, что никому нельзя доверять

Для начала оговоримся, что расчеты будут вестись все-таки для площади 69,5 «квадрата», поскольку лоджия в квартире-«полуфабрикате» выглядит ровно так же, как и у остальных застройщиков: утепленные и покрашенные стены, стяжка, окна.

Обладателем «двушки», которую надо было полностью ремонтировать, является минчанин Владимир. Он и подсчитал, что во сколько обошлось, скрупулезно занося все траты в таблицу.

— Понятно, что расчеты будут относительными, и у соседей по дому, вполне возможно, цифра выйдет немного другая: где-то меня нагрели строители, где-то что-то было куплено дороже, чем можно было, где-то не внес в таблицу какой-то товар, но в целом тенденция понятна. Кстати, о строителях: за время ремонта убедился, что в этом довольно затратном и изматывающем процессе нет места полному доверию и беспечности: поразительно, но даже знакомый человек попытается тебя «обуть».

Изначально ремонт мы с женой планировали делать с одной строительной бригадой — так, чтобы они от начала и до конца вели процесс, а мы могли максимально не вмешиваться и не погружаться в это. Прораб (он же каменщик и штукатур) действительно хороший специалист, знает свое дело и был хоть и не близким, но все-таки знакомым нам человеком. Помимо обладания этими замечательными качествами, он оказался еще и любителем накрутить цену.

Разобрались мы в этом не сразу, так как искренне доверяли мастеру и хотели, чтобы строительная часть была все-таки на нем, а не на нас. Но уже первые сверки показали, что после этапа возведения перегородок в воздухе растворились 50 рублей. Сумма не критичная, особенно в масштабах такого ремонта. Но осадочек остался, а учитывая то, что платили мы отделочнику по ценам выше рынка, было неприятно вдвойне. Потом всплыли и другие моменты, которые заставляли подозревать, не доверять, злиться. После диалога о приходе-расходе исчезнувшие деньги вернулись в кассу, но эта и другие ситуации стали поводом еще раз подумать о кандидате и его расценках, — отмечает Владимир.

Итак, что касается перегородок. Разрешение на перепланировку (возведение стен по план-схеме) в исполкоме минчанам не стоило практически ничего — 0,5 базовой, или 11,5 рубля на тот момент. Остальные траты будем приводить в том числе в долларах, чтобы порядок цен был понятен и через год, и через десять.

Керамзитобетонные блоки в нужном количестве весной прошлого года обошлись паре в 313 рублей ($153). Смеси для кладки, перемычки, пена, грунтовка и другие необходимые прелести — это еще примерно 250 рублей ($123). Доставка и услуги грузчиков, которые все подняли на этаж, — 45 рублей, или $23 (так сложилось, что в этот жилой комплекс интернет-магазины доставляют материалы по очень символической цене, а то и бесплатно). Работа, включая штрабление стяжки под первый ряд, — порядка 800 рублей ($400). Всего возможность обзавестись стеной, отделяющей жилую комнату от кухни, и формирование дверных проемов в других помещениях стоили минчанам приблизительно 1410 рублей, или $705.

Обратим внимание, что далеко не все застройщики возводят перегородки в квартирах. Большинство просто предоставляет дольщикам и держателям жилищных облигаций «аэродром», который собственники нарезают на комнаты уже по мере необходимости. Но раз есть и те, кто все-таки формирует для своих дорогих клиентов отдельные помещения. Сделаем в итоговой таблице несколько столбиков — с перегородками и без.

Электрика

— Скорее всего, по мелочи что-то не учтено, но накинем потом при общих подсчетах какую-нибудь сумму. Сейчас понимаю, что, скорее всего, переплатил за работу по кладке стен. Благо они получились ровные, не трещат, да ничего и не поделаешь уже. Опыт. Дальше мы занялись разводкой электрики, которую выполнял мастер от того же прораба. Возможно, учитывая предыдущие «косяки», мы и отказались бы от рекомендованного строителем электрика, но он приступил к делу раньше, чем мы все перепроверили.

И здесь без проблем не обошлось. Работу электрик затянул на месяц вместо оговоренных двух недель (узнали об этом не сразу, так как сами уезжали из города) и «накинул» в свою пользу примерно 180 метров кабеля (а это стоимость непосредственно материалов и работы по его укладке), а также в итоговой смете увеличил стоимость прокладки кабеля за каждый метр. Но подозрительность жены позволила вовремя выяснить это и не переплачивать деньги (порядка $350). Хотя, надо отдать должное, как специалист электрик хорош: делает аккуратно, я бы даже сказал педантично.

Услуги этого мастера тоже стоили выше рынка, и мы шли на это сознательно, чтобы уж наверняка все было хорошо, но вот эти «нюансы» со сгоревшими сроками, о которых он не предупреждал, и вырастающей без повода ценой, конечно, оставили неприятное впечатление, особенно психовала жена, — вспоминает минчанин.

В целом разводка электрокабелей, витой пары по всей квартире и укладка HDMI-кабеля стоили порядка 1800 рублей ($900), сборка щитка — 180 рублей ($91), установка подрозетников — 770 рублей ($385). Материалы обошлись в 1257 рублей ($628). Всего свет людям стоил 4000 рублей, или $2000 по курсу. Понятно, что практически ни один застройщик (за очень редким загородным исключением) не будет делать разводку электрики под вас. Стандартный набор — это убогий щиток и четыре розетки плюс по одному выключателю в каждой комнате.

— Понимаю, что пока озвученные суммы выглядят будто пособие «Как переплатить во время ремонта». Но это был наш первый большой ремонт, так что мы сполна заплатили за веру в лучшее в людях (особенно в знакомых-приятелях). И как говорится, если бы пришлось взяться за ремонт снова, сделали бы уже все по-другому и работали бы совсем с другими людьми.

Сантехника

Разводка сантехники от любого застройщика — вещь очень условная: не самые дорогие и качественные трубы ползут от стояка к санузлу (сделаны «отростки» непосредственно под саму ванну и умывальник, а также установлен полотенцесушитель), из стены в кухне в лучшем случае торчат «обрубки», а в туалете подключен унитаз. В квартирах-«полуфабрикатах» — и того меньше: одинокий стояк, закрытый заглушками.

В изучаемом случае силами наемных специалистов в квартире была сделана разводка под мойку на кухне (с выводами для стиральной и посудомоечной машин), в туалете — подключение для унитаза и умывальника, в ванной — для полотенцесушителя, ванны, умывальника, инсталляции и биде. Установлены фильтры тонкой очистки. Работа и материалы обошлись примерно в 1500 рублей, или $750 (точную сумму минчане не записали). Тут все прошло по графику и без сюрпризов: работал уже посторонний человек, который делал сантехнику и соседям.

Штукатурка

— Ой, говоря о штукатурке, мы снова возвращаемся к первому прорабу. Повторюсь, что мы планировали делать все работы с ним. Так вот, за оштукатуривание всех стен и потолков в жилых комнатах он запросил $2100. А когда мы выяснили у отделочника соседа, который уже завершил у него работу и сделал это прекрасно (не придраться), что тот готов выполнить этот же объем за $1600, естественно, отдали предпочтение последнему, объяснив все первому мастеру. Но тот неожиданно сделал ход конем и сказал, что тоже готов работать за $1600 и чуть ли не за $1500. От этого стало еще неприятнее: чего же ты задираешь цену, если готов работать за сумму гораздо ниже?..

В общем, штукатурились уже с другим человеком — молодым парнем, который сделал все быстро и хорошо. Перемерив все стены, получили итоговую сумму в 2520 рублей, или $1260 (по $7 за метр), при этом в «критических» местах на кухне, в ванной и комнатах углы выведены под 90 градусов, — пересматривает записи Владимир.

На материалы в таких случаях уходят приличные суммы денег. В частности, только смеси Rotband было закуплено 82 мешка по 12 рублей (цена актуальна на весну прошлого года) общей стоимостью 984 рубля. Правда, часть из этого объема ушла на оштукатуривание потолка, поэтому отнимем приблизительно 20 мешков и получим итоговые 744 рубля ($365). Цементной штукатурки для выравнивания стен в санузлах ушло 29 мешков по 4,75 рубля, или 138 рублей ($69). Бетон-контакт, которым предварительно были обработаны все потенциально проблемные поверхности, — 25 рублей ($12). Также была закуплена грунтовка — 106 рублей ($53). Строительная сетка, уголки, маяки и вывоз мусора стоили порядка 180 рублей ($90).

Материалы привозились в два этапа (в том числе вместе с теми, которые не идут в базовый комплект, а потому не учтены), поэтому заплатить за доставку пришлось 30 рублей ($15). Услуги грузчиков — 45 рублей, или $23 (да, дешево, но это были ребята нового мастера, которые сами выставили такие цены). Если ничего не забыто, то на материалы на грязный штукатурный этап ушло 1270 рублей ($635).

Переделывать стяжку в квартире не понадобилось: она оказалась ровной и крепкой.

— Если суммировать работу и материалы, то на оштукатуривание 180 «квадратов» стен было потрачено приблизительно 3790 рублей, или $1895. Но, повторюсь, точно не знаю, сколько мешков Rotband ушло на потолок. А теперь самое страшное: общая сумма на черновой (как от всех застройщиков) ремонт. Будем считать с полноценной электрикой и сантехникой, так как отсечь, сколько стоит объем, аналогичный стандартному для новостроек, сложно. Кстати, траты других владельцев квартир-полуфабрикатов будут выше, так как у них стены санузлов выложены только на высоту четырех кирпичей, — уточняет минчанин.

Итог

Вариант Перегородки Электрика Сантехника Штукатурка Погрешность Площадь Сумма
С перегородкой между кухней и комнатой 1410 ($705) 4000 ($2000) 1500 ($750) 3790 ($1895) 400 ($200) 68,5 кв. м 162 ($81) + 30 ($15) к квадратному метру
Без перегородок ≈3600 ($1800) 1500 ($750) 3440 ($1720) 200 ($100) 69,5 кв. м 126 ($63)

При итоговых подсчетах для первого варианта, когда перегородки возводятся, мы отняли от общей площади 1 кв. м, который ориентировочно теряется как раз именно из-за появления новых стен. Если предположить, что метр обошелся покупателям в $1000, то на каждый «квадрат» надо накинуть еще 15 потерянных долларов из-за метаморфоз (и $22, если метр стоил $1500). Итого получаем плюс 162 (192) рубля, или $81 ($96) к каждому квадратному метру с учетом 400 рублей, которые были приписаны на случай, если какая-то смесь или пена не были учтены. Но, повторимся, вариантов, когда застройщики сами, без доплат возводят стены, сейчас крайне мало.

Если же речь идет о варианте без перегородки, то суммы выходят еще слаще. Здесь цифры в таблице пришлось немного подкорректировать: на глаз скинули 400 рублей на электрику, которая не будет идти по несуществующей стене, и от штукатурных работ отняли 350 рублей (плата за выравнивание стен и стоимость 10 мешков Rotband). Площадь квартиры остается неизменной. В результате получаем плюс 126 рублей к метру, или $63. И это притом что в обоих вариантах собственник получил полноценную разводку электрики (в том числе с перекрестными выключателями) и сантехники.

— Сам удивлен, что «квадрат» подорожал так незначительно. Теперь даже не обидно, что в чем-то переплатил, — рассуждает Владимир, который до этого не пытался вычленить базовую сумму. — Просто в процессе ремонта приходилось покупать еще плитку, сантехнику, гипсокартон, профили для него и много что еще, поэтому суммы постоянно улетали впечатляющие. Опять же, эти 126—192 рубля на метр — цифры с учетом электрики и сантехники под себя, а не куцей подачки от застройщика. Так что все получилось очень даже неплохо, на мой взгляд. Более того, я уверен, что штукатурка «сидит» крепко и не будет отваливаться кусками, как может быть в случае, если черновая отделка от «застроя».

Общение со строителями, конечно, съело немало нервов (особенно у жены), но его ведь не избежать в любом случае. Ну и времени все занимает больше, нежели чем получить квартиру сразу со штукатуркой. А так получается вполне себе экономно.

Площадь: общая 73,2 м², жилая 70,1 м²    Этаж: 7/16
Площадь: общая 68 м², жилая 35 м²    Этаж: 3/9
Площадь: общая 67,5 м², жилая 57,5 м²    Этаж: 9/19

Читайте также:

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: Оксана Красовская. Фото: Максим Малиновский; Владимир