От редакции. Продаете квартиру с помощью сервиса Onliner «Дома и квартиры» и хотите, чтобы она попала в наш следующий обзор? Для этого заполните заявку и отправьте ее нам.

---

Алина и Алексей продают «трешку» на улице Слободской в Малиновке. В объявлении супруги поставили цену $88 000 по курсу за 63,2 кв. м общей площади. Говорят, ориентировались на похожие предложения и делали корректировки на довольно свежий ремонт, не требующий дополнительных вложений. Насколько заявленная цена адекватна рыночным реалиям, будут разбираться ведущий оценщик Оксана Снежко и специалист по оценке Мария Лемешко из компании «БелОценкаКонсалт».

«Малиновка — хорошее место для жизни»

Панельный дом 1992 года постройки, где продается квартира, расположен в центре давно сформированного квартала, в шести остановках на автобусе от станции метро «Малиновка».

Приступая к проектированию Малиновки, архитекторы не ставили перед собой амбициозных задач. Юго-западной окраине Минска повезло не так сильно, как, например, Зеленому Лугу или Веснянке. Непростые для экономики страны времена диктовали необходимость воспроизведения типовых решений на базе существующих серий панельного домостроения. Сегодня район улицы Слободской выглядит невыразительно, как рабочая окраина любого постсоветского города. Впрочем, скудность архитектурных решений компенсируется развитой социальной инфраструктурой. Дом, где живут герои нашего репортажа, соседствует с детским садом и комплексом бытовых услуг, в шаговой доступности располагается еще несколько детских садов и школ.

— Эту квартиру мы купили в 2014 году. Раньше жили в полуторке в районе станции метро «Пушкинская». С рождением дочери там стало тесно, решили расширяться и нашли неплохую по цене «трешку» на Слободской, недалеко от дома, где живут мои родители, — рассказывает Алексей. — Я рос в этом районе с третьего класса, могу сказать, что сегодня Малиновка — хорошее место для жизни. Открытие станции метро решило многие транспортные проблемы.

— Несмотря на то что живем на окраине Минска, мы не чувствуем себя в какой-то изоляции. Здесь все под рукой: несколько школ и садов, лицей, детская и взрослая поликлиники. Затовариваться продуктами по-крупному можно в трех местах: ProStore у станции метро, «Евроопте» на Монтажников, а еще не так давно открылся гипермаркет «Гиппо» в Diamond City, — перечисляет преимущества Малиновки Алина. — Отдохнуть можно в парке Павлова, в яблоневом саду на Рафиева, но мы больше любим лесопарк за кольцевой — там есть места для мангалов и очень приятная атмосфера.

Все квартиры в Малиновке:

Почему такой интерьер?

— История этой квартиры прозрачна. В девяностые годы ее выделили прокурору. Выходит, мы вторые собственники. До продажи непродолжительное время квартира сдавалась студентам. Когда мы ее купили, здесь был обычный «советский» ремонт. Сразу решили переделать все под себя, поскольку планировали обосноваться здесь надолго, — говорит Алексей, проводя для нас экскурсию по комнатам.

Ремонт занял примерно полгода. По словам Алексея, отделкой занимались в основном нанятые мастера. Качество их работы порой приводило супругов в уныние.

— На рынке развелось много халтурщиков, приходилось следить за каждым их шагом и указывать на «косяки». Потолки в одной из комнат перетягивали трижды, кухню установили с четвертого раза, лишь третий мастер смог нормально выровнять стены, — вспоминает Алексей.

Интерьер у супругов получился незаурядный. Каждая из комнат пестрит обилием глянца и сочетанием разноплановых отделочных материалов. Светлый ламинат соседствует с ярко-красной плиткой, бежевый искусственный камень — с фиолетовой штукатуркой. Настроение спальне и детской задают резные натяжные потолки. Местами цветовые решения кажутся спорными и неоднозначными.

— Повторюсь, мы делали ремонт для себя, не для сдачи или перепродажи. Хотелось чего-то яркого и нестандартного, — объясняет Алексей. — В конечном счете мы остались довольны, и даже сегодня, спустя почти пять лет после ремонта наша квартира радует нас своей индивидуальностью.

Интерьер гостиной, как нам показалось, представляет собой оригинальное прочтение символа инь-ян. Характерный зигзаг делит пол и потолок на белую и красную зоны. В красной зоне потолка белая люстра, в белой зоне — красная.

На фото ниже — детская комната. Здесь диагонально уложенный ламинат, жидкие и обычные обои, мебель Black Red White. Но больше всего внимание притягивает двухуровневый натяжной потолок с большими отверстиями, напоминающими сыр. Как и в остальных комнатах, по периметру потолка проведена светодиодная лента.

В родительской спальне обращает на себя внимание вместительный радиусный шкаф, служащий мини-гардеробной. В отделке комнаты использованы обои, ламинат и тот же натяжной потолок с круглыми прорезями различных диаметров.

— Это резные потолки Apply. Они вошли в моду как раз тогда, когда мы делали ремонт, и казались чем-то очень необычным, — поясняет Алина. — Сейчас мы бы такие уже не делали, но, честно говоря, нам и сегодня они нравятся.

Весьма своеобразна и кухня, где фиолетовая декоративная штукатурка сочетается с хаотично расположенным на стене искусственным камнем. Пол выложен керамической плиткой. Подоконник в виде столешницы служит дополнительной рабочей поверхностью.

Сам по себе гарнитур недорогой, с пластиковыми фасадами. Встроенная техника представлена посудомоечной машиной, вытяжкой и индукционной плитой Gorenje. Под мойкой установлены фильтр с обратным осмосом и небольшой бойлер на 30 литров — летом, когда отключают горячую воду, жильцы не испытывают неудобств.

В коридоре преобладают средиземноморские мотивы: рисунок на полу и потолке с характерным орнаментом, стена выложена декоративным камнем, напротив — трехметровый зеркальный шкаф-купе, декорированный отделкой из экокожи и пескоструем.

Наиболее сдержанными в плане дизайна получились ванная и туалет.

Следующая квартира будет совсем другой

Традиционный вопрос: почему продается квартира?

— Полтора месяца назад у нас родился сын, месяц назад как-то спонтанно мы решили продавать эту квартиру и искать что-то новое. Поскольку дети разнополые, в будущем дочери и сыну понадобятся разные комнаты, вчетвером здесь станет тесно, — объясняют свое решение супруги.

Новую четырехкомнатную квартиру в строящемся доме Алексей и Алина уже присмотрели. По стилю она будет совершенно другой — ближе к скандинавскому минимализму.

— С годами меняется мода и меняются вкусы, — говорит Алина.

Пока же супругам надо продать свою «трешку» на Слободской. И впору ответить на вопрос: существующий ремонт — это преимущество или скорее фактор, снижающий ликвидность?

— С одной стороны, ремонт относительно свежий, и видно, что он недешевый. С другой — ярко выраженный индивидуальный стиль отделки сужает круг потенциальных покупателей, — поделилась наблюдением оценщик Оксана Снежко. — Понятно, что здесь нужен особый покупатель: кто не хочет вкладывать большие суммы в ремонт и примет эту квартиру такой, какая она есть. Остальные будут рассматривать аналогичные квартиры со старым ремонтом стоимостью в районе $75 000 по курсу.

— Понимаем, что светлые и нейтральные квартиры продаются быстрее, но ведь сколько людей, столько и мнений. Свою предыдущую квартиру, которая была оформлена похожим образом, мы продали за неделю. Надеемся, и здесь все получится быстро. Будем смотреть на ситуацию и, если надо, подвигаться в цене, — резюмирует Алексей.

К каким выводам пришли оценщики

Проанализировав ситуацию на рынке, специалисты компании «БелОценкаКонсалт» поделились с редакцией своими выводами:

«По результатам осмотра определены преимущества и недостатки квартиры.

К ее плюсам можно отнести:

• качественные отделочные материалы;
• компактную для «трешки» планировку (общая площадь — 63,2 кв. м).

Среди минусов можно отметить:

• дизайн интерьера (подойдет далеко не каждому);
• минимальную высоту потолков (2,5 м), свойственную панельным домам;
• характерную для спальных районов транспортную загруженность;
• состояние подъезда и прилегающей территории около дома.

Стоимость предложения объектов-аналогов (трехкомнатные квартиры с улучшенным уровнем отделки, расположенные в панельных домах 1992—1999 годов постройки в Малиновке) находится в диапазоне от $77 000 до $87 500 по курсу. На разницу в цене оказывают влияние площадь квартиры, этаж, уровень отделки, наличие мебели и техники.

Цены сделок на аналогичные трехкомнатные квартиры в домах начала девяностых в Малиновке в 2018 году находились в диапазоне от $60 800 до $74 600 по курсу, медиана цен сделок — $67 200 по курсу. Следовательно, в 2018 году пользовались спросом и приобретались в основном квартиры с простым уровнем отделки либо с давно сделанным ремонтом.

При использовании сравнительного метода оценки после проведения корректировок цен объектов-аналогов на торг, качество отделки, наличие мебели/техники рыночная стоимость рассматриваемой квартиры оценивается в $79 000 ($1250 за 1 кв. м). Стоимость определена с учетом уровня отделки помещения, но без учета стоимости мебели и техники.

Доходным методом квартира не оценивалась. Учитывая ее характеристики, предполагаемый доход от сдачи в аренду не покроет затраты на приобретение в скором времени. Данный район характеризуется невысокими арендными ставками, бо́льшим спросом пользуются в основном объекты с простой отделкой».

Трехкомнатные квартиры в районе $80 тыс. по курсу в Минске:

Читайте также:

• «Однушка» со стильным ремонтом в Грушевке за $84 000. Что скажут оценщики?
• «Сталинка» у площади Победы с новым дизайнерским ремонтом за $149 900. Что скажут оценщики?
• Справедливая цена или есть подвох? Экспертиза коттеджа за $115 000 в Колодищах с оценщиками

Подписывайтесь на наш канал в «Яндекс. Дзен». Только топовые новости!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by