«Трешка» за $220 000. Экспертиза квартиры в доме для советской элиты

596
18 декабря 2018 в 8:00
Автор: Николай Градюшко. Фото: Максим Тарналицкий

«Трешка» за $220 000. Экспертиза квартиры в доме для советской элиты

Долгое время «сталинки» на центральных улицах Минска считались самым престижным жильем в городе. В зданиях с пышными капителями, лепниной на фасаде и высокими потолками селилась элита советского общества: высокопоставленные чиновники и военные, заслуженные артисты, известные писатели. Неудивительно, что квартиры в таких домах — одни из самых дорогих. Риелторы утверждают, что вложение денег в «сталинки» оправданно, поскольку они всегда будут оставаться в почете. Однако адекватна ли сегодня цена в $220 000 по курсу за «трешку» площадью 79 кв. м в районе ГУМа? Для начала выслушаем аргументацию продавца, а затем дадим слово профессиональным оценщикам.

Торжественный фасад и будничный двор

Квартира, которую нам предстоит оценить, расположена на втором этаже дома №2 по улице Ленина (вот объявление о ее продаже в базе данных Onliner). Эта видная шестиэтажка, облицованная бледно-оранжевыми керамическими блоками, является частью единого архитектурного ансамбля, воплощенного в 1952—1956 годах по проекту народного архитектора СССР Георгия Заборского. Торжественный облик и масштаб этих домов созвучен зданиям на главном городском проспекте. В убранстве фасадов использованы фризовый пояс с лепниной, пилястры, балюстрады, карнизы, декоративные шишки и вазы — словом, все то, что принято ассоциировать со сталинским ампиром. Домам на Ленина повезло: их застройка началась до объявленной Хрущевым борьбы с излишествами в архитектуре.

В отличие от харизматичного фасада, двор дома по-будничному уныл. Здесь в полной мере проявила себя парковочная проблема, свойственная всем «сталинкам» в центре города. Мест для стоянки машин практически нет, в узком дворовом проезде с трудом разминаются два автомобиля. Развлечения для детей сводятся к старым качелям и песочнице.

С позиций сегодняшнего дня подъезд дома выглядит весьма скромно, разве что обращает на себя внимание расположенная по центру лифтовая шахта, вокруг которой закручивается лестница. По меркам же середины прошлого века, когда почти вся страна ютилась в бараках и коммунальных квартирах, такие подъезды ассоциировались исключительно с добротным жильем для привилегированных.

«Ради квартиры дед отказался от сталинской премии»

Вадим, собственник квартиры, родился и вырос в этом доме, а потому хорошо знает его историю.

— Эту квартиру получил мой дед при довольно интересных обстоятельствах, — начинает рассказ Вадим. — Под его командованием было пять «Катюш». Он дошел с ними до Берлина, имел множество наград. После войны возглавлял финансовое управление минского строительного комплекса. В 1950-х деда выдвигали на сталинскую премию. А он возьми да откажись: мол, не нужен мне значок, дайте квартиру. Начались гонения, обвинения в мещанстве. Вся эта история могла закончиться плохо, не заступись за дедушку Кирилл Мазуров. А они были знакомы еще с военных лет. И вот благодаря Мазурову появилась эта квартира. А о премии пришлось забыть.

По воспоминаниям Вадима, в доме проживало множество заслуженных деятелей культуры (актер Глеб Глебов, писатель Филипп Пестрак и другие), архитекторы, генералы, бывшие партизаны. Сейчас от «коренного» состава осталось всего несколько семей. Большинство квартир либо обрели новых собственников, либо сдаются наследниками в аренду.

— Я родился в 1970 году и еще застал то время, когда у сообщества жильцов существовали свои традиции. В той или иной мере они были связаны с общим прошлым, с войной, — вспоминает Вадим. — 9 Мая — это святое, а были еще такие праздники, как день освобождения Варшавы, день освобождения Будапешта, день взятия Берлина. В такие дни жильцы собирались во дворе, накрывали столы, танцевали, играли на баяне. Люди знали друг друга не то что в лицо, а по имени и отчеству… Сейчас, конечно, никаких традиций нет. Сменилось два-три поколения, все разъехались кто куда. Но связи не порвались, мы все еще поддерживаем взаимоотношения, иногда созваниваемся.

Две комнаты из ниоткуда

Расположение комнат нельзя назвать типичным для «сталинки». Наши догадки подтвердились: в двухтысячных годах была проведена перепланировка, в ходе которой «четырешка» превратилась в «трешку». Но еще более удивительным кажется первоначальный план квартиры с двумя проходными комнатами. Как такое вообще можно было придумать?

Слева — старая планировка, справа — новая

— Это целая эпопея. Начнем с того, что в девяностых я пошел в исполком приватизировать квартиру, а на меня выкатили глаза: мол, как она может быть четырехкомнатная, если по всем документам — двухкомнатная? Начали ворошить документы, и выяснилась забавная вещь. Оказалось, что две комнаты нашей квартиры относились к соседнему дому №4. Это стало возможным благодаря расположению квартиры на втором этаже возле арки, — объясняет собственник. — Вот и выходит, что над нами по стояку только «двушки», а у нас была «четырешка» за счет этого «аппендикса», вход в который существовал только из нашей квартиры.

Приватизация заняла примерно год. Теперь с документами полный порядок.

Кстати, дом №4 немного приподнят относительно дома №2, поэтому в пограничной зоне в квартире Вадима есть небольшая ступенька. С непривычки она кажется очень неуместной.

— Понижать уровень пола там нельзя, а повышать в остальной части квартиры, я считаю, нерационально. Пропадет вся прелесть «сталинки» — высота потолка, — поясняет собеседник.

Перепланировка с участием метростроя

Судя по актуальному плану квартиры, в ходе перепланировки некоторые несущие стены были демонтированы, за счет чего удалось кардинально реорганизовать жилое пространство. Одна из комнат и кухня превратились в гостиную, площадь другой комнаты была поделена между кухней и санузлом. Остальные две комнаты практически не претерпели изменений. Как удалось все сделать и узаконить?

— Началось все с капитального ремонта дома. Когда строители стали менять коммуникации, отключать электричество и воду, мы поняли, что с маленьким ребенком не сможем жить в таких условиях, и купили квартиру в другом районе Минска, — рассказывает предысторию Вадим. — А когда капремонт дома закончился, пришло осознание, что без ремонта квартиры уже не обойтись и что косметическими мазками дело не ограничится.

Сначала мы с приятелем взялись за молотки и перфораторы и начали демонтаж всего, что было в квартире. Что удивило, старый паркет лежал в два слоя. Зачем? У меня объяснение одно: отстраивая город, люди готовились к новой войне. У паркета сумасшедшая теплоотдача: им можно топить помещение, когда нет центрального отопления.

Следующим этапом был снос части несущих кирпичных стен. Предстояло прорубить две арки: в будущую кухню и в санузел. Как выяснилось, в то время лицензией на проведение таких работ обладала только одна организация — «Минскметрострой». Чтобы усилить оставшиеся стены, применялся металлический каркас.

— Основная сложность заключалась в том, что дом является историко-культурной ценностью. Электрика, газ, сантехника — каждый шаг требовал чьей-то подписи. А несущие стены — так вообще караул. На все разрешения у меня ушел год, — Вадим показывает увесистую папку, где собраны все до последнего документы. — Каждую неделю квартиру инспектировали директор ЖРЭО и районный архитектор, ремонт длился два года. Второй раз через такое я вряд ли бы прошел.

Обои из водорослей, витражи ручной работы

Над интерьером работали молодые дизайнеры — студентки, для которых данный проект стал первой серьезной работой. Результатом супруги остались довольны. Вадим считает, что даже сегодня обстановка морально не устарела:

— С такими-то кирпичными стенами здесь можно было сделать крутой лофт. Но это не наше. Лофт хорош, когда ты пришел на два-три часа. Но жить в голых стенах? Удовольствие на большого любителя. Мы делали квартиру для жизни — светлую и уютную, в спокойных тонах, старались сохранить атмосферу «сталинки»… Конечно, спустя годы жизни некоторые вещи кажутся напрасной тратой денег. Например, джакузи: хлопот больше, чем с автомобилем.

Руководитель компании «БелОценкаКонсалт» Александр Бертош и оценщик Дарья Шаурко интересуются материалами, использованными в отделке.

На полу в жилых комнатах — штучный паркет (дуб, красное дерево, клен), на стенах — венецианская штукатурка, в санузлах, на кухне и в прихожей — испанская и польская плитка. В одной из комнат стены оклеены обоями из морских водорослей. Двери — из массива, с остеклением витражами ручной работы. Квартира оснащена видеодомофоном, сигнализацией, в санузлах и на кухне имеется приточно-вытяжная вентиляция. Из бытовой техники — кондиционеры, стиральная и посудомоечная машины, бойлер, три телевизора, электрокамин.

Так выглядит прихожая:

На фото ниже — гостиная:

Проходная комната-кабинет:

Спальня:

Кухня:

Санузлы:

Парковка, ресторан, байкеры

Преимущества расположения квартиры в самом центре города очевидны. Но отсюда же берут свое начало и проблемы. Одна из них уже была обозначена выше: парковка. Рядом Генпрокуратура и МЧС, да и посетители ГУМа, кафешек и ресторанов часто оставляют машины где придется во дворе.

— В 1989 году, когда я уходил в армию, во дворе стояли две машины: «Чайка» и «ЗИМ». Сейчас сами видите, что происходит, — говорит Вадим. — Лет десять назад жильцы добились установки в арке шлагбаума — он просуществовал месяца два. Сейчас новая попытка. Уже было собрание собственников, готова проектно-сметная документация на два шлагбаума, четыре камеры и систему допуска.

Вторая проблема — окна двух комнат (кабинета и спальни) выходят на шумную улицу Ленина.

— Стеклопакеты здесь хорошие. При закрытых окнах слышны только ракетчики — я так называю мотоциклистов. Но этим летом было потише. Наверное, милиция их погоняла, — предположил продавец.

для мытья окон, пылесборник: контейнер, без регулировки мощности, шум 60 дБ
Karcher WV Classic [1.633-169.0]
для мытья окон, пылесборник: контейнер, без регулировки мощности
для мытья окон, пылесборник: контейнер, потребление: 12 Вт, без регулировки мощности, шум 60 дБ
для мытья окон, пылесборник: контейнер, мощность всасывания: 15 Вт, без регулировки мощности

Оценщики также обратили внимание на соседство квартиры с рестораном, который находится на первом этаже.

— Под нами кладовая и загрузочная ресторана. Никаких неудобств он нам не создает, — ответил Вадим.

«Вместо денег предлагали акции „Башнефти“»

— Мы прожили здесь пять лет. Когда появилась вторая дочь, поняли, что этой квартиры уже мало, — объясняет причину продажи Вадим.

Объявление было размещено около двух лет назад. Покупателей до сих пор нет. В чем причина?

— Интересуются в основном россияне, арабы. Одно время выкупом квартир в центре под сдачу в аренду занимались армяне. Белорусов за все время было три-четыре человека, — подводит промежуточный итог Вадим. — Цену пришлось снижать. Что интересно, когда квартира стоила $360 000, просмотров было больше. Из России много людей приезжало. Помню, какой-то суетной замгубернатора предлагал акции «Башнефти». Мол, да ты ничего не понимаешь, ты можешь заработать. Нет уж, спасибо, обойдемся без мутных схем. Сейчас квартиру смотрят несколько человек в месяц, но реальных денег ни у кого нет.

К каким выводам пришли оценщики

Проанализировав ситуацию на рынке, специалисты компании «БелОценкаКонсалт» поделились с редакцией своими выводами:

«По результатам осмотра определены преимущества и недостатки квартиры.

К плюсам можно отнести:

  • непосредственную близость станций метро «Октябрьская» и «Немига»;
  • хороший уровень отделки;
  • исторический центр Минска;
  • развитая инфраструктура;
  • кирпичные стены и высокие потолки.

Среди минусов необходимо упомянуть:

  • окна, выходящие на оживленную улицу, что сопряжено с высоким уровнем шума;
  • маленькую площадь кухни;
  • неудобную планировку с проходной комнатой,
  • проблему парковки.

Стоимость предложения объектов-аналогов (трехкомнатные квартиры, расположенные в кирпичных домах 1947—1959 годов постройки в Центральном районе) находится в диапазоне от $2163 до $3093 по курсу за 1 кв. м. На разницу в цене оказывают влияние площадь квартиры, местоположение, уровень отделки, наличие лоджий или балконов, тип санузла. При использовании сравнительного метода оценки после проведения корректировок цен объектов-аналогов на торг, качество отделки, наличие мебели/техники, наличие лоджий/балконов рыночная стоимость квартиры оценивается в $187 000 по курсу ($2376 за 1 кв. м).

В результате исследования рынка установлено, что стоимость аренды аналогичных трехкомнатных квартир составляет от $900 в месяц, посуточной аренды — от $65 за сутки. При условии средней доходности от сдачи в аренду квартиры на уровне 5% стоимость оцениваемой квартиры, полученная доходным методом оценки, составляет $194 000 по курсу.

Средневзвешенная стоимость квартиры, рассчитанная доходным и сравнительным методами оценки, составила $190 500 по курсу (с учетом уровня отделки, но без учета стоимости мебели и техники).

Таким образом, мы видим, что заявленная собственником цена превышает стоимость, полученную рыночными методами. Скорее всего, со стороны собственника имеет место переоценка стоимости квартиры ввиду ее местоположения и других качеств. Анализ цен реальных сделок в районе станций метро «Купаловская», «Октябрьская» и «Немига» за 2018 год показал, что дороже $200 000 по курсу трехкомнатные квартиры в «сталинках» не продавались.

Однако собственник вправе самостоятельно устанавливать цену на свою квартиру и при длительном сроке экспозиции принимать решение о ее изменении».

От редакции. Продаете квартиру и хотите, чтобы она попала в наш следующий обзор? Для этого разместите объявление в сервисе Onliner «Дома и квартиры» и отправьте заявку на ng@onliner.by. Профессиональные оценщики бесплатно проконсультируют вас и определят рыночную стоимость.

Читайте также:

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: Николай Градюшко. Фото: Максим Тарналицкий