738
16 ноября 2018 в 8:00
Автор: Николай Градюшко. Фото: Александр Ружечка
Почему не продается таунхаус за $165 000? Экспертиза блокированного жилого дома с оценщиками

Onliner вместе с профессиональными оценщиками продолжает инспектировать выставленные на продажу квартиры и дома из нашей базы данных. На этот раз мы отправились в Заславль, где предстояло изучить необычный объект — таунхаус общей площадью около 200 кв. м. По меркам рынка загородной недвижимости, цена не кажется заоблачной (на первый взгляд): за трехуровневый блокированный дом со всеми коммуникациями, гаражом и новой чистовой отделкой просят $165 000 по курсу. Однако вот уже около года с момента размещения объявления никто так и не решился на покупку. Почему? Попробуем разобраться.

Окраина Заславля, 16 километров от МКАД

Организованные жилые массивы с застройкой в едином стиле и полным набором инженерных коммуникаций начали появляться под Минском около 10 лет назад. Несмотря на свою привлекательность, такой формат жизни не получил широкого распространения, и сегодня подобные поселки можно пересчитать по пальцам. Одним из первых в своем роде стал жилой комплекс «Заславские горки» в 16 километрах от столицы.

Стройка велась во времена, когда девелоперы не жалели квадратных метров, а покупатели загородной недвижимости не задумывались о затратах на отопление (площадь отдельных домов достигает 280 квадратных метров). В одной из статей за 2005 год «Заславские горки» позиционировались как «элитный поселок для успешных бизнесменов».

Жилой комплекс представляет собой четыре таунхауса, в каждом из которых по шесть-семь трехуровневых квартир со встроенными гаражами и небольшими индивидуальными участками. Рядом в таком же архитектурном стиле построены еще три отдельных коттеджа. Поселок расположен на улице Путейской — это самая окраина Заславля. Место тихое и спокойное, если бы не одно «но»: в 200 метрах находится железнодорожная ветка молодечненского направления.

Последний раз мы были в «Заславских горках» в 2015 году. Тогда поселок показался нам почти необитаемым: пустынные улочки, отсутствие автомобилей и участки без зачатков ландшафтного дизайна. Сейчас здесь уютнее. Большинство жильцов завершили ремонты и облагородили участки туями и кустарниками, кое-где появились беседки и веранды.

Архитектура комплекса незамысловата. Впрочем, от проекта начала 2000-х не стоит ожидать панорамных окон и плоской эксплуатируемой кровли. Вместе с тем директор компании «БелОценкаКонсалт» Александр Бертош и ведущий оценщик Оксана Снежко сразу отметили, что в реальности продаваемый таунхаус выглядит значительно лучше, чем на фотографиях в объявлении.

«Строили для себя, но планы поменялись»

Владимир был одним из первых, кто купил таунхаус в «Заславских горках». Объясняет: специально выбирал крайний дом, чтобы хотя бы с одной стороны не было соседей. Жилая часть занимает 172,9 кв. м, имеется встроенный гараж. С момента сдачи в эксплуатацию здесь никто не жил. Последние годы хозяева занимались ремонтом. Сейчас, когда отделка всех трех уровней и гаража практически завершена, дом с 4 сотками земли выставлен на продажу за $165 000 по курсу.

— Когда покупали и начинали делать ремонт, думали, что сын скоро создаст семью и мы будем жить в одном доме. Но планы изменились. Сейчас сын за границей, а для меня с женой и кота дом слишком велик, — раскрывает причины продажи Владимир. — А так для жизни место великолепное. Лес за окном, Минское море. Недаром же в окрестностях Заславля столько детских лагерей и санаториев.

В доме семь комнат, на каждом этаже по санузлу. Кухня и столовая находятся на втором этаже. Планировка своеобразная. С одной стороны, лестница — один из атрибутов загородного дома. С другой — удобно ли весь день бегать по ступенькам?

— Да сколько той беготни? Мне 52 года, и эти ступеньки до лампочки, — говорит Владимир. — Комнаты с мансардными окнами на самом верху можно использовать исключительно как спальни, а вся жизнь семьи будет протекать на первом и втором этажах. Как по мне, все очень удобно спланировано: у каждого есть своя комната, есть где собраться всей семьей, где разместить гостей.

Еще одна особенность планировки — терраса площадью 12,5 кв. м, выход на которую организован из столовой. Летом можно завтракать, обедать и ужинать на свежем воздухе. Правда, для начала террасу предстоит как-то облагородить: под воздействием снега местами повылезали «косяки» строителей в виде отслоившейся штукатурки.

Внутренняя отделка: что сделано и что осталось

— К качеству строительства особых претензий у нас не было. Стены ровные, дом теплый, вентиляция работает исправно — во всем этом легко убедиться. А вот за отделочниками нужен был глаз да глаз. Одну бригаду даже заставил перекладывать плитку, — вспоминает Владимир. — Зато теперь за качество могу ручаться.

Отделка дома практически завершена. На полу уложен паркет Coswick из древесины дуба и польская плитка, плитка в санузлах — также из Польши, сантехника — из Польши и Германии. Стены и потолки покрашены. Не хватает разве что межкомнатных дверей, плинтуса, розеток, перил на лестнице.

Отделку можно признать нейтральной, ненавязчивой, сходятся во мнении оценщики. Такая основа интерьера подойдет и для молодой семьи, и для людей постарше.

— До принятия решения о продаже дома мы успели заказать кухню по своему проекту — так и лежит в комнате не собранная, — говорит Владимир. — Есть варочная панель, вытяжка, посудомоечная машина — даже не распаковывали. Покупать двери и какую-то мебель не решились: все же вкусы у людей разные, пусть новые собственники сами сделают выбор.

«Коммуналка», социальная инфраструктура, электричка

К поселку подведен газ, есть своя скважина, водонапорная башня, в качестве резервной используется городская скважина для подачи воды. Канализация местная с системой биоочистки. Оценщики интересуются, в какую цену будет обходиться содержание 200 «квадратов».

— С учетом платежей товариществу собственников за обслуживание в зимние месяцы будет выходить 100—120 рублей. Летом, само собой, «коммуналка» обойдется значительно дешевле.

Собственной социальной инфраструктуры в поселке нет. Детей в детский сад и школу в любом случае придется возить — либо в Заславль, либо в Минск.

— Наверное, если ты выбрал жизнь за городом, то так будет везде, — убежден Владимир. — Здесь все люди мобильные, а на машине до центра Минска доезжаешь за 20—25 минут, причем ехать можно тремя разными дорогами. С продуктами вообще никаких проблем: «Е-доставка» приезжает, пицца — тоже, в Заславле несколько супермаркетов. Если вдруг что-то случится с машиной, в 500 метрах станция «Зеленое». Сел на электричку и через те же полчаса вышел в центре Минска. Электрички ходят по несколько раз в час.

Напоследок оценщики интересуются, много ли за последний год было желающих посмотреть таунхаус и какие суммы предлагались покупателями.

— Доведя дом до состояния «заезжай и живи», мы бы хотели отбить свои затраты на покупку дома и ремонт, я уже не говорю о потраченном времени, — говорит продавец. — Максимум, что пока предлагали, — это $140 000. Но мы уверены, что дом стоит дороже.

К каким выводам пришли оценщики?

Проанализировав ситуацию на рынке, специалисты компании «БелОценкаКонсалт» поделились с редакцией своими выводами. Приводим их отчет:

«Рынок недвижимости в сегменте таунхаусов в пригороде Минска развит слабо. Первые таунхаусы начали строиться в 2000-х. А в настоящее время идет строительство таунхаусов в деревне Зацень, Острошицком Городке, Ратомке. Стоимость квадратного метра без отделки варьируется от $850 до $1527.

Для данного объекта оценки в качестве аналогов принимались таунхаусы в молодечненском и логойском направлениях 2013—2015 годов постройки. Стоимость предложения объектов-аналогов находится в диапазоне от $713 до $1250 за 1 кв. м. На разницу в цене оказывают влияние удаленность от города, уровень отделки и оснащенность современной техникой и оборудованием.

Также при определении цены учитываются индивидуальные факторы. К плюсам таунхауса в Заславле можно отнести:

  • наличие отделки в нейтральных тонах, что подойдет большинству потенциальных покупателей;
  • угловое расположение — один смежный таунхаус (одни соседи);
  • отсутствие оживленной магистрали вблизи комплекса;
  • огороженная территория всего комплекса, к которому вплотную примыкает лес.

Среди минусов отметим:

  • не самую современную планировку и относительно большую площадь объекта;
  • достаточно простое внешнее решение фасадов всего комплекса;
  • удаленность от Минска.

Как к преимуществам, так и к недостаткам можно отнести близость железной дороги. Рядом находится остановка, в то же время поезда создают шумовой дискомфорт.

Таким образом, при использовании сравнительного метода оценки после проведения корректировок цен объектов-аналогов на торг, качество отделки, общую площадь и местоположение рыночная стоимость таунхауса в Заславле составила $159 500 по курсу (то есть $800 за 1 кв. м). При этом следует отметить, что в стоимость не включена новая (в заводской упаковке) бытовая техника и кухня, которые продаются вместе с объектом недвижимости.

По результатам расчетов можно сказать, что заявленная продавцом стоимость ($165 000 на дату осмотра) соответствует рыночной. Однако объект выставлен на продажу около года и не продается. На наш взгляд, причиной тому является непрофессиональный подход продавца: вживую таунхаус выглядит гораздо привлекательнее, чем в объявлении о продаже. Также среди профессиональных участников рынка недвижимости существует мнение, что в Беларуси пока не сформировалась целевая аудитория на таунхаусы. Стоимость является адекватной по сравнению с другими таунхаусами, однако многие наши соотечественники предпочтут купить отдельный собственный дом. В том же Заславле можно найти много предложений о продаже коттеджей за аналогичную сумму. И если застройщики на этапе строительства таунхаусов тратят значительные ресурсы на маркетинг, то частным продавцам на вторичном рынке сложнее найти своего покупателя».

От редакции. Продаете квартиру и хотите, чтобы она попала в наш следующий обзор? Для этого разместите объявление в сервисе Onliner «Дома и квартиры» и отправьте заявку на ng@onliner.by. Профессиональные оценщики бесплатно проконсультируют вас и определят рыночную стоимость.

Читайте также:

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. sk@onliner.by

Автор: Николай Градюшко. Фото: Александр Ружечка