«Квартира пыток» и растущий долг по «коммуналке»: застройщик дал обстоятельные разъяснения

В редакцию Onliner.by поступило письмо из УКСа Центрального района Минска по поводу статьи «„Квартира пыток“ и растущий долг по „коммуналке“. Давняя история с несчастливым концом» за подписью директора застройщика Л. К. Князевой. Публикуем комментарий специалистов целиком.

Напомним, в материале, опубликованном 4 июня, мы описали две истории дольщиков новостройки на Камайской, 20. Анна Романова не приняла квартиру ни по бумагам, ни по существу. Александр Волчек живет в построенной квартире, но утверждает, что не поставил свою подпись на актах приемки-передачи и даже демонстративно их порвал. Можно ли считать передачу ключей без подписания бумаг принятием квартиры в эксплуатацию? С точки зрения застройщика — да, ведь акты приемки-передачи подписываются между членом ЖСПК и его председателем, и застройщик к этому процессу фактически не имеет отношения.

Комментарий УКСа Центрального района

Трещины

«Дом по адресу улица Камайская, 20 введен в эксплуатацию 30.06.2014. В доме 258 квартир, и сегодня только 1 из них не принята потенциальным правообладателем и не заселена, — сказано в письме. — Как и по любой новостройке, жильцами после заселения высказывались требования по устранению отдельных недостатков. Застройщик и генподрядчик совместными усилиями их исправляли.

Любой новый дом дает со временем усадку, и это нормально. По мере возникновения в отдельных квартирах трещин они по требованию собственников квартир либо ЖСПК устранялись за счет генподрядчика».

Вентиляция

Кроме трещин, некоторых жильцов новостройки на Камайской, 20 мучает влажность и духота. По словам УКСа, вентиляция в доме абсолютно исправна, просто нужно проветривать помещение.

«Учитывая, что дом запроектирован и построен с системой вентиляции естественного побуждения, для ее нормальной работы необходим постоянный приток воздуха в помещения. В соответствии с требованиями нормативов данный приток должен обеспечиваться за счет естественных щелей в дверных и оконных заполнениях. Принимая во внимание, что в настоящее время при строительстве жилья широко используются герметично закрывающиеся двери и окна ПВХ с многокамерными стеклопакетами и уплотнителями, препятствующими притоку наружного воздуха, нормальное функционирование системы вентиляции возможно только обеспечив приток воздуха путем установки окна на микропроветривание. Но отдельные жильцы категорически игнорируют эти требования, хотя УКС неоднократно обращал на это внимание.

С целью исключения эффекта опрокидывания вентиляции в феврале 2018 г., на основании рекомендаций БНТУ по работе системы вентиляции (в связи с устными замечаниями заявительницы), выполнено объединение вентиляционных шахт санузла и кухни в уровне техэтажа над группой квартир с 1-го по 9-й этаж первой секции данного дома. По результатам проведенных мероприятий выявлен положительный результат проделанной работы, исключено задувание наружного воздуха в помещение санузла, что подтверждено соответствующим протоколом испытаний вентиляционной установки: вентиляционная система при обеспечении естественного притока технически исправна и пригодна к эксплуатации».

Долги

«Если обязанность внесения платы за жилищно-коммунальные услуги возникает у члена организации застройщиков со дня сдачи жилого дома (квартиры) в эксплуатацию и это прямо предусмотрено ст. 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь, то по меньшей мере вызывает недоумение возмущение правообладателей квартиры по поводу скопившихся долгов за „коммуналку“ на десятки тысяч рублей и принятого решения суда, согласно которому их должны оплатить несостоявшиеся жильцы. Есть норма закона, и она должна выполняться. Всеми».

Потолки

Еще одна деталь, которая не устраивает членов ЖСПК, — заниженная высота потолков. Согласно заключению Государственного комитета судебных экспертиз, они не соответствуют нормам.

«Действительно, высота потолков в квартирах составляет 2,49 при норме 2,5 м. Но заявителям неоднократно разъяснялось, что в процессе строительства по обращению председателя ЖСПК было внесено изменение в конструкцию пола в части укладки инженерных коммуникаций (тепло- и энергообеспечения), что повлекло изменение толщины стяжки пола. Данное изменение было согласовано проектировщиками в журнале авторского надзора».

Лоджия

Анна Романова не находит объяснений тому, что стоимость квадратного метра ее лоджии оказалась значительно выше стоимости аналогичной лоджии в аналогичной квартире без отделки, ведь сама лоджия сдается без отделки во всех квартирах. УКС Центрального района это разъясняет так:

«Определение стоимости строительства одного квадратного метра жилого дома в базисном и текущем уровнях цен осуществляется в соответствии с Инструкцией по определению стоимости строительства одного метра квадратного жилого дома в базисном и текущем уровнях цен, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.04.2008 №18. Застройщиком — УКСом — произведен расчет стоимости строительства жилого дома в целом, который передан ЖСПК для осуществления расчета стоимости жилых помещений каждого из членов ЖСПК в рамках их договорных отношений.

Стоимость 1 метра квадратного квартир с внутренней чистовой отделкой и без нее, естественно, отличается. Соответственно, будет отличаться и стоимость лоджии в данных квартирах. И это не противоречит действующему законодательству».

Площадь квартир

Общая площадь квартир героев статьи на практике оказалась гораздо меньше той, что указана в допсоглашении к договору о строительстве дома. УКС утверждает, что этот вопрос уже рассматривался в суде и суд вынес решение в пользу застройщика.

«Вопрос расхождения площади квартиры Александра, указанной в договоре, с данными техпаспорта являлся предметом рассмотрения в суде. Судом по данному делу вынесено решение, согласно которому каких-либо нарушений в части расчета площади квартиры не установлено.

Относительно стоимости 1 квадратного метра лоджии необходимо отметить следующее. Пунктом 3 обязательного приложения А „Правила подсчета площадей, строительного объема, этажности жилых зданий, продолжительности инсоляции помещений и определения типов квартир по числу комнат“ к СНБ 3.02.04-03 „Жилые здания“, утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.08.2003 №165 „Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве“, общую площадь квартиры (проектную) следует определять как сумму площади квартиры и ее летних помещений, а также холодных кладовых, с учетом следующих коэффициентов:

— для лоджий — 0,5;

— для балконов и террас — 0,3;

— для веранд и холодных кладовых — 1,0;

— для остекленных лоджий и балконов — 0,7.

В соответствии с технико-экономическими показателями площадь остекленных лоджий включена в общую площадь квартир с коэффициентом 0,7, как это и предусмотрено указанным законодательным актом.

Между предприятием и кооперативом 24 декабря 2014 года было заключено медиативное соглашение, согласно которому кооператив принял фактическую стоимость строительства объекта и признал задолженность в размере 20 000 000 000 (двадцати миллиардов) рублей, а предприятие предоставило рассрочку в погашении такой задолженности сроком на четыре года в соответствии с решением Мингорисполкома от 23.10.2014 №2680. Однако кооператив с июля 2015 года нарушает согласованный сторонами график погашения задолженности.

В настоящий момент отставание от графика составляет 313 659,97 (триста тринадцать тысяч шестьсот пятьдесят девять) рублей 97 копеек, а также у кооператива имеется задолженность перед предприятием по компенсации местному бюджету денежных средств в счет компенсации стоимости жилых помещений, предназначенных для переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу, которая составляет порядка одного миллиарда рублей в денежных знаках образца 2000 года. В целях взыскания денежных средств с кооператива в принудительном порядке предприятие не однократно обращалось в экономический суд г. Минска, в результате чего были получены и предъявлены к исполнению документы для принудительного взыскания денежных средств на общую сумму 595 532,20 рубля».

В заключение сказано:

«Как верно отмечено в публикации, три недели назад героиню статьи в очередной раз вызвали на приемку квартиры, и она в очередной раз отказалась от ключей. При этом особых дефектов во время визита ни заявительница, ни корреспонденты Onliner.by не обнаружили, а квартира все равно не принимается потенциальным правообладателем без объяснения причин. На основании изложенного полагаем, что высказанное в публикации мнение двух отдельных граждан является субъективным».