Минфин готовит изменения в инструкцию по жилищным облигациям, но «тамбазовцы» уверены, что интересы людей опять не учтены

Опыт шестисот семей, строивших квартиры в жилом комплексе «Аркадия» вместе с «Тамбазом», показал, что жилищные облигации — не более чем жалкие бумажки, способные до поры до времени успокаивать души людей, вложивших немалые деньги в виртуальные «квадраты», но на самом деле не гарантирующие ничего. Как только запахло жареным, выяснилось, что ценные бумаги не такие уж и ценные, а все начинания, вложения и мечты могут полететь в пропасть прямо на глазах у всей страны. В конце ноября Onliner.by подробно рассказывал, что же это за такой зверь — жилищная облигация. И выяснилось, что даже треклятое долевое строительство защищает людей больше, чем так называемые ценные бумаги, не имеющие за собой никакой законодательной базы и не обеспечивающие контроль расходования застройщиком поступивших средств.

Ситуация с «Тамбазом» и народные волнения должны были подвигнуть наших законодателей действовать: нельзя же оставлять рынок жилищных облигаций в том виде, в котором он есть (читай — собирающем деньги, но ничего по большому счету не гарантирующем). И вот вчера вечером на портале infobank.by появилась информация, как же все будет меняться. Выяснилось, что прямо сейчас Минфин готовит изменения в Инструкцию о порядке эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций (это тот самый единственный документ, который упорядочивает процесс обращения с ЖО).

Изменения, которые предлагает Минфин

— Белорусские банки получили на рассмотрение проект Постановления Министерства финансов «О внесении изменений и дополнений в Постановление от 30 июня 2016 года №54». Проект разработан Департаментом по ценным бумагам. Постановление должно внести изменения в Инструкцию №54 от 30 июня 2016 года, определяющую оборот жилищных облигаций, и вступит в силу с момента его официального опубликования.

В частности, в пункте 3 планируется заменить слова «на строительство» словами «в оплату стоимости». В новой редакции текст будет выглядеть следующим образом:

«3. Жилищная облигация является именной ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств в оплату стоимости определенного размера общей площади жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме (далее — жилой дом) и (или) иного объекта недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории».

В абзац второй этого же пункта также внесены изменения, они выделены жирным шрифтом:

«Жилищная облигация имеет номинальную стоимость, которая не может быть более чем на 30% ниже цены размещения жилищной облигации, и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости (далее — эквивалент номинальной стоимости, выраженный в квадратных метрах). Указанный в жилищной облигации эквивалент номинальной стоимости, выраженный в квадратных метрах, остается неизменным и не может быть менее 0,1 квадратного метра».

В абзаце третьем пункта 3 слова «на строительство» также заменены словами «в оплату стоимости»:

«Номинальная стоимость жилищной облигации, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств в оплату стоимости определенного размера общей площади жилого помещения в жилом доме, не может быть ниже величины, равной произведению эквивалента номинальной стоимости, выраженного в квадратных метрах и установленного в соответствии с законодательством единого предельного норматива стоимости 1 квадратного метра общей площади жилого помещения, действующего на дату принятия эмитентом решения о выпуске жилищных облигаций».

Пункт 4 предложено дополнить следующей формулировкой:

«Юридическое лицо … вправе эмитировать жилищные облигации после отселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу, и сноса объектов недвижимого имущества на земельном участке, необходимом для обеспечения строительства объекта жилищного строительства».

Пункт 5, оговаривающий существенные условия Договора с эмитентом, планируется дополнить еще одним условием. Договор теперь должен будет содержать «цель эмиссии жилищных облигаций и направления использования средств, привлеченных путем эмиссии таких облигаций».

В пункт 9, описывающий Проспект эмиссии жилищных облигаций, тоже планируется внести изменения. В Проспект планируется включать «максимально допустимую цену размещения жилищной облигации».

Отдельно оговаривается: «Действие Постановления не распространяется на выпуски жилищных облигаций, зарегистрированные в Госреестре ценных бумаг, а также договоры и соглашения с эмитентом… заключенные до вступления в силу настоящего Постановления».

Белорусские банки должны высказать свои замечания и предложения по Постановлению в максимально сжатые сроки, а само оно вступит в силу с момента его официального опубликования, — уточняется на infobank.by.

Изменения, которые предлагали «тамбазовцы»

Любопытно, что изменения в Инструкцию носят скорее декоративный характер, чем, как принято выражаться в бюрократических кругах, «по существу». Слово «строительство» (собственно, цель, для которой застройщик и собирает деньги) вообще исключили, а добавили вроде важные, но по большому счету мелочи. Благо хоть номинальную стоимость ЖО собираются увеличить, а не то, что сейчас, — позорные 660 рублей (примерно $330) при реальной оплате «квадрата» — $1100—1300 в эквиваленте.

«Тамбазовцы», которые как никто другой изучили слабые места жилищных облигаций, обращаясь к депутатам и чиновникам, предлагали свой вариант корректировки процессов работы с ЖО. Почитайте и сравните, что предлагали люди и что собирается сделать Минфин. Кинутые держатели жилищных облигаций вывели свою, почти идеальную формулу:

— утверждение формы и обязательной процедуры государственной регистрации договоров создания жилых помещений;

— установление обязательств эмитентов в обеспечении сроков обращения и страхового обеспечения жилищных облигаций не менее сроков фактического строительства и сдачи объектов в эксплуатацию;

— установление обязательств эмитентов производить страховое обеспечение облигаций только банковской гарантией коммерческих банков Республики Беларусь и страхованием государственных страховых организаций с установлением прямого запрета на обеспечение активами сторонних организаций и залогом имущества юридических и физических лиц ввиду сложности и практической невозможности их истребования;

— установление обязательств эмитентов производить страховой взнос единовременно и в полном объеме за весь срок страхования в момент заключения договора страхования, чтобы финансовое состояние эмитентов в последующем не приводило к расторжению договоров страхования по причине неисполнения обязательств эмитентов (в том числе неуплата очередной части страхового взноса) и потере владельцами жилищных облигаций страхового обеспечения по независящим от них обстоятельствам;

— запрет на замену страхового обеспечения жилищных облигаций в период их обращения и страхового обеспечения на любое обеспечение, кроме банковской гарантии коммерческих банков Республики Беларусь и страхования государственных страховых организаций;

— запрет досрочного погашения жилищных облигаций и обязанности эмитентов в замене страхового обеспечения в случае выбытия такового.

— Министерство финансов пошло по пути изменения законодательства, регулирующего эмиссию, обращение и погашение жилищных облигаций, полностью противоположному тому, который предлагали мы, — объясняет Ярослав, который строил квартиру в «Аркадии». — Изменения, которые предлагает внести это министерство, на наш взгляд, призваны еще больше защитить застройщиков и в еще большей степени ущемить права покупателей квартир. Изменение словосочетания «на строительство» словами «в оплату стоимости» в пункте 3 позволяет использовать средства, полученные от продажи жилищных облигаций, на любые иные цели застройщика, кроме строительства квартиры, на которую вносятся данные средства.

Фактически был учтен пробел в законодательстве, позволивший завести уголовное дело в связи с нецелевым использованием денежных средств бывшим генеральным директором ООО «Тамбаз» Хаютиным. К тому же проект данного постановления вынесен на рассмотрение заинтересованным сторонам, которые находятся по другую сторону интересов покупателей квартир: банки, ассоциация застройщиков.

По мнению владельцев жилищных облигаций ООО «Тамбаз», такой поворот событий носит антисоциальную направленность. Нам небезразлична судьба людей, строящих жилье у других застройщиков, и людей, которых коснутся данные изменения. Мы намерены написать очередное обращение в Минфин, повторив свои требования по внесению изменений, которые должны защитить интересы граждан.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!