15 ноября 2017 в 8:00
Автор: Николай Градюшко. Фото: Александр Ружечка

Продадут или нет? Экспертиза «двушки» на Притыцкого за $93 700 с оценщиками

Разыгрываем Playstation и Dyson в приложении Каталог Onlíner каждую пятницу

В очередном выпуске рубрики «Экспертиза квартиры» мы всесторонне изучим «двушку» на улице Притыцкого, выставленную на продажу за $93 700 по курсу (вот объявление в базе данных Onliner.by). Монолитно-блочный дом в районе со сложившейся инфраструктурой, современный ремонт, хорошая транспортная доступность — с преимуществами расположения никто спорить не будет (хотя недостатков тоже хватает). Но адекватна ли сегодня запрашиваемая цена? Разберемся вместе с оценщиками.

Облик нечетной стороны улицы Притыцкого на участке от станции метро «Кунцевщина» до станции «Каменная Горка» сформировался во второй половине 2000-х, в медовые для застройщиков годы, когда цены на жилье в Минске достигли своего пика. Привлекательность района заметно повысилась благодаря продлению второй линии подземки и последовавшим за ним появлением больших и малых торговых центров, что в конечном счете не могло не сказаться на стоимости недвижимости. Вместе с тем новая многоэтажная застройка нагрузила местную социальную инфраструктуру. Дает о себе знать и близость Каменной Горки, где до сих пор не хватает детских садов.

Виталий и Мария продают двухкомнатную квартиру на седьмом этаже дома №87 по улице Притыцкого. Объявление на Onliner.by они разместили три недели назад. С определением рыночной цены супругам помогут директор компании «БелОценкаКонсалт» Александр Бертош и оценщик Дарья Дук.

Полагались на собственный вкус, ремонт доверили отделочникам

— Это ведомственный дом, он строился для работников Минстройархитектуры и был сдан в 2009 году. Со сроками, кстати, вышла задержка, даже сам министр приезжал на стройку разбираться, — рассказывает Виталий. — История квартиры прозрачна: сначала она была оформлена на моего брата, теперь — на меня. Въехали сюда с женой в 2011 году, практически в голые стены, когда еще не была уложена плитка и не собрана кухня. Полностью ремонт завершили четыре года назад.

Общая площадь квартиры — 69 кв. м (гостиная — 21,2 кв. м, спальня — 14,7 кв. м, кухня — 11,5 кв. м). Санузел раздельный, ванная и туалет находятся по разные стороны коридора. Высота потолков — 2,7 метра. Планировка вполне стандартная. Пропорции комнат приближены к квадрату (многие застройщики сегодня грешат узкими «пеналами»), что избавляет от головной боли при расстановке мебели.

— С перепланировками особо не мудрили. Решили только расширить туалет за счет кладовки, а кладовку превратили во встроенный шкаф. Коммуникации при этом не переносили, — проводит экскурсию Виталий. — Также утеплили лоджию, смонтировали там теплый электрический пол. Ремонт доверили профессиональным отделочникам. Мы хотели поскорее начать комфортную жизнь, потому решили обойтись без самодеятельности.

Созданием интерьера супруги занимались, полагаясь на собственный вкус. Получилась светлая, неперегруженная обстановка без пафоса и вычурных предметов мебели.

— Возможно, мы немного перестарались с цветом венге в прихожей и на кухне, в остальном же, наверное, ремонт можно признать универсальным, — считает Виталий.

На полу в комнатах — ламинат 32-го класса. На кухне и в прихожей у двери — «кераминовская» плитка. В гостиной и на кухне заменены окна от застройщика, фурнитура дополнена замками, которые не позволят детям без разрешения родителей открыть створку.

Кухня играет контрастом коричневого и белого. Фасады шкафчиков — из лакированного МДФ, столешница — постформинг, фурнитура — Blum.

На утепленной лоджии обустроена рабочая зона. С точки зрения эргономики здесь тесновато, о чем свидетельствуют поцарапанные креслом обои. Впрочем, при наличии двух детей особых вариантов организации кабинета без ущерба для жилплощади «двушка» и не предусматривает.

Дополнительная шумоизоляция квартиры при ремонте не выполнялась. Слышно ли соседей?

— Обычные бытовые шумы не беспокоят. А вот когда соседскую девочку ведут купаться (а купаться она категорически не любит), тут уж ей сопереживаешь и сочувствуешь, — говорят супруги. — Соседи нормальные. Одна из квартир на этаже сдается на сутки. Стоит недешево, не для студенческих вечеринок.

— Включена ли мебель в заявленную стоимость? — спрашивают оценщики.

— Оставим встроенные шкафы, кухню со встроенными холодильником и посудомоечной машиной, всю мебель и сантехнику в ванной и туалете, некоторые светильники. Остальное — обсуждается.

Получат новоселы и охранную сигнализацию (если пожелают оставить и пользоваться ей).

— Это был мой «пунктик». Красная кнопка в прихожей важна для меня в психологическом плане, — объясняет Мария. — Что бы ни случилось, когда остаюсь одна с детьми, я должна быть уверена, что милиция примчится через 5 минут. Собака у нас дружелюбная, в качестве охраны не подходит.

Интересная деталь: душевая зона в ванной выполнена в виде конструкции из блоков высотой до потолка со шторкой.

— Продаваемые в магазинах душевые кабины довольно тесные и хлипкие. Мы решили сделать по-своему и не пожалели. Если надо искупать ребенка, в поддон ставится ванночка — и все прекрасно.

Почему $93 700?

— У нас уже двое детей, пора расширяться, — объясняет необходимость продажи Мария. — Сначала хотели сделать ремонт в комнате, превратить ее в полноценную детскую: поставить две кровати, столы. И все же места мало. Поняли, что надо не кроватки покупать, а переезд планировать.

— Мы настолько привыкли к своему району, что остались бы здесь, попадись поблизости трехкомнатная квартира в хорошем состоянии за приемлемые деньги, — дополняет Виталий. — Среди возможных вариантов рассматривали «Новую Боровую». Правда, по мере углубления в детали интерес к этому райончику угас. Потом зациклились на «Олимпик Парке». Сейчас поставили вопрос на паузу. Решили сначала продать свою квартиру и потом, имея денежную «котлету», смотреть готовые варианты.

Интересуемся: почему именно $93 700? Ведь за такие деньги сегодня вполне можно найти и трехкомнатные квартиры у метро.

— Хотели и за $120 тыс., — с улыбкой вспоминает Мария. — Сфотографировали квартиру для объявления, и такая грусть накатила… Здесь родились двое наших детей, столько теплых воспоминаний. Если продавать, то непременно дорого. Но вовремя одумались.

— Посмотрели объявления в интернете, посоветовались с человеком из агентства недвижимости. Так и получилось $93 700. Если торг и будет, то минимальный. Пока мы не торопимся с продажей, — говорит Виталий.

Двор-колодец и шумная улица

Все три окна выходят на восток, во двор дома. Вид с седьмого этажа — на любителя. Квартальная застройка образует каменный колодец, на дне которого теснятся припаркованные машины, простые детские площадки и скудные островки зелено-желтой растительности.

Хватает ли парковочных мест? Виталий говорит, что в радиусе нескольких сотен метров вечером стать можно. Под домом есть подземный паркинг, где время от времени места сдаются в аренду.

Социальная инфраструктура района особых претензий не вызывает. На карте в шаговой доступности видны детские сады, школы, гимназия, поликлиники. Правда, в последние годы район прирастает в основном супермаркетами и торговыми центрами.

Минусы, конечно, тоже очевидны: шум от улицы Притыцкого (в особенности ночные покатушки мотоциклистов), плотность застройки. В радиусе километра есть какие-никакие зеленые зоны (парки Тивали и Дививелка), но там проблемы с благоустройством.

К какому выводу пришли оценщики?

Проанализировав ситуацию на вторичном рынке и изучив результаты совершенных сделок, специалисты компании «БелОценкаКонсалт» поделились с редакцией своими выводами. Приводим их отчет:

«При расчете сравнительным методом были изучены предложения по продаже двухкомнатных квартир с хорошим ремонтом, расположенных в современных непанельных домах в пешей доступности от станций метро „Кунцевщина“ и „Каменная Горка“. Стоимость аналогичных квартир варьируется от $83 900 до $95 000 в эквиваленте в зависимости от их площади. Расчетная стоимость оцениваемой квартиры, полученная в рамках сравнительного метода, составила $94 800 (с учетом корректировки на торг).

Стоимость, полученная доходным методом оценки, равняется $90 800 при рыночной ежемесячной арендной ставке $400 и средней доходности от сдачи квартир в аренду на уровне 5% (с учетом уплаты подоходного налога).

К плюсам квартиры можно отнести:

  • качественный и привлекательный ремонт;
  • расположение в каркасно-блочном доме 2009 года постройки;
  • близость метро и развитая инфраструктура района.

Среди минусов необходимо упомянуть:

  • отделка стен гипсокартоном от застройщика;
  • высокий уровень шума и пыли в связи с расположением на улице с большим автомобильным потоком.

В целом стоимость квартиры, заявленная собственником, соответствует аналогичным предложениям на рынке. Однако если проанализировать базу реальных сделок по аналогичным квартирам за последние полгода, то можно увидеть, что количество сделок по таким ценам незначительно. Это говорит о том, что основной потребительский спрос в данный момент направлен в сегмент самого доступного по цене жилья, и рассчитывать на скорую продажу в данном случае не стоит».

В качестве похожего примера можно привести одну из квартир, недавно участвовавших в нашем обзоре, — «двушку» в новостройке у станции метро «Малиновка». Оценка подтвердила, что заявленная цена ($95 000 по курсу) вполне укладывается в рыночный диапазон. Собственник планировал найти покупателя за месяц, однако по прошествии почти полутора месяцев объявление все еще актуально.

От редакции. Продаете квартиру и хотите, чтобы она попала в наш следующий обзор? Для этого разместите объявление в сервисе Onliner.by «Дома и квартиры» и отправьте заявку на ng@onliner.by. Профессиональные оценщики приедут к вам, бесплатно проконсультируют и определят рыночную стоимость.

Купить представленную в обзоре квартиру можно по ссылке.

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Автор: Николай Градюшко. Фото: Александр Ружечка