За что тут $51 400? Мансардная «однушка» в «Зеленом Бору» под прицелом оценщиков

23 октября 2017 в 8:00
Автор: Николай Градюшко. Фото: Александр Ружечка

За что тут $51 400? Мансардная «однушка» в «Зеленом Бору» под прицелом оценщиков

Разыгрываем Playstation и Dyson в приложении Каталог Onlíner каждую пятницу

Квартиры в Боровлянах и поселке Лесном всегда стоили дешевле, чем на окраинах Минска: как-никак пригород, неразвитая инфраструктура и так далее. Ситуация начала меняться по мере развития нового жилого района «Зеленый Бор», где коммерческий застройщик возводил те же панельки, что и в столице, но с улучшенным благоустройством и по соседству с заказником. Сегодня за некоторые квартиры в «Зеленом Бору» просят столько же, сколько и за аналогичное по площади жилье в Уручье. В очередном выпуске рубрики «Экспертиза квартиры» под прицелом профессиональных оценщиков оказалась зеленоборская мансардная «однушка» (вот объявление), выставленная на продажу за $51 400. Не дорого ли? Будем смотреть.

Красивая картинка

Квартал «Зеленый Бор — 3», состоящий из пяти панельных домов, стал дебютным проектом малоэтажной застройки от МАПИДа. Три этажа выполнены из обычных железобетонных плит (о чем нетрудно догадаться по трапециевидным эркерам и межплиточным швам на фасаде), четвертый этаж — мансардный — сложен из газосиликатных блоков и кирпича.

Ограниченный рамками типовой серии, застройщик все же попытался освежить внешний вид домов. Серый и белый цвета в сочетании с сочными акцентами придали выразительность фасадам, лоджии получили остекление от пола до потолка, входные двери стали прозрачными. С улицы виден подъезд, из подъезда видно, что происходит на улице.

Внутри же — обычная панелька, только с оригинально раскрашенными стенами. Лифта нет — это неудобство для семей с маленькими детьми. Жильцы оставляют коляски в узком пространстве под лестницей у почтовых ящиков.

Дворы — как с открытки: кусты, туи, заборчики, велодорожка, добротные детские площадки с мягким покрытием, турники. Есть крытые велопарковки и полноценная площадка для выгула собак. За всем виден уход: газоны стригутся, дорожки подметаются. Отдадим должное: по уровню благоустройства ни один из современных жилых комплексов Минска и рядом не стоит с новым кварталом в Боровлянах.

Застройщик потрудился над созданием красивой картинки. Компенсирует ли яркая «обертка» неудобства проживания в уже перенаселенном пригороде? И насколько эти неудобства серьезны? О проблемах Боровлян поговорим чуть позже, пока же изучим выставленную на продажу квартиру, в чем нам помогут директор компании «БелОценкаКонсалт» Александр Бертош и оценщик Дарья Дук.

«Строили для себя, но сейчас нужны деньги»

При помощи сервиса Onliner.by Екатерина с мужем продают мансардную квартиру за 100 487 рублей ($51 400). Это «однушка»-распашонка площадью 35 кв. м. За счет высоких потолков здесь обустроен второй этаж. Он расположен над прихожей, санузлом и частью жилой комнаты и позволяет плюсовать к площади квартиры еще метров 10—12.

У планировки (картинка ниже не учитывает второй уровень) есть свои плюсы и минусы. Окна на разные стороны дома дают возможность устроить сквозное проветривание, наблюдать рассветы и закаты. К недостаткам можно отнести совмещенный санузел и узкую прихожую, где не поместится шкаф-купе.

— В «Зеленом Бору» мы давно, переезжали сюда из Минска. Сначала жили в первом квартале, затем купили четырехкомнатную квартиру в первом доме «Зеленого Бора — 3». Эту «однушку» также строили для себя, на перспективу для дочери. Но сейчас нужны деньги, — объясняет необходимость продажи Екатерина.

На встречу с оценщиками Екатерина пригласила риелтора Лилию Диденкову из агентства недвижимости «Квартиры столицы». Посмотрим, сможет ли специалист, продавший не одну квартиру в этом районе, убедить нас в обоснованности заявленной цены.

— Мы в панельном доме, но это не панельная квартира. Потолки здесь — как в «сталинке»: 3 м у окна и около 4,5 м в наивысшей точке. Наружные стены мансардного этажа возведены из газосиликатных блоков, внутренние перегородки — из кирпича, — поясняет риелтор. — На стадии стройки квадратный метр в таких квартирах стоил на $150 дороже.

— Есть ли выше чердачный этаж? — поинтересовались оценщики.

— Его нет, но там хорошая теплоизоляция. Летом здесь не жарко, а зимой не холодно.

Квартира сдавалась без отделки. Собственники выполнили достаточно простой, но аккуратный ремонт. На полу — линолеум, на стенах — обои, в санузле — кераминовская плитка и акриловая ванна. Входная дверь и унитаз остались от застройщика.

Виды из окон

Спальня на втором этаже

Основные строительные работы пришлись на второй этаж. Там дорастили плиту, обустроив гардеробную зону над прихожей, зашили проем со стороны кухни, дополнили конструкцию утеплителем, развели электропроводку.

Деревянная лестница на второй этаж скрадывает угол и без того небольшой комнаты.

— Под лестницей будет гардероб. Здесь ему самое место, — замечает Лилия.

Полноценным этажом второй уровень квартиры назвать, конечно, нельзя. При всей оригинальности решения потолок слишком низкий. Человеку с ростом 160 см разогнуться еще можно, но это почти предел. Тем, кто выше, приходится пригибать голову или передвигаться на полусогнутых ногах.

В нишу просится матрас. Комфортно ли спать под потолком, где скапливается теплый воздух? Как нам показалось, без дополнительной вентиляции будет душновато (особенно в первые месяцы после ремонта). А еще не хватает мансардного окошка.

Как вариант, на втором этаже можно организовать библиотеку, рабочий кабинет, гардеробную или кладовую.

За что тут $51 400?

Накануне экскурсии мы просмотрели объявления о продаже квартир и не могли не задать вопрос о цене:

— За $50 000 по курсу сегодня можно найти «однушки» в Уручье у метро, в Зеленом Луге — районах с благополучной экологией и развитой социальной инфраструктурой. С чего бы «однушке», пусть и мансардной, в Боровлянах стоить дороже?

— Цена считалась исходя из затрат. Покупка квартиры плюс ремонт обошлись в $52 000, так что это будет продажа с уходом в небольшой минус, — поясняет риелтор Лилия. — Квартиры в «Зеленом Бору» стоят недешево, это факт. Тут срабатывает целый комплекс факторов. Экология: чистые воздух, вода и шаговая доступность Прилепского заказника — выходишь из подъезда и идешь гулять по лесу. Высокий уровень благоустройства: детские площадки, велопарковки, видеокамеры. За порядком следит товарищество собственников. Контингент — молодые семьи, не льготники.

— У нас нет соседей-алкоголиков, дворы не перегружены машинами, подъезды моются каждый день. Наша дочка с 5 лет одна гуляет во дворе, и мы с мужем за нее спокойны. В Минске такое было бы невозможно,— добавляет Екатерина.

— Да, при сильном желании в Зеленом Луге и Уручье можно найти квартиры дешевле, — возвращается к вопросу о цене Лилия. — Но это будут старые панельные дома и жилье, требующее вложений в ремонт. Представьте такой новый малоэтажный дом в Уручье: ценник был бы отнюдь не $50 000. Возьмите квартал на улице Стариновской, где кирпичные дома, и посмотрите, почем там продают квартиры.

— Как долго продается квартира и сколько за нее предлагают? — спросили оценщики у собственницы.

— Полтора-два месяца. Предлагали $49 000. Но такой вариант не рассматриваем. Продажа не срочная, так что ждем своего покупателя, который оценит всю эксклюзивность. Если не удастся продать сейчас, будем сдавать.

Очередь в детский сад — 4600 человек

Бурное строительство многоэтажек в Боровлянах и Лесном продолжается последние 10 лет. Социальная инфраструктура сильно отстает. Сегодня в Боровлянах работают две школы и гимназия. Средняя школа №1, согласно проекту, рассчитана на 650 мест. В этом году ее посещает 1871 ученик. Во второй школе 720 проектных мест и 1669 учеников по факту. В гимназии учатся 729 человек при проектной мощности в 460. Поликлиника переполнена. Но хуже всего ситуация с детскими садами: в очереди на получение места — 4600 человек. Такие цифры констатировал минувшим летом зампред Минского райисполкома Александр Мякинник. Чтобы полностью снять очередность, надо построить семь детских садов и две школы…

— Проблемы есть, — признается Екатерина. — Мы даже не становились в очередь в детский сад, когда родился младший сын: это бесполезно. Дочку возим в Минск, в школу в районе парка Челюскинцев. Дорога от порога до порога занимает 25 минут. В принципе, ничего сложного. Приписаны к минской поликлинике. Сейчас для этого не нужна регистрация, оформляешь документы — и обслуживаешься, где тебе удобно.

С транспортом особых проблем нет. До Минска ходят маршрутки, автобусы. На машине до Логойского тракта можно доехать за 7—8 минут. Но есть нюанс: каждое утро в определенное время трассу перекрывают для проезда кортежа (в пробке теряешь 10 минут).

К какому выводу пришли оценщики?

Рыночная стоимость квартиры оказалась несколько меньше заявленной продавцом. Приводим отчет специалистов компании «БелОценкаКонсалт»:

«Стоимость оцениваемой квартиры, рассчитанная сравнительным методом, составила $48 400 по курсу. Использовалась информация о продаже и о сделках с аналогичными мансардными квартирами в квартале „Зеленый Бор — 3“, а также предложения о продаже однокомнатных квартир в каркасно-блочном доме 2014 года постройки по улице Березовая Роща в Боровлянах. Такие квартиры можно приобрести по цене от $44 400 до $55 000 в эквиваленте. При проведении расчетов учитывались возможность торга и разница в отделке оцениваемой квартиры и других выставленных на продажу квартир.

Также можно рассмотреть вариант сдачи данной квартиры в аренду. При средней ставке аренды аналогичных квартир в Боровлянах в $200 и средней доходности от сдачи квартир в аренду на уровне 5% данная квартира оценена в $46 200 с учетом уплаты подоходного налога. Но следует учесть, что для сдачи в аренду квартиры, готовой к заселению, собственнику необходимо оборудовать кухню.

Стоимость 1 кв. м общей площади, по которой застройщик реализовывал аналогичные квартиры, равняется $1210. По экспертным оценкам, стоимость затрат на отделку в данном случае не превысила $7000. Таким образом, стоимость, полученная исходя из затрат на строительство и ремонт, составила $46 200. Но эта цифра не отражает ситуацию на рынке жилой недвижимости в полной мере, так как на данный момент все мансардные квартиры от застройщика в квартале „Зеленый бор — 3“ распроданы.

К плюсам данной квартиры можно отнести:

  • современный новый дом, красивый двор, качественные детские площадки, рядом велодорожка, парк;
  • материал наружных стен квартиры — газосиликатные блоки, перегородки — кирпич;
  • высокие потолки, много солнечного света, красивый вид из окна в жилой комнате;
  • парковочные места за шлагбаумом, для велосипедов жильцов — собственная велопарковка.

Среди минусов необходимо отметить:

  • небольшая кухня (8,6 кв. м), нефункциональный узкий коридор, часть площади жилой комнаты занята лестницей на второй уровень;
  • высота второго уровня — менее 170 см, что ограничивает полноценное использование дополнительных квадратных метров;
  • проблемы с социальной инфраструктурой в Боровлянах (нет мест в детских садах, перегруженность школ и поликлиники).

Квартира, несомненно, интересная, район привлекательный. Но, по нашему мнению, цена, заявленная собственником, несколько завышена».

От редакции. Продаете квартиру и хотите, чтобы она попала в наш следующий обзор? Для этого разместите объявление в сервисе Onliner.by «Дома и квартиры» и отправьте заявку на ng@onliner.by. Профессиональные оценщики приедут к вам, бесплатно проконсультируют и определят рыночную стоимость.

Купить представленную в обзоре квартиру можно по ссылке.

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Автор: Николай Градюшко. Фото: Александр Ружечка