Принимаем новостройку со специалистом: Dana Towers против «Наполеона Орды» — оцениваем две квартиры-«полуфабриката» в «Маяке Минска»

172
12 сентября 2017 в 8:00
Автор: Оксана Красовская. Фото: Максим Малиновский; Максим Тарналицкий

Принимаем новостройку со специалистом: Dana Towers против «Наполеона Орды» — оцениваем две квартиры-«полуфабриката» в «Маяке Минска»

О «Маяке Минска» уже сказано столько, что нового, пожалуй, и не добавить. «Обертка» спорного квартала изучена вдоль и поперек. Настало время оценить высотки изнутри. В начале прошлого года вместе с Александром Скоком из компании «Эво Лэнд» мы побывали в густозастроенном районе и убедились, что квартиры по качеству были вполне достойные. Но тогда оценивался классический вариант жилья, а в этот раз — «трешка» и «двушка», которые лишены штукатурки, разводки электрики, подоконников и некоторых других привычных для новостройки атрибутов. Квартиры-«полуфабрикаты» были переданы дольщикам этим летом (с традиционным опозданием на полгода-год по сравнению с первоначальным сроком, указанным в договоре). Что думают о своем приобретении минчане и что скажет по поводу увиденного специалист, читайте в нашем репортаже.

Близнецы Dana Towers

25-этажные «столбики» в двух шагах от станции метро «Восток» заметны издалека: стройные, с большой площадью остекления и расстоянием между собой всего в 24 метра. Однако дольщиков, которые «прыгали» в котлован и платили за «квадрат» по $1350—1700, не смущало ничего. Работы, начавшиеся в 2015 году, затянулась: согласно договорам, заключенным с дольщиками, дома 3.1 и 3.2 должны были быть сданы в сентябре 2016-го. Люди свято верили в эти сроки: как-никак стройка ведется на проспекте, у всех на виду, должны же контролировать. Но в реальности торжественный момент приемки отодвинулся почти на год.

— Мы были одними из первых дольщиков, — рассказывают Андрей и Евгения, которые построили «трешку» в той высотке, что расположена дальше от проспекта. — Всю жизнь провели в Уручье, поэтому переезжать далеко от района не хотелось, но вместе с тем было желание оказаться поближе к центру. «Маяк Минска» был для нас компромиссным вариантом. Обещали, конечно, многое. Большинство людей и купились на заверения и картинки: пешеходная улица, гондолы, фонтаны. Одним словом, застройщик знал, что предлагать людям — экзотику.

В конце 2014 — начале 2015 года потихоньку начали падать цены на недвижимость. Это и подвигло нас к действию. «Квадрат» в трехкомнатной квартире площадью около 82 метров обошелся нам в $1325 в эквиваленте. Знаю, были такие, кто платил намного больше.

Несмотря на многочисленные и не всегда лестные отзывы в адрес Dana Holdings, мы не переживали. По опыту друзей, которые уже строились с этой компанией, знали: да, сроки затянут, но обязательно все закончат. Задержали нашу высотку всего на год. Я считаю, что для Беларуси это успех.

Квартира, которую построили молодые супруги, вызывает смешанные чувства: большие окна, прикольный вид из некоторых из них, более-менее высокие потолки (2,7 метра). Но в то же время не покидает ощущение какой-то небрежности в строительстве. Понятно, что неаккуратные швы и пятна раствора в итоге будут закрыты слоем штукатурки. Но при первом визите вау-эффекта не возникает: как-то грязно.

— В нашем доме товарищество собственников было создано еще до того, как объект сдали, и без участия застройщика. Мы действовали заранее, постарались учесть ошибки предыдущих очередей и не слезали с девелопера. Инициативная группа людей все контролировала, билась за документацию, обращалась в администрацию Первомайского района и сделала все, чтобы сдача объекта городу не прошла без нашего участия. Буквально за два дня до приемки нам все-таки предоставили полный пакет документов. Появления гондол и прочего уже никто не ждет, но, по крайней мере, мы все знаем о своем доме и об изменениях, которые были внесены в проект.

Что касается московских норм и полного отсутствия штукатурки, разводки электрики и прочего, то для меня это скорее плюс. Квартира — чистый холст: что хочешь, то и твори. Проще говоря, меньше ломать.

Что ломать, а что строить?

Так что же может быть не так в квартире, в которой есть только стены, пол да потолок? Узнаем у специалиста, которому на приемку понадобилось гораздо меньше времени, чем обычно.

— Ничего критичного и ужасающего в этой квартире нет. Но удивляет одно: буквально все, что ни делалось, выполнено с какими-то огрехами, — замечает Александр Скок. — Да, они мелкие и на комфорт проживания практически не влияют. Но в то же время их много, что не может не расстраивать хозяев.

К примеру, кирпичная кладка. Санузел отгорожен, все стены на месте, но при этом непрошеные «наросты» на швах добавят немало хлопот. Их придется либо сбивать (и на это уйдет как минимум день), либо перештукатуривать, тратя дополнительные средства и время на то, чтобы замаскировать неаккуратность строителей.

Удивляет и то, почему вентканалы оказались утоплены по отношению к кладке. Неужели нельзя было сделать все в один уровень?

По монолитной части дома тоже есть вопросы. Например, завалена колонна на кухне. Да и образовавшийся промежуток между колонной и окном заделан кое-как. Все это можно было выполнить намного эстетичнее.

Бетонные стены по правой стороне комнаты выпирают на разном уровне, и даже невооруженным взглядом видно, что дальняя диафрагма завалена. Для того чтобы выровнять этот перекос, понадобится много штукатурить — надо перекрыть сантиметра три. Такого рода работы я бы советовал выполнять самостоятельно, а не доверять мастерам застройщика: идеально они не сделают.

— Это единственная стена, общая для нас и соседей. Ее мы в любом случае собирались звукоизолировать, поэтому перекос не очень-то пугает, — объясняет свою позицию хозяин квартиры Андрей.

В «трешке» большие окна, которые дают много света и позволят квартире по-настоящему сиять в солнечный день. Подоконников, как и было прописано в договоре, нет. Но вот незадача: один из оконных проемов оказался недостаточно крепок — тонкая полоска газосиликата, с помощью которой строители добивались необходимой высоты, отклеилась. Под рамой лежит несколько обломков.

— Под другими окнами есть аналогичные проблемы. Куски еще не отклеились, но вполне могут это сделать. Поэтому хозяевам лучше предвосхитить этот момент: самостоятельно снять верхний слой и с помощью специального состава хорошенько приклеить на место.

В целом больше всего проблем в этой квартире связано именно с окнами. Очень многие стеклопакеты повреждены: есть большие царапины, окалина. Когда их помоют, дефекты станут бросаться в глаза. Но не стоит забывать и о здравом смысле: цепляться из-за каждой точки тоже, наверное, не стоит.

Также есть дефекты пластиковых рам, а замена такой большой рамы вместе со стеклом вряд ли обойдется дешевле чем в $150 в эквиваленте. Само собой, всем створкам нужна регулировка.

Но больше всего меня смущает монтаж окон. Пароизоляционный материал, который идет по периметру рам, должен прилегать плотно, приклеиваться к газосиликату практически намертво, не иметь разрывов и пропусков. Здесь же мы видим, что лента «пузырится» и почему-то прибита степлером, который нарушает целостность материала. Под лентой — своя песня: еще одна лента, пена кусками. Всю эту конструкцию лучше снять и переделать, предварительно хорошенько запенив все промежутки между рамой и стеной, иначе зимой можно дождаться промерзания.

Стяжку застройщик делать не обещал, но сделал. И в нашем случае это лучшее, что было выполнено руками строителей. Претензий к стяжке нет: ровная, без скрипов и каких-либо неожиданностей.

Проход труб через перекрытие оказался не забетонирован как следует. Так что неожиданный потоп сверху станет общей головной болью нескольких соседей. Добавим к этому еще и нулевую звукоизоляцию. Зачеканивания гильз мы также не обнаружили.

Столкнулись мы и со стандартной, в общем-то, проблемой новостроек: дверные проемы оказались на 2—4 сантиметра выше положенного (эталон для квартиры без чистового напольного покрытия — 210 сантиметров). А вот с проемом для входной двери промахнулись еще круче: здесь 8 лишних сантиметров, которые наращивали за счет минваты. Не надо так. Входная дверь должна крепиться надежно, поэтому минвату придется заменить на газосиликат.

В некоторых местах закладные детали строители обрезали, причем вместе с армирующей сеткой, которая клеится на примыкании разнородных поверхностей и препятствует появлению трещин, в других так и оставили торчать.

— Общая оценка — 2—3 балла. Повторюсь: сделано все, но с огрехами (кроме, конечно, стяжки). Это далеко не худшая квартира, какую я видел, но ожидалось, что все будет на порядок краше, — заключает Александр Скок.

Впрочем, сами новоселы претензий к застройщику не имеют: им предложили компромиссный вариант, который их устроил. После обмера жилья сотрудниками агентства по госрегистрации и земельному кадастру в «трешке» нашелся лишний квадратный метр, за который минчане должны были бы заплатить $1325. Но 50% этой суммы списали в счет самостоятельного исправления недостатков дольщиками.

Купил квартиру в «Маяке» и счастлив

В отличие от 25-этажек, глядящих на проспект, дом «Наполеон Орда» находится на третьей линии от шумной магистрали и насчитывает всего 10 этажей. Внутреннее убранство новостройки приятно удивляет: небольшое лобби, аккуратный ресепшен, огромные окна в подъезде.

Двухкомнатную квартиру в тихом уголке «Маяка Минска» приобрел молодой человек по имени Александр. Айтишник уверен, что жилье именно в этом квартале — оптимальный вариант: соотношение цены и качества здесь лучшее из всех, что можно найти в Минске в настоящее время.

70-метровая квартира смотрит на две стороны и имеет совмещенный санузел. Причем стены санитарной комнаты не выведены под потолок, а всего лишь обозначены: над полом возвышается четыре кирпича.

— Лет десять назад я жил недалеко отсюда: снимал квартиру на «Востоке». С тех пор влюблен в этот район и считаю его одним из лучших в Минске, — подводит к тому, как он оказался в «Маяке», Александр. — Прекрасно помню яблоневый сад, который раньше тут рос, неформальные концерты. Но уже тогда мне было понятно, что рано или поздно эту территорию застроят: слишком хорошее место для того, чтобы пустовать.

Полтора года назад я всерьез задумался над тем, что пора бы уже приобрести свое жилье: надоело скитаться по съемным квартирам. Стал изучать рынок недвижимости, присматривался ко всем вариантам, ездил по стройкам. Сдерживающим фактором выступили финансы: всей требуемой суммы у меня не было. Поэтому необходимо было, чтобы застройщик предлагал нормальный финансовый инструмент. При всей неоднозначности компании Dana Holdings надо отдать ей должное: сербские инвесторы одними из первых предложили адекватную рассрочку. Даже имея всего 15% от стоимости квартиры, можно было запрыгнуть в стройку, отдавая каждый месяц адекватные деньги, причем уже за свое жилье.

К выгодному рассрочному предложению добавилась ностальгия по району, и Александр заключил договор на строительство небольшой двухкомнатной квартиры под номером 1. Затем молодой человек «перепрыгнул» в жилой комплекс того же застройщика возле парка Челюскинцев. И на третьем ходу вернулся к «Наполеону Орде», но уже в «двушку» на высоком этаже и с бо́льшим метражом. Квадратный метр обошелся ему в $1100 с копейками. Сдать дом должны были в декабре 2016-го.

— Минусы района для меня абсолютно очевидны, иллюзий я не питаю и не питал. То, что реальность сильно отличается от обещаний, не расстроило. К тому времени, когда я заключал договор, уже было понятно, что концепция сильно изменилась, а застройка стала очень плотной. Однако эти недостатки, на мой взгляд, компенсируются окружением: лес, парк, Слепянская водная система, метро. К тому же все дома — это «каркасники», ни одной панельки здесь не возводят. К плюсам «Маяка» можно отнести наличие в шаговой доступности огромного комплекса Dana Mall, пешеходного бульвара прямо напротив дома. Пожалуй, еще более важные факторы — это чистый воздух и вода отличного качества.

Проблем с парковкой пока нет, но в будущем, когда заселятся все дома, они, безусловно, возникнут. Остается надеяться, что застройщик, как и обещал, возведет толковый многоуровневый паркинг минимум на 1000 машино-мест.

Жаль, конечно, что нет ни штукатурки, ни разводки электрики. Я хорошо понимаю, сколько денег придется вложить в эту квартиру, так что наличие черновой отделки очень облегчило бы жизнь. Благо есть хотя бы стяжка.

Почти идеальный вариант

— Общее впечатление от квартиры приятное, — комментирует специалист компании «Эво Лэнд». — То ли прораб оказался очень совестливый, то ли контроль был строгий. Многие проблемы, которые были отмечены в Dana Towers, здесь не проявились.

Кладка хорошая, плоскость стен — в пределах допуска. Две колонны в комнате, смотрящей на стройку, оказались развернутыми. Немного поработать над этим придется, но монолит в любом случае допускает определенную погрешность. И так как все равно надо будет штукатурить всю стену, 1 сантиметр на колонны роли не сыграет. Начинать препирательства из-за мешка штукатурки нет смысла.

Стяжка хорошая, только в одном месте встретилась яма, а на стыке помещений — небольшой бугор.

Есть вопросы по некоторым стеклопакетам: царапины, сколы, точки. Общий балл — не менее 8, все смотрится благородно и презентабельно.

На этом самый короткий список проблем в новостройке исчерпан.


Ситуацию с диаметрально противоположным впечатлением от квартир комментирует застройщик:

— За многолетний опыт работы на белорусском рынке мы выстроили партнерские отношения со всеми покупателями нашей недвижимости. При передаче квартиры дольщику все замечания, выявленные при приемке, фиксируются в приложении к акту приема-передачи, и застройщик, руководствуясь строго законодательством Республики Беларусь, в установленном порядке и в нормативные сроки устраняет указанные замечания.

Кроме того, законодательством Республики Беларусь подрядчикам установлен гарантийный срок для устранения недостатков. В настоящее время он составляет 5 лет. В течение указанного срока подрядчики за свой счет устраняют дефекты и недостатки, выявленные собственниками квартир.

Мы постоянно работаем над улучшением качества выполняемых строительно-монтажных работ. В начале возведения комплекса «Маяк Минска» для выполнения данных работ привлекались подрядные организации из стран Балтии, бывшей Югославии, Турции и других государств. В настоящее время на объектах Dana Holdings работают только белорусские подрядчики. Заказчик постоянно повышает уровень службы технического надзора и контроля качества выполняемых работ. Регулярно проводятся мониторинги строительных площадок и объектов с привлечением инспекции Департамента контроля и надзора за строительством по городу Минску.

При строительстве жилых комплексов мы прилагаем усилия в целях повышения качества жилой среды. Во дворах многоквартирных домов возводятся детские и спортивные площадки. Во встроенно-пристроенных к жилым домам помещениях размещаются фитнес-центры с бассейнами. Также для любителей домашних животных в настоящее время планируется предусмотреть площадки для выгула питомцев.

В холлах первых этажей домов создаются зоны отдыха. Для удобства жителей наших комплексов, особенно маленьких детей, а также мам с грудными детьми, на первых этажах организованы туалетные комнаты. В них можно переодеть, перепеленать ребенка, вымыть руки и привести себя и ребенка в порядок.

Надо отремонтировать совсем голые квадратные метры? Ищите исполнителей при помощи сервиса «Onliner. Услуги»

Читайте также:

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Автор: Оксана Красовская. Фото: Максим Малиновский; Максим Тарналицкий
ОБСУЖДЕНИЕ