«Подмосковная Венеция» для 700 миллионеров. Репортаж из элитного закрытого поселка

17 августа 2017 в 8:00
Автор: Николай Градюшко. Фото: Максим Малиновский

«Подмосковная Венеция» для 700 миллионеров. Репортаж из элитного закрытого поселка

Съезд с Новорижского шоссе в 30 километрах от МКАД упирается в шлагбаум и будку охраны. Дальше — частная территория. Полоска асфальта петляет по лесу, выводя нас к еще одному КПП, более грозному на вид. Минуя проверку службы безопасности, мы попадаем в один из закрытых коттеджных поселков Подмосковья — рай для богатеев, где стоимость «скромного» по местным меркам особняка без отделки начинается от $1 000 000 и заканчивается суммами, которые никто не разглашает. В заключительной статье московского цикла Onliner.by рассказывает о том, как устроены загородные «резервации» российских миллионеров.

Символом красивой и сытой жизни в современном российском обществе принято считать территорию вдоль Рублево-Успенского шоссе, в народе именуемую Рублевкой. Неконтролируемая и хаотичная застройка этих земель началась в 1990-е годы, а к концу 2000-х роскошные особняки стали пустеть. Сказывались как разразившийся финансово-экономический кризис, так и перенаселенность, вечные пробки из-за узких дорог и правительственных кортежей. В последнее время в статусе альтернативы Рублевке успело укрепиться Новорижское шоссе. Лишенное транспортной проблемы, оно постепенно поднимает свои позиции в рейтинге самых дорогих подмосковных направлений.

В «тучные» для российской экономики (и, в частности, рынка недвижимости) «нулевые» годы сотни гектаров лесных и сельскохозяйственных земель вдоль Новой Риги отошли различным девелоперам. На месте бывших колхозных угодий разрослись коттеджные поселки так называемой новой формации. Их отличают единая архитектурная концепция, высокий уровень благоустройства территории, собственная служба охраны и так далее.

«Венеция» в пригороде Москвы

Экскурсия по поселку Millennium Park обещает быть увлекательной. Сопровождающий нас агент интригует словосочетанием «подмосковная Венеция» и уверяет, что в ближайшие несколько лет на рынке элитной загородной недвижимости ничего подобного не появится.

На самом деле поселок оказался не совсем похож на Венецию (вернее, совсем не похож). Тем не менее увиденное действительно впечатлило нас. На огромной территории раскинулись ландшафтные парки с беседками и скульптурами, бульвары, рукотворные озера и речные каналы общей протяженностью в несколько километров. Семь кварталов поселка объединяют почти 700 коттеджей площадью от 400 до 1500 кв. м.

Millennium Park показался нам тем самым местом, куда «уплывают» все обещания белорусских застройщиков. Фонтаны, каналы с гондолами, ландшафтный дизайн — здесь в изобилии представлено все то, что мы видим лишь в рекламных буклетах.

Территория колхозного поля была скудна на какое-либо ландшафтное разнообразие, всю природную среду застройщик создавал с нуля. Вдоль дорог растут ели, туи, березы, каштаны с фигурной стрижкой, представители экзотической хвойной и лиственной флоры. Все это крупномеры, привезенные из различных питомников. Технологией пересадки деревьев с развитой корневой системой давно овладел и минский «Зеленстрой», однако у нас она практически не применяется (даже на главных проспектах столицы вместо зрелых деревьев почему-то сажают хворостинки толщиной с палец).

— В озеленение и создание каналов вложены огромные средства — это миллионы долларов, — говорит представитель агентства недвижимости Penny Lane Realty Наталья Кириенко. — Что интересно, вся инфраструктура поселка, включая инженерные коммуникации, улицы, тротуары и ландшафтное благоустройство, создается еще до старта продаж. То есть покупатель видит не картинку, а уже сформированную среду. Водить клиента по поселку в болотных сапогах — это немыслимый подход, если речь идет о недвижимости элитного сегмента.

Каждый из пяти парков комплекса имеет свою тематику. Где-то воссозданы принципы построения английских и французских парков, где-то использованы элементы китайской и античной архитектуры: беседки, ротонды, скульптурные композиции.

Дороги выполнены на монолитной основе и покрыты брусчаткой. Обращают на себя внимание и невысокие заборы с живыми изгородями со стороны фасадов. Такой подход здесь также принят за стандарт. Улицы воспринимаются как зеленые коридоры, а не тоннели из металлопрофиля и бетона, как это нередко бывает на Рублевке.

Рай для миллионеров или фабрика тщеславия?

Сравнительно невысокие кусты-заборы позволяют в деталях рассмотреть здешнюю архитектуру. Большинство коттеджей выдержаны в стиле неоклассики и ампира. Современных домов не много: часть поселка, которую нам удалось увидеть, строилась в «нулевых», чем и продиктована их внешняя помпезность.

Будущие жильцы могли выбрать один из многочисленных проектов, предложенных застройщиком, либо зайти со своим проектом. Нас уверяют, что каждая постройка в подобных поселках проверяется комендантом, который утверждает «посадку» здания на участке, а специалисты архитектурного бюро следят за поддержанием единого облика. В действительности этот принцип иногда нарушается: некоторые особняки явно выбиваются из общей стилистики. У одного блестящая медная крыша, у другого вычурная лепнина на фасаде, кто-то отгрохал домину размером с кафедральный собор. Местами поселок напоминает фабрику тщеславия.

Встречаются и образцы современной архитектуры с панорамным остеклением.

— Во всех отношениях это элитное жилье, — рассуждает Наталья, оформившая за свою практику, наверное, сотни сделок с недвижимостью. — Что входит в это понятие по меркам Подмосковья? Во-первых, экологически чистый район с хорошим транспортным сообщением с городом. Во-вторых, огороженная территория и собственная служба безопасности с камерами видеонаблюдения. Без пропуска посторонний человек сюда не попадет: охранники дежурят на въездах и регулярно патрулируют поселок. Третий момент — полный набор коммуникаций. Газ, электричество, холодная вода, канализация — все центральное. Есть ливневая канализация. В каждый дом заводится оптоволокно для интернета, телевидения, телефона. За техническую часть отвечает собственная служба эксплуатации. Благоустройство вы уже видели, тут комментарии излишни. Минимальная площадь участка — 20 соток, дома — 400 кв. м. Материал стен — кирпич (если заказчик не пожелает иного), их толщина — не менее 60 сантиметров. Еще один аспект — самый необходимый набор объектов социальной инфраструктуры.

В Millennium Park есть центр детского развития, теннисные корты, баскетбольные и детские площадки, мини-маркет, на берегу одного из озер строится большой ресторанный комплекс.

— Насыщение инфраструктурой идет по мере строительства, — поясняет наш экскурсовод. — Здесь целый комплекс из нескольких поселков от одного застройщика, и жильцы могут свободно переезжать из одного поселка в другой, пользуясь зонами отдыха и местной инфраструктурой. В окрестностях Новорижского шоссе хватает частных школ и медцентров. Каждый имеет машину — доехать за три минуты в супермаркет не проблема, а можно позвонить в службу доставки и заказать подвоз продуктов. Есть среди обитателей поселков и семьи, содержащие собственный штат обслуживающего персонала, включая воспитателей, нянь и поваров. Люди обеспеченные, могут себе позволить.

$5 млн за дом — далеко не предел

Вдоль заборов с колючей проволокой мы едем в соседний поселок под названием «Гринфилд». Снова шлагбаум, КПП, проверка.

В архитектурном плане «Гринфилд» мало чем отличается от Millennium Park: здесь использовались те же проекты домов, применялись те же принципы озеленения улиц. В центре жилого массива расположено искусственное озеро с песчаным пляжем, шезлонгами и шатрами для отдыха. Зимой водоем превращается в большой каток.

Здесь же, на берегу мы увидели зачехленную гондолу — один из символов поселка.

Улицы «Гринфилда» — из той же серии «Нам и не снилось».

Чуть скромнее выглядит поселок Monteville, включающий в себя 324 коттеджа, пять тематических садов и озеро со специальной дорожкой вдоль набережной для езды на электромобилях и велосипедах.

Постепенно подводим нашего экскурсовода к одному из главных вопросов: сколько стоит жилье в таких местах?

— Самый дешевый вариант — это участок с коммуникациями площадью от 20 соток с пустой «коробкой» площадью 400 метров за 50 млн рублей (около $840 000). Когда проекты стартовали, цена была в районе $1 600 000, сейчас же ситуация на рынке изменилась, — говорит Наталья. — Стоимость сотки земли начинается от $20 000. Если рассматривать участки с «коробками» ближе к центральной части поселков, минимальная цена превысит $1 млн. Готовые к проживанию дома с изысканным ремонтом и благоустройством территории выставляются на продажу за $3—5 млн. И это не предел. Некоторые резиденции настолько секретны, что их фотографии не размещаются в интернете, а визит каждого потенциального покупателя согласовывается со службой безопасности собственника. Впрочем, они сейчас и не продаются. Основной спрос сосредоточен в ценовом диапазоне до 50 млн рублей.

Ниже приведем фотоподборку действительно элитного загородного жилья по меркам Подмосковья.

$3 900 000 — 757 кв. м, 19 соток

Фото: kf.expert

$4 200 000 — 800 кв. м, 37 соток

$5 000 000 — 1500 кв. м, 30 соток

Фото: kf.expert

$5 400 000 — 900 кв. м, 25 соток

$9 000 000 — 1040 кв. м, 35 соток

Фото: kf.expert

Дворники, газонокосильщики и охранники, разумеется, работают не бесплатно. В какую сумму обходятся эксплуатационные расходы? В переводе на доллары в среднем получается $335—420 в месяц (при стандартном размере участка 20 соток). Если участок имеет персональный выход к речному каналу, получится долларов на 85 дороже. В эту сумму включены уборка территории до калитки, вывоз мусора, уличное освещение, ландшафтные работы, круглосуточное дежурство электриков и водопроводчиков, охрана. Газ, вода и прочие коммунальные услуги оплачиваются отдельно.

В стоимость проживания также входят мероприятия от застройщика, проводимые два-три раза в год: праздники с угощениями из дорогих ресторанов и выступлениями артистов. По слухам, на Масленицу сюда даже привозили медведей.

А где все люди?

Каков портрет среднестатистического покупателя?

— Российская семья — либо москвичи, либо выходцы из регионов. Есть спрос среди украинцев, а вот белорусы к нам не обращаются, — говорит агент. — Среди жильцов есть и 30-летние семьи без детей, есть и пожилые пары. Большинство покупок совершается при единовременной стопроцентной оплате, в редких случаях клиенты просят рассрочку на срок до года, что, видимо, связано с нежеланием резко выводить крупные суммы из бизнеса. Ипотечных сделок в данном классе не припомню…

Гуляя по вылизанным улицам поселков, мы не могли не обратить внимание на одну странность. Нам то и дело попадались поливальщики кустов, чистильщики плитки, водители газонокосилок, простые строители. А где же остальные люди — все те, для кого поливают, чистят, строят? Проведя в «раю миллионеров» более полутора часов, мы увидели всего несколько человек, которых невозможно было спутать с обслуживающим персоналом.

— Время не то. В выходные дни здесь многолюдно, особенно в районе парков и пляжей, — поспешила развеять наши подозрения представитель агентства недвижимости. — Ну и формат жизни учитывайте. Это не двор многоэтажки. У каждого коттеджа своя приватная территория.

По заверению агентств недвижимости, в таких поселках, как «Гринфилд» и Millennium Park, продано порядка 80—90% объектов. При этом нельзя не заметить, что многие дома выглядят необжитыми. Вероятно, часть покупателей рассматривали покупку «коробки» как инвестпроект с целью перепродажи после ремонта под ключ. Но кризис спутал их планы.

Читайте также:

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Автор: Николай Градюшко. Фото: Максим Малиновский