Наш экскурсовод — историк архитектуры и краевед Денис Ромодин. С рождения и на протяжении 37 лет Денис живет на Рублевке, и за это время он стал свидетелем нескольких ключевых этапов развития района — от заповедника партийной и творческой элиты до «гнезда миллионеров» и пустеющего места, коим Рублевка становится сейчас, откуда бегут расточительные богачи, их длинноногие красавицы и филиппинские няни.

От княжеских поместий до заповедника партийной элиты

— Многие думают, что Рублевка стала местом проживания «сильных мира сего» только в 1990-е годы. На самом деле это не так. Еще в конце XVIII века в здешних краях основали свои имения известные княжеские роды — Юсуповы, Голицыны, Шереметьевы, — Денис начинает наше знакомство с Рублевкой с краткого исторического экскурса. — Крупные дороги обошли эту местность стороной, холмистый рельеф и лесистость не способствовали развитию промышленности. Индустриализация Подмосковья пошла по другим направлениям, живописный же район вдоль берегов Москвы-реки оказался благоприятным местом для отдыха.

К концу XIX века сюда начало подъезжать купечество, крупные промышленники покупали земли для строительства загородных поместий. Подмосковной усадьбой обзавелось и императорское семейство. Бывшее царское имение в поселке Усово сегодня входит в состав резиденции Ново-Огарево, где живет Путин.

После октябрьского переворота хозяева рублевских поместий сменились, в бывших купеческих резиденциях обосновалась высшая партийная номенклатура. Вдоль Рублево-Успенского шоссе началось строительство санаториев и пансионатов для большевиков, государственных дач для политической элиты. Сталин имел дачу в Зубалово, глава НКВД Ежов — в Жуковке. За особые заслуги дачи выделялись и видным ученым, писателям, актерам.

Замки из 1990-х и тоннели из заборов

Вплоть до начала 1990-х Рублевка представляла собой что-то вроде заповедника партийной и творческой элиты. Простые москвичи об этом месте практически ничего не знали, пока в прессу не стала просачиваться информация о скандальной дележке имущества, о выселении наследников. С тех времен Рублевка начала входить в общественно-политическую жизнь России, становясь своеобразным ее феноменом.

— Началось неконтролируемое разрастание дачных поселков и исконных деревушек, — рассказывает Денис. — Символами нового времени стали коттеджи-замки из красного кирпича, возникавшие на окраинах поселений, порой в чистом поле. Мне доводилось бывать в подобных замках начала девяностых, и всякий раз я обращал внимание на странность — планировка огромного дома напоминает городскую квартиру: тесные комнаты, маленькие окна. Архитекторов, знающих толк в индивидуальном строительстве, тогда было не найти. Бизнесмены, только вырвавшиеся из хрущевок, полагались на собственные — весьма ограниченные — представления о том, каким должен быть дом. Отчасти внешняя брутальность таких построек диктовалась и эпохой разгула криминала: окошки-бойницы, решетки, высокий забор.

Некоторые рублевские замки до сих пор стоят недостроенными, порождая своим вневременным существованием множество слухов и легенд: хозяин погиб на бандитских разборках, пропал без вести, застрелен киллером в подворотне — в девяностых такое случалось часто.

— Буквально за несколько лет затерянные среди сосновых боров и полей прекрасные дачные поселки оказались вразнобой нашпигованы новой застройкой, — Денис продолжает вспоминать Рублевку времен середины и конца девяностых. — Наследники партийных деятелей и творческой интеллигенции принялись нарезать и продавать участки. На небольших делянках вырастали огромные особняки. Все отгораживались друг от друга. В результате отсутствия каких-либо регламентов и контроля за строительством к началу «нулевых» многие дачные кооперативы превратилась в сплошные коридоры заборов.

Мы подъезжаем к Николиной Горе — одному из самых известных стародачных мест Рублевки. Почти сто лет назад в реликтовом сосновом бору на холмистом берегу Москвы-реки был основан существующий по сей день дачно-строительный кооператив «РАНИС» (работников науки и искусства). Здесь проводили летние месяцы нобелевский лауреат Петр Капица, полярник Отто Шмидт, писатель Викентий Вересаев, композитор Сергей Прокофьев, а вместе с ними — вся интеллектуальная и творческая элита Москвы.

— Бревенчатые летние домики, небольшие штакетники — такой была старая дачная Рублевка, от которой сегодня почти ничего не осталось, — Денис показывает нам сохранившуюся советскую часть поселка — несколько деревянных домов, летний театр, где проводились музыкальные и поэтические вечера.

В последние годы Николина Гора превратилась в нагромождение дорогих особняков, обнесенных глухими заборами. Доступного для прогулок леса не осталось — всюду закрытые территории.

Размах заборного строительства на Рублевке приобрел невиданные масштабы. Дороги стали похожими на тоннели, узкие улицы — на ущелья. Сами поселки — лабиринты высоких изгородей. Даже в закрытых и хорошо охраняемых коттеджных комплексах сосед отгораживается от соседа двух-трехметровыми стенами.

— Заборы убили красоту места. Все началась в девяностых, когда ими защищались от агрессивного внешнего мира. Почему эта традиция жива сегодня? Для кого-то высокий и дорогой забор служит одним из показных свидетельств благосостояния. Кто-то городит стены вокруг участка, стремясь максимально скрыть свою личную жизнь, спрятать блага, приобретенные в девяностых и «нулевых», — рассуждает Денис.

Что скрывается за высокими заборами, можно рассмотреть на сайтах агентств недвижимости. Объявлений по продаже коттеджей в Николиной Горе десятки. Раньше, чтобы стать никологорцем, требовалось прославиться достижениями в науке и искусстве. Сегодня пропуском в клуб избранных служит только толстый кошелек.

Самый простой деревянный дом постройки начала 1980-х оценивается примерно в $500 тыс. Сотка земли — $50—60 тыс. За коттеджи площадью от 500 (меньше, как правило, и не строили) до 1000 «квадратов» просят в среднем от $2 млн до $5 млн. Есть дивные варианты дороже $15 млн.

2000-е: $300 тыс. за сотку, пробки из Bentley, филиппинские няни

Двухтысячные годы ознаменовались молниеносной застройкой и массовым переездом на Рублевку преуспевающих бизнесменов, стремящихся во что бы то ни стало завладеть сотками земли в непосредственной близости от власть имущих, приобщиться к кругу избранных и влиятельных, слиться с ними в одно сообщество.

— Это было время появления новых коттеджных поселков. Если раньше строительство велось в основном в существующих дачных кооперативах и деревнях, то теперь началась раздача девелоперам полей и лесов, — говорит Денис. — Порой земли отходили непрозрачно, строительство разворачивалось на территориях, имеющих охранный статус. Такая политика привела к быстрому поглощению и исчезновению зон отдыха.

Поселки новой формации имели уже принципиально другую структуру и организацию: единые регламенты застройки, собственная служба эксплуатации, заборы умеренной высоты. К проектированию наконец-то стали привлекать толковых зарубежных архитекторов.

— Конечно, огромное влияние на популяризацию Рублевки оказали знаменитости, персоны из шоу-бизнеса. Интерес подстегнул роман Оксаны Робски Casual о жизни богатеев, после прочтения которого Рублевка становилась мечтой и целью всей жизни для любой впечатлительной девушки из провинции.

Мой адрес в паспорте стал внезапно популярен. Если раньше я приезжал в региональные гостиницы и на стойке администратора никто не обращал внимания на штамп с записью «Рублево-Успенское шоссе», то где-то в середине 2000-х посыпались вопросы: «А вы правда с Рублевки? А вы знаете Ксению Собчак?»

В 2008-м вдоль шоссе в Жуковке построили «Барвиха Luxury Village» — торгово-развлекательный комплекс, где продают Ferrari и Bentley. В том же году там выступил Элтон Джон, следом за ним — Крис де Бург, Эннио Морриконе и Пласидо Доминго. Количество знаменитостей мирового уровня, отметившихся на Рублевке, просто зашкаливало. Жизнь искрила: новые заведения, пафосные вечеринки, модные диджеи. За несколько лет из закрытого кулуарного мира Рублевка превратилась в тусовку богатых и знаменитых.

Тем временем недвижимость продолжала дорожать. В том же 2008-м цена сотки земли на Рублево-Успенском шоссе достигла рекордных $300 тыс. Вскоре массовое строительство приняло угрожающие масштабы и породило серьезные проблемы. Помимо исчезновения рекреационных зон, начали сказываться переуплотнение, отсутствие местной инфраструктуры. Девелоперы не заботились о создании в своих элитных поселках даже магазинов.

— Одно время я жил в Крылатском (это район возле МКАД) и стал замечать обилие дорогих автомобилей на парковках супермаркетов. Вся Рублевка закупалась продуктами в Москве, а затем ехала домой, — делится воспоминанием Денис. — Время в пробке на Рублево-Успенском шоссе можно было занимательно провести за изучением местного автопарка: кабриолеты, какие-то невероятные спорткары, Maybach и Bentley. И среди них — затесавшаяся маршрутка или «Лада» гастарбайтеров. Особый интерес представляли билборды вдоль шоссе. Только на Рублевке можно было увидеть рекламу яхт в Монако, репетиторов из Кембриджа и кротких филиппинских нянь.

Закат Рублевки

После кризиса 2008 года Рублевка начала пустеть. Кто-то вернулся в Москву, часть обитателей переехали в более дешевые поселки на Новорижском шоссе, основной же отток произошел за границу — в Лондон, Нью-Йорк и так далее. В 2012 году каждый третий дом на Рублевке пустовал или был выставлен на продажу. Сейчас, возможно, ситуация еще хуже.

Сказались не только финансово-экономический кризис, падение цен на нефть, но и переуплотнение района, исчезновение зеленых зон. Репутацию Рублево-Успенского шоссе подпортили пробки, ставшие совсем уж невыносимыми. В дороге до Москвы — 15—20 километров — можно было убить полтора часа (шоссе однополосное, часто перекрывается для проезда правительственных кортежей). Инфраструктура многих поселков была на нуле.

— Жизнь угасала постепенно, — продолжает Денис. — У многих заказчиков начались финансовые трудности, и сотни гастарбайтеров остались без работы. Они шатались толпами, заселялись в недостроенные дома, разводили там костры, подворовывали. Начали пустеть коттеджные поселки — снизилась доходность управляющих компаний, им пришлось урезать расходы. Если раньше едва ли не пинцетами выстригали траву на дорожках, то сегодня часть поселков приходит в упадок, сокращают уборщиков, охранников, о чем риелторы, конечно, умалчивают.

Свидетельством кризиса и увядания Рублевки стали билборды вдоль шоссе. Яхты в Монако уже не актуальны, их место заняла реклама часовых ломбардов. Щиты агентства недвижимости «Славянский двор» давят на патриотизм и духовность.

В одном из интервью руководитель агентства Ирина Волина констатировала: «С 2009 года представители российской элиты практически не покупают недвижимость в России. Они опасаются вкладывать в нее, но никогда не озвучивают причины своих страхов». «Предатель боится вкладывать в Россию! Возвращайтесь и покупайте! Скоро будет поздно!» — таков посыл в адрес уехавших из страны миллионеров.

«Барвиха Luxury Village», торговая Мекка Рублевки, превратилась в практически безлюдное место. Вечером буднего дня лишь в одном из множества брендовых бутиков мы заметили пару покупателей, вокруг которой вились сразу несколько консультантов.

Bentley на парковке — нет, это машины не клиентов спа-салонов и ресторанов, как можно подумать, а экземпляры из автосалона.

В местном концертном зале уже давно не было звезд вроде Морриконе. В афише — редкие спектакли, премьеры фильмов. До конца года на сайте комплекса анонсированы лишь три мероприятия.

Несмотря на признаки увядания, Рублево-Успенское шоссе продолжает удерживать лидерство среди загородных направлений по стоимости земли. По данным «Метриум Групп», сотка в радиусе до 10 километров от МКАД стоит в среднем $87 тыс., в радиусе 11—20 километров — $53,5 тыс. Дом можно купить за $400—500 тыс. Это будет простой с виду и зачастую не новый коттедж в не самом престижном месте. Стоимость особняков-середняков в закрытых поселках поближе к Барвихе и Николиной Горе улетит за $3—4 млн. Есть дома подороже, есть и с «космическим» ценником.

$3 700 000

Поселок Раздоры, 5 км от МКАД, 650 кв. м, 15 соток.

$6 500 000

Поселок Evergreen, 15 км от МКАД, 1400 кв. м, 80 соток.

$9 800 000

Поселок «Десять ярдов», 6 км от МКАД, 950 кв. м, 30 соток.

$15 000 000

Поселок «Горки 8», 15 км от МКАД, 2500 кв. м, 30 соток.

$35 000 000

Поселок «Ландшафт», 9 км от МКАД, 3500 кв. м, 100 соток.

---

Риелторы говорят, что слухи о закате Рублевки сильно преувеличены, и в то же время осторожно признают: спрос на дорогую недвижимость сократился в разы. Прежде всего интерес угас к 15—20-летним домам в стиле «а-ля Версаль», устаревшим морально и давно требующим реконструкции. Старые дворцы с неудобной планировкой мало кому нужны, потому цены снижаются чуть ли не до себестоимости участка. Наиболее же ликвидными остаются коттеджи в новых поселках, где, по данным агентств недвижимости, цены даже растут: сказывается накопившийся за два года затишья на рынке отложенный спрос.

— Вся полнота картины видна только изнутри. Я бываю по делам в различных поселках и отмечаю разительные перемены. Раньше на улицах гуляли нянечки с детьми, ребятня гоняла на велосипедах, было больше автомобилей. За последние годы улицы опустели. Где-то во флигелях и комнатках над гаражами осталась жить прислуга. Многие дома ветшают без присмотра, — делится своими наблюдениями Денис Ромодин. — По моим ощущениям, после оттока Рублевка вернулась в состояние конца девяностых. Стало потише, пробки уже не такие выматывающие, нет ажиотажа на рынке недвижимости. Коренным жителям такая Рублевка нравится гораздо больше.

Читайте также:

• «Есть дома по миллиарду евро». Красивая жизнь на побережье мечты
• Судьба долгостроя: что случилось с несостоявшимся элитным поселком «Дубровский квартал»
• Деревенские дома и поместья миллионеров — репортаж о «двуликом» поселке Марьяливо

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by