Что делать, если арендаторы «убили» квартиру? История из жизни и советы юриста

 
10 мая 2017 в 15:02
Автор: Оксана Красовская
Автор: Оксана Красовская

Найти порядочного квартиранта — настоящая удача. С этим «предприятием» крайне не повезло минчанке Екатерине и ее маме, которая год назад сдала двухкомнатную квартиру на проспекте Пушкина приятному с виду молодому человеку. Чем может обернуться, казалось бы, «застрахованная» при помощи официального договора сделка, рассказывает девушка, которая до сих пор не может отойти от шока.

— Квартира у нас простая, — начинает рассказ Екатерина. — На евроремонт и изыски не претендуем, но перед тем, как сдать ее новому квартиранту, навели небольшой марафет — побелили потолки, поклеили обои. Мебели немного, но все основное есть.

Квартиранта девушка искала недолго — на подъезде своего дома увидела объявление в духе «молодой человек снимет квартиру, оплату и бережное отношение гарантирую». Позвонила по номеру. На том конце провода очень обрадовались. На просмотр жилья пришел один мужчина (как полагает Екатерина, агент), его все устроило, а заселился в «двушку» в итоге совсем другой молодой человек. Причем, как выяснилось позже, переехал на новые «квадраты» он с собакой, о чем «забыл» предупредить хозяев.

— Во время знакомства Владимир сказал, что он сирота, родных и близких в Минске у него вообще нет. Заверил, что работает программистом и проблем с оплатой жилья не будет. Мама сразу же поинтересовалась, почему он в принципе ищет жилье. Володя ответил, что ему просто не повезло с предыдущей квартирной хозяйкой: мол, она была какая-то неадекватная, поэтому пришлось съехать.

Поехали в ЖЭС заключать договор — для мамы это был принципиальный момент. Сразу оформили документы на год — молодой человек казался очень приличным: тактично себя вел, обещал, что все будет хорошо, и очень просил маму не стесняться и обращаться за помощью, если ей что-то будет нужно, — вспоминает девушка.

Поначалу все и было нормально — квартирант рассчитывался за аренду и погашал стоимость «коммуналки». Правда, Екатерина и ее мама настолько прониклись доверием к молодому человеку, что даже не заходили в квартиру — встречались с ним возле подъезда и забирали деньги. Но безмятежность, длившаяся с мая по декабрь, завершилась.

— Когда настало время вносить предоплату за январь, Владимир начал юлить и придумывать отговорки: что-то не получилось, сорвалось, на работе горят проекты. Мы решили войти в положение — с кем не бывает, тем более до этого было все в порядке. Прождали месяц. Финансовый вопрос никак не решался. Мама предложила: давай проверим, оплачивает ли он «коммуналку». Через интернет пробили информацию и узнали, что электричество и воду квартирант не оплачивал ни разу — на счетах была задолженность в 300 рублей. Связались с ним — опять начал жаловаться на проблемы, обещая, что совсем скоро ситуация изменится.

Мы снова его пожалели и пошли на уступки. Ждали до февраля, но когда и зимой дело не сдвинулось, решили проконсультироваться в ЖЭСе, описав всю ситуация. Но юрист нас огорошила: ну и что, что не платит, — ничего вы не сделаете. Даже выселить его нельзя — по договору надо предупредить за три месяца и только потом выставлять человека на улицу. И долг по «коммуналке» должны погасить сами, так как вы основной квартиросъемщик и вся ответственность лежит на вас. А уже потом через суд эту сумму можно взыскать с жильца. Спрашивается, кого тогда защищает этот договор и для чего он нужен?

Владимир меж тем не дремал и снова обещал минчанкам рассчитаться за все. Рассказывал, что нашел работу в Питере и, перед тем как съезжать, отдаст деньги за все. Девушка предлагала квартиранту досрочно расторгнуть договор, на словах он согласился, но потом пропал и на связь не выходил.

Потеряв терпение, мы с мамой решили поехать в квартиру. До этого я заходила в нашу «двушку» буквально один раз — увидела, что в ней очень грязно, и стала укорять Владимира. Он обещал все исправить и даже присылал в Viber отчет об уборке. Но я и подумать не могла, что с того момента он даже пыль не смахивал ни разу.

Жильца в квартире не оказалось — дверь была захлопнута на замок, а ключи лежали на тумбочке. Сама же «двушка» превратилась в какой-то притон — везде грязь, вонь, окурки, непонятные пятна обнаружились даже не потолке. И самое неприятное — стаи тараканов, которые бегали и по кухне, и по комнатам. Даже не представляю, что надо было делать, чтобы так расплодить этих насекомых. Мы даже не смогли начать уборку, так как в первую очередь пришлось всю квартиру засыпать отравой. Стало понятно, что нам придется раскошелиться: сделать капитальную уборку, косметический ремонт, оплатить услуги дезстанции и заменить мебель.

Снова обратились в ЖЭС: может, надо кого-то вызвать и запротоколировать разрушения в квартире. Но там нас опять огорошили: раз перед сдачей жилья вы не составляли акт приемки-передачи имущества, то и доказать ничего не сможете. Получается, договор просто формальность, «благодаря» которой ты должен платить налоги, но тебя он никак не защищает?.. По поводу суда нас тоже «обнадежили»: вам еще надо будет доказать, что деньги жилец не передавал. А вдруг он докажет, что все-таки рассчитывался.

Недавно Владимир вышел на связь — позвонил маме и снова начал рассказывать про свои трудности и врать, будто предупреждал, что уже съехал. Также он обещал скинуть в Viber расписку, в которой признает все долги. Но этого так и не произошло. Думаю, что такая схема для него не первая, наверняка уже нашел новую жертву, с которой поступит так же.

Мы заключали договор в надежде, что этот документ сможет нас защитить и в случае спорных моментов можно будет обратиться к нему. А на практике оказалось, что эта бумажка, заполненная в четырех экземплярах, ничего не дает. Получается, что все вопросы надо решать через суд. Толку тогда от договора?! Арендодатель вообще не защищен, он даже выселить квартиранта не может, если тот не платит.


Ситуацию комментирует адвокат Сергей Зикрацкий:

— Форма договора, который заключается между сторонами, утверждена постановлением Совмина от 12 сентября 2006 года. Она типовая, и менять ее, увы, нельзя. Вольностей документ не терпит. Однако пункт 13 все-таки дает возможность для «маневра» и предусматривает внесение дополнительных условий в договор. Естественно, данные условия не должны противоречить всему, что изложено в договоре. В частности, именно в этом пункте можно прописать дополнительные основания для расторжения договора. Но в любом случае порядок расторжения останется таким же, каким он предусмотрен в законодательстве.

Практика такова, что наниматель и наймодатель находятся в неравных условиях: наниматель, исполнив свои обязанности перед арендодателем, вправе в любой момент расторгнуть договор и съехать. Проще говоря, рассчитался и свободен. Со стороны наймодателя процедура расторжения значительно сложнее. Во-первых, оно (при отсутствии обоюдного согласия) возможно в случае нарушения существенных условий договора (либо систематического нарушения правил пользования жилыми помещениями). Несоблюдение размера платы и сроков является существенным нарушением, поэтому в случае несвоевременной оплаты наймодатель имеет право на досрочное расторжение. Но при этом он должен сначала уведомить об этом нанимателя, и, если тот не согласится на такой вариант, расторгать договор придется в судебном порядке. Фраза юриста из ЖЭСа о трехмесячном сроке, скорее всего,  построена на основании практики: за месяц уведомить, потом обратиться в суд, пока суд рассмотрит и вынесет решение, три месяца, наверное, как раз и пройдут. Увы, так и есть: договор больше защищает интересы нанимателя, чем наймодателя.

По поводу оплаты «коммуналки»: поскольку лицом, с которым заключен договор на обслуживание, является собственник, то и ответственность за своевременную оплату несет именно он. Не оплатил квартирант — плати сам. А потом взыскивай через суд.

Я считаю, что для подстраховки просто необходимо составлять акт приемки-передачи. Это не обязанность (в форме договора прописывается, что может составляться, а может и нет), но, как мы видим из практики, лучше это сделать. Стоит детально прописать все: состояние отделки, мебели, напольных покрытий. Более того, стоит приложить фотографии, отражающие реальное состояние, и заверить подписями обеих сторон. Если жилье после квартирантов оказалось «убито», вызывать сотрудников ЖЭСа бессмысленно. В таком случае можно обратиться к соседям, чтобы они выступили свидетелями на суде. Убытки, которые наймодатель понес из-за неаккуратных жильцов, можно будет отнести на счет квартирантов, но опять же только через суд.

Три совета от юриста:

— внесите дополнительные условия в договор, которые не противоречат законодательству, но подстрахуют вас на случай, если жильцы окажутся недобросовестными плательщиками;

— вовремя проверяйте оплату коммунальных услуг, не оставляя это на откуп жильцам;

— обязательно составляйте акт приемки-передачи даже в том случае, если мебели и бытовой техники в квартире нет. Зафиксируйте (желательно при помощи фотосъемки) состояние пола, стен, потолков — если жильцы окажутся «не те», на косметический ремонт может уйти немало денег.

Снять или сдать жилье в любой точке Беларуси можно с помощью сервиса Onliner.by