453
07 сентября 2016 в 17:57
Автор: Оксана Красовская. Фото: Максим Малиновский

Минчане: «Из заказника выселяют на бывшую свалку». Застройщик: «Люди пытаются обогатиться за счет компании». Новый конфликт в Лебяжьем

Мало какая столичная стройка вызывала столько вопросов и непонимания у собственников, как возведение «Олимпик Парка» возле заказника Лебяжий. Вслед за семьей Сечко и минчанином Ромуальдом, защищавшим интересы своей тети, в редакцию Onliner.by обратились жильцы дома №77 (квартира №1). Уже завтра взрослым членам семьи Игнатович предстоит держать ответ в суде. Истец — компания «Тапас», стороны пытаются урегулировать вопрос компенсации за сносимый дом, где проживает десять человек.

Дом №77 уже не раз появлялся на фотографиях в наших репортажах — это, конечно, не коттедж, с которым пришлось расстаться супругам Сечко, но все же собственное и благоустроенное жилье, дополненное 22 сотками земли.

— В этом доме я прожила всю свою жизнь, — вспоминает Галина Константиновна, которой в 65-летнем возрасте предстоит пережить большой переезд. — Со стороны может показаться, что он совсем небольшой, но когда попадаешь внутрь, понимаешь, что там пять комнат (самая большая 25 «квадратов», а самая маленькая — 12), две кухни, два санузла (местная канализация), даже входа два. Все благоустроено, утеплено, потолки — три метра, в каких квартирах сейчас такое встретишь?..

За долгие годы своего существования дом дважды горел — один раз в 70-х из-за молнии, а второй раз в 2010-м — короткое замыкание электропроводки. Тогда выгорело 50% чердака. Впрочем, сами Игнатовичи подозревают, что последний пожар напрямую связан с развернувшейся через дорогу масштабной стройкой многоэтажек — напряжение прыгало и проводка не выдержала таких колебаний.

— После пожара мы хотели не только восстановить дом, но и улучшить его — поднять крышу, сделать пристройку — все, чтобы детям и внукам было больше места для жизни. Но в исполкоме нам категорично отказали — вы же идете под снос, какая может быть реконструкция! Раз сноса все-таки не избежать, то выделите нам квартиры — предложили мы: не придется с ремонтом заводиться и решение будет исполнено. Но и тут нам не пошли навстречу. Пришлось восстанавливать дом в прошлых границах.

А в январе 2014 года в нашей жизни появился «Тапас» — пришла бумага о предстоящем изъятии земли и компенсации. Ничего не поделаешь — придется съезжать. К застройщику у нас была только одна просьба — разные квартиры для разных семей, строго по метрам, положенным по закону, — больше не надо. У меня два сына, у каждого из них по двое детей (невестка Светлана родила недавно), то есть им квартиры по 60 квадратных метров, а нам с Иваном Ивановичем небольшие отдельные квартиры, так как мы уже десять лет в разводе и совместного хозяйства не ведем. Конечно, хотели получить новостройку — а кому понравится жить в старых квартирах неизвестно после кого? — замечает хозяйка дома.

В споре между Игнатовичами и «Тапасом» не стоит вопрос компенсации за землю — все 22 сотки находятся в пожизненно наследуемом владении. Но семья придерживается философской позиции на этот счет — какая разница, как оформлен участок: если государству он понадобится, все равно заберут.

— Почти два года все переговоры о компенсации проходили устно — никакие договоренности на бумаге не фиксировались, — продолжает разговор Светлана — мама 11-летнего Никиты и 7-месячного Максима. — И только 6 января 2016 года нам предложили три двухкомнатные квартиры на улице Ратомской, 7 в жилом комплексе «Браславский». Мы еще тогда очень обрадовались — такой подарок под Рождество. Застройщиком были высланы договоры на приобретении жилищных облигаций, договоры о денежной компенсации и на строительство квартир. Оценка убытков составляла $191 тыс. Все собственники были согласны на этот вариант компенсации — ни одного отказа мы не подписывали. Единственное, чуть ли не месяц редактировали предоставленный нам договор — некоторые пункты нас очень смущали, но застройщик их отстаивал. Но подписание этого договора сорвалось — у свекрови умер двоюродный брат, и, понятное дело, ей надо было ехать на похороны, а не в офис. Галина Константиновна связалась с сотрудниками «Тапаса» и попросила перенести встречу. Они вроде бы согласились, но после этого никаких попыток связаться с нами не было в течение нескольких месяцев.

Светлана и ее муж Константин рассказывают, что свободная планировка квартир в «Браславском» их более чем устраивала — «двушку» площадью 84 квадратных метра можно было бы «перекроить» по-своему. Не против свободы творчества, по словам супругов, была и вторая молодая семья — брат Константина с женой и семьей. А вот Галина Константиновна, которой все-таки предложили одну на двоих с бывшим мужем квартиру площадью около 60 квадратных метров, попросила сделать разводку электрики и сантехтруб. «Я же пенсионерка, а меня из благоустроенного дома забирают и отправляют на голые стены. Как так можно — мне еще и штукатурку штробить?» — объясняет свои требования женщина.

— Это не документ, к делу не пришьешь, но такие бумаги мы все получили, — говорит Светлана, показывая «квиточек», написанный от руки еще в самом начале процесса. Потом условия изменились, и компания была готова выделить квартиры без доплаты со стороны переселенцев

— Дату подписания договора вроде бы перенесли, но в итоге застройщик с нами так и не связался, — рассказывает свою версию развития событий Светлана. — Уже потом мы выяснили — из-за требований сделать разводку электрики и сантехники он якобы пошел на принцип: не хотите так, значит — никак. А дальше нам приходит новое решение «О реализации прав собственника» от 17.02.2016 года №113 о том, что застройщик предлагает 3 двухкомнатные квартиры: ул. Солтыса, 86, ул. Выготского, 54 (по этому адресу дома вообще нет), проспект Газеты «Звезда», 69. В этом решении почему-то отсутствовал наш размер денежной компенсации, а также количество проживающих человек уменьшилось на одного (хотя я к тому времени уже родила).

Но самое главное — согласно заключению об оценке Белгипрозема от 18.04.2016 г. наш размер убытков составил уже $145 100. То есть уменьшился по непонятным причинам на 25%. Мы обращались и в Белгипрозем, и в «Тапас» с просьбой предоставить нам отчет, чтобы сделать экспертизу достоверности оценки. Но до сих пор его так и не увидели.

Один из документов «Тапаса» содержал сразу несколько ошибок: долю Галины Константиновны увеличили с 1/3 до 1/2, уже рожденного Максима не включили в число зарегистрированных
Жилого дома с таким адресом в Минске нет, зато есть новостройка под номером 45

30 мая 2016 г. мы обратились в «Тапас» с заявлением о том, что в качестве компенсации просим предоставить три двухкомнатные квартиры в «Браславском», — как мы раньше и договаривались. Но ответов так и не последовало. После того как 22 августа дорогу к нашим домам перекрыли бетонными блоками, с нами все-таки встретились представители компании «Тапас». Им мы и высказали наши пожелания: предоставить три двухкомнатные квартиры по ул. Ратомской, 7 или три двухкомнатные квартиры в других новостройках Центрального района. В качестве альтернативы предложили еще такой вариант — двум собственникам, Галине Игнатович и Ивану Игнатовичу, предоставить денежную компенсацию в размерах, соответствующих стоимости их долей в квартире, а остальным двум собственникам (Константину и Алексею Игнатовичам) и членам их семей предоставить не менее 120 м2. Очень важно понимать, что мы просили один из видов компенсации — мы же не сумасшедшие за один дом общей площадью 130 квадратных метров и жилой — 80 просить все и сразу.

Но на следующий день юрист «Тапаса» приносит протокол, в котором написано, что мы требуем одновременно все три вида компенсации — 6 квартир, деньги и еще 120 м2. Мы просто не поверили своим глазам и, естественно, не стали подписывать этот протокол — единственная подпись свидетельствует о том, что документ мы получили в руки.

В компании «Тапас» считают, что протокол от 23 августа полностью опровергает слова Игнатовичей о том, что застройщик приписывает им требуемую компенсацию в виде совокупности 6 квартир и денежной компенсации. По мнению сотрудников компании, из документа четко видно, что собственники предлагают застройщику 3 возможных вида компенсации, а вместе с тем отказываются от предложенного застройщиком варианта. О совокупности требований (помимо пункта №3) в документе речи не идет

— И вот сейчас с этим документом «Тапас» обратился в администрацию Центрального района и, соответственно, в суд — мол, мы слишком много хотим. Но мы ведь говорили только об одном виде компенсации, а варианты предлагали в качестве альтернативы. Теперь нам пытаются «втюхать» три непонятные квартиры — по ул. Руссиянова площадью 52,3 м2, ул. Выготского площадью 52,3 м2 и на просп. Газеты «Звезда» площадью 46,7 м2. Что в сумме составляет 151,3 м2.

У нас много вопросов по квартире на Руссиянова, там сейчас сотрудники «Тапаса» делают ремонт, и посмотреть ее нет возможности, зато мы поговорили с соседями. А те и рассказали: в квартире проживали мать с сыном-алкоголиком,  который никак не хотел выезжать. А может, мужчина стоял на учете в заведении, и тогда через какое-то время сделку вообще можно будет опротестовать и она будет признана недействительной, — переживают Игнатовичи.

— Последние два-три года мы были на чемоданах — нам все время твердили: вот-вот вы съедете. Мы даже огород не сажали: а какой смысл, если завтра здесь все бульдозером переедут. Из всех 22 соток я только пару бураков посадила, — переживает из-за невозможности вести хозяйство Галина Константиновна. — За эти годы все, конечно, запустело, а раньше каждый сантиметр был ухоженным. И вот теперь мне предлагают убраться вообще на другой конец города и изучать там все улицы. Не стыдно?

— А я вообще не понимаю: как так с людьми можно — пришли и выселили, — вступает в разговор Иван Иванович. — Я родился в Минске на Долгиновском тракте. В детстве ходил на Выготского и наблюдал там самую настоящую свалку. И вот теперь меня из заповедника выселяют на свалку, а там и кладбище близко — с намеком, что не надо тебе 15 квадратных метров по закону, метр на два хватит.

Непонятные вещи происходят: я тут сорок лет живу и прекрасно помню времена, когда на территорию заказника нельзя было людям даже заходить. Не дай бог корова забредет случайно, когда пастись будет, — скандал. А тут строят прямо у границ и ничего…

— Завтра состоится суд, которого мы вообще не ждали и не понимаем. Единственная надежда, что последнюю оценку наших убытков поставят под сомнение и будет произведена новая. А то так выглядит, будто застройщик — пострадавшая сторона, бедный и несчастный, а мы — монстры, требующие сразу шесть квартир, деньги и на всякий случай еще 120 «квадратов», — не знают, чего ждать от завтрашнего дня, Игнатовичи.


Вторая сторона, как известно, всегда имеет собственное, отличное от первой, мнение.

— Совсем недавно мы уже встречались с аналогичной ситуацией, когда некоторые отселяемые граждане, прекрасно осознавая свое положение, пытались в один миг обогатиться за счет застройщика, — комментируют в «Тапас». — Однако ошибочно полагать, что застройщик каждый раз будет беспрекословно идти на все условия отселяемых собственников, которые порою выходят за грани разумного. На момент начала переговоров по отселению собственников в квартире №1 жилого дома №77 по ул. Ржавецкой были зарегистрированы 9 человек. Сегодня всего на 80,9 кв. м жилой площади прописаны уже 10 человек, из которых 4 несовершеннолетние, но ООО «Тапас» при реализации имущественных прав беспрекословно учитывает законные интересы всех собственников и членов их семей, зарегистрированных в подлежащей сносу квартире.

Все попытки решить спор в досудебном порядке не увенчались успехом: компания понесла немалые финансовые затраты, поскольку запросы собственников постоянно росли, а также значительно превышали размеры, установленные законодательством РБ, и не соответствовали ситуации на рынке недвижимости. Мы ведем переговоры с собственниками уже более двух с половиной лет. В январе 2014 года было принято решение Мингорисполкома о предстоящем изъятии земельных участков и реализации имущественных прав граждан — собственников объектов недвижимости, подлежащих сносу. Согласно заключению об оценке ориентировочного размера убытков от 16.06.2014, размер компенсации за изъятие у собственников земельного участка и снос квартиры составил 1 879 350 000 рублей.

Следует отметить, что данная оценка проводилась в период пика цен на недвижимость в нашей стране. В качестве альтернативной компенсации по закону им полагалась передача в собственность не менее 135 м2 жилых помещений (по 15 м2 на каждого собственника и члена их семей). Собственники выразили свое желание на получение в качестве компенсации в собственность жилых помещений. С учетом предстоящего прибавления в семье собственника Игнатовича К. И., а также стремления ООО «Тапас» решить вопрос об отселении в досудебном порядке, в ходе переговоров была достигнута устная договоренность, по которой застройщик обязался предоставить собственникам квартиры №1 и членам их семей в собственность 3 просторные двухкомнатные квартиры в первой очереди строительства комфортабельного жилого комплекса «Браславский», расположенного через дорогу от их места проживания (ул. Ратомская, 7), общей площадью не менее 225 м2, что значительно превышало площадь их существующего жилья и минимальные требования законодательства в части обеспечения жилой площадью при отселении.

Однако идя на такой существенный уступок по расширению жилой площади Игнатовичей и полному решению жилищного вопроса для всех трех семей, мы договорились с ними, что квартиры будут переданы им без чистовой отделки, на что они согласились без письменного заверения. Вместе с тем собственники настояли на согласовании с ними и возведении за счет средств застройщика в квартирах межкомнатных перегородок и разводке электрики (т. к. объект возводился со свободной планировкой). Соответствующие изменения были внесены застройщиком в проектную документацию и реализованы. Все пожелания Игнатовичей были учтены. Также нами были подготовлены все необходимые предварительные документы.

В назначенное для подписания документов время собственники не явились. На последующих переговорах собственники Галина Константиновна и Иван Иванович изменили свои пожелания по компенсации и потребовали дополнительно выполнить в предоставляемой им квартире отделку, что противоречило раннее достигнутым договоренностям. Идти на очередные уступки собственникам мы не могли, поскольку их мотивы стали для нас очевидными — граждане пытались без подписания каких-либо документов получить от застройщика жилые помещения с гораздо большей площадью и отделкой. Чтобы как-то повлиять на ситуацию, мы предложили Галине Константиновне и Ивану Ивановичу в недельный срок документально заверить наши предыдущие договоренности либо действовать согласно действующему законодательству Республики Беларусь. Наше предложение в очередной раз было проигнорировано.

Поскольку проводимые с собственниками переговоры с января 2014 года по апрель 2016 года были безрезультатными, сроки строительства многофункционального общественного спорткомплекса, определенные указом президента РБ и договором с Мингорисполкомом, неумолимо истекали, руководством ООО «Тапас» было принято принципиальное решение о предоставлении собственникам компенсации в размере, определенном законодательством, т. е. предоставление жилых помещений типовых потребительских качеств общей площадью не менее 150 м2 (т. к. с момента начала переговоров число зарегистрированных в квартире граждан увеличилось) либо выплата денежной компенсации в размере фактических убытков.

Ранее предлагаемые Игнатовичам квартиры в ЖК «Браславский» были проданы третьим лицам на рыночных условиях. Застройщик предложил собственникам 6 вариантов 2-комнатных квартир в городе Минске, из которых они могли выбрать 3 понравившиеся квартиры, все варианты были отклонены. Собственники не изъявили желания даже посмотреть предлагаемые квартиры.

Согласно заключению об оценке фактических убытков от 18.04.2016 от РУП «Проектный институт Белгипрозем», размер убытков собственников составил 2 880 089 900 рублей. От получения денежной компенсации собственники также отказались. Игнатовичи, понимая, что уже не получат того, на что рассчитывали, стали забрасывать застройщика заявлениями от каждого из собственников и членов их семей. Одни собственники стали требовать выплаты им денежной компенсации, а другие — предоставления в собственность жилых помещений. Застройщик неоднократно разъяснял им, что в соответствии с требованием законодательства РБ в случае, когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких лиц и у владельцев долей нет единого выбора вида предоставляемой компенсации, застройщик не может предоставить одним собственникам денежную компенсацию, а другим — жилые помещения.

Следует отметить, что в подлежащей сносу квартире доли в общей собственности на нее распределены следующим образом: у Галины Константиновны 1/3 доли, у Ивана Ивановича 1/6 доли, а у Константина Ивановича и Алексея Ивановича по 1/4 доли. Выплату денежной компенсации требовали Галина Константиновна и Иван Иванович, в совокупности имеющие 50% доли на квартиру и получение не менее 30 м2 жилых помещений. Передачу квартир требовали остальные собственники, численность которых с учетом членов их семей составляла 8 человек, и по закону им полагается не менее 120 м2 жилья.

По расчету застройщика, в этом случае собственники рассчитывали получить компенсацию в размере около 200 000 долларов США. В связи с тем, что требования собственников значительно превышают размер, определяемый законодательством, им было предложено определиться с единым для всех собственников видом компенсации. В конечном итоге собственники обратились к застройщику с требованием вновь предоставить им в собственность три двухкомнатные квартиры в жилом доме №7 по ул. Ратомской (ЖК «Браславский»). На сегодняшний день собственникам и членам их семей (в совокупности — 10 человек) по законодательству в качестве компенсации положено не менее 150 м2 компенсации (15 м2 на каждого зарегистрированного человека). ООО «Тапас» предложило им 3 двухкомнатные квартиры общей площадью 151,3 м2, что все равно превышает минимальные требования законодательства. Все квартиры соответствуют типовым потребительским качествам, на данный момент в квартире по ул. Руссиянова завершаются ремонтные работы.

Беря во внимание текущие условия проживания Игнатовичей, предлагаемый застройщиком вариант компенсации значительно улучшит их уровень жизни, но собственники рассчитывают на то, что смогут получить из данной ситуации, к которой готовились несколько лет, гораздо больше. Также важно отметить, что по законодательству «Тапас» имеет право предоставить Игнатовичам одну квартиру общей площадью не менее 150 кв. м, что было бы для нас гораздо проще, но, учитывая их семейные обстоятельства, когда 3 семьи из 10 человек проживают на 80 жилых кв. метрах, мы идем гражданам навстречу и выполняем их ключевой запрос по предоставлению отдельных квартир для каждой из семей.

Данная ситуация аналогична конфликту с семьей Сечко, когда граждане пытались получить максимум преимуществ из складывающихся обстоятельств, идя при этом на различные уловки и ища лазейки в законодательстве. Однако подобная алчность со всеми признаками потребительского экстремизма приводит лишь к смене позиции застройщика с лояльной на принципиальную, соответствующую строго рамкам законодательства. Подчеркиваем, что создавать подобные прецеденты и доводить дело до суда абсолютно не в наших интересах, но все наши попытки решить проблему мирным путем за 2,5 года так и не сдвинулись с мертвой точки, запросы граждан и число прописанных людей росло, а компания понесла значительные убытки в финансовом плане.

Автор: Оксана Красовская. Фото: Максим Малиновский
ОБСУЖДЕНИЕ