Купить квартиру самому: пошаговое руководство от минчанина, который приобрел жилье без помощи риелторов, сэкономив больше $1000
Белорусы привыкли многое делать самостоятельно: клеить обои, облицовывать плиткой стены, организовывать торжества и даже лечиться. Но когда речь заходит о покупке или продаже квартиры, многие предпочитают отдать бразды правления в руки специалистов в сфере недвижимости. Оно и понятно: ставки очень высоки, и ошибка может привести к полному краху всех жизненных планов. Зная, что даже мысли об операциях с жильем пугают наших граждан, выполнить их с радостью берутся риелторы. За гонорар. Вполне себе солидный. Причем получить денежное вознаграждение стремятся сразу с двух сторон: и от покупателя, и от продавца. Как избежать лишних трат и купить квартиру без чьей-либо помощи, знает отважный минчанин Егор, который, отказавшись от стереотипов и не испугавшись леденящих кровь баек в стиле «кругом обман», занялся вопросом самостоятельно и в прошлом месяце приобрел однокомнатную квартиру в Уручье.
* * *
Я с самого начала был настроен против того, чтобы обращаться к риелторам. Изучив услуги, которые они оказывают, и цены на эти услуги, я был крайне удивлен: за что берут такие деньги? В решении жилищного вопроса торопиться мне было некуда — рассудил, что лучше тщательно все проанализирую, осмотрю, выберу подходящий вариант, а уже только потом буду как-то действовать. Присматривался к квартирам где-то два с половиной месяца, мониторил объявления на самых популярных площадках. Тогда-то и выяснил, что бо́льшая часть предложений «оккупированы» агентами. Собственников, решивших самостоятельно заниматься продажей, намного меньше. Причем встречались и такие варианты: в объявлении указано, что продает жилье владелец, а на деле это оказывается недобросовестный агент. Обидно: звонишь, тратишь время и деньги, а потом выясняешь, что это обычная замануха.
По-моему, «однушки» — самый ходовой сейчас товар. На сайтах очень много предложений, а так как денег у людей всегда ограниченное количество, то и приобретают в первую очередь жилье с не самым большим метражом.
Район для меня не был принципиален. К тому же Уручью, где в итоге была куплена квартира, четкой привязки не было. Варианты выбирались скорее методом исключения: я сразу отсек Шабаны, Чижовку, жилье возле промузлов и с сомнительной криминогенной обстановкой. Также изучал новостройки, но сразу понял, что с этим не сложится.
Однозначно могу сказать, что строят дома у нас отвратительно. По каждому казавшемуся привлекательным варианту я «проходился» серьезно: читал не рекламные обещания, а форумы, где общаются реальные жильцы, смотрел фотографии, подъезжал к стройплощадкам и уже готовым многоэтажкам. Из впечатлений новоселов делал выводы: все криво и косо. Посмотреть можно на те же стены — строители сейчас взяли моду зашивать их гипсокартоном, но, когда люди потом срывают его, выясняется, что под ним прячутся дыры, щели, трещины.
Прикинул, сколько будет стоить все это переделать (с учетом того, что само жилье очень недешевое), и понял, что нет, мне это не нужно. После того как посмотрел несколько новостроек, решил полностью переключиться на «вторичку» и искать приличные варианты.
На мой взгляд, у «вторички» есть свои серьезные плюсы. Можно сразу делать ремонт любой сложности и любого объема: дом уже усел, так что ничего не треснет. Не составит труда узнать информацию о соседях, к тому же в старом районе хорошо развита инфраструктура и рядом не будет по ночам шуметь стройка. Да и ремонтами никто не будет мучать: все уже обновили интерьеры (а ведь в новостройке звуки перфоратора придется слушать ближайшие два года).
На самом деле я не то чтобы категорически отвергал заключение договора с агентством. Если бы другого выхода не было, пришлось бы согласиться, но с существенными оговорками: не платить за услуги, которых мне не оказывали. На сегодня все специалисты пытаются содрать с покупателя 105 базовых, почти половина из которых — плата за помощь в подборе квартиры, рекламные услуги и прочая ерунда. Но если я нашел квартиру сам, через объявление на сайте, то о каких услугах может идти речь? Значит, платить за это я не обязан, так как никаких вариантов мне никто не предлагал.
Плюс риелторы любят взять деньги за показ квартиры. Но за это уже заплатил продавец, с которым составлен эксклюзивный договор. В таких случаях надо обязательно отстаивать свои права и исключать услуги, настаивая на том, чтобы под вас меняли договор. Но, как я понял, оставшиеся 50 базовых за составление документов и изучение истории квартиры заплатить все-таки придется. На таких условиях я еще мог бы посотрудничать с риелтором. А вот если бы он отказался урезать свой гонорар и работать за адекватные деньги, пришлось бы искать способ связаться с продавцом напрямую. Ведь, согласно законодательству, агент не имеет права препятствовать заключению сделки. Но, увы, зачастую они так и поступают — не дают контактов, если не оплатишь все прихоти, хотя у нас и запрещено брать деньги за одни и те же услуги и с продавца, и с покупателя.
Просмотрев сотни объявлений, в итоге наткнулся на то, которое подходило: квартира с неплохим ремонтом, метро рядом, жила в ней приличная семья. За время поисков пришлось побывать во многих продаваемых «однушках». Выйдя из некоторых, я хотел просто поскорее помыться, не отпускало чувство брезгливости. А тут все было симпатично и прилично. Поэтому решено было не раздумывать, выжидая еще пару месяцев, а покупать. К моей радости, продавала ее собственница самостоятельно. Как потом выяснилось, ранее она обращалась в агентство недвижимости, чтобы риелторы продали ее «квадраты» подороже. Но те не шевелились, поэтому женщина расторгла договор с ними со словами «зачем вам платить, если вы не можете найти покупателя под определенную цену, а дешевле я и сама ее продам». Короче говоря, начали действовать.
Что касается самостоятельной покупки квартиры, то еще до того, как что-либо предпринять, пришлось изучить очень много информации по теме. Поэтому отчасти я был готов к неожиданностям и возможным подводным камням. Очень запомнилась фраза одного юриста: «Никто: ни нотариус, ни риелтор, ни все агентство — не может дать стопроцентной гарантии, что после заключения сделки все будет хорошо и не всплывут неприятные сюрпризы из прошлого». Дело в том, что тщательная проверка старой и сложной (в плане смены собственников) квартиры требует множества действий, которые займут время, отнимут силы. Но тому, кто не рискует собственными деньгами, это совершенно невыгодно и неинтересно. Для себя я сразу определил: если будут хоть какие-то намеки на то, что жилье проблемное и ситуацию надо далеко и глубоко раскапывать, изучая десятки судеб, придется отказаться.
Поступить точно так же я советую всем. Если есть какие-то подозрения, что что-то не чисто, лучше отказаться, даже несмотря на вкусную цену, хорошее место и прочее-прочее. Предложений сейчас много, их количество постоянно растет, так что свой вариант вы все равно найдете.
С квартирой в Уручье мне повезло: на момент продажи в ней никто не был зарегистрирован. Так что момент с выпиской и тратой времени на это отпадал сам собой. Теперь предстояло изучить прошлое понравившегося жилья. Пожалуй, это самое важное. Обязательно надо узнать, кто, куда и в связи с чем был выписан. Получить эти данные можно из развернутой копии лицевого счета. Правда, предоставит ее расчетно-справочный центр только собственнику жилья. Есть тут и одна очень существенная оговорка: если квартирой владел только нынешний собственник или его прямые родственники, тогда развернутая копия будет предоставлена за все время существования квартиры. Но если ранее квартирой владел человек, который не имел родственных отношений с нынешним хозяином, информация о периоде его «правления» не предоставляется, так как это конфиденциальные данные. Вот в этом и состоит самая главная сложность покупки квартиры без агентства, потому что легальных способов взять эту справку самостоятельно для обычного человека не существует.
Чтобы все-таки узнать самое глубокое прошлое, можно воспользоваться услугами частного риелтора, сотрудников агентства недвижимости либо нотариуса. У всех этих специалистов есть соответствующее разрешение, а лицензия позволяет решать такие вопросы. Сделав запрос в РСЦ, они получат информацию. Разглашать личные данные прошлых владельцев не станут, но, проанализировав сведения, расскажут, не выписался ли кто-то из квартиры из-за «переезда» в места лишения свободы, не были ли ущемлены права несовершеннолетних и другие очень нежелательные для сделки нюансы. Правда, делаться это будет долго — от недели до месяца. Можно попытаться договориться с уполномоченным человеком напрямую, чтобы он сам сходил в РСЦ и получил справку на руки. Отмечу и такой момент: если нынешний собственник владеет квартирой более пяти лет, то практически все возможные неприятности за давностью срока могут не приниматься во внимание.
Я изучил развернутую копию лицевого счета (оказалось, что все чисто), попросил взять справку о начислении жилищных квот (чтобы узнать, как проводилась приватизация и были ли соблюдены интересы всех членов семьи), просмотрел обычную копию лицевого счета. Поинтересовался также задолженностью за «коммуналку»: по названным хозяевами счетам через ЕРИП пробили данные, чтобы убедиться, что ни за воду, ни за другие блага хозяева не задолжали миллионы.
Перед заключением сделки я также попросил хозяйку жилья и ее мужа взять справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки нигде не фигурируют и наполовину бесполезны. Но если в диспансере говорят, что люди на учете не состоят, то вероятность того, что они окажутся недееспособными, стремится к нулю. А вот на деле их дееспособность оценивает регистратор при заключении сделки. Помню, как-то читал историю: женщина купила квартиру, а через несколько лет выяснилось, что суд задним числом признал продавца недееспособным (значит, совершать какие-либо сделки он не мог). Опять же через суд у женщины отобрали квартиру, представителей продавца обязали вернуть деньги, но после девальвации суммы оказались просто смешными. Так она и осталась ни с чем. Повторить подобный сценарий не хотелось.
Собрав основные документы, добавили к ним свидетельство о регистрации и техпаспорт с планировкой (посещая квартиру, проверил, чтобы все соответствовало). История двигалась к завершению, поэтому продавец позвонила и записала нас на прием к регистратору в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. Обратилась она в четверг, а встречу назначили на понедельник. Но, как я узнал потом, с такой скоростью нам повезло. Иногда случаются очереди, и записываться лучше заранее — хотя бы за неделю.
С утра, еще до того как ехать к регистратору, мы с продавцом отправились в банк, чтобы решить «валютный» вопрос. Сразу оговорюсь: сделка была полностью «белая», рассчитывался я исключительно в белорусских рублях, как советую и всем остальным. Кажется, что при оплате иностранной валютой риски минимальны, но если ты «выиграешь» в лотерею и попадешься, то конфискуют и то, и другое. Слишком опасно. Предварительно я договорился с банком о персональном курсе: при операциях от $10 000 такое практикуется. На глазах у продавца сдал всю имеющуюся валюту и получил рубли. Многочисленные пачки денег сложил в пакет, добавив к полученной сумме 4 млн, которые продавец потерял бы на разнице курсов при переводе рублей в доллары. Я предложил продавцу как-то пометить пакет, чтобы у нее не было сомнений, но женщина отказалась. Мы сели в машину и поехали к регистратору.
В Минском городском агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру все происходит очень быстро. В присутствии специалиста покупатель передает деньги продавцу. Регистратор еще раз уточняет у продавца, была ли ему передана необходимая сумма. Тот соглашается и подписывает соответствующую бумагу. Сам договор, который предоставляет регистратор, типовой, но в случае необходимости можно попросить внести в него существенные детали (например, обязать бывшего владельца выселиться в течение определенного времени). Также можно составить акт приемки-передачи квартиры: чтобы продавцы, допустим, не вынесли мебель, которую вроде как продавали вместе с «квадратами». С утра вместе приехали, проверили, все ли на месте, подписали акт, закрыли жилье и отправились на регистрацию сделки. Советую всем перестраховаться таким образом: люди встречаются разные, бывают даже такие, которые старый линолеум с пола сдирают, хотя непонятно, зачем им это нужно.
Регистратор заполняет полный перечень документов, проверяет все моменты, без которых сделка не может быть признана законной, и выдает квитанции на оплату госпошлин — в сумме около 1 400 000. Стороны подписывают договор — и на этом все, остается только переоформить лицевые счета и дождаться, когда продавцы выедут из квартиры, забрать у них ключи, сменить замок и обживать новую квартиру.
Мне повезло, квартирный вопрос удалось решить за очень короткое время. В среду я смотрел квартиру, в четверг оставил задаток, в понедельник мы с продавцом оформили все документы, а во вторник переоформили лицевые счета. На все ушло меньше недели, а вот агенты никаких сроков не обещают — как получится.
Могу сказать однозначно: если человек не подкован, не готов искать информацию и потратить какое-то время на изучение сведений, самостоятельной покупкой квартиры лучше не заниматься, риски высоки. Уручская квартира оказалась хорошей в плане истории, но так бывает не всегда — прошлое может быть очень богатым со множеством подводных камней. Я не призываю всех повально пользоваться услугами агентства, просто следует здраво оценивать свои силы. А если вы готовы, то делайте все сами — это не так сложно.
Вам будет интересно:
Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by
