Вступить в строительство на стадии котлована: между выгодой и риском

Просмотр видеообращений обманутых дольщиков и откровения на форумах напрочь отбивают желание нести деньги застройщикам, а тем более заключать договор на стадии котлована. Но ведь не всем по карману покупать новое жилье после сдачи дома в эксплуатацию, когда цена квадратного метра достигает пика. Вступив в «долевку» на старте проекта, можно сэкономить порядка $15—20 тыс., а то и больше. Или угодить в долгострой. Кому как повезет. Много ли минчан соглашаются на котлованы? Каковы цены, сроки, условия? Ответы — в нашем материале.

Сегодня в Минске строятся около 120 домов, 13% из них — на начальной стадии (от подготовки площадки до второго этажа). На «нулевом цикле» застройщики стремятся привлечь дольщиков скидками. В сравнении с готовым домом цена метра в котловане, как правило, на $200—500 ниже. Рассмотрим несколько примеров.

Жилой комплекс «Уручский-2» в Копище, возводимый компанией «СИ-трейдинг». Рядом с лесом забивают сваи под очередной панельный дом (№23 по генплану). Квадратные метры здесь предлагают по цене от $1250 до $1350. Рядом строится пятый этаж аналогичной «панельки» (дом №24), где за метр просят уже $1300—1500. Разница в цене ощутима, а сроки сдачи домов отличаются всего на три месяца.

Сельхозпоселок, улица Леонида Беды. На месте снесенного частного сектора — котлован под 19-этажный каркасно-блочный жилой дом. Застройщиком выступает ООО «ТВ Дорстрой-Инвест», генподрядчик — СООО «Арэса-Сервис-Строй». За метр просят от $1350 до $1700. Если верить застройщику, ждать ключей придется до I квартала 2016 года.

Еще один котлован в Сельхозпоселке расположен на улице Амурской. Здесь компания «Тамбаз» собирается строить 21—26-этажный дом, который станет завершающей частью композиции всего жилого комплекса вдоль улицы Богдановича. Продажи стартовали еще в начале 2013 года, но только в последнее время стройка начала подавать признаки жизни: на площадке появилась техника, экскаваторы роют котлован. Впрочем, остатки проблемного частного дома, из-за которого процесс не мог начаться раньше, до сих пор не снесены. Время в запасе у застройщика еще есть: сдача многоэтажки в эксплуатацию запланирована на IV квартал 2016 года.

При стопроцентной оплате за «квадрат» «Тамбаз» просит от $1100 — одно из самых дешевых предложений в Минске. Можно выбрать рассрочку, но тогда квартира окажется дороже примерно на $5—10 тыс.

Жилой дом №2 на проспекте Дзержинского от компании «Айрон». Стадия цокольного этажа. В первой проектной декларации, опубликованной в июне, были указаны следующие цены: метр в 1-комнатных квартирах стоит $1450, при стопроцентной оплате — $1350, в 2-комнатных — $1400 ($1300 при стопроцентной оплате), в «трешках» — $1350 ($1250 при стопроцентной оплате). Для сравнения: «квадрат» в соседнем готовом доме, где осталось несколько «двушек», считают по $1690.

Сроком окончания строительства первой очереди дома №2 значится 31 декабря 2016 года.

В районе улицы Каролинской в Брилевичах ОДО «Макроинжиниринг» готовит площадку для строительства 10—19-этажного дома. Сейчас, когда нет даже котлована, метры предлагают по $1200 при стопроцентной оплате. Сдать первые два подъезда застройщик планирует в январе 2016 года.

Подкупают ли будущих дольщиков скидки? Или они запуганы долгостроями и предпочитают не рисковать?

«В последние годы стало заметно меньше желающих вступить в стройку на этапе котлована, — признает председатель наблюдательного совета ОАО „10 УНР-инвест“ Василий Устинчик. — Раньше на старте проекта „уходило“ до 50% квартир, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию раскупались даже первые этажи. Исключение составил лишь наш дом на улице Ложинской, где мы придержали ряд жилых помещений. Теперь же даже к концу стройки остаются непроданные квартиры. Примеры — наш дом №2 на улице Рафиева и множество других объектов по всему Минску. Конечно, наученные чужим горьким опытом, люди стали осторожнее и опасаются затягивания сроков, допсоглашений, пересчета стоимости квадратного метра. Но более важная причина невысокого спроса в другом — неподъемные кредиты на недвижимость».

За последний год в стране было принято несколько указов, изменивших правила игры на рынке долевого строительства. Ужесточены обязанности застройщиков, введена аттестация строительных организаций. Медленно, но верно сокращается число проблемных домов, а за последние пять месяцев на YouTube не появилось ни одного нового видеообращения к президенту.

«По указу №26, вступившему в силу с 1 апреля 2014 года, застройщик обязан обеспечить за счет собственных средств не менее 15% стоимости строительства и только после этого использовать деньги дольщиков, — поясняет руководитель „Твоя столица. Новостройцентр“ Наталья Пичуха. — Утверждена единая форма типового договора создания объекта долевого строительства. Эти и другие меры позволили вернуть доверие к долевому строительству».

Если по закону застройщик должен обеспечить 15% финансирования объекта до старта продаж, то почему сегодня средства дольщиков все еще привлекают на «нулевом цикле»? Специалисты поясняют: акты выбора земельных участков по этим объектам были утверждены до вступления в силу указа №26, потому застройщики и работают в старом правовом поле.

Несмотря на новые указы, риск попасть в долгострой сохраняется. Порой даже при финансовой состоятельности и большом опыте заказчика стройка может «подвиснуть» на неопределенный срок. Один из примеров — жилой комплекс «Лира» на улице Леонида Беды. Возведение четвертого подъезда приостановилось в прошлом году из-за жалоб жильцов соседнего частного дома: кирпичи и элементы опалубки падали на их участок, угрожая жизни людей.

«Жилье премиум-класса покупается, как правило, на высокой стадии готовности, поскольку богатые люди предпочитают не выводить крупные суммы денег из оборота раньше времени. А если и покупают квартиру на ранних стадиях, то предпочитают небольшой первый взнос и максимально долгую рассрочку, — отмечает директор консультационной компании „Вива Капитал“ (ТМ ViVa Invest) Вадим Тачкин. — В панельных же домах многие квартиры зачастую бронируются еще до старта продаж из-за невысокой стоимости метра. Такое жилье возводится быстро, качество работы МАПИДа не вызывает серьезных нареканий, потому риск вступить в котлован минимален. Застройщики домов эконом-класса предпочитают продажи со стопроцентной оплатой: проще дать скидку не метре и получить деньги сразу, а впоследствии, когда степень готовности станет выше, продать следующую партию квадратных метров по более высокой цене».

По словам Вадима Тачкина, недостаток покупательской активности на минской «первичке» отчасти компенсируют выходцы из регионов, охотно идущие в котлован.

«В отличие от вечно сомневающихся минчан, страдающих от переизбытка информации, иногородние граждане действуют решительно. Они видят себя и своих детей в столице, задают мало вопросов и быстро платят, — говорит специалист. — При этом регионалы уже понимают, что „вторичка“ при более низкой цене не дает желаемого качества жизни. Накопив $50 тыс. на хрущевку в Минске, они не спешат покупать старое жилье, а стараются занять еще тысяч 15 и взять новостройку».

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. db@onliner.by