Эксперт: в ближайшие три года в Беларуси не появится ни одного бизнес-центра класса А
«Качество бизнес-центров, к сожалению, отстает от количества. И основная причина в том, что такие здания по-прежнему строятся по долевому принципу», — считает директор ООО «Коллиерз Интернешнл» Андрей Алешкин. Каждый желающий может приобрести в собственность часть объекта, пусть это всего 30—50 кв. м.
В результате ухудшается процесс управления зданием, поскольку даже такие элементарные технические моменты, как уборка и мытье фасадов, при большом количестве владельцев решаются очень сложно. Согласно классификации, бизнес-центры, находящиеся в собственности двух и более компаний, просто не могут быть отнесены к премиум или А-классу, пишет «Рэспубліка».
Всего в перечне характеристик, которые определяют принадлежность офисного здания к самому высокому классу, 15—20 пунктов. Прежде всего это современные системы энергосбережения, регулировка отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха в каждом офисном блоке, особые требования к электроснабжению и обеспечению безопасности. Кроме того, учитываются конструктивные особенности помещений, такие как высота потолков, планировка, освещение и расположение окон, наличие фальшпола, выбор отделочных материалов. Немаловажна хорошая транспортная доступность объекта и возможность свободно припарковать машину.
На сегодняшний день только одно здание в столице принадлежит к классу А, это бизнес-центр на улице Интернациональной, 36.
«Основная часть работ проведена силами белорусской строительной компании, и этот факт лично у меня вызывает чувство гордости, — пояснил директор девелоперской компании „Пруденко Инвестментс“ Василий Салей. — Теоретически мы можем возводить объекты хорошего качества». Однако на практике инвесторы не торопятся строить бизнес-центры, соответствующие уровню класса А. Почему? «Это не отсутствие спроса, а нехватка возможностей, поскольку более качественные объекты обходятся дороже, — подчеркнул Андрей Алешкин. — Девелоперы не видят своих возможностей, не готовы финансировать строительство бизнес-центров А-класса». Действительно, в строительство объекта на улице Интернациональной вложены немалые средства, подтвердил Василий Салей. А срок окупаемости может составить даже не годы, а десятилетия. «Но инвестор удовлетворен уже тем, что он является строителем и обладателем столь привлекательного объекта», — добавил руководитель девелоперской компании.
Одно из преимуществ — возможность сдавать офисы в аренду по более высоким ставкам. В этом году, по оценкам «Коллиерз Интернешнл», класс А обходится арендаторам примерно в 35 евро/кв. м, В1 — 18—23 евро/кв. м, В2 — 8—15 евро/кв. м. Кроме того, поскольку сегмент В динамично прирастает новыми площадями, предложение несколько превышает спрос. На рынке офисов класса А сегодня существует неудовлетворенный спрос, вызванный нехваткой подобных объектов. «И мы видим, что в ближайшие 3 года зданий класса А в Беларуси не появится», — прогнозирует Андрей Алешкин. Отдельные проекты существуют разве что на бумаге, но каких-то действий по их реализации не наблюдается.
Если оценивать характер спроса, то белорусский бизнес еще не дорос до того уровня, чтобы массово арендовать офисы свыше 5—6 тысяч кв. м единовременно. В основном это по-прежнему огромное количество компаний, желающих снять небольшие помещения, до 100 кв. м. Однако наметилась положительная динамика сдачи в аренду достаточно больших площадей. Например, в «Коллиерз Интернешнл» в 2011—2012 годах зафиксировано несколько заявок на офисы 6—7 тыс. кв. м. «Рынок не только растет вместе с бизнес-центрами, но и опережает их. Есть большой отложенный спрос, который не может быть удовлетворен существующими объектами, — отметил Андрей Алешкин. — Поэтому скажу, что рынок жил и будет жить. И это тот позитив, который мы сохраняем как консультанты в сфере недвижимости».
