Снос с отселением: нежданное несчастье или «халява» для жильцов? (мнение)
Конфликты со сносом частного сектора в Минске возникают регулярно. Как правило, граждане недовольны и считают себя пострадавшими. Они борются за каждый квадратный метр, называют застройщиков оккупантами. Но всегда ли притязания тех, кого отправляют на снос, законны и обоснованы? Своим мнением о проблеме с редакцией Onliner.by поделился директор АН «Час Пик» Тимофей Лобановский. Публикуем материал, рассчитывая на дискуссию.
Процесс отселения граждан из домов, подлежащих сносу, с принятием указа №58 от 2 февраля 2009 года стал более упорядоченным. Однако он не снял все противоречия, заложенные в самой системе предоставления компенсации за переселение, будь то деньги или жилье.
Агентство «Час-Пик» уже более десяти лет помогает минским застройщикам решать вопросы, связанные с отселением. Многолетний опыт показал, что основной отягчающий фактор этого процесса — злоупотребление нормами права в процессе отселения со стороны собственников сносимых домов.
Вот наиболее яркий пример. В центре Минска рядом располагаются два дома, подлежащие сносу. Первый дом — деревянный, с провалившейся крышей и выбитыми стеклами, без коммуникаций, общей площадью около 60 кв. м. И проживают там по документам 16 человек. Рядом другой дом — неновое, но добротное двухэтажное здание со всеми удобствами общей площадью 240 кв. м, в котором проживают 6 человек. При предоставлении компенсации в форме жилья в первом случае собственник за свою «хижину» получит две— три квартиры общей площадью от 240 кв. метров. При этом денежная разница между квартирами и сносимым домом составит более 160 000 долларов. Во втором случае независимо от формы компенсации (деньгами или жильем) граждане лишь компенсируют свои убытки.
Всякий раз мне приходится выслушивать раздраженные сентенции добросовестных домовладельцев: «Я все силы и средства вложил в свой дом. Его содержание ежегодно обходилось мне в немалую сумму. А у соседа практически разваленное строение и полное отсутствие какого-либо хозяйства. Так почему я, по сравнению с ним, оказываюсь в дураках?» И чаще всего такие вопросы возникают как раз там, где граждане не готовились к процессу отселения и самостоятельно устраивали свою жизнь, не ожидая какой-либо милости от государства. В отличие от ушлых соседей, которые успели разделить имущество на доли и зарегистрировать в доме, который подлежит сносу, близких и дальних родственников как постоянно проживающих. Им терять будет нечего.
Я оцениваю такие случаи как злоупотребление правом.
Не думаю, что в принципе можно принять идеальный закон, регулирующий условия отселения. Понимаю, что сложно. Но существуют нормы права, которые, на мой взгляд, нуждаются в доработке. К примеру, законодательство гласит: «В случае выбора гражданином, являющимся собственником сносимого объекта недвижимого имущества, права на получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств взамен подлежащих сносу объектов недвижимого имущества ему предоставляется квартира типовых потребительских качеств, общая площадь которой должна определяться исходя из расчета не менее 15 кв. метров на самого собственника и каждого члена его семьи, зарегистрированного по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире)».
Жилое помещение можно разделить на две доли, а можно на двадцать или на сто. И, в соответствии с приведенной выше нормой права, каждому собственнику, независимо от факта проживания в сносимом доме, положено предоставить не менее 15 кв. м. В моей практике был случай, когда на 80 кв. м проживали 9 человек, а собственников было 14, и из них только двое были постоянно зарегистрированы в сносимом доме. По факту в этом случае положено предоставить жилые помещения общей площадью не менее 315 кв. м.
Вызывает вопросы еще одна норма указа № 58: «При определении размеров общей площади не учитываются наниматели и граждане, вселившиеся в жилой дом, квартиру после получения копии решения о предстоящем изъятии участка, кроме собственника, а также вселенных в установленном порядке и проживающих в этом помещении супругов, несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей, нетрудоспособных родителей как собственника, так и членов его семьи».
Действующее ранее законодательство существенно ограничивало регистрацию граждан в сносимом доме после принятия решения о сносе. Сегодняшние нормы права позволяют регистрировать граждан в процессе отселения. Опять же случай из практики. Собственник, человек глубоко пенсионного возраста, прописывает в сносимый дом своих совершеннолетних дочерей, те, в свою очередь, своих детей и мужей, а совершеннолетние внуки и внучки собственника — своих супругов и детей.
И дело даже не в том, что, пользуясь лазейками в законодательстве, некоторые собственники сносимых домов приобретают имущественную выгоду, а в том, что те хозяева, которые не ждали милости от государства и достойно реализовывали свое право на жилье, в результате отселения и сноса остаются недовольными.
Сегодняшние методики оценки достаточно справедливо определяют рыночную стоимость объектов недвижимости. Но дело в том, что собственники хороших домов не собирались их продавать и куда-либо переезжать. А предоставлять компенсацию возможно только в размере оценки. На мой взгляд, положение могло бы быть лучше, если к сумме денежной компенсации за сносимый дом добавить процентов десять — пятнадцать за причиненные неудобства.
Бытует мнение, что застройщики на снос домовладений стараются потратить как можно меньше денежных средств. Не считаю такое суждение справедливым. Конечно, никто не хочет тратить больше, чем того требуют обстоятельства. Но строительные компании заинтересованы в первую очередь в законности процесса отселения. К тому же, в некоторых случаях решением Мингорисполкома в строящемся доме устанавливается норма передачи жилой площади городу. И застройщик может не передавать эти площади, если он в целях отселения приобретет такое же количество квадратных метров на открытом рынке недвижимости.
