Минчанин: «Иностранец съехал с арендной квартиры, договор не расторгнуть, дверь под замком, ключей нет». Комментарий юриста

Минчане стали заложниками договора аренды, от заключения которого и исправной оплаты налогов в последнее время не отказывается ни один законопослушный арендодатель. Семья официально сдала квартиру иностранцу, а тот внезапно съехал на родину и забыл обо всех договоренностях, подписанных в Минске. Казалось бы, ситуация не катастрофическая, но собственникам остается лишь отчислять налог из пустоты и бояться зайти в собственную, запертую на чужой ключ квартиру.

***

Мои родители, пенсионеры, сдали свою квартиру по договору на год иностранцу. Платили ежемесячно налог в арендных базовых величинах. Через полгода иностранец квартиру перестал снимать и уехал домой. Родители пошли в налоговую, чтобы расторгнуть договор аренды и не платить налог, так как аренда прекращена и прибыли нет.

А в налоговой девочка говорит:

— Расторжение договора только по обоюдному согласию. Если второй стороны — арендатора — нет или нет его согласия, то только через суд в течение 3—6 месяцев. И все это время вы все равно обязаны платить налог. А не заплатите — в принудительном порядке + пеня и процент!

Иностранец за рубежом. Родители испугались и ежемесячно платят большой налог, хотя не сдают. Залога не брали. Иностранец платил вперед за месяц. Потом уехал. Обещал выслать деньги, если не вернется. Трубку не берет. Звонит сам раз в месяц, обещает, что в следующем месяце обязательно приедет и оплатит. И так уже четвертый месяц.

Родители инвалиды, еле ходят. В суд не дойдут физически. И сейчас — ни своей квартиры, ни денег. Ломать дверь и менять замки не хотят, боятся, что не имеют права без расторжения договора заниматься самоуправством. Думая, что тогда уже точно никакой оплаты с иностранца не получат. Дверь ломать не хотят. Это серьезные убытки и ответственность за вещи арендатора. И он не отказывается платить, а каждый месяц обещает приехать.

Это частая ситуация: арендатор пропал, не платит и не доступен. Сколько ждать? Ломать дверь или не ломать? Куда девать потом его вещи? Где и сколько хранить? Можно ли продать или потребовать оплату и без оплаты не возвращать его вещи, законно ли это?

***

Что делать в подобных ситуациях, рассказал юрист, риелтор, директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня:

— К сожалению, герои истории оказались в ситуации, когда до истечения срока действия договора найма жилого помещения что-то сделать, чтобы моментально улучшить их положение, будет крайне сложно. Налог платить однозначно необходимо, неоплата недопустима.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке нельзя, ведь он составляется в письменном виде и регистрируется в РСЦ (ЖЭС). Для его заключения и расторжения нужно личное присутствие обеих сторон либо представителей по нотариальной доверенности.

Со стороны либо наймодателя, либо нанимателя в РСЦ может явиться представитель и расторгнуть договор. Для подтверждения его полномочий нужна нотариальная доверенность, которая может быть написана дистанционно. Но в каждой стране — свои законы. Если иностранец из России, то он может пойти к любому российскому нотариусу и оформить целевую доверенность исключительно на расторжение договора найма, в качестве доверенного лица он может указать, к примеру, родственника наймодателя, который придет вместе с наймодателем и расторгнет договор найма.

Судя по тому, как разворачиваются события, придется обращаться в суд с иском о расторжении договора найма и взыскании неоплаченной платы за наем жилого помещения. Как видно из описания ситуации, наймодатель заключил договор как физическое лицо, а не как предприниматель, поэтому, к сожалению, до судебного заседания нельзя применить такой способ обеспечения исполнения договора найма как удержание (удержание вещей нанимателя).

Однако в первом же судебном заседании можно попросить суд принять меры по обеспечению иска, то есть разрешить вскрыть замок, установить новый и удержать вещи нанимателя.

Если в квартире находятся действительно ценные вещи (нанимателя), то за счет реализации этих вещей (по решению суда) в дальнейшем можно погасить задолженность по плате за наем и убытки по уплате подоходного налога.

В любом случае, по моему мнению, тут уже должен работать профессионал — адвокат, специализирующийся на подобного рода делах, — любая незначительная ошибка может повлечь неблагоприятные последствия для героев этой истории.

Читайте также:

• История арендатора: переезд в нормальную с виду квартиру вылился в 4 миллиона рублей расходов
• Некогда объяснять: перед Новым годом собственники экстренно снижают цену аренды, «однушки» начинаются от $180
• Ответственность за нелегальную сдачу жилья ужесточат, «тихого часа» для ремонта не будет: чиновники разложили все по полочкам