Дешевые квартиры в Минске — осталось ли еще в столице доступное жилье?

Времена, когда более или менее приличную однокомнатную квартиру в столице можно было купить за $30 тысяч, уже давно остались в прошлом. По крайней мере, сладкие цены лета-2012 уже не вернуть, уверены риелторы. При этом сегодня на рынке недвижимости творится «настоящий бардак» — продавцы и покупатели готовы выставлять на продажу и приобретать буквально все и по любым ценам. Впервые за долгие годы понятия престижа района и конкретного места не только смешались, но и практически стерлись — теперь даже на самую захудалую квартиру в Шабанах или Чижовке выставляется вполне себе увесистый ценник, сопоставимый с запросами продавцов жилья во Фрунзенском или Первомайском районах. Onliner.by попытался разыскать самые доступные варианты приобретения жилья в Минске.

— Дешевых квартир в Минске сегодня нет. По бросовым ценам вам не отдадут даже «однушку» в Шабанах с видом на МКАД, — говорит эксперт по недвижимости компании «ПАКОДАН» Ирина Шевандо. — И если еще в прошлом году работающая семья при помощи небольшого кредита без лишних проблем могла купить хорошую квартиру, то сегодня все намного сложнее. Даже в Заводском районе, который никогда не отличался лестными отзывами и приемлемыми условиями для жизни, цены на однокомнатные квартиры стартуют от $55 тысяч. За такие деньги вам в лучшем случае предложат «однушку» в малосемейной девятиэтажке, где рядом будут жить как минимум шесть не самых спокойных соседей. Изредка попадаются объявления о продаже жилья за $52—53 тысячи, но там «в придачу» к покупке идет миллион проблем: сложные разъезды, отсутствие приватизации, долги за «коммуналку» и все что угодно.

— Более того, за $55 тысяч найти что-то приличное вне границ Заводского района достаточно сложно. К примеру, во Фрунзенском сейчас даже нет предложений такой ценовой категории. Есть несколько вариантов за $56—57 тысяч, но это — маленькие однокомнатные квартиры в «хрущевках» и без ремонта, — поясняет эксперт.

— Что самое удивительное, сейчас в Минске «смешались в кучу кони, люди». Разница в цене на квартиры в Заводском районе и Центральном — совсем незначительная. Я считаю, что это неправильно, когда теряется сегментированность рынка, его своеобразное «зонирование». Раньше из-за доступности жилья в определенный район «скидывали» всех неблагонадежных жителей и точно также их присутствие влияло на конечную стоимость квартир. Сейчас этого нет. Цены практически выровнялись. Исторически первое место всегда занимал Центральный район, он так и остался лидером, второе — Советский, а вот Первомайский уже вынужден делить свою позицию с Фрунзенским. На мой взгляд, Каменная Горка не может стоить дороже Уручья. Но она почему-то стоит. Район, прозванный в народе «каменным гетто», сопоставим по ценам с экологичным Уручьем, и его иногда даже охотнее покупают!

Любопытно, но, продавая одну квартиру и покупая другую, люди стараются не переезжать далеко, а делают все, чтобы остаться в том же районе. Кто всегда жил в Заводском, здесь же и ищет новое жилье: у людей уже есть свой мирок, свои цены, им не стыдно выставлять 60—65 тысяч за однокомнатную квартиру с окнами на МКАД, где под подъездом собираются алкоголики и наркоманы. И, что самое интересное, находится свой покупатель на такой товар.

Это же касается и дорогого жилья: одна из моих клиенток, продав элитную 6-комнатную квартиру на улице Чехова, искала новые квадратные метры в этом же «пятаке»: в границах улиц Гвардейской и Сторожевской. Ее не интересовал Зеленый Луг, где можно было купить несколько квартир, причем намного дешевле, — рассказывает Ирина Шевандо.

На сегодня типичный пример недорогой однокомнатной квартиры — жилье на улице Щербакова, 16/2 в семи минутах ходьбы от станции метро «Тракторный завод». Совмещенный санузел, нормальный ремонт, встроенные шкафы, панельный дом, четвертый этаж из пяти. Стоит такая квартира $57 500, или $1716 за квадратный метр.

— Иногда происходят действительно необъяснимые вещи: к примеру, по одинаковой цене продаются «двушки» в Заводском и Центральном районе. И «уходит» та, что в районе «Чижовка-Арены», а вторая «висит» долгое время. Порой просто задаешься вопросом: вроде правильно сформировал рыночную стоимость объекта, квартира в приличном состоянии, а ее не берут, зато где-нибудь в Шабанах за такую же цену и похожая по характеристикам квартира уйдет на ура. И объяснить это очень сложно, к слову, сегодня никто не летит на улицы Осипенко, Шевченко, Гая и Орловскую скупать жилье.

До введения указа, ограничивающего выдачу льготных кредитов и последующую продажу квартир, построенных с его привлечением, типичными продавцами недорогого столичного жилья были молодые люди и семьи в возрасте от 27 до 43 лет — те, кто успел построить квартиры как нуждающиеся. Это был основной поток продавцов, поскольку сдавалось очень много социальных домов. Что называется, строили «за рубль двадцать», гасили кредиты и продавали совсем по другим ценам.

Сегодня же продавцы — люди в возрасте 45—55 лет, которые получили жилье по наследству или продают свою, построенную в кооперативе много лет назад квартиру, чтобы перебраться в более новый дом или чтобы помочь деньгами детям. К примеру, на Герасименко, 19 продается «двушка» по чешскому проекту всего за $79 тысяч с торгом. Квартира как раз досталась людям по наследству: четвертый этаж из девяти, вид на лес, рядом остановка транспорта и самое главное отличие от типичных старых панелек — 9-метровая кухня. За такие деньги это отличный вариант — квадратный метр стоит около полутора тысяч.

А вот основные покупатели доступного жилья в Минске — иногородние. Минчане — в абсолютном меньшинстве, они чаще всего совершают обмены. А вот приобретают квартиры, процентов 65, жители Гродненской и Брестской областей. Хозяевами столичных квадратных метров становятся молодые люди до 30 лет — родители покупают квартиры детям, поступившим в вузы, нашедшим здесь работу или просто мечтавшим перебраться в Минск.

Так сложилось, что самые дешевые квартиры в Минске, помимо Заводского района, всегда были в малосемейках на Чигладзе и продавались они достаточно хорошо. Относительно недавно как раз в таком доме продалась квартира в состоянии очень далеком от идеального и с соседями-алкоголиками за $49 тысяч. Но таких цен больше нет, можно сказать, что покупателям повезло. И все же подобные непрезентабельные варианты, как правило, служат в качестве перевалочной базы: чтобы не покупать комнату в квартире, которая стоит не менее $30 тысяч, люди соглашаются временно пожить в стесненных условиях, а потом, накопив денег, расшириться. Также доступное жилье можно найти в «хрущевках» на улицах Мавра, Ольшевского, Шевченко и Орловской, — говорит эксперт по недвижимости компании «ПАКОДАН».

— По традиции дешевые квартиры остались на улице Бачило в Шабанах: весной «однушки» здесь стоили $45—46, сейчас, естественно, они подорожали и «ушли» за $50 тысяч. К слову, микрорайон Шабаны всегда был самым дешевым предложением по Минску: прошлым летом квартиры здесь стоили $33 тысячи — так же, как в Дзержинске или Фаниполе.

Что касается новостроек, то в этом случае никто сильно цены не сбавляет: есть спрос, так как люди хотят жить в «свежих» домах, а особой конкуренции нет. И цена на такое жилье даже растет. Самая дешевая квартира без отделки в новостройке во Фрунзенском районе на улице Кириенко сегодня стоит 70 тысяч, есть еще вариант в Каменной Горке за 67 тысяч — на первом этаже в социальном доме.

Один из наиболее оптимальных вариантов по новостройкам сегодня — однокомнатная квартира в Боровлянах за 65 тысяч площадью 41 квадратный метр. Дом 2013 года, высокий первый этаж, погреб 4 метра. Есть шкаф-купе без дверей, кухня, мебель в коридоре, неплохие обои, линолеум.

Кстати, на цену, за которую покупатели готовы приобрести жилье, влияет и то, насколько дом заселен льготниками. Если 50% и больше нуждающиеся, то и публика будет соответствующая: разукрашенные подъезды, проблемы с лифтом и так далее. Практика это уже показала. Когда льготников 10—15%, это нормально, за такое могут доплатить. Люди сейчас обязательно интересуются контингентом проживающих, и зачастую, когда слышат, что есть предложения в Каменной Горе, отказываются — «нет, там эти малоимущие и многодетные, мы не хотим, чтобы наши дети рядом жили». И все-таки цены в Каменной Горке держатся за счет того, что это новостройки. Некоторые думают: зачем мне эта «вторичка» в кооперативном доме 30-летней давности, когда я могу купить квартиру 2010 года и не обращать внимание на соседей, — делится опытом Ирина.

По словам риелтора, недорогие столичные квартиры расположены, как правило, на первом или последнем этаже и продаются очень быстро. Особенно если сбросить тысячу-полторы, а вот уступать еще больше уже не стоит: жилье и так уйдет за считанные дни. Конечно, продавцы боятся продешевить и зачастую выставляют неадекватную цену, но рынок сам регулирует эти вопросы: если желающих купить недвижимость нет, то аппетиты приходится умерять.

Впрочем, даже расставшись с полусотней тысяч долларов, не стоит рассчитывать на многое. За такие немалые деньги покупателя однокомнатной квартиры ждет советская плитка в ванной размером 15×15 сантиметров, старые филенчатые межкомнатные двери, линолеум, залатанный кусками, деревянная входная дверь, обшитая дерматином, и окна, заклеенные скотчем. А на балконе — деревянная рассохшаяся рама.

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. db@onliner.by