Долгострой «Самоцветы»: дольщикам предложили доплатить по $400 за каждый квадратный метр и пригрозили расторжением договора
Onliner.by продолжает серию статей о проблемах в долевом строительстве. Мы уже рассказывали о долгостроях на Логойском тракте и улице Полевой в Минске, где напортачили государственные УКСы. На этот раз в редакцию обратились дольщики жилого комплекса «Самоцветы», который уже 4 года не может достроить частная компания ООО «Антасам». Большинство из них еще в нормативный период строительства оплатили по договорам 100% стоимости квартир, после кризиса 2011 года произвели доплаты, но сегодня застройщик снова требует денег. Речь идет о сумме 82 млрд рублей (почти $9,5 млн). Каждый квадратный метр подорожает в среднем на $400, а то и более. Узнав об этом, люди категорически отказались от каких-либо доплат. В ответ застройщик грозит расторжением договоров.
219-квартирный жилой дом «Самоцветы» на пять подъездов возводят в районе пересечения улиц Одоевского и Бельского, рядом с диспетчерской автостанцией. По документам стройка началась в мае 2009-го, на деле же спустя год был готов лишь цокольный этаж первых подъездов.
Еще через год, в мае 2011-го, строительная готовность дома составляла 32%. Это при том, что первый пусковой комплекс (2 подъезда) должны были сдать еще в I квартале того же года, до запланированного срока сдачи второго пускового комплекса оставался месяц, а к третьему пусковому застройщик даже не приступал.
Все это время ООО «Антасам» заключало договоры долевого строительства. В благополучный для экономики 2009 год зарегистрировано 110 договоров, в докризисный 2010-й — 46. В 2011-м в стройку вступили еще 49 человек. Большинство дольщиков, среди которых, к слову, нет льготников с 5-процентными кредитами, добросовестно выполняли условия договора, некоторые сразу оплачивали полную стоимость квартиры.
До кризиса, по мере выхода проектных деклараций «квадрат» в «Самоцветах» плавно дорожал — от 2,86 млн в 2009 году до 3,66 млн ($1254) в начале 2011 года. В октябре 2011-го, ссылаясь на девальвацию и подорожание стройматериалов, застройщик увеличил стоимость метра до 4 млн рублей и предложил дольщикам подписать допсоглашения. Сумма к доплате составляла примерно $100 за каждый метр. Дольщики сомневались в обоснованности расчета, но большинство все же согласилось на доплаты в надежде приблизить день получения ключей.
На объекте сменялись генподрядчики («Главгорстрой», «Белбуд», «Гербелинторгтранс»), несколько раз переносились сроки сдачи. Первый пусковой комплекс был принят в эксплуатацию в марте 2012 года, к моменту истечения нормативного срока строительства всего дома. В двух подъездах уже живут люди, но фасад до сих пор не доделан, не работают лифты. Перспективы второго и третьего пусковых комплексов пока туманны. На продолжение стройки, готовность которой замерла на 65%, у ООО «Антасам», по заявлениям директора, нет средств.
В прошлом месяце администрация Фрунзенского района провела собрание участников долевого строительства. Люди пришли с вопросом: куда пропали деньги? Но в ответ услышали, что достраивать дом им придется за свой счет.
На собрании застройщик озвучил некоторые цифры: с мая 2009 по декабрь 2012 года фактически выполненный объем работ по всему комплексу составил 85,7 млрд рублей. Для завершения стройки надо еще 82 млрд. Внушительную сумму должны внести только дольщики второго и третьего пусковых комплексов, поскольку первый уже построен.
«82 миллиарда — это сумма, рассчитанная ООО „Международный центр экспертизы“ по заказу ООО „Антасам“. Если разделить ее на 129 квартир в недостроенной части комплекса, то получится в среднем по 500—600 долларов на каждый квадратный метр, — объясняет нам одна из дольщиц «Самоцветов». — Я, к примеру, строю 3-комнатную квартиру площадью 100 метров, и мне, выходит, надо доплатить более 50 тысяч долларов. Причем я уже внесла 135 тысяч, то есть каждый метр квартиры обошелся в 1350 долларов, а будет около 1900 у. е. И это, заметьте, и близко не элитное жилье, чтобы отдавать такие деньги».
Дольщик по имени Сергей строит «трешку» площадью 105 квадратных метров. Расплатился с застройщиком он еще в декабре 2011 года, затем выполнил и условия допсоглашения. Говорит, уже вложил в квартиру 147 000 долларов (1400 у.е. за метр) и платить больше не намерен — нет доверия к застройщику.
«На общем собрании дольщиков директор ООО „Антасам“ Виталий Журав в присутствии 90 человек подтвердил, что является заместителем директора ИП „Гербелинторгтранс“ — фирмы-генподрядчика. Отсюда недоверие к целевому использованию средств дольщиков. Мы верим, что со спецсчета застройщика деньги перечислялись генподрядчику, только куда они делись потом и как это проверить?» — задаются вопросом дольщики.
Новую стоимость квадратного метра дольщики считают незаконной. Они ссылаются на президентский указ №396 от 15 июня 2006 года, где прописано, что застройщик вправе изменять цену договора только в нормативный период строительства. А нормативный срок строительства последнего (третьего) пускового комплекса «Самоцветов» истек еще в марте 2012 года.
На собрании дольщиков заверяли, что в случае расторжения договора им вернут проиндексированную сумму выплат. Но люди категорически против. Есть опасение, что выплаты могут растянуться на неопределенный срок. Один из дольщиков расторг договор в июне 2012 года. По сей день застройщик не вернул ему большую часть денег, хотя по закону должен был сделать это в течение полугода.
«Нам пытаются внушить, что виной всему кризис, что сроки сдачи домов повально сдвигают по всему городу, люди покорно доплачивают деньги. Но сами прекрасно видим ситуацию: несмотря на трудности, большинство строек, начатых в Минске в 2009—2010 годах, уже успешно завершены без серьезного скачка стоимости квадратного метра, — говорят обратившиеся в редакцию граждане. — Возможность выполнить в срок свои обязательства была и у ООО „Антасам“: значительную часть средств мы внесли еще до девальвации, в благоприятное для отрасли время, когда и стройматериалы были доступны, и зарплата не вынуждала строителей съезжать в Россию. На момент обвала рубля наш дом должен был быть построен на 85%».
Еще одной причиной долгостроя «Антасам» называет неритмичное финансирование со стороны дольщиков. Но люди с этим не согласны:
«Среди найденных при помощи интернета дольщиков обязанности по основному договору исполнили все (порядка 90 человек). Кроме того, многие добровольно подписали и оплатили дополнительные соглашения на увеличение стоимости метра в 2011 году. Мы просили застройщика выдать нам фамилии должников по оплате, но эта информация почему-то скрывается. В этой связи полагаем, что отсутствие средств на завершение стройки может быть связано с нецелевым использованием ООО „Антасам“ наших денег».
Не имея доступа к бухгалтерской отчетности, дольщики с помощью независимых экспертов провели расчеты на основании некоторых предоставленных заказчиком сведений. Сопоставив объемы собственных вложений в стройку и фактически выполненные работы, они пришли к выводу, что застройщик не освоил 38,4 млрд рублей. С учетом индексации в нынешних ценах эта сумма равна 68,3 млрд. Расчеты направлены в прокуратуру и Министерство внутренних дел.
Дольщики заверяют: их цель — поскорее достроить дом. В то же время никто из опрошенных нами людей не собирается ни доплачивать, ни расторгать договор. «Думаем, ресурсы у застройщика есть, ведь наши средства не использованы, — уверены люди. — Будем добиваться полноценных проверок финансово-хозяйственной деятельности ООО „Антасам“, ревизии договоров долевого строительства. При помощи административного ресурса заставим застройщика вернуть наши деньги на объект».
Строительная компания, само собой, видит ситуацию несколько иначе. Ответить на наши вопросы согласился директор ООО «Антасам» Виталий Журав.
— Дольщики утверждают, что исправно платили деньги. Почему в таком случае дом превратился в долгострой?
— Тут комплекс факторов. Сначала возникли проблемы с теплотрассой. Старая, к которой мы подключились, не выдержала нагрузку, пришлось прокладывать новую, корректировать проектно-сметную документацию. Затем кризис. Деньги от дольщиков поступали по курсу 2800—3000 рублей за доллар, тогда как курс на черном рынке, по которому мы вынуждены были покупать стройматериалы, доходил до 9—10 тысяч рублей. Отдельные позиции по стройматериалам за 2011 год подорожали на 600%, а импортное оборудование и вовсе было невозможно купить. Наверное, в такие времена верным решением было бы остановить стройку до стабилизации экономики, дабы не накапливать долги, но мы это сделать не могли.
— Как дольщики финансировали строительство? Много ли среди них должников?
— Люди заключали договоры на разных этапах. Кто-то сразу оплатил 80—100% стоимости квартиры, но таких немного. В основном выбирали рассрочку. Значительная доля выплат пришлась как раз на кризисный период, потому на определенном этапе денег дольщиков просто перестало хватать. На сегодня у нас свыше 30 должников — большинство из них не подписали допсоглашения на увеличение стоимости метра в 2011 году. А некоторые дольщики, приняв условия соглашения, растянули оплату на год и более.
— Тем не менее, дольщики говорят, что уже заплатили по 1300—1400 долларов за каждый квадратный метр. Деньги немалые. А теперь, с учетом необходимых для завершения стройки 82 млрд рублей, стоимость метра, по их словам, может увеличиться до 1900 долларов.
— По нашим документам, среди дольщиков нет ни одного человека, который заплатил бы по факту 1300 долларов за каждый метр. Максимум — 1280. Но есть и те, кто не заплатил и 1000 у. е. за метр. А в 2009 году стоимость метра в «Самоцветах» была определена на уровне 1300 долларов. Теперь по поводу предстоящих доплат. Дольщики поделили 82 млрд на количество квартир. Но это неправильно. Кроме жилья в доме есть еще и встроенные помещения, есть подземный паркинг. Мы рассчитали: на стройматериалы для завершения жилой части необходим 31 млрд (без учета стоимости работ). В среднем метр подорожает на 400 долларов. Но это как средняя температура по больнице. Каждому дольщику будет предоставлен индивидуальный расчет, исходя из его предыдущих платежей. Кому-то придется доплатить 100 долларов, а кому-то и 500.
— Законны ли доплаты? Ведь нормативный срок строительства вышел еще в марте прошлого года.
— Мы пересчитываем стоимость не всего дома, а только невыполненных работ. Причем применяем индексы не сегодняшние, а индексы марта 2012 года, последнего месяца нормативного периода строительства. Это не противоречит указу №396, на который ссылаются дольщики.
— Дольщики оценили материальный ущерб в 68,3 млрд рублей. По их словам, столько средств не освоено на стройплощадке. Как вы это прокомментируете?
— Это голословные обвинения и игра цифр. Дольщики, очевидно, забывают или не знают, что процент строительной готовности рассчитывается по базовым ценам. У нас проектно-сметная документация на объект составлена в базовых ценах 2006 года. Что сделали дольщики: взяли текущие цены и получили цифру с потолка. Нецелевого расходования средств с нашей стороны не было. Все средства дольщиков строго перечислялись генподрядчику. Все деньги осваивались. Акты выполненных работ и бухгалтерские расчеты подтверждают мои слова. Попросту из-за кризиса денег не хватило. Если бы не девальвация, отставание от графика составило бы не больше квартала.
— Что же дальше? Стройка так и будет стоять? Есть какой-то план действий?
— Дольщикам придется либо платить, либо расторгать договоры. У нас есть три варианта развития событий, каждый из которых позволит завершить стройку до конца года. Первый — самый оптимистичный: доплачивают все. Если на наши условия согласится лишь половина дольщиков, то с остальными мы расторгаем договоры, стараемся максимально быстро реализовать их квартиры и вернуть деньги с учетом индексации. Правда, в этом случае оставшимся дольщикам придется перечислить деньги в довольно сжатые сроки. Наконец, третий вариант: на увеличение стоимости метра согласны только 20—30 человек. При таком раскладе с несогласными опять же расторгаем договоры и передаем их квартиры в залог банку для получения кредита. Правда, если договоры будут расторгаться не добровольно, а через суд, то это лишь затянет сроки строительства. Все эти варианты озвучены дольщикам, но пока между нами нет понимания. Инициативная группа заявляет, что никто не будет платить. Но в таком случае долгострой так и останется долгостроем.
С 20 мая «Антасам» выводит на объект субподрядную организацию и дает дольщикам время на раздумья. Впервые за полгода стройка сдвинется с мертвой точки. Психологический прием? Быть может. Однако дольщики, судя по всему, доплачивать не намерены. Они пишут коллективные письма в разные инстанции, ходят на приемы к чиновникам. Тактика дает результат: проверку застройщика начинает прокуратура Фрунзенского района, дело берет на контроль КГК. Onliner.by будет следить за развитием ситуации.
