Этим летом в жизни новой Грушевки произошло важное событие: был достроен один из самых масштабных ЖК. Шесть домов, два паркинга, тысячи счастливых новоселов. Можно сказать, что бело-коричневые высотки, выросшие на месте довольно мрачного частного сектора, стали новым символом района. Правда, пока последнюю многоэтажку доводили до ума и передавали дольщикам, из первой постучали.
Читать на Onlíner«Квартал на Грушевке» — один из тех ЖК, к которому присматривались едва ли не все потенциальные дольщики Минска. Реализация проекта длилась пять лет, поэтому возможностей «вписаться» в стройку была масса. Да и стоимость квадратного метра оставалась приемлемой (до последних бессовестных времен).
Возводить дебютную многоэтажку, состоящую из трех секций, компания «ГрандХаузИнжениринг» начала еще в 2021 году.
Предварительно «удалив» с выкупленного на аукционе участка целых 44 усадьбы и реализовав имущественные права всех собственников.
Высотка была готова через два года, в июне 2023-го. Дождавшись ключей, минчане поспешили начать делать ремонты. Облагородив квартиры, заселились. И… стали замечать странности. К их новому — с пылу с жару — дому появились вопросы. Некоторые — весьма серьезные. «Время идет, проблемы не решаются. Боимся, что так и пятилетний гарантийный срок истечет, а мы останемся один на один с трудностями», — переживают минчане.
Со стороны дом №34 по проспекту Дзержинского выглядит весьма достойно. Чувствуется в нем какая-то мощь, основательность. Но собственники квартир уверены: стоит присмотреться к постройке повнимательнее, и идеальная картинка рассыпется.
— Наш дом можно считать в каком-то смысле экспериментальным, — рассуждает Виталий Нестеренко, председатель товарищества собственников. — Где, как не на первом объекте застройщику отрабатывать те или иные приемы, чтобы не допускать ошибки в будущем. Насколько я знаю, в следующих домах ситуация действительно в разы лучше, но нам-то от этого не легче.
Основная проблема — в холодное время года из стен дует. Когда жильцы пришли ко мне с подобными жалобами, я даже не поверил.
Ну как такое может быть в новостройке? Стали разбираться, и действительно в некоторых квартирах зимой самый настоящий холод. На продувания и промерзания пожаловались порядка трех десятков квартир (из 255). Что самое интересное: в «ловушку холода» угодили по большей части те собственники, чьи метры прячутся за вентфасадом. С обычной штукатурной системой вопросов заметно меньше.
С проблемой товарищество попробовало разобраться своими силами. Виталий говорит, что для этого довелось проштудировать проектную документацию на дом от и до.
— В процессе изучения документов выяснилось, что должен был быть разработан отдельный проект на утепление дома, где детально описывался бы весь процесс. Конечно, я запросил его у застройщика, но, увы, так и не получил. Тогда пришлось обращаться за помощью к экспертам: надо же понимать, что вообще происходит и как можно исправить ситуацию.
Перед специалистами были поставлены всего два вопроса: определить причины продувания стен жилого дома со стороны фасада и определить соответствие выполненных работ по устройству утепления стеновых конструкций фасада в местах продуваний требованиям технических нормативных правовых актов.
Фасад, конечно же, пришлось вскрывать. Ну и, как говорится, вскрытие показало: минвата не была приклеена к блокам; некоторые вертикальные швы между блоками оказались без раствора; утеплитель на отдельных колоннах был подобран некорректно — всего 10 см толщиной вместо 15. Конечно, в таком случае будет гулять ветер и начнутся промерзания! Застройщик в свою очередь объяснил, что по нормам, которые действовали на момент строительства дома, минвата могла крепиться к фасаду только «зонтиками», без дополнительной проклейки. Хорошо, мы не против, но задувать-то все равно не должно. Даже при такой технологии, — настаивает председатель товарищества собственников.
Сделанная дополнительно тепловизионная съемка показала масштабы проблем: «настывающие» углы, «дубеющие» стыки пола и стен, «свистящие» окна, неожиданные островки холода вдоль деформационного шва.
— Самое главное, что нет прямой закономерности: условно, седьмой — десятый этажи «косячные», а остальные нормальные. Проблемные квартиры разбросаны по разным уровням и сторонам дома. То есть все зависит от бригады, которая работала на объекте.
К слову, некоторым собственникам удалось добиться исправления ситуации за счет застройщика: тем, кто действовал наиболее настойчиво и жаловался во все инстанции, переутеплили квартиры по периметру. Но большинству по-прежнему приходится ждать лучших времен, — отмечает Виталий.
Наталья как раз из тех, кто ждет лучших времен. В ее торцевой евтротрешке зимой царит настоящий холод. Минчанка «грешит» не только на продувание стен и промерзание колонн, но и на окна, которые, по ее мнению, с каждым годом «сифонят» все сильнее.
— В квартиру я заехала только в январе 2025 года, — рассказывает девушка. — И очень быстро обнаружила, что за ночь во всех помещениях сильно падает температура.
Вплоть до 17 градусов. Пришлось покупать обогреватель — без него никак.
Написала застройщику. На мою жалобу отреагировали: пришли представители «ГрандХаузИнжениринг» со своим, как они сказали, поверенным градусником и намеряли 22 градуса в самой холодной угловой комнате. Меня это, конечно, удивило. На жалобы на ледяной пол (возле стен) мне ответили, что температура вообще-то измеряется в центре комнаты. Конечно, при таком раскладе все будет в порядке.
Но самое странное в том, что температуру эти специалисты замеряли не рано утром, как я просила, а днем, после обеда, когда квартиру уже хорошо прогрело солнце. И, насколько я знаю, у многих соседей было так же: на замеры приходили во второй половине дня, когда погода уже сделала свое дело.
Пока Наталье не удалось добиться переутепления квартиры. Более того, минчанке указали на то, что она могла сама создать себе проблемы.
— Застройщик считает, что все промерзания и продувания в моей квартире могут быть из-за разводки электрики. Мол, я сделала розетки в наружных стенах, нарушив тем самым целостность ограждающих конструкций, «что уменьшает показатели сопротивления теплопередачи системы утепления».
Но у меня все стены наружные — такая уж планировка квартиры. По-другому розетки просто не разместить.
Однако пока я не «устраню» розетки (не приведу наружные стены в проектное состояние), застройщик не будет заниматься вопросом тепла и холода в моей квартире. Что касается окон, то мне советуют их просто отрегулировать. Но если смотреть на результаты тепловизионной съемки, это вряд ли поможет, — переживает девушка.
Проблемы дома не исчерпываются «ветром» в квартирах. Председатель показывает подвал многоэтажки. В конце лета, когда мы проводили съемку, он больше напоминал бассейн.
— Вода проникает даже после средненького дождя, не говоря уже о ливне. Это не весенние «запасы», это все свеженькое. По следам на стенах можно понять, до какого уровня поднимается вода. Самое главное, что гидроизоляция цокольного этажа сделана по проекту: тут не подкопаешься. Но что толку, если вода была, есть и будет. Надо же что-то менять, как-то дорабатывать. Вода набегает регулярно, утеплитель мокрый — ни к чему хорошему это не приведет, — уверен Виталий.
Есть вопросы у новоселов и к стилобату. Красивая графитовая плитка с разноцветными вкраплениями оказалась скользкой. Как только выпадает снег или дождь, на стилобате открывается каток. Застройщик решил проблему укладкой прорезиненного покрытия: передвигаться в непогоду лучше только по «черной дорожке».
— Конечно, хотелось бы, чтобы плитку полностью заменили, но этого не будет — она на удивление «проходит» по документам и соответствует всем требованиям. Поэтому только такой компромиссный вариант.
Хотя и стоило бы демонтировать эту плитку, чтобы как минимум переделать гидроизоляцию стилобата: посмотрите на потеки, высолы и даже трещины с обратной стороны нашего «бульвара». Явно не так должны выглядеть конструкции, которым всего три года.
Ну и сам стилобат гуляет, проседает. Как и отмостка дома, тротуары. Видеть такое крайне неприятно. И, конечно, это беспокоит жильцов, которые в свое время заплатили немалые деньги за квартиры.
Несмотря на то что дом был сдан в 2023 году, я как председатель до сих пор не принял благоустройство.
И прямо говорю: не буду этого делать, пока все проблемы не устранят.
Как только мы подпишем бумаги, будем ремонтировать все — от стилобата до воркаут-площадки — за свой счет. А тут работы — непочатый край. Взять хотя бы «противодействие» сползанию земли: вкопали полукольца, и все на этом. А насколько этих «мер» хватит? Нет, пусть застройщик все исправляет, делает основательно, тогда мы будем готовы подхватить процесс, — убежден в правильности решения председатель товарищества собственников.
Товарищество собственников планирует обратиться в суд за защитой своих интересов. А что на претензии ответит компания «ГрандХаузИнжениринг»? Приводим выдержки из официального письма, а полностью с документом вы можете ознакомиться ниже.
Самое главное: по словам застройщика, факты массового или системного промерзания или продувания конструкций не подтвердились. Единичные же обращения были оперативно отработаны в рамках гарантийных обязательств: «На сегодняшний день все выявленные локальные замечания устранены в полном объеме, что подтверждается справками о снятии замечаний, подписанными собственниками жилых помещений».
Также застройщик обращает внимание на роль самих новоселов в проблемах: «неоднократно фиксировались факты нарушения целостности наружных ограждающих конструкций самими жильцами, а также отсутствие должного обслуживания оконных и дверных блоков», «указанные факты свидетельствуют о том, что Товариществом собственников не осуществляется надлежащий контроль технического состояния здания путем проведения плановых технических осмотров <…> Кроме того, Товариществом не проводится инструктаж собственников о правилах безопасной эксплуатации помещений <…> В частности, это касается недопущения устройств проемов, ниш, штраб и инженерных разводок, не предусмотренных проектной документацией».
С затоплением подвала ситуация следующая: гидроизоляция стен цокольного этажа выполнена по проекту, а вот гидроизоляция стен, находящихся внутри закрытого контура цокольного этажа, не предусматривалась. Более того, на протяжении всего времени помещение оставалось сухим. 31 августа 2026 года, когда на место выходила комиссия, вода была обнаружена в подвале 2-й и 3-й секций. «Учитывая, что осмотр производился в условиях устойчивой сухой погоды, версия о проникновении в подвал атмосферных осадков полностью исключается», — заявляет девелопер, не устраняясь, впрочем, от решения проблемы. То есть при предоставлении доступа товариществу будет оказана помощь в поиске и устранении причин появления жидкости.
Относительно плитки на стилобате застройщик заверяет, что покрытие соответствует всем нормам. Необходимые документы есть у председателя ТС. «Однако при резких перепадах температур, образовании ледяной микропленки или выпадении осадков, а также при ненадлежащем содержании территории любое покрытие может становиться скользким. С целью обеспечения дополнительных мер безопасности жителей ООО «ГрандХаузИнжениринг» приняло решение уложить за счет собственных средств резиновые противоскользящие коврики в зонах с высокой интенсивностью движения», — подчеркивают в компании. К слову, «Квартал на Грушевке» — далеко не первый ЖК на нашей памяти, который попал на скользкую плитку, которая при этом по документам соответствует стандартам безопасности.
По словам застройщика, в рамках гарантийных обязательств полностью решен вопрос с протеканием стилобата. Работа над ошибками была проведена и по линии проседания тротуарной плитки. «Председатель правления Товарищества собственников неоднократно письменно уведомлялся о завершении работ, однако уклонялся от их приемки», — уточняет застройщик, дополняя, что повторная просадка плитки обусловлена ненадлежащей эксплуатацией территории со стороны ТС. Мол, там, где должны ходить только пешеходы, разъезжают машины, в том числе тяжеловесные.
Onlíner будет следить за развитием ситуации.
Нравится читать Onlíner? Добавьте наши новости в «Основные источники» Google
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by