Снос многоквартирных домов ради возведения нового жилого комплекса — не такая уж и частая практика для Минска. И все же угроза (а в некоторых случаях — счастье) прихода инвестора/госзастройщика до сих пор актуальна для сотен минчан. Какие районы столицы планируют переформатировать? Как собственнику квартиры под снос отстоять свои права и о чем ему надо помнить? Разберемся вместе со специалистом.
Читать на OnlínerКварталы, которым предстоит измениться до неузнаваемости, разбросаны по всему городу. К одним из наиболее масштабных относится поселок Велозавода — целых 112 га. Эти площади должны заполниться современными жилыми домами, стоянками, объектами инфраструктуры.
Под снос попадают в том числе уже отселенные двухэтажки на улицах Рыбалко и Стрелковой. Объекты, безусловно, атмосферные, но уж очень «уставшие».
На улице Серова демонтаж уже частично прошел: снесены три дома, построенные еще в послевоенные годы и составлявшие «тайную Осмоловку». На их месте сейчас достраивают первую высотку. Но и оставшимся желтеньким малоэтажкам не стоит расслабляться: планы на квартал серьезные.
Чуть поодаль, на улицах Пирогова и Любанской, также есть объекты для сноса — две двухэтажки на 8 и 12 квартир.
По-прежнему остается в зоне внимания Грушевка: там еще есть видавшие виды постройки, на которые может положить глаз инвестор.
В Зеленом Луге тоже припрятано несколько старых домов. «На улице Кольцова действительно есть участок, требующий отселения людей из ветхого жилья и строительства нового», — так в прошлом году описал ситуацию глава администрации Советского района Сергей Хильман.
В «золотом треугольнике», на улице Красноармейской, 20 и 22, планируют снести двухэтажные жилые дома.
Завершает подборку еще один грандиозный проект — «апгрейд» квартала в границах улиц Филимонова — Столетова — Слепянской водной системы. Несколько стареньких двухэтажек уже снесено, немало минчан ждут, когда и до них дойдет очередь. Параллельно с этим пару домов успели «откапиталить». Чудны дела ваши, УКС и ЖКХ.
Снос жилой застройки обычно связан не со «сносом дома», а с процедурой изъятия земельного участка для государственных нужд по решению местного исполнительного комитета.
В течение трех рабочих дней, следующих с даты принятия такого решения, исполком направляет собственникам заказное письмо с копией решения и указанием оснований изъятия участка для госнужд. Одновременно исполком уведомляет нотариальные конторы и бюро, а также Агентство по госрегистрации и земельному кадастру (БТИ).
— Можно ли оспорить решение об изъятии и сносе?
— Решение местного исполкома о предстоящем изъятии земельного участка и сносе расположенных на нем объектов недвижимости — административный акт, который может быть оспорен в судебном порядке, — отмечает Александр Антонов. — При этом оспаривание решения по существу (то есть попытка доказать, что земля вообще не нужна государству) на практике крайне затруднено — суды, как правило, не вмешиваются в полномочия исполкома по вопросам градостроительной политики, если процедура соблюдена формально верно.
С момента получения уведомления о планируемом изъятии земельного участка собственник связан определенными ограничениями.
Без официального разрешения он не может разделять, продавать, обменивать, дарить, сдавать в аренду или иным образом отчуждать сносимую недвижимость, а также передавать ее в залог.
При сносе жилья собственнику полагается компенсация. А как иначе?
— Базовая и наиболее значимая гарантия — право собственника самостоятельно выбрать форму возмещения, — уточняет юрист. — Местный исполком (либо лицо, которому предоставляется земельный участок, по его решению) обязан до принятия решения об изъятии участка предложить собственнику реализацию одного из следующих прав.
Вариант 1. Получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств.
Если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу «квадратов», собственнику дополнительно выплачивается денежная компенсация в размере данной разницы.
Принципиально важно: если ситуация обратная и предоставленная квартира оказывается дороже снесенного жилья, никаких дополнительных платежей с собственника не взыскивают — закон работает в одну сторону, в пользу гражданина.
Вариант 2. Денежная компенсация.
Денежная компенсация должна быть в размере рыночной стоимости сносимой квартиры.
— Может ли собственник выбрать район?
— На практике человеку предлагают несколько вариантов квартир на выбор. Закон не предоставляет собственнику право требования квартиры в конкретном, желаемом им районе города. При этом закон гарантирует, что предоставляемая квартира должна располагаться в том же населенном пункте, где находился снесенный дом. То есть гарантия касается города/поселка в целом, но не конкретного района внутри него.
Стоит отметить, что сегодня жителям домов под снос власти стараются выделять жилье в родном для них районе проживания. Например, на Филимонова и возле метро «Грушевка» уже появились первые дома для «отселенцев».
Страхи — неизбежные спутники собственника на таком сложном пути. И, конечно, боязнь угодить в маленькую студию или большую однушку (вместо квартиры с несколькими раздельными комнатами) вполне себе оправданны.
— Площадь предоставляемого жилья должна быть не меньше общей площади сносимого, причем учитывается каждый член семьи собственника, зарегистрированный на момент сноса, — уточняет Александр. — При определении размера общей площади не учитываются наниматели и граждане, которым предоставлено право владения и пользования после получения копии решения о предстоящем изъятии земельного участка (за исключением самого собственника и проживающих в этом жилом помещении супругов, несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей, нетрудоспособных родителей как собственника, так и членов его семьи, которым предоставлено право владения и пользования этим жилым помещением).
Право на получение квартиры или компенсации не зависит от того, как долго человек был зарегистрирован по месту жительства — закон не устанавливает минимального срока регистрации как условия для реализации этого права.
Если в одной квартире зарегистрировано большое количество членов семьи с правом на компенсацию, а соразмерное по площади жилье подобрать сложно, законодательство допускает предоставление нескольких квартир суммарной площадью не менее положенной. С согласия собственника может быть и меньшая площадь, но в любом случае не менее чем из расчета 15 «квадратов» на человека.
— Существенная гарантия для совместно проживающих членов семьи собственника — денежная компенсация вместо предоставления нового жилья, — продолжает юрист. — Здесь учитывается важный нюанс: такая компенсация может быть выбрана только с согласия всех совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в квартире под снос. Эта норма призвана не допустить ситуаций, когда один из членов семьи (например, формальный собственник) распоряжается компенсацией в обход интересов остальных зарегистрированных лиц.
Еще одна важная гарантия — прямой запрет на принудительное выселение собственника до фактической реализации его права на компенсацию. Снос дома и выселение в судебном порядке собственника сносимого объекта и членов его семьи могут быть осуществлены только после государственной регистрации права собственности гражданина на предоставленный ему взамен объект недвижимости либо после получения им денежной компенсации.
Иными словами, последовательность всегда такая: сначала собственник получает новое жилье (или деньги), и только после этого может быть осуществлен снос и выселение, а не наоборот.
В объявлениях о продаже квартир нередко можно было найти удивительные варианты: квартиры с соцотделкой в жилых комплексах D3, «Аквамарин», «Левада», «Олимпик Парк». Откуда они берутся? Все оттуда же.
— Местные органы власти ежегодно устанавливают усредненный показатель компенсации — долю площадей в новых домах, которую застройщики обязаны безвозмездно передать в коммунальную собственность либо компенсировать деньгами для финансирования жилья, предоставляемого переселяемым гражданам.
Так, в Минске на 2026 год установлен показатель в размере 9,9%, определяющий долю площадей в новостройках, которую застройщики обязаны безвозмездно передать городу или компенсировать деньгами. Платят сбор / передают площади как государственные, так и частные застройщики, если только освобождение не предусмотрено специальным законодательством под определенный проект. Этот механизм напрямую влияет на доступность и сроки предоставления квартир переселяемым собственникам, хотя формально является внутренним регуляторным инструментом для застройщиков, а не отдельной гарантией для граждан, — объясняет Александр.
— Как рассчитывается компенсация?
— В основе расчета — сопоставление рыночной стоимости сносимого объекта и рыночной стоимости предоставляемого взамен жилья (если выбран вариант с квартирой) либо прямая выплата рыночной стоимости сносимого объекта (если выбран денежный вариант).
Оценка стоимости как сносимого, так и предоставляемого взамен жилья проводится в рамках процедуры независимой оценки в соответствии с Указом Президента от 13.10.2006 №615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь». Право проводить независимую оценку для целей разрешения имущественных споров и государственных нужд имеют специализированные организации. Чаще всего споров по размеру компенсации не возникает.
Хорошая новость: в случае сноса жилья исполком либо инвестор обязаны возместить расходы лиц, чьи права ущемлены решением об изъятии участка для госнужд:
Итак, вы получили письмо об изъятии участка для госнужд. Что дальше?
Зафиксируйте дату и основание изъятия, сохраните копии всех документов: решения исполкома, письма, уведомления.
Учтите, что теперь без разрешения исполкома вы не можете разделять, продавать, обменивать, дарить, сдавать в аренду или иным образом отчуждать сносимую недвижимость, а также передавать ее в залог.
Уточните вариант возмещения: квартира, денежная компенсация, участок или иное.
Проверьте, соответствует ли площадь замены норме (минимум 15 квадратных метров на человека).
Запросите подтверждение компенсации сопутствующих расходов (переезд, временное проживание, оформление прав и т. п.).
Зафиксируйте состояние жилья (фото, чеки на ремонты и пр.).
Нравится читать Onlíner? Добавьте наши новости в «Основные источники» Google
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by