Вера Коукинг была очень упрямой женщиной. И она очень любила свой дом, в котором жила без малого сорок лет. Она настолько к нему привязалась, что наотрез отказалась его продавать крупным девелоперам, среди которых был и будущий президент США Дональд Трамп. Тот пытался лично уговорить неуступчивую хозяйку, использовал все свое влияние и в конце концов столкнулся с Верой в судебной тяжбе. Но это была сделка, которую миллиардеру заключить было не суждено. Коукинг выиграла процесс, а бизнесмен, не привыкший к отказам, в этот раз вынужденно смирился с поражением. «Дом-гвоздь» еще почти на два десятилетия остался стоять у подножия высотного отеля Trump Plaza в городе Атлантик-Сити и был снесен лишь незадолго до закрытия самой гостиницы. Бесспорное доказательство, что деньги все-таки порой решают не все.
В 1961 году, когда Вера Коукинг с мужем потратили $20 тысяч на приобретение трехэтажного дома в Атлантик-Сити, женщина и представить не могла, что здание станет причиной конфликтов с застройщиками и сделает свою владелицу героиней множества журналистских материалов. Все, чего хотела Вера, — это спокойной жизни на морском курорте, в квартале от знаменитого «бордвока», набережной Атлантик-Сити. В момент покупки вдоль нее еще не выросли высотные отели-казино, сделавшие город игорной столицей Восточного побережья США, то есть дому Коукинг тогда ничего не угрожало. Часть своих комнат женщина сдавала обычным отдыхающим, преимущественно жителям Нью-Йорка, приезжавшим сюда за океанским воздухом и неспешными прогулками по пляжу.
Все изменилось в 1974-м, когда жители штата Нью-Джерси на референдуме одобрили легализацию «азартного» бизнеса.
У Невады с ее Лас-Вегасом появился конкурент, и вскоре в Атлантик-Сити начали строиться огромные развлекательные комплексы, разрушившие прежнюю курортную атмосферу. Естественно, девелоперов в первую очередь интересовали участки у океана, которые могли позволить постояльцам наслаждаться живописными видами. Старые здания, их занимавшие, постепенно выкупались у собственников, безжалостно сносились, а на их месте возводились бетонные башни на сотни и даже тысячи номеров, настоящие машины по выкачиванию средств у приезжавших туристов.
Resorts Atlantic City, первая в Соединенных Штатах гостиница-казино за пределами Невады, открылась в городе в 1978 году. Примерно тогда же в дом Веры Коукинг впервые постучались незваные гости. Это были представители Боба Гуччоне, владельца и издателя журнала Penthouse, решившего диверсифицировать свой бизнес и заняться еще и недвижимостью.
Гуччоне уже делал несколько таких попыток монетизировать раскрученный в определенных кругах бренд, и проект в Атлантик-Сити оказался самой масштабной его инвестицией.
В начале 1978-го компания, принадлежавшая Гуччоне, купила мотель Four Seasons и гостиницу Holiday Inn, расположенные по соседству с домом Коукинг, и начала процесс приобретения оставшихся зданий в том же квартале. Пансион Веры находился как раз в его центре и мешал планам журнального издателя по строительству нового корпуса Penthouse Boardwalk Hotel and Casino. Если верить прессе того времени, инвестор предложил женщине за ее собственность $1 миллион ($5 миллионов в современном эквиваленте), но она отказалась. Попытки договориться с упрямой хозяйкой семейной гостиницы ни к чему не привели, и тогда Гуччоне начал возводить свое здание прямо вокруг непокорного дома. Фотографии особняка, окруженного металлическим каркасом будущего отеля, стали символом прихода новой эпохи в Атлантик-Сити.
Жизни в окружении стройплощадки вряд ли можно позавидовать, но, к счастью для Веры, в 1980 году у Боба Гуччоне закончились деньги. Найти партнеров для своей гостиницы он не смог и просто бросил проект в его начальной стадии. Каркас вокруг пансиона Коукинг ржавел, но хотя бы на площадке установилась тишина. Параллельно в соседнем квартале в 1984 году открылась другая гостиница, принадлежавшая уже настоящему профессиональному нью-йоркскому девелоперу Дональду Трампу и его холдингу The Trump Organization.
Традиционно застройщик присвоил многофункциональному комплексу свою же фамилию, назвав его Trump Plaza.
В 1989 году Трамп выложил $62 миллиона за участок Penthouse Boardwalk Hotel and Casino. Стоящий там корпус гостиницы Holiday Inn превращают в «Восточную башню» Trump Plaza, а в 1993-м будущий президент США затеял проект по расширению комплекса. На площадке он задумал построить новый игорный зал на 3 тысячи квадратных метров. И, естественно, всем этим идеям все так же мешал дом Веры Коукинг.
Участок Веры и еще несколько соседних зданий были нужны Трампу для размещения парковки, где могли бы стоять лимузины, обслуживающие богатых гостей его отеля. Кроме этого, он считал все эти дома «уродливыми» и разрушавшими целостный образ его гостиницы. С большинством владельцев мешающей недвижимости застройщику удалось договориться. Отказались идти на сделку лишь три семьи. Первой были хозяева итальянского ресторанчика Sabatini’s Винсент Сабатини с женой и детьми. Вторыми — Питер Бэнин с братом, державшие на участке ломбард с ювелирным магазином. Ну а третий «дом-гвоздь» принадлежал Вере Коукинг.
Трамп считал, что ему, мастеру переговоров, получить согласие женщины будет проще простого.
Он даже лично прибыл в дом Веры, чтобы убедить ее продать дом. Девелопер использовал свое обаяние, искусство светских бесед и даже подарки, однажды предложив хозяйке пансиона билеты на концерт известного певца Нила Даймонда. Позже Коукинг заявила журналистам: «Я даже не знала, кто такой Нил Даймонд». Предлагалась ей и квартира в пожизненное пользование в одной из башен Trump Plaza, но женщина оказалась неумолима. «Дело было не в деньгах, — заявила она в одном из интервью. — Я просто любила свой дом». И тогда Трамп решил использовать другую лазейку.
Власти города Атлантик-Сити были кровно заинтересованы в строительстве новых развлекательных комплексов на его территории. Помимо налогов город получал напрямую 1,25% от доходов своих казино, которые шли на развитие его инфраструктуры и другие общественные проекты, приносящие пользу местным жителям. Этими средствами распоряжалось Управление по развитию реинвестирования, влиятельная муниципальная организация.
Она же могла использовать для реализации своих целей т. н. право принудительного отчуждения, закрепленное в Пятой поправке к Конституции США.
Под принудительным отчуждением подразумевалось право государственных органов изымать чужую собственность, если это было необходимо для развития города, с выплатой ее владельцам «справедливой компенсации». Предполагалось, что такая опция будет использоваться для сооружения дорожной инфраструктуры, школ, больниц и тому подобных объектов, которым мешали несговорчивость хозяев «лишней» недвижимости. В Атлантик-Сити же «принудительным отчуждением» стали пользоваться и частные застройщики (не только Трамп) для реализации своих проектов. Помогало им в этом Управление по развитию реинвестирования, исходившее из собственной логики. Чем больше крупных гостиниц-казино, тем больше от них доход, считали чиновники. Чем больше доход, тем больше возможностей направить собранные деньги на строительство чего-то полезного для горожан. Письмо от ведомства в конечном итоге получила и Вера Коукинг.
В своих многочисленных интервью Дональд Трамп неоднократно защищал право государства на принудительное отчуждение. Телеканалу ABC News он заявил: «Города имеют право отчуждать ради собственного блага. Каждый, кто приезжает в Атлантик-Сити, видит этот ужасный дом вместо того, чтобы любоваться прекрасными фонтанами и другими красивыми вещами, которые могли бы быть полезными». В разговоре с Fox News девелопер добавил: «Если человек живет в районе, который нельзя назвать благополучным, и правительство хочет реализовать его колоссальный экономический потенциал, создать тысячи и тысячи новых рабочих мест, я думаю, что отчуждение — это благо».
С этими утверждениями трудно не согласиться.
Другой вопрос, что в случае с Верой Коукинг речь шла о таком заурядном объекте, как парковка для лимузинов, даже не о «прекрасных фонтанах» и тем более не о «тысячах новых рабочих мест». Именно ради парковки власти города решили применить в этот раз принудительное отчуждение: 6 мая 1994 года Вера получила письмо, в котором ее предупредили об использовании права, гарантированного Конституцией. В обмен чиновники предлагали женщине «справедливую компенсацию» в размере $251 250. Десятью годами ранее Боб Гуччоне был готов заплатить ей в четыре раз больше. Хозяйке пансиона давалось тридцать дней на принятие условий сделки. В случае несогласия ей угрожали судебным процессом по выселению в принудительном порядке. А дальше произошло то, чего опять никто не ожидал. Коукинг решила сопротивляться.
Скорее всего, принудительное отчуждение использовалось и Управлением по развитию реинвестирования, и девелопером как дополнительный инструмент давления на упрямых владельцев домов-гвоздей. Такие же невыгодные условиях выкупа предложили и двум другим несговорчивым собственникам на интересовавшей Трампа площадке. В конечном итоге они пошли на компромисс, но и рестораторы Сабатини, и управляющие ломбардом Бэнины получили за свою собственность рыночную цену.
Лишь Вера Коукинг наотрез отказалась от любых сумм, вместо этого наняв адвоката Гленна Зайтца и неправительственную организацию «Институт правосудия» для защиты своих интересов.
Судебный процесс растянулся на четыре года и закончился неожиданной победой пожилой уже пенсионерки над городом и стоявшим за ним могущественным миллиардером. Юристы Веры сумели убедить суд, что в данном случае муниципалитет не может применять право принудительного отчуждения, ведь конечным его бенефициаром будет являться не общество, а частный бизнесмен. Более того, Коукинг сумела даже отсудить у The Trump Organization $90 тысяч. Это была компенсация за ущерб, нанесенный строителями компании. В процессе демонтажа стального каркаса, построенного еще Бобом Гуччоне и окружавшего дом Веры, на кровле здания возник пожар. Компенсация пошла на ликвидацию последствий.
За четыре года судебной тяжбы заинтересованные стороны сумели наговорить в адрес друг друга много «комплиментов». Трамп обвинил Веру в алчности: «Это жесткий, хитрый, коварный человек, который намеренно позволил своему дому отправиться в ад, прямиком у въезда в Атлантик-Сити, в надежде получить более высокую цену». В ответ госпожа Коукинг также не стала лезть за словом в карман и обозвала противника «личинкой, тараканом и раздражающей хлебной крошкой в постели».
Какими бы ни были ее настоящие намерения, Веру в конечном итоге оставили в покое.
Дональд Трамп впоследствии даже заявил, что она сэкономила ему кучу денег. Не добившись своего и столкнувшись с падением прибылей от своих проектов в Атлантик-Сити, нью-йоркский девелопер в конце концов их свернул, продал и покинул город, занявшись в итоге своим новым увлечением — политикой. Если бы Коукинг не была такой упрямой, бизнесмен в итоге вложил бы в Trump Plaza еще миллионы долларов и, скорее всего, потерял бы их. Его гостиница, ради которой он так старался решить вопрос с «уродливым» пансионом, закрылась в 2014 году, всего после тридцати лет работы, и в 2021-м была снесена с помощью направленного взрыва.
В том же 2014-м строители снесли и «дом-гвоздь» Веры, наконец-то выкупленный у ее наследников после смерти хозяйки. Первоначально те собирались продать его за $5 миллионов, затем снизили цену до $1 миллиона, но в итоге согласились всего на $583 тысячи. «Ее дом в итоге потерял всю свою ценность, потому что она не играла в эту игру по правилам, — заявил Дональд Трамп.
— Она могла бы жить долго и счастливо в Палм-Бич, во Флориде, а не в Атлантик-Сити. Все это очень грустно и, честно говоря, очень глупо».
Бывший мэр города Джим Уилан даже посчитал ситуацию с Коукинг одной из причин упадка Атлантик-Сити: «Я не хочу говорить, что дело было только в ней, но в атмосфере, которую она и другие владельцы „домов-гвоздей“ создали. Их поведение отпугнуло застройщиков, и, возможно, в ином случае город не был бы так зависим от игорного бизнеса». Но внук Веры Эд Кейси уверяет, что его бабушка никогда не жалела о своем решении: «Не думаю, что она переживала по этому поводу. Она никогда не получала предложений, которые посчитала бы разумными. Несколько миллионов долларов могут показаться большой суммой, но не для места, которое она по-настоящему любила». Своего Коукинг добилась.
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by