Рынок перегрет, застройщики обнаглели, метр неподъемный — вот тезисы, которые чаще всего можно услышать от людей, обсуждающих столичную недвижимость. Многие заняли выжидательную позицию — рано или поздно маятник должен качнуться в обратную сторону. Или нет? Остается только ждать. И надеяться. А что, если посмотреть в сторону пресловутых городов-спутников: Фаниполя, Заславля, Смолевичей и так далее? Может быть, покупка квартиры там является более реальным сценарием?
Каков спрос на квартиры за кольцевой? Мы попросили рассказать риелтора агентства недвижимости «Твоя Столица» Лилию Стефанович.
— Те покупатели, которые не могут себе позволить квартиру в Минске, присматриваются к городам-спутникам, — отмечает специалист. — Спрос достаточно стабильный.
Объекты уходят буквально в течение месяца.
Почему? Там активно развивается инфраструктура, строится новый жилой фонд. Предусмотрено хорошее транспортное сообщение с Минском. Еще один фактор — рост численности людей с личным транспортом. Водители считают, что 15—30 минут до дома — это не так уж много, поэтому выбирают альтернативные варианты.
Что с ценами? Лилия отвечает:
— Разница в цене между аналогичными объектами в Минске и городах-спутниках — около 20%. Такая аналитика прослеживается по реально совершенным сделкам.
Сейчас у меня в работе есть 1-комнатная квартира в доме 2010 года постройки в Фаниполе. Она стоит $59 000. Такая же квартира где-нибудь в Брилевичах будет стоить $70 000.
Невеселая статистика. Хотя еще пару лет назад жилье в спутниках было значительно дешевле столичного. Что же изменилось? По мнению представителя агентства недвижимости «Твоя Столица», на рост цен влияет заметное улучшение качества строительства, а также минские тенденции. Владея недвижимостью в спутнике или пригороде, люди тоже хотят продать ее выгоднее и подороже.
Какова целевая аудитория жилья в городах-спутниках?
— В первую очередь это молодые семьи, у которых ограничен бюджет. Также есть покупатели пожилого возраста, которые вынужденно занимаются разделом столичной недвижимости в пользу детей. Еще одна категория — люди зрелого возраста, которые не хотят жить в мегаполисах и выбирают место поближе к природе, — уточняет специалист.
Самым популярным городом, на который минчане направляют свой взор, является Фаниполь. Рынок недвижимости этого небольшого населенного пункта в 16 км от кольцевой недавно анализировал Госкомимущества. Эксперты подсчитали, что 70% всей жилой недвижимости Фаниполя — это многоквартирные дома, остальное — усадебная застройка. Это значит, и образ жизни здесь преимущественно городской.
Отмечается, что пик сделок купли-продажи был в 2020 году — 222 договора. Чаще всего здесь покупают однушки — 54% от всех сделок. Вторые по популярности ожидаемо двушки — 35%.
— Фаниполь — самый популярный у покупателей. В нем больше всего строится нового жилья. Есть железная дорога, автобусное сообщение. Одна моя клиентка добирается из Фаниполя до Минска на маршрутке всего за 15 минут, — говорит риелтор агентства недвижимости «Твоя Столица».
Открываем базу квартир Onlíner, ищем на карте Фаниполь и… удивляемся. Во-первых, предложений не сказать чтобы много, а во-вторых, цены не то чтобы лайтовые.
Внимание сразу привлекает жилой комплекс «Современный», который построили несколько лет назад и наделили интересной особенностью — почти все квартиры в панельке являются малогабаритными, а некоторые имеют площадь всего до 20 кв. м. За «квадрат» в этих помещениях застройщик просил плюс-минус $1000. С учетом скромных метражей конечная сумма выходила весьма привлекательной.
Сейчас в «Современном» продается квартира площадью 25 кв. м. Владелец сделал стильный ремонт и предлагает свою инвестицию за $63 600. «Просто переступите порог и наслаждайтесь жизнью», — говорится в объявлении. В жилье действительно есть все необходимое — мебель, техника и даже кухонная утварь.
Самым дорогим объектом является двушка площадью 66 кв. м, которую пытаются продать за $92 000. Она находится в монолитном доме 2014 года постройки на улице Мира. «В этой квартире все продумано до мелочей — отделка, подсветка, расстановка мебели», — отмечается в объявлении. Ремонт хоть и не дизайнерский, но выглядит современным.
В начале прошлого десятилетия Смолевичи, расположенные в 40 км от Минска, выглядели довольно грустно — частные домики соседствовали лишь с несколькими новыми панельками. Но звание города-спутника дало буст этой местности, и со временем сюда подтянулись современные жилые комплексы с красивыми фасадами и ухоженными дворовыми территориями.
Городские власти Минска возлагают на Смолевичи большие надежды, поэтому планы на строительство здесь грандиозные. То, что возведено на данный момент, — это всего лишь начало. Уже сейчас запросы продавцов квартир довольно амбициозные. Однако есть у этой локации и существенный минус.
— Смолевичи уступают другим городам тем, что находятся дальше от Минска и добираться туда неудобно, — констатирует Лилия. — Одна моя клиентка продала там квартиру и переехала в Минск только по этой причине. Если общественный транспорт в столице стоит 1 рубль, то маршрутка до Смолевичей — 6. Там есть железная дорога, но она находится достаточно далеко от самых застроенных районов на улицах Тихова и Лявданского.
Итак, почем здесь жилье? Самая дешевая квартира на данный момент — 40-метровая однушка за $45 000. Но есть нюанс: «В квартире идет ремонт. Произведена укладка водостойкого ламината. Стены выровнены и подготовлены под оклейку обоями. Установлены все необходимые счетчики — свет, вода, теплопотребление с регулировкой подачи тепла. Ведутся другие строительные работы».
Самое дорогое предложение — двушка площадью 64 кв. м на улице Гавриила Тихова за $85 900. Панельный дом стоит в настоящем панельном царстве — вокруг лишь пустошь и аккуратные домики, которые попытались сделать более веселыми с помощью разноцветных фасадов. Сама квартира выглядит просторной. Ремонт современный и минималистичный. Судя по информации от риелтора, будущим жильцам тут точно будет чем заняться: «Рядом есть торговые центры, аптеки, магазины, почта, отделения банков, салоны красоты, также фитнес-центры. Открылась новая поликлиника для взрослых и детей. В шаговой доступности находится Смолевичское водохранилище, вдоль которого расположена шикарная ухоженная парковая зона, пляж с лежаками и беседками, спортивные площадки и велодорожка».
Заславль — довольно большой населенный пункт, который находится в 14 км от Минска. Этот город-спутник выделяется тем, что здесь никогда и не думали делать концентрацию высотных домов. Вместо этого тут активно развивается усадебная застройка.
Из-за гордого звания города-спутника в Заславле подтянулась социальная инфраструктура — есть даже известные сети кофеен и супермаркетов. Жизнь здесь однозначно кипит. А скоро в размеренное бытие заславцев ворвется праздник — ближайшей осенью тут пройдут «Дожинки». Поэтому сейчас улицы и дома активно приводятся в порядок, ведется благоустройство территорий.
Анализ рынка недвижимости Заславля делал недавно Госкомимущества. По данным ведомства, на долю усадебных домов здесь приходится 45% жилья, а многоквартирные занимают 47%. Посчитали даже количество жилых многоэтажек — ровно 101 штука. Последняя была введена в эксплуатацию аж в 2017 году на улице Советской. С тех пор новых строек не начиналось, зато новые частные дома появляются регулярно.
Но нас интересуют именно квартиры. С 2020 по 2023 год количество сделок купли-продажи такого жилья в Заславле колебалось от 65 до 84, в 2024-м оно достигло максимального значения — 109. С начала же 2025 года было совершено всего 17 сделок. Негусто. Наиболее популярные варианты, разумеется, однушки. А самая большая квартира была продана в 2023 году за $110 000.
— Важный фактор развития городов-спутников — транспортная доступность, — еще раз подчеркивает представитель агентства недвижимости «Твоя Столица». — Знаю, что, например, в Заславль ходят скоростные электрички. Буквально за 15 минут они доставляют людей из столицы в пригород.
Один из самых доступных вариантов на данный момент — это однушка площадью 34 кв. м в доме по адресу Микрорайон, 2. Здание кирпичное, но отнюдь не новое — 1997 года постройки. Квартиру можно было бы назвать малогабаритной, но, судя по фото, ее планировка довольно удобная — есть отдельная кухня, спальня, раздельный санузел. «Квартира светлая и теплая. Благодаря тому, что это кирпичный дом, зимой будет всегда тепло, а летом не душно. Тамбур на две квартиры», — отмечается в объявлении. Цена — $44 900.
Готовы узнать стоимость одной из самых дорогих квартир в Заславле? Трешка площадью 65 кв. м продается за $95 000. Она располагается в том же ЖК «Новый Заславль». Судя по всему, район довольно популярный и густозаселенный, потому что объявлений о продаже здесь квартир немало. Центр города, инфраструктура, просторные подъезды — готовьтесь платить за все эти блага вполне себе столичную цену.
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by