Многие засматриваются на коммерческие «квадраты», особенно когда ценник на них ниже рынка. Самые смелые видят в таких объектах потенциал и даже умудряются превращать бездушные пространства в уютные квартиры. Освоить такой формат жилья в больших масштабах решился только один столичный застройщик, и то на особых условиях. Остальные девелоперы пока присматриваются: все-таки есть в этом деле риски.
Бизнес-центр «Премьер» построили в Копище в 2016 году. Стеклянный столбик из 16 этажей с примыкающим многоуровневым паркингом вырос за полтора года под руководством компании «СИ-трейдинг». В те годы небольшая деревенька под Минском активно прирастала современными «квадратами», поэтому многие девелоперы и бизнесмены увидели в ней потенциал.
— После того как БЦ ввели в эксплуатацию, его площади практически полностью были заняты, — вспоминает директор компании «СИ-трейдинг» Николай Вашкевич. — Якорным арендатором тогда была IT-компания LeverX Group. Дела шли довольно хорошо, но в 2022 году они приняли решение освободить офисы, поэтому бóльшая часть «квадратов» осталась невостребованной. На тот момент БЦ был заполнен где-то на 40%.
Уже тогда девелоперу стало очевидно: нужно подстраиваться под новые реалии и спасать утопающий бизнес. Тем более когда в запасе имеется еще один проблемный проект, который в народе прозвали «самостроем» и приговорили к сносу (речь о замершей стройке в Копище, которая в перспективе должна вырасти в многофункциональный комплекс K-one). К слову, застройщик планирует довести-таки дело до конца, правда о точных сроках не говорит.
Но оставим долгострой и вернемся к бизнес-центру. Для того чтобы не терять деньги, «СИ-трейдинг» вместе с новым владельцем уже бывших офисов решил рискнуть и переделать пустующие «квадраты» в апартаменты, готовые к жизни. Забегая вперед, отметим: не во всех помещениях удалось реализовать эту задумку — в некоторых отсутствует инсоляция, поэтому их отдали в аренду мелкому бизнесу.
Андрей Чернышев, замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица»:
— Бизнес-апартаменты — коммерческая недвижимость, которую во всем мире используют под сдачу в аренду для проживания. В Минске их пытались строить еще лет 10 назад. Вспомним тот же ЖК «Графит» на ул. Мясникова или МФК «Имперский». Метры в них до сих пор не особо пользуются спросом. Почему? Из-за высокого ценника и отсутствия бизнес-туризма. Особняком в этой истории стоит застройщик Dana Holdings, которому дали преференции в виде права регистрации в такого рода жилье. Смело можно сказать, что спрос на него есть. Да, «коммуналка» там выше, зато стоят такие квартиры дешевле. Плюс в них есть возможность прописаться. Если говорить про другие варианты «апартов», то они менее привлекательны. Во всяком случае, пока. Хотя для мелких бизнесов это может стать альтернативой жилья, где можно в том числе зарегистрировать юрлицо и вести бизнес.
Под масштабную модернизацию попал весь 13-й этаж, имеющий площадь в районе 344 квадратных метров. По словам владельца бизнес-центра «Премьер», это был единственный пустующий этаж в здании. «Оживить» решили четыре офиса, остальные пока в стадии ожидания. Площадь получившихся апартаментов — от 56,6 до 75,9 «квадрата».
Сегодня готовое жилье можно сравнить с полностью укомплектованными евродвушками, где есть отдельные спальные комнаты, дополнительное инженерное обеспечение в виде приточно-вытяжной системы вентиляции с рекуперацией тепла, центральное кондиционирование и контроль доступа на этаж. За масштабную переделку взялся Андрей Глебов, дизайнер студии Artlevel.
— У нас были подобные запросы, но только в рамках планировочных решений. Данный объект был первым такого формата с реализацией под ключ, — рассказывает Андрей. — Переделка офисных пространств под жилые — это процесс, в котором нужно учитывать множество факторов. Например, офисы часто имеют формат open-space, а жилье требует разделения на комнаты, кухни, санузлы. В бизнес-центре «Премьер» была такая же история. В каждой квартире с помощью перегородок, стен и мебели мы создали приватные зоны. Предусмотрели возможность доступа к естественному свету. Например, в одних апартаментах спальня отделена перегородкой из стекла.
По словам дизайнера, еще одна особенность офисов — отсутствие окон во внутренних зонах, что требует перепланировки. В БЦ таких проблем не было, поскольку панорамных окон здесь достаточно. Еще один нюанс — подведение воды к кухням и санузлам.
— В нашем случае пришлось организовывать несколько стояков водоснабжения и канализации через все здание от первого до последнего этажа, — продолжает Андрей. — В офисах шумоизоляция часто минимальна. Для жилья же критично снизить передачу звука между комнатами и соседними квартирами. К слову, в бизнес-апартаментах над снижением уровня шума также поработали. По вентиляции пришлось шумоизолировать все магистральные воздуховоды и полностью заново проложить их с учетом новых планировочных решений. В систему кондиционирования тоже нужно было внести изменения: где-то добавить новые трассы, где-то убрать лишние. Также все встраиваемые элементы подвергались перемонтажу с учетом новых планировок и планов потолков.
При оформлении интерьера остановились на нейтральных, светлых тонах, с использованием дерева в отделке. Ориентир — универсальность, которую оценит большинство людей. В целом на то, чтобы превратить один бездушный офис в уютное современное жилье, уходило около четырех месяцев.
Директор компании «СИ-трейдинг» Николай Вашкевич признается: ввязываясь в это дело, планировали сделать бюджетный ремонт, но передумали и пошли на поводу у дизайнеров. Получилось красиво, комфортно и дорого. В переводе на деньги вся эта история с преображением вылилась в круглую сумму — около $1000 за квадратный метр. Сегодня собственник бизнес-апартаментов планирует выручить за одно такое жилье с потолками в 3 метра порядка $170 000 по курсу.
Спрашиваем, кому нынче интересен такой формат инвестиций?
— В Беларуси интерес к квартирам такого типа пока еще не привит. При этом в той же Москве такой формат прижился и давно пользуется спросом у юрлиц. Для обычного покупателя он тоже может быть интересен, правда есть два нюанса: коммунальные услуги здесь на 20% дороже обычных, плюс в таких квартирах нельзя прописаться. Для отдельной категории белорусов (иногородних, например) это ключевой фактор для отказа от покупки такого жилья. Хотя если сравнить с готовыми вариантами на рынке, цена за укомплектованный метр в апартаментах БЦ «Премьер» заметно ниже. Бонусом еще идет машино-место в крытом паркинге. Для юрлиц предложение интереснее: это готовый вариант гостиничного бизнеса с зачетным НДС, — говорит Николай.
В планах у бизнесменов — переделать под жилье остальные офисы, а заодно захватить часть паркинга и надстроить дополнительные «квадраты», которые в перспективе станут чьим-то временным домом. Но с небольшой оговоркой: если такой формат квартир будет пользоваться спросом. Поживем — понаблюдаем, а чуть позже вернемся в БЦ «Премьер», чтобы узнать, оправдалась ли вся эта история финансово.
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by