Если квартира на продажу или в аренду зависла в объявлениях на долгие месяцы, возможно, пора обращаться к хоумстейджеру. Это такой специалист со знаниями, вкусом и насмотренностью, который подскажет, что вы упустили. Порой для успешной продажи нужно лишь навести уют и сделать правильные фотографии, а иногда — перекрасить старую плитку и посадить цветы у подъезда. Onlíner узнал, спасет ли хоумстейджер убитую квартиру в хрущевке и может ли такой антикризисный менеджер повысить стоимость «квадрата».
Словосочетание home staging буквально переводится как «домашняя постановка», а означает подготовку квартир к продаже или аренде. Это становится модным направлением: сейчас по запросу вроде «хоумстейджинг минск» вы найдете даже несколько аккаунтов с такой услугой.
Минчанка Ангелика Милевская активно ведет свой блог в Instagram, где подробно рассказывает о преображении квартир. На ее фото и видео с интерьерами «до» и «после» можно залипнуть на несколько вечеров.
— Хоумстейджинг — это деятельность, которая объединяет дизайн, маркетинг, психологию. Способ преподнести объект так, чтобы многие захотели его купить. Умение сделать такое объявление, чтобы оно цепляло как можно больше людей, когда они скроллят страницы сайтов, — объясняет Ангелика.
В то время как дизайнер делает интерьер уникальным и индивидуальным, хоумстейджер его обезличивает (чтобы квартира понравилась многим).
Как вообще люди становятся хоумстейджерами? Например, Ангелика раньше была флористом-декоратором свадеб. Работа напряженная: летом все выходные заняты торжествами, а будни — подготовкой к ним. Ребенок и декретный отпуск помогли понять: нужен свободный график, нормальные выходные.
Как раз в это время девушку увлек процесс строительства и ремонта собственного жилья.
— Я заметила, что мне интересно придумывать наполнение квартиры, мне интересно наведение уюта, именно этот окончательный штрих поиска мебели, сращивания цветов, текстиля…
Собеседница окончила курсы хоумстейджинга в Москве, а сейчас пошла учиться на дизайнера интерьера.
Форматы хоумстейджинга могут быть разные. Например, в какие-то квартиры со свежим ремонтом нужно просто добавить уюта — с этим можно справиться и за день. Жилью в плохом состоянии, пишет Ангелика в своем Instagram, нужен «тяжелый стейджинг с надзором» — тогда хоумстейджер еще и контролирует бригаду рабочих, а это уже дело нескольких недель.
Подходы к работе над квартирами в аренду и на продажу отличаются. Арендные «квадраты» стараются наполнить всем необходимым.
— Нужно, чтобы арендатор взял сумку со своей одеждой, приехал — и у него было все для жизни. В квартиру под аренду мы будем докупать вилки-ложки-чайник в отличие от жилья на продажу.
Если продаете, много мебели не нужно. Но обязательный минимум должен быть, чтобы показать людям возможные сценарии их жизни.
— Когда мебель грамотно расставлена, мы понимаем: вот тут я буду смотреть телевизор, тут буду готовить, а там читать. Здесь мы с подругой будем пить кофе, а там я с ребенком смогу делать уроки.
Кроме того, предметы помогают осознать объемы.
— Квартиру в бетоне сложно оценить — нам кажется, что помещение слишком маленькое и туда не влезет все, что нам нужно.
— А есть чек-лист, по которому человек сам может подготовить свое жилье к продаже или аренде?
— Кроме банальной генеральной уборки можно убрать с виду личные вещи, детские игрушки. Переселить кота куда-нибудь на время показов, чтобы лоток и его запах не стояли в квартире. А вообще лучше из квартиры съехать: например, на съемную, а свою освободить. Быстрее продадите. Покупателю сложно примерить на себя квартиру, пока в ней живут.
Ну и конечно, все надо привести в порядок. Если есть какие-то поломки — устранить. Поцарапалось — подкрасить, отломалось — починить.
— Но если я сама могу сделать уборку и переставить мебель, за что платить специалисту?
— Часто квартира не продается по причинам, которые продавцам не очевидны. Грамотный хоумстейджер увидит то, что не видит собственник. Например, если в квартире живет курильщик — значит, запахи нужно устранить. Или в доме ужасный подъезд: пока человек идет на просмотр на пятый этаж без лифта, он такого насмотрится, что разворачивается и уходит. Да, иногда мы даже перекрашивали входную группу, подкрашивали лифтовую зону, сажали цветы. Это все тоже лицо вашей квартиры. Или такое: при некоторых многоэтажках в определенные дни большие баки с мусором выкатывают прямо к подъездам. Человек приходит смотреть квартиру, натыкается на огромные вонючие контейнеры, и это сразу портит впечатление. Понятно, что мусор — это естественно, но не хотелось бы, чтобы с него начиналось знакомство. А умный хоумстейджер подскажет риелтору: в понедельник, среду и пятницу выкатывают мусорные тележки, так что, пожалуйста, не устраивайте просмотры в эти дни.
Собеседница знает, как обновить квартиру с меньшими затратами. В Instagram на этот счет прослеживаются приемы, которые Ангелика часто использует. Например, старые обои и плитку можно покрасить. Это помогает освежить интерьер, а порой — успокоить слишком пестрые цвета, сделав фон в квартире более универсальным.
— Если обои в хорошем состоянии, нигде не отходят по швам, просто красим их. Плитку заменять дорого и долго, а у нас на подготовку квартиры, допустим, неделя. Поэтому беру и крашу. А треснувшую плитку часто можно зашпаклевать, подшлифовать, покрасить в один тон. Это быстро, дешево и просто. Такие методы работают.
Спрашиваем, нет ли некоторого обмана покупателя в подсказках хоумстейджеров, как спрятать несовершенства.
— Мы не закрываем недостатки картинами. Если хочешь привлечь к трещине максимум внимания, повесь туда что-нибудь. Если есть трещина — значит, с ней нужно работать. Мы не разводим покупателя, мы о нем заботимся, делаем за него то, что пришлось бы делать ему.
Ангелика напоминает, что не у всех людей есть чувство вкуса, художественный взгляд.
— Люди годами живут без картин и не понимают, какие подходят к интерьеру, как их правильно повесить. Мы делаем так, чтобы человек заходил в помещение и ему там уже нравилось.
— В Минске немало хрущевок и сталинок в плохом состоянии. Бывает ли так, что вы понимаете: хоумстейджер тут не поможет?
— Хоумстейджер поможет в любом случае. Потому что деклатеринг (расхламление. — Прим. Onlíner) и уборку никто не отменял. Бывает так, что квартира в ужаснейшем состоянии. Например, старая сталинка, в которой нет ничего ценного, кроме дубового паркета елочкой — его будущий покупатель сохранит. Чтобы этот покупатель не пролистнул объявление, сначала вывозится вся лишняя мебель. Продается то, что можно. Заказывается бригада, которая выносит все ненужное. И все, у вас свободная квартира. Потом выставляем свет. Правильно фотографируем. Показываем красивый пол елочкой, вид из окна. Мы, хоумстейджеры, продаем не стены, а впечатления, которые они обещают.
Впрочем, на квартиры совсем в убитом состоянии тоже есть спрос, потому что некоторые покупатели планируют все снести и сделать заново. Но и там хоумстейджеру есть с чем поработать, чтобы ускорить процесс продажи, а порой и повысить ценник.
— Бывают люди, которые просто не догадываются вынести старую мебель или вызвать специалиста, который уберет ужасный запах. И продают за $30 000 то, что могли бы продать за $40 000.
Не все владельцы сговорчивы и готовы следовать советам хоумстейджера. Даже с идеей перекрасить плитку в один тон не любой согласится.
— Я не настаиваю. Я даю совет, но не могу заставить им пользоваться.
— А бывает, что люди наотрез отказываются выкидывать «вон тот советский сервант»?
— Кстати, советский сервант необязательно выбрасывать. Бывают шикарные вещи, которые уезжают в ту квартиру, где они действительно будут хорошо смотреться. Мы даже с мусорки можем забрать, потому что люди избавляются от раритетов. Например, сейчас у меня есть клиентка, которая купила сталинку. Мы с ней скупаем на барахолках хрустальные люстры. А еще купили старый будуарный столик на гнутых ножках и с зеркалом, резное деревянное винтажное зеркало. Люди не знают цену своим вещам. Если человек получил в наследство сталинку, он может озолотиться только на том, что продаст оттуда вещи.
Вот, например, фотографии из сталинки, которая пережила редизайн. В комнатах покрасили обои, в кухне покрасили кафель на полу и фартуке, а еще поклеили новые обои и тоже покрасили. Купили недостающую мебель.
— В спальне к старой кровати приклеили панели на стену — изголовье. Шкаф в гостиной бесплатный, нашла на барахолке. Стулья на кухне тоже оттуда — купила убитые, отреставрировала и перекрасила.
— Еще одна болезнь минских квартир — евроремонты 2000-х. С подиумами и подвесными потолками невероятных цветов в стиле «дорого-богато». Как работать с такими?
— Я с такими стараюсь не работать. Потому что убедить людей, что это устарело, невозможно. Они считают, что это окей. И злятся на меня за то, что я говорю, мол, у вас тут все перемешано. Напихали всего отовсюду, деньги в ремонт вбухали, а красиво в итоге не получилось.
Но они вцепились в свой интерьер зубами и доказывают, что на него потрачены сумасшедшие деньги. Мы не можем с этим ничего сделать.
Скорее всего, такая квартира уйдет очень дешево. И покупатель просто снесет все и сделает заново. Либо продавцы действительно найдут человека с таким же вкусом — но тогда процент покупателей снижается со 100 до 1. У коллег был случай, когда мужчина сделал из своей квартиры корабль, потому что увлекается кораблями. Стены из древесины, комнаты похожи на каюты… Везде было напоминание, что ты на корабле, разве что корабль не качался. Так он хоумстейджеру не разрешил в этой квартире делать ничего, потому что ему все дорого. Но если ему все дорого, это не значит, что и покупатель отнесется так же. А покупателей, которые это оценят, один на миллион.
Квартиры «на любителя» надолго зависают в объявлениях. И часто владельцы снимают их в итоге с продажи.
Ангелика хорошо помнит свой первый заказ. Минчанин хотел сдать в долгосрочную аренду квартиру, доставшуюся ему в наследство. Это была трешка с проходной комнатой, совмещенной с кухней. Владелец сам сделал там ремонт, купил мебель, но чувствовал, что «квадратам» не хватает жизни.
— Там не было ощущения дома. Интерьер ведь должен обволакивать. Но не хватало всего ничего: наполнить деталями, дотянуть цветовое решение. Я помогла владельцу сделать это достаточно быстро. Хотя квартира изначально была в мужском стиле, я сделала зацепки и для женского взгляда. В итоге хозяин сдал жилье за $850 еще до подачи объявления. Когда семейная пара пришла на просмотр, то сразу захотела въехать. Женщина вышла на балкон и сказала: «Ой, пожалуйста, оставьте цветы, я буду их поливать». Мужчине понравилась спальня.
Дорогое ли удовольствие — вся эта интерьерная магия?
В сфере считается, что хоумстейджинг может потянуть до 1% стоимости квартиры на продажу.
Ангелика тоже называет такой ориентир.
— То есть если квартира стоит $100 000, то $1000 вы можете отдать на хоумстейджинг. Если выходите за этот бюджет, это уже редизайн. Значит, докупаем мебель, переклеиваем обои, красим потолки…
Если квартиру планируют сдавать, разумно потратить на хоумстейджинг сумму, равную месяцу аренды.
У Ангелики расценки такие:
— Я беру $8 за «квадрат», если мне не надо делать переделку, какой-то редизайн. Если я просто пришла, передвинула, переставила, сказала, мол, это докупить, это заменить, тут повесить, это снять, тут добавить такого цвета, здесь не сочетается — убрать. Это хоумстейджинг. А если я включаюсь именно по редизайну — начинаю перекрашивать стены, заменять сантехнику или красить плитку, — то это $15 за «квадрат».
Недавно за квартиру, над которой работала Ангелика, покупатели торговались на повышение. Это была хрущевка неподалеку от торгового центра Dana Mall, в пятиэтажке без лифта, на пятом этаже.
— Мне говорили: «Ангелика, ты эту квартиру не продашь, она никому не нужна». А я говорила, что продам — молодой женщине или молодой семье без детей. Молодой женщине будет в радость заниматься спортом, поднимаясь по лестнице. Без детей — потому что коляску на пятый этаж особо не потаскаешь. Квартиру после хоумстейджинга мы выставили за $67 000 по курсу. На первой встрече уже появился клиент, готовый ее забрать. Но риелтор квартиру не отдал, потому что на просмотр было записано еще два человека. Следующий клиент тоже захотел забрать… В итоге покупатели торговались и подняли стоимость квартиры с $67 000 до $70 500. Так работают ставки на повышение после хоумстейджинга. А если бы эту квартиру выставили в первоначальном виде, мы бы даже за $67 000 ее не продали, потому что аналогичные стартовали с $55 000.
Собеседница считает, что гораздо эффективнее потратиться на хоумстейджинг и быстрее найти арендатора, чем месяцами терять прибыль. Некоторые владельцы это понимают.
— Вот у меня был объект в мае. Женщина взяла квартиру под субаренду — сталинку, в которой она с мужем своими руками сделала ремонт и стала сдавать посуточно. Мы ее подготовили, а с июня квартиру начали сдавать. Потом я спрашивала, как прошло лето, и заказчица сказала, что было всего восемь дней простоя. Восемь из девяносто двух! Сталинка без хоумстейджинга так бы не сработала.
Иногда Ангелика консультирует онлайн. Тогда хоумстейджинг можно сделать совсем недорого.
— Был случай: обратилась девушка, прислала фото своей спальни. Сказала, мол, неуютно, находиться здесь не хочу, помогите. Я увидела, что у нее стоит шкаф, совсем рядом находится детская кроватка, потом ее кровать. Чтобы взять из шкафа вещи, хозяйке все время приходится отодвигать детскую кровать. Тумбочек нет, цветового решения нет. Это не спальня, это лежаночка. Купе вагона. Я помогла сделать перестановку. Убрали кроватку от шкафа, передвинули сам шкаф. Добавили тумбочку, чтобы кормящая мама могла хотя бы поставить стакан с водой и положить телефон. Я объяснила, как одеть стены, потому что они были голые. Докупили люстру, лампы, чтобы у девушки в углу был свет. Выбрали правильного цвета постельное белье, чтобы сочеталось со шторами. Все это без встречи. В итоге комната преобразилась. На все заказчица потратила максимум $130.
Но случаются и такие кейсы: одна из заказчиц попросила переделать детскую в комнату для отдыха и потратила на это $4500 — потому что так хотела.
Бывают владельцы, которые дают карт-бланш на воплощение любых идей.
— У меня одна клиентка сдавала квартиру одной семье лет пять. Люди там жили очень чистоплотные, но многое сильно устарело. Чтобы сдавать квартиру дальше хотя бы за те же деньги (а цены за годы выросли), нам надо было что-то поменять. Хозяйка просто оставила мне ключи, деньги и сказала: «Делайте что хотите». И мы сделали прекрасную квартиру. К тому же выбросили хлам из подъезда, инициировали собрание жильцов, чтобы сделать ремонт первого этажа, потому что там было ощущение, что ты в норе у крота — так темно и грязно. Люди стали шевелиться и в итоге сделали в подъезде ремонт. У входа я посадила цветы. Так мы подготовили квартиру для сдачи, и сняла ее ровно такая семья, которую я рисовала в своих планах по портрету клиента.
В агентствах недвижимости, добавляет собеседница, с хоумстейджерами начинают дружить.
— Нет, хлеб мы у них не отбираем. Наоборот, агенты уже сами пишут с просьбой помочь им продать объект, который залежался. У меня есть риелтор, с которой мы работаем вместе. Я даю ей свои объекты в продажу, а она мне пишет потом благодарности за быстро улетевшую квартиру, над которой ей почти не пришлось работать.
Сейчас Ангелика начала учиться дизайну интерьера.
— Хочу заниматься флиппингом. То есть стремлюсь к тому, чтобы покупать квартиру в плохом состоянии, делать из нее райское местечко и продавать за хорошие деньги, достойные этого жилья. Буду тем человеком, который станет развивать рынок недвижимости в таком направлении, чтобы люди могли жить свою лучшую жизнь в квартирах мечты. А не покупать угол с тягостной мыслью «О боже, сколько мне здесь еще нужно всего сделать, чтобы наконец зажить счастливой жизнью!»
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by