Рынок коммерческой недвижимости качает из стороны в сторону: владельцы офисов привыкают к новой реальности, складской сегмент переживает пик спроса, а ретейл играет с новыми форматами, чтобы удержать интерес потребителя. Куда инвестировать свободные деньги, а в сторону каких активов лучше не смотреть? Разобраться в этих и других вопросах нам помогли эксперты — замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев и партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Вместе с «БТА Банком» начинаем новый цикл про коммерческую недвижимость в Минске.
Андрей Алешкин: У каждого сегмента наблюдаются сложности. Но интерес потребителей, а также спрос на аренду и собственность, есть у всех. Даже офисный рынок, как его ни «штормило» последние три года с проседанием по ставкам и спросу, уже к концу 2023 года вполне нормализовался. Ну а в топе спроса оказались, безусловно, склады. Наблюдается тотальный дефицит. Повисших незакрытых заявок значительно больше, чем вакантных помещений в предложении.
Андрей Чернышев: Сегодня рынок разделился на два лагеря: офисы, а также торговые и складские помещения. На мой взгляд, на рынке офисов большой профицит, если не сказать огромный. В тренде остается торгово-складская недвижимость.
Андрей Алешкин: Год был, возможно, неидеальным, если сравнивать с очень устойчивым и стабильным 2019-м, но вполне хорошим, если отталкиваться от 2021—2022 годов. Особенно второе полугодие. После периода длительного снижения динамика розничного товарооборота изменила вектор в направлении роста. А это индикатор розницы, оптимизма его участников. Следовательно, у собственников ТЦ появилось больше возможностей закрывать образовавшиеся вакансии, что и происходило. У тех, у кого с арендаторами были договоры на процент от оборота, поступления с ростом этого оборота росли.
Собственникам бизнес-центров также получилось выйти из кризиса спроса. Сейчас таких объектов, чтобы полностью пустовали, нет, а многие даже демонстрируют почти полную загрузку площадей.
Но также надо отметить, что многие пострадали, потеряли в доходах из-за перехода на ставки в рублях. Это был первый год работы в новых условиях ценообразования, не было опыта, не все предусмотрели перестраховку от рисков девальвации. А она случилась. Теперь все научены опытом и поставлены перед фактом, что никаких привязок больше не будет, подход к дедолларизации ужесточился. Начали серьезно подходить к договорам и «допам» в процессе их перезаключения.
Андрей Чернышев: На наш рынок стали активно выходить российские ретейлеры. Они в буквальном смысле качнули складскую недвижимость. В ближайшем будущем они планируют построить собственный склад в «Великом камне». Стоит отметить, что сегодня на рынке коммерческой недвижимости господствует формат аренды, а не купли-продажи.
Андрей Алешкин: Что-то новое появляется регулярно. За последние несколько лет даже на нашем рынке потребители познакомились с таким понятием, как «концептуальные пространства». Это такие магазины, где на одной площадке собраны различные бренды или представлены дизайнерские коллекции.
В октябре 2023 года отметил первую годовщину новый формат в связке ретейл/общепит, представленный фуд-моллом «Конкорс».
В офисном сегменте последние годы набирал популярность формат гибких офисов, коворкингов. Но сейчас он испытывает трудности, поскольку релоцировалось много IT-компаний — основных потребителей данного формата, а также ушли с рынка операторы, например Regus.
Чего у нас пока нет? В России, например, в последнее время набирает обороты такой формат, как термы. Есть проекты отдельных специализированных комплексов, как, например, «Пермские термы», но в основном эти проекты реализуются в рамках ТРЦ. И это не только столичная фишка: очень много проектов в ТРЦ, расположенных в регионах.
Андрей Чернышев: Сегодня набирают обороты помещения для стрит-ретейла: они находятся на первых этажах жилых домов. Почти во всех новостройках внизу запроектированы коммерческие помещения. Они наиболее ликвидны и интересны для арендаторов, а также более доходны с точки зрения инвестиций.
По поводу коворкингов: в Минске этот формат отчасти новый, но в глобальном смысле не востребован, только точечно.
Андрей Алешкин: Проекты комплексной застройки страдают в плане развития как социальной инфраструктуры, так и коммерческих объектов. Она или сильно запаздывает, или развивается бесконтрольно. Но если за социальную инфраструктуру отвечают город/государство, действуя в рамках бюджета, то за коммерческую отвечает девелопер. К сожалению, застройщики проектов, как правило, не обеспокоены управлением этой недвижимостью. Проще продать на стадии строительства, взять «быстрые» деньги — а дальше хоть трава не расти.
Что бы оживило проекты? Разнообразие предложения. Ну и полезные новинки. Например, если бы в ТРЦ крупных комплексов по аналогии с Россией включали те же термы. А то сколько угодно можно шутить над «панельными хрущами» Ангарской или Серебрянки, но при этом за услугами релакса ездить через полгорода в те же «Мандарин» и «Аква-Минск».
Андрей Чернышев: Если мы будем смотреть глазами ретейлера, у нас есть несколько локаций, которые будут привлекательны для инвестиций. Это район Каменной Горки и Кунцевщины, «встроенка» на первых этажах. Метро «Малиновка», вдоль проспекта Дзержинского, в районе метро «Грушевка». Из новых локаций до сих пор востребована «Новая Боровая». «Минск-Мир» активно заселяется: за счет его высокой плотности этой локацией активно интересуются. В ЖК «Левада» коммерческие «квадраты» уходят как горячие пирожки. Про «Северный берег» говорить рано, но постепенно арендаторы тоже туда будут заходить.
Андрей Чернышев: Многие думают, что переломный момент в сфере недвижимости случился из-за ковида, в 2020-м. Отчасти да, это сыграло роль. Но по большому счету многие крупные компании из IT-сегмента стали освобождать площади чуть позже, в 2021 и 2022 годах. Как итог в Минске сегодня 190 тыс. квадратных метров свободных офисных площадей. Для сравнения, в 2019 году их было в пять раз меньше — порядка 38—40 тыс. По-прежнему вакантными остаются БЦ «Центрополь» на ул. Свердлова (офисная часть) и BK Capital Palace на Октябрьской площади.
Сегодня айтишников чаще интересуют небольшие помещения на 150—250 «квадратов» (это маленькие стартапы, которые пока не готовы масштабироваться), а в 2019-м условный запрашиваемый минимум был на уровне 500—700.
На фоне легкого дефицита в 2019 году арендаторы были готовы самостоятельно делать ремонт в помещениях под офисы. Сейчас эта тенденция изменилась: все хотят заехать в рабочие пространства с чистовой отделкой. Наглядным примером в этом плане стал БЦ «Проспект» рядом с «экс-Кемпински». Пока «Сбербанк» не сделал ремонт, туда никто не хотел заезжать. Как только они начали предлагать офисы с чистовой отделкой, стали лояльны по ставке, БЦ начал заполняться.
Андрей Алешкин: На мой взгляд, с офисами все не так плохо, как кажется. Если в 2023 год сегмент входил с огромными проблемами, то завершал его вполне в комфортной атмосфере. К концу года не осталось пустых действующих офисных зданий (за исключением разве что объекта на Октябрьской площади). Многим даже из числа имевших высокую вакантность получилось заполнить помещения на 90% и выше. На этом фоне для новых арендаторов даже стали поднимать ставки. Идеализировать ситуацию, конечно, не стоит: во многом действующим игрокам получилось улучшить позиции из-за крайне низкого ввода новых площадей. Если бы в 2023 году ввели несколько крупных новых объектов, тот же «Шантер Хилл», старожилам пришлось бы куда сложнее.
Андрей Алешкин: Повторюсь, востребованы будут склады. Как в прошлом году, так и несколько лет до того. Сформировавшийся в 2023-м неудовлетворенный спрос перекочевал в новый год, и в ближайшие месяцы его просто нечем погасить.
Что еще? Наверное, объекты стрит-ретейла. Стрит-ретейл в городском центре ликвидный и привлекательный всегда. В новых районах многое зависит от конкретного расположения. Этот актив выгоден еще и тем, что имеет низкий барьер входа. Небольшие помещения стрит-ретейла могут себе позволить приобрести и физические лица, и ИП, и юрлица из сектора микробизнеса (те же ИП, которые недавно стали юрлицами по требованию законодательства).
Андрей Чернышев: С минимальными рисками и чтобы попасть в цель — однозначно это «встроенка» в жилые дома. Небольшие инвесторы могут купить одно помещение, а если бюджет позволяет, то можно вложиться во все помещения на нижних этажах новостройки. Когда-то на станции метро «Спортивная» был пустующий подземный паркинг. Его полностью выкупили и превратили в коммерческие магазинчики, там хорошая окупаемость. Торговля во встроенных жилых высотках максимально рентабельная, но важно учитывать местоположение дома. Про офисы ближайшие пару лет думать не стоит. А с учетом нависшего над рынком объема строящихся новых офисных центров, профицит в этом сегменте обеспечен еще на пятилетку.
Продается многофункциональное помещение в центре Минска площадью 1201,7 м², расположенное на 1-м этаже здания по ул. Мясникова, 27-1. В нескольких минутах ходьбы находятся здания Совета Министров и ключевых министерств. Жилые помещения в здании отсутствуют. Можно использовать для размещения офиса, ресторана, медцентра, тренажерного зала, коворкинга и др. Несколько отдельных входов, подземный паркинг, современные отделочные материалы, круглосуточный режим работы.
Телефоны: +375 17 311-32-66, +375 44 773-02-53. Подробности — здесь.
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by