В далеком 2010 году рынок загородной недвижимости оживила новость о строительстве элитного комплекса «Дубровский квартал». Поселок из 60 коттеджей должен был появиться на берегу одноименного водохранилища, в 28 км от МКАД. К несчастью, из-за ухода главного инвестора амбициозный проект превратился в очередной долгострой. Белорусы, купившие участки за серьезные деньги, рвали и метали, пока застройщик пытался раздать долги и избежать банкротства. С тех пор прошло уже семь лет, и, как оказалось, «Дубровский» смог выжить: там достраиваются коттеджи, прокладываются коммуникации и даже продается недвижимость. Onlíner побывал в поселке и посмотрел, как изменился квартал за это время.
Современный коттеджный поселок с собственным физкультурно-оздоровительным комплексом, детским центром, мини-маркетом и кафе должен был появиться на берегу Дубровского водохранилища. Когда в 2010 году между Смолевичским райисполкомом и ЗАО «Дубровенское» был подписан инвестиционный договор, в офис застройщика потекли вереницы дольщиков, готовых расстаться со своими накоплениями ради счастливой жизни на холмах «белорусской Швейцарии». Кто-то выложил из кармана $60 000, кто-то — больше $200 000.
Правда, следующие пару лет оказались не такими, как планировалось изначально. К 2017 году из 60 коттеджей выросло лишь около десяти построек разной степени готовности. Большинство из них были далеки от завершения.
Оказалось, из проекта ушел основной инвестор, испугавшийся обвала рубля и нестабильной в то время экономической ситуации. На тот момент застройщик уже заключил договор с 40 физлицами.
У компании возникли долги перед поставщиками материалов и подрядчиками, с которыми так и не рассчитались за выполненную работу. Сумма была внушительной — больше $8 млн.
— Попытки взять банковский кредит оказались безуспешными. Один банк тянул с решением полгода, другой — девять месяцев. В итоге отказ. Был шанс привлечь нового инвестора: компания была готова помочь с возведением коттеджей, но хотела построить крупный административно-бытовой комплекс и взять на себя управление поселком. Для строительства комплекса, в появлении которого были заинтересованы все будущие жители поселка, требовалось отвести 3,5 гектара. Смолевичский райисполком не пошел нам навстречу, и потенциальный инвестор утратил интерес, — рассказывала директор ЗАО «Дубровенское» Алла Костючик.
В итоге несколько организаций, безуспешно пытавшихся выбить долги, подали иск о признании застройщика банкротом. Чтобы избежать продажи имущества с молотка по бросовой цене, был утвержден план досудебного оздоровления. Единственной возможностью выйти из банкротства было создание новых активов в виде незавершенных строений на новых участках и затем реализация этих объектов. С учетом понесенных затрат каждый участок компании оценили в $80 000 — $140 000. Естественно, поиск покупателей на такие серьезные суммы, еще и с учетом всей предыстории, казался задачей со звездочкой. Но застройщику удалось выкрутиться.
— Мы смогли погасить кредиторскую задолженность и не допустить банкротства. Дольщики получили в счет долга «незавершенку». Многие решили достраиваться: кто-то — чтобы впоследствии переехать, кто-то — чтобы продать и хотя бы частично отбить вложения. Есть и те, кто просто поставил фундамент и ждет, когда земля подорожает, — отметила Алла Костючик. — Вместе с собственниками мы компенсировали государству по кадастровой стоимости право аренды земли на 99 лет. Сейчас территория находится в общей долевой собственности. Как только новый дом вводится в эксплуатацию, появляется возможность выделить из единой площади свой кусочек — в среднем от 8 до 24 соток. Такой подход подстегивает людей быстрее достраивать коттеджи и при этом не ждать, когда подтянутся остальные. На сегодняшний день мы имеем уже 23 обособленных участка, в этом году планируются к сдаче еще 11 объектов. Со временем можно будет оформить землю в частную собственность.
Компания «Дубровенское» закрылась, а вместо нее владельцы коттеджей организовали кооператив: нужно было проложить в поселок коммуникации.
— Мы начинали с семи человек, а сейчас в кооперативе 37 участников. Совместными усилиями проложили газопровод. В этом году планируем закрыть вопрос с канализацией, следующим шагом будет подключение электричества — пока что все пользуются временным. Ну а вода у каждого будет из собственной скважины: посчитали, что так будет дешевле, — поделился деталями председатель кооператива Вадим Бузук.
Строительство возобновилось в 2018 году, когда к участкам подвели газ. Люди поверили, что из «незавершенки» может получиться полноценное жилье. Конечно, пандемия, а заодно и выросший курс доллара внесли свои коррективы… И все-таки за шесть лет на берегу водохранилища появилось уже 37 полноценных зданий. Все они разные: есть классические коттеджи с двухскатными крышами, есть «парящие» на сваях конструкции, похожие на инопланетные корабли.
— Каждый строит дом по собственному проекту — кто-то своими силами, кто-то нанимает бригаду. Единой архитектурной концепции у нас нет. Главное, придерживаться общей цветовой гаммы: белые и коричневые оттенки фасадов, графитовая кровля… — объяснил Вадим.
Он был одним из первых, кто доделал свой одноэтажный домик. Собирался использовать его как дачу, а в итоге остался здесь насовсем, позабыв про квартиру в столице. Живет тут с женой и сыном уже пять лет. А вместе с ними на ПМЖ в «Дубровский квартал» перебрались еще четыре семьи.
— К концу года обещают переехать еще 17 собственников!
Виталий (еще один участник кооператива) тоже решил не отказываться от мечты о загородной жизни и уже шестой год доводит до совершенства свой двухэтажный особняк. Изначальные 96 «квадратов» площади трансформировались в 320, а на втором этаже появилась полноценная гостевая зона с 80-метровой верандой.
На вопрос, сколько денег он потратил, хозяин ответить затрудняется: сам участок брал в 2010 году за $80 000, а потом просто перестал считать. Собственно, как и многие другие, кто продолжает возводить в поселке коттеджи.
На данный момент в «Дубровском квартале» продается 17 домов на разной стадии готовности — от фундаментов до коробок с черновой отделкой и подведенными коммуникациями.
— Средняя стоимость «квадрата» варьируется в пределах $1000—1200 по курсу. В эту сумму уже включен обязательный членский взнос в кооператив. Например, готовый коттедж со всеми внутренними перегородками площадью 300 «квадратов» обойдется в $300 000, — уточняет Алла Костючик. — Покупателям доступна рассрочка от физического лица сроком до трех лет — такую возможность предоставляют отдельные владельцы.
Конечно, найти потенциальных покупателей не так просто. И дело даже не в цене готовых домов в 28 км от МКАД: людей пугает несладкое прошлое «Дубровского квартала», которое шлейфом тянется за поселком столько лет, хотя ситуация на стройплощадке действительно изменилась.
— Дальше мы займемся благоустройством поселка: сделаем ландшафтный дизайн, мини гольф-поле, спортивные площадки, возможно, небольшой СПА-центр для местных жителей, — делится планами председатель кооператива.
Что ж, посмотрим, получится ли у «Дубровского квартала» ожить и из поселка-призрака превратиться в полноценный загородный комплекс, как когда-то пророчили рекламные брошюры.
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by