278
14 июня 2017 в 8:00
Автор: Николай Градюшко. Фото: Александр Ружечка

Судьба долгостроя: что случилось с несостоявшимся элитным поселком «Дубровский квартал»

Современный и уютный поселок в самом сердце «белорусской Швейцарии» — так говорилось в рекламе о комплексе «Дубровский квартал». На холмистом берегу одноименного водохранилища должны были появиться 58 коттеджей, обеспеченные всеми благами цивилизации. Поверив в мечту о комфортной загородной жизни, кто-то отдал застройщику $60 тыс., кто-то — больше $200 тыс. По прошествии семи лет с начала реализации проекта ни один дом не введен в эксплуатацию, на большинстве участков стоят лишь незавершенные постройки. Застройщик же балансирует на грани банкротства, спасти от которого сегодня могут только кредиторы. Onliner.by рассказывает историю несостоявшегося элитного поселка, превратившегося в долгострой.

Идея строительства вблизи Минска организованных коттеджных массивов созрела во второй половине прошлого десятилетия. Взяв за основу пример Подмосковья, девелоперы анонсировали выход на рынок нескольких проектов, предполагавших единую архитектурную концепцию, централизованные инженерные сети, собственную службу безопасности и эксплуатации. К сожалению, в белорусских реалиях опыт создания загородных поселений новой формации, за редким исключением, оказался неудачным. Многообещающий «Ноттингем» пока даже не стартовал, «Гринвич» превратился в долгострой. Непросто сложилась и судьба «Дубровского квартала» — перспективного поселка вблизи Раубичей в 28 километрах от МКАД.

Инвестиционный договор между Смолевичским райисполкомом и ЗАО «Дубровенское» был подписан еще в 2010 году. Помимо жилой части, проект предусматривал появление физкультурно-оздоровительного комплекса, детского центра, мини-маркета, кафе, спортивных площадок.

Главным преимуществом «Дубровского квартала» застройщик называл его расположение. Место действительно завораживает. Сформированный ледником рельеф образует вблизи деревни Прилепы нехарактерную для Беларуси холмистость. Живописный пейзаж дополняет водная гладь.

На пригорке видны десятки построек. Часть коттеджей выведены под крышу и остеклены. Большинство же домов далеки от завершения. Кое-где стены несут на себе следы времени: крошится кирпичная кладка.

«Ключи обещали выдать в 2013 году»

Свою историю рассказывает Евгений, вложивший в строительство $74 тыс.:

— В 2011 году моя жена по работе познакомилась с директором ЗАО «Дубровенское» Аллой Костючик. От нее мы узнали о коттеджном поселке. Место нам понравилось, захотелось построить там дом. Алла говорила, что спрос сумасшедший, все выкуплено, но на следующий день отзвонилась и сообщила, что нам повезло: кто-то отказался от участка. Мы заключили договор и внесли первым платежом примерно 2/3 стоимости дома — $74 тыс. Ключи нам обещали выдать в 2013 году.

После внесения денег время от времени я появлялся на стройплощадке и не замечал практически никаких изменений. Алла говорила, что мы уже можем выбирать мебель, тогда как на стройке не было видимых перемен. Более трех лет мы слышали увещевания о каких-то новых инвесторах, кредитах. Наконец, в 2014 году я принял решение расторгнуть договор и потребовал возврата денег.

Мы заключили договор о том, что я отказываюсь от участка и в течение нескольких месяцев получу свои $74 тыс. Однако деньги Алла не вернула, а участок переоформила на другого покупателя. Получилось, у меня ни земли, ни денег. Позже мы подписали еще один договор — на сумму внесенных мною средств я получил имущество на другом участке, где был возведен фундамент и частично стены. Прошло еще несколько лет — свои деньги я не получил до сих пор.

Три месяца работали, три года выбивают долг

Среди кредиторов ЗАО «Дубровенское» немало подрядных организаций, с которыми застройщик не рассчитался за выполненные работы. Об участии в проекте своей компании рассказал Илья Ефременко, директор ЧУП «Гранд-Сервис»:

— Наша организация зашла на объект в 2014 году в качестве генподрядчика. Бригада из 20 человек работала на протяжении трех месяцев, занималась кирпичной кладкой стен. Деньги за работу не получили до сих пор, несмотря на давно вступившее в силу решение суда. В общей сложности долг ЗАО «Дубровенское» перед нами составляет $45 тыс. в эквиваленте. Денег у застройщика нет, даже судебные исполнители помочь не могут.

В начале 2015 года несколько подрядных организаций, безуспешно пытавшихся выбить долги, подали иск о признании ЗАО «Дубровенское» банкротом. На тот момент долг застройщика перед кредиторами составлял $8,6 млн. Чтобы избежать продажи имущества с молотка, был утвержден план досудебного оздоровления, предполагавший инвестирование в строительство коттеджей. Четыре организации из числа кредиторов основали ООО «Прилепы-инвест», вложили собственные средства, однако для полного погашения кредиторской задолженности этих денег не хватило. На сегодня задолженность составляет порядка $2,3 млн. Если ее не погасить, застройщика признают банкротом, а весь «Дубровский квартал» будет выставлен на аукцион по цене, не сопоставимой с уже понесенными затратами.

Кому фундамент за $140 тыс.?

Последняя надежда застройщика — создать новые активы. Сегодня на площадке есть 14 незастроенных участков. План таков: на этих участках возводятся фундаменты и оформляются в качестве незавершенных законсервированных капитальных строений. Поскольку привлечь в проект новых инвесторов практически невозможно (их отпугивает процедура банкротства), к приобретению новых участков привлекают кредиторов путем зачета внесенных ранее средств. Есть остаток кредиторской задолженности и количество новых участков. Одно делится на другое — получается ориентировочная стоимость участка с фундаментом, при которой застройщик может выйти из банкротства и возобновить продажи.

— Как выяснилось, каждый участок оценен примерно в $140 тыс., и мне с моими $74 тыс. придется объединяться с кем-то из кредиторов, делить право собственности на законсервированный фундамент, а затем искать покупателя, продавать объект по договорной цене и делить деньги соразмерно доле внесенных средств, — поясняет схему Евгений. — Ценообразование, на мой взгляд, непрозрачно. Плюс надо прибавить подвод коммуникаций к дому. По данным застройщика, это еще $40 тыс. Итого $180 тыс. за участок с коммуникациями в 28 километрах от Минска. Кто в здравом рассудке купит землю за такие деньги? Естественно, договорная цена окажется ниже внесенных нами средств.

Предложенный вариант не устраивает и Илью, директора подрядной организации:

— Непонятен правовой характер этой сделки. Земля не переходит в собственность, а остается в аренде у застройщика. Грубо говоря, за $140 тыс. пытаются продать фундаменты? По имеющимся данным, в строительство «Дубровского квартала» вложено $9 млн. Интересно, проверял ли кто-то природу возникновения этой суммы? Как строитель, я вижу, что материалы использованы недорогие: обычный кирпич, шлакобетонные блоки. Затраты на сети якобы составили $2,8 млн. Куда делись деньги физлиц, если столько подрядчиков за свою работу не получили ничего? Вопросов много. На мой взгляд, бухгалтерия застройщика нуждается в более тщательной проверке.

«Инвестор испугался и вышел из проекта…»

В комментарии Onliner.by директор ЗАО «Дубровенское» Алла Костючик рассказала о причинах превращения проекта в долгострой и возможных путях выхода из банкротства.

— На старте проекта в 2011 году у нас был, казалось бы, надежный инвестор — латышская компания, планировавшая строить сети за свои средства. Мы подписали договор, успели сделать проект и прошли экспертизу, начали привлекать деньги физлиц — и тут произошел обвал рубля. Испугавшись нестабильности в белорусской экономике, инвестор вышел из проекта. К тому времени у нас были заключены договоры с 40 физлицами.

Попытки взять банковский кредит оказались безуспешными. Один банк тянул с решением полгода, второй — девять месяцев. В итоге отказ. Был шанс привлечь нового инвестора: компания была готова помочь с возведением коттеджей, но хотела построить крупный административно-бытовой комплекс со спа-центром и взять на себя управление поселком. Для строительства комплекса, в появлении которого были заинтересованы все будущие жители поселка, требовалось отвести 3,5 гектара. Смолевичский райисполком не пошел нам навстречу, и потенциальный инвестор утратил интерес.

По истечении трех лет с момента подписания инвестдоговора было поставлено 44 фундамента с постройками разной степени готовности, выполнен огромный объем работ по сетям. Много средств ушло на земляные работы: приходилось выполнять замещение грунта.

«Да, не справилась с инвестпроектом. Но не сложила руки»

— Я не умаляю своей ответственности. Да, не справилась с инвестпроектом. Безоговорочно признаю это. Но я не сложила руки. Делала все, чтобы вывести компанию из кризиса, — продолжает Алла Костючик. — Меня уже проверили все, кто только мог: КРУ Минфина, прокуратура, Госконтроль. За время проверок не было выявлено ни одной лжеструктуры, никаких фактов вывода денег.

С момента начала процедуры досудебного оздоровления удалось погасить $6,5 млн задолженности, начать возведение новых фундаментов. К сожалению, циркулирующие слухи и процедура банкротства не дают возможности привлекать инвесторов извне. Единственная возможность выйти из банкротства — создать новые активы в виде незавершенных строений на новых участках и затем реализовать эти объекты. Почему каждый участок оценен примерно в $140 тыс.? Рыночный метод здесь не работает. Мы ориентируемся на объем понесенных затрат.

Сегодня глупо сидеть и ждать доброго дядю, который придет и поможет достроить поселок. Надо сформировать новые активы, выйти из банкротства и попробовать продать участки. Когда продавать и по какой цене, кредиторы будут решать самостоятельно. Лично я убеждена, что $140 тыс. за участок с центральными коммуникациями у Дубровского водохранилища — вполне адекватная цена. Желающие приобрести участки в «Дубровском квартале», поверьте, есть, но людей сейчас останавливает банкротство, висящее над нами дамокловым мечом.

По данным Минского областного центра инвестиций и приватизации, в прошлом году самый дорогой участок на берегу Дубровского водохранилища (в деревне Околица) был реализован за $106 тыс. в эквиваленте. В этом году там же купили участок за $78,5 тыс. в эквиваленте. Ни о каких $140 тыс. нет и речи. Кредиторы ЗАО «Дубровенское» осознают: вернуть свои деньги в полном объеме почти невозможно. За несколько лет изменилась конъюнктура рынка. Тем не менее большинство кредиторов поддержало проект по созданию новых участков, находя его меньшим из возможных зол.

«В случае проведения аукциона получим копейки»

Своим мнением о происходящем поделилась с нами еще одна участница процесса — минчанка Людмила, вложившая в строительство коттеджа $66 тыс.:

— Мы все обозлены и устали, но сегодня требовать расправы — это не решение проблемы. С недавних пор я сама пришла к мысли, что нам надо объединяться и пытаться избежать банкротства застройщика. Приобретя вскладчину с другими кредиторами права на новые участки, мы сможем реализовать их по договорной цене и получить хоть какие-то деньги. Сочту за счастье, если мне вернутся хотя бы 60—70% от внесенной несколько лет назад суммы. К сожалению, это единственный выход. В случае проведения аукциона будет определена минимальная цена имущества, и в итоге мы получим копейки.

Оценить перспективы выхода из непростой ситуации мы попросили временного управляющего по банкротству ЗАО «Дубровенское» Светлану Михайлову:

— За последние два года проведена огромная работа: законсервированы 46 объектов, погашена кредиторская задолженность на сумму $6,5 млн, начато создание новых активов. Все действия направлены на защиту интересов физлиц, вложивших свои средства в строительство коттеджей. Выходом из процедуры банкротства может быть только полное погашение кредиторской задолженности. Как временный управляющий, я прекрасно понимаю, что внешних покупателей сегодня привлечь крайне сложно, поэтому рассчитывать кредиторы могут только друг на друга. Сегодня немногочисленная часть кредиторов пытается вернуть свои деньги, не предлагая при этом конструктивных решений. Большинство же объединяются, уступают долги и забирают активы. По четырем новым участкам с фундаментами уже заключены договоры, остается реализовать еще десять.


31 мая Экономический суд Минской области, рассматривая дело о банкротстве, принял решение продлить защитный период ЗАО «Дубровенское» до 19 июля 2017 года. У организации есть чуть больше месяца, чтобы достроить фундаменты и попытаться продать новые участки, погасив кредиторскую задолженность. Шансов на благополучный исход немного, но для кредиторов это последняя зацепка.

Квалифицированная юридическая помощь в каталоге услуг Onliner.by

Читайте также:

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Автор: Николай Градюшко. Фото: Александр Ружечка
ОБСУЖДЕНИЕ