Предыдущий год был совсем непростым для большинства. Но мы, обычные люди, по крайней мере не рисковали миллионами, уже вложенными в бизнес. А вот тем, кто «ворочает капиталами», пришлось не раз понервничать за 365 дней 2022-го. И все же, какие бы напасти ни сваливались на головы бизнесменов, дела продолжали решаться, а сделки купли-продажи масштабных объектов — заключаться. Спросили у экспертов «Коллиерз», как торговые центры, гостиницы и офисные высотки пережили минувший год.
— Покупательская активность в 2022 году была достаточно высокой.
Сделок с коммерческими объектами общей площадью более 5 тыс. кв. м совершено в 1,6 раза больше, чем в 2021 году, и примерно столько же, как в 2019 или 2020 году.
В денежном выражении общий объем крупных сделок в 2022-м превышает сумму аналогичных показателей за 2020 и 2021 годы. В целом в 2022-м заключено 374 сделки с объектами коммерческой недвижимости размером более 500 кв. м каждый на общую сумму более $207 млн. Средняя сумма сделки превышает $500 тыс. по курсу.
При этом 40% от общего объема сделок в денежном выражении совершалось с офисной недвижимостью, что означает, что многие инвесторы в 2022 году на спаде офисного рынка предпочитали приобретать качественные активы по привлекательной цене.
Доходность недвижимости практически не изменилась по сравнению с 2020—2021 годами и составила 9—11% для офисной и производственно-складской недвижимости, 10—13% — для торговой, — отмечают в «Коллиерз».
Ставки доходности в Минске по-прежнему значительно превышают аналогичные показатели большинства европейских столиц.
— В офисном сегменте было совершено немало сделок, в том числе крупных и дорогих. Одна из них — покупка «Сбер Банком» бывшего гостиничного комплекса на Независимости почти за $42 млн. Это крупнейшая сделка на рынке за последние три года (в 2019 году «Табак-Инвест» приобрел торговый центр «Е-Сити» на ул. Денисовской за $49 млн).
В прошлом году изменился портрет ключевого арендатора офисной недвижимости: вместо IT-компаний спрос формировали оставшиеся международные, российские компании, финансовые организации, государственные предприятия и учреждения (которые раньше не являлись игроками на рынке аренды частных помещений).
Рынок торговой недвижимости, как и в 2021 году, находился в равновесной точке: ставки существенно не снижались, вакантность росла только за счет ввода двух новых торговых центров с невысокой заполняемостью. При этом ряд топовых торговых объектов фиксировали рост трафика и более чем успешно генерировали арендный поток.
Уход нескольких международных брендов, из которых якорными были только H&M и Jysk, пока не отразился на рыночных показателях.
Добавим, что крупные для Беларуси сделки совершались не только в Минске, но и в регионах.
Рынок гостиничной недвижимости в 2022 году немного оживился, что ознаменовалось долгожданным определением судьбы бывшего отеля Mercure на ул. Зыбицкой, а также вводом в эксплуатацию нескольких небольших отелей (под брендом Hilton открылась гостиница The Basilian Minsk Curio Collection на 39 номеров, также был введен небольшой бутик-отель Zalkind Hotel). Оживление в отельном сегменте объясняется образовавшимся «туристическим пузырем» с Россией и активизацией внутреннего туризма.
По экспертной оценке «Коллиерз», рынок офисной недвижимости Минска находится в периоде рецессии. Верхний диапазон ставок аренды опустится еще ниже, цены продаж, вероятнее всего, также продолжат снижение.
Рынок торговой недвижимости в Минске пока находится в равновесном состоянии и будет переходить в стадию замедления в случае снижения покупательской способности и ввода крупных торговых объектов.
Рынок производственно-складской и логистической недвижимости в Минском регионе по-прежнему находится в периоде роста. На дальнейший вектор развития может влиять множество неопределенных факторов.
Рынок отелей оживился, инвесторы и девелоперы обращают внимание на гостиничную недвижимость небольшого формата: бутик- и апарт-отели. И хотя на рынке отелей все инвестиции являются высокорискованными, четкая концепция и попадание в нужный сегмент потребителя может обеспечить высокую отдачу. Инвесторам следует обращать внимание на небольшие проекты, рассчитанные на внутренних туристов или посетителей из стран СНГ.
Портрет инвестора и покупателя, вероятнее всего, не изменится: крупные локальные компании, государственные компании. Возможно, в 2023 году большую активность проявят инвесторы из России, Ближнего Востока, Турции, Китая, отмечают в «Коллиерз».
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро