В августе прошлого года наш читатель Виталий (имя в статье он попросил изменить) принял участие и победил в аукционе по продаже квартиры. Необычность сделки заключалась в том, что на доставшейся ему жилплощади проживали бывшие собственники, которые вовремя не расплатились с долгами (поэтому квартира и продавалась с молотка). Виталий попытался выписать жильцов через суд, но неожиданно получил встречный иск. Пытаемся понять, как по прошествии семи месяцев добросовестный покупатель оказался без денег и жилья.
— Мне 33 года, я инженер-строитель, жена педагог. После свадьбы долгое время жили на съемных квартирах, в основном в малосемейке, — начинает рассказ наш собеседник. — Шесть лет назад, когда у нас родились мальчики-двойняшки, мы решили переехать в деревню в 25 км от Барановичей — в дом, который достался моей жене по наследству от бабушки. Новые условия жизни были похуже, но нас это не пугало, так как в деревне мы могли экономить на аренде. Наш ежемесячный семейный бюджет невелик, но его хватало на то, чтобы закрывать основные жизненные потребности и понемногу откладывать на покупку собственного жилья.
Осенью 2020-го наши мальчишки должны пойти в школу. Готовясь к этому событию, еще в прошлом году мы с женой начали подыскивать недорогую однокомнатную квартиру в Барановичах. Просматривали все интернет-площадки по продаже жилья и в один из дней наткнулись на объявление о проведении аукциона.
Однокомнатная квартира площадью 34 кв. м на в Барановичах была выставлена на электронные торги отделом принудительного исполнения Барановичского района по начальной цене 15 000 рублей. Аукцион проводился на интернет-площадке государственного предприятия «БелЮрОбеспечение», где были размещены фотографии квартиры, телефон судебного исполнителя и другая информация.
— Созвонившись с судебным исполнителем, я узнал, что эта квартира выставлена на торги по решению суда, поскольку была заложена собственником на случай невозврата им долга, — продолжает Виталий. — Также мне пояснили, что в квартире числятся прописанными два человека — супруги-должники — и если я приму участие в аукционе и стану его победителем, то мне необходимо будет подать гражданский иск в суд о выселении предыдущих собственников. Как заверила судебный исполнитель, это обычная практика и суд выселяет таких должников без проблем. Более того, мне сказали, что у супругов имеются другие непогашенные задолженности и в их же интересах поскорее продать квартиру и рассчитаться со всеми.
Я подумал, почему бы не поучаствовать в торгах. Сомнений относительно юридической чистоты квартиры не возникло, ведь продажей занималось государство на основании вступившего в силу решения суда. А иск на выселение — всего лишь формальность, которую нужно соблюсти. Так думал я, полностью доверяя словам судебного исполнителя.
Помимо Виталия квартиру пожелали приобрести еще шесть человек. В ходе торгов, состоявшихся 20 августа, цена лота повышалась 190 раз. Участники прибавляли то по копейке, то по 5 рублей, то сразу по 500. В итоге победителем оказался Виталий, предложивший ставку 25 000,1 рубля.
— В конце торгов борьба шла только между мной и еще одним участником. Для нас с женой верхним порогом были 25 000 рублей. Видимо, для нашего конкурента тоже. Когда он сделал такую ставку, я решил накинуть всего 10 копеек. И он ничем ее не перебил, — вспоминает мужчина.
Так, заплатив всего 25 000 рублей и 10 копеек ($12 180 по курсу на день проведения торгов), Виталий стал собственником однокомнатной квартиры. Уверяет, что для Барановичей это адекватная сумма. В то же время сейчас на «вторичке» нет предложений дешевле $14 000.
— То, что вы видите в объявлениях, это «хотелки» продавцов. Отбросьте 10—15% на торг, и будет реальная цена. Здесь еще добавилось обременение в виде прописанных жильцов — не каждый согласится. Так что, считаю, квартиру я покупал на вполне рыночных условиях, никакой халявы здесь нет, — убежден собеседник.
Деньги были распределены следующим образом: 2500 рублей уплачено в пользу РУП «БелЮрОбеспечение» за организацию электронных торгов, еще 2500 рублей удержано судебным исполнителем в качестве расходов по исполнению. Оставшиеся 20 000 рублей были перечислены индивидуальному предпринимателю из Минска — человеку, перед которым у жильцов квартиры имелся непогашенный долг. Собственно, по иску этого ИП и было принято судебное решение о продаже на аукционе квартиры, являвшейся предметом залога.
Далее Виталий регистрирует за собой право собственности, получает свидетельство с печатью и обращается в суд с иском о выселении из своей квартиры должников. Начиная с этого момента все начинает идти не по плану. Ответчики с иском не согласны и ни в какую не хотят становиться бомжами. Они нанимают адвоката и выдвигают встречный иск. Во время судебного процесса начинают всплывать шокирующие нюансы их долговых обязательств.
Почему спорная квартира в Барановичах вообще попала на аукцион и как могла продаваться вместе с прописанными в ней людьми? История была в подробностях изучена во время судебного процесса. Приведем основные факты, опираясь на материалы дела.
Итак, в квартире проживают и прописаны двое — Жанна и ее супруг. В августе 2016 года женщина заняла у своих знакомых $5000 и обязалась вернуть долг до 1 августа 2017 года. Деньги были потрачены, а собрать нужную сумму для возврата долга никак не получалось. Поскольку в случае просрочки пеня составила бы $2500, женщина принялась искать, где еще можно взять деньги. Банки отказывали на основании испорченной кредитной истории. Тогда Жанна обратилась к предпринимателю из Минска и в июле 2017 года заключила с ним договор займа на 8000 рублей.
Условия по договору были следующими: в течение первого года Жанна должна была ежемесячно (!) уплачивать «ипэшнику» 6% от суммы задолженности, а на протяжении двух последующих лет — ежемесячно 30% (все равно что 360% годовых). Вернуть всю сумму можно было досрочно, но не ранее 20.01.2018. Также в договоре был прописан ряд штрафных санкций. Например, за несвоевременную уплату процентов — штраф в размере 100% от суммы займа.
Условия безумные, тем не менее Жанна, находясь в здравом рассудке, поставила свою подпись. В тот же день был заключен договор залога принадлежавшей ей однокомнатной квартиры — на случай невозврата займа и процентов по нему. А муж Жанны заключил с предпринимателем договор поручительства.
Внеся несколько платежей в погашение займа и процентов по нему, Жанна платить перестала. Как отмечалось в суде, с февраля 2018 года женщина была переведена на полставки. Среднемесячная зарплата уменьшилась вдвое (примерно до 300 рублей), что не позволяло исполнять условия договора. А с марта 2019 года женщина и вовсе была уволена в связи с выходом на пенсию.
Сумма долга с процентами и штрафными санкциями стремительно росла, превысив в итоге 45 000 рублей. «Ипэшник» обратился за взысканием набежавших процентов к нотариусу, который учинил исполнительную надпись. Суд Московского района Минска принял решение обратить взыскание на заложенную Жанной квартиру. Сама Жанна участвовала в суде, однако решение не оспаривала. Просила лишь предоставить ей право самостоятельно продать квартиру. В этом ей было отказано.
Далее ОПИ Барановичского района, следуя свои процедурам, принялся исполнять решение суда. Квартира была выставлена на аукцион, победителем которого, к своему несчастью, стал Виталий.
Гражданский спор по иску Виталия о выселении Жанны и ее мужа перерос в судебную тяжбу по их встречному иску. Супруги просили признать недействительной всю цепочку сделок и действий — от договоров займа и залога до электронных торгов и регистрации перехода права собственности к Виталию на спорную квартиру. Разбирательство длилось семь месяцев. В итоге суд Барановичского района стал на сторону Жанны — договор займа, с которого все и началось, был признан кабальной сделкой.
«Изучив и проанализировав договор займа, суд пришел к выводу, что, во-первых, размер процентов, указанный в договоре, значительно превышает проценты за пользование банковскими кредитами. Во-вторых, размер процентов является чрезмерно завышенным, не соответствующим темпам инфляции и обычному для таких сделок банковскому доходу, значительно превышает ставку рефинансирования. В-третьих, размер процентов исчисляется в ином порядке, чем в банках, так как в банках проценты исчисляются в годовых, а в оспариваемом договоре займа — ежемесячно. Суд не может оставить без внимания тот факт, что при сумме долга 8000 рублей к августу 2019 года размер долга с процентами и штрафными санкциями составил более 50 000 рублей», — читаем мотивировочную часть решения суда.
По мнению суда, индивидуальный предприниматель воспользовался сложной жизненной ситуацией, в которую попали супруги, и навязал им договор на крайне невыгодных для них условиях. Тем самым использовал ситуацию для собственного обогащения. При этом суд считает, что Жанна осознавала, к каким последствиям приведет заключение сделки, но «не могла поступить иначе из-за сложившихся обстоятельств».
Также суд обратил внимание на то, что пункты договора в части погашения процентов и основного долга не соответствуют законодательству (300-я статья Гражданского кодекса). Кроме того, при учинении нотариусом исполнительной надписи имел место неправильный расчет размера процентов за пользование займом (не были учтены суммы, уплаченные Жанной в счет погашения долга). Давая оценку договору залога, суд не оставил без внимания и то обстоятельство, что для Жанны и ее супруга данная квартира является единственным жильем.
В конечном счете своим решением суд признает договор займа и залога кабальными и недействительными, а вместе с тем отменяет исполнительные надписи нотариусов, результаты аукциона по продаже квартиры и признает недействительным право собственности Виталия на эту жилплощадь. Жанна и ее муж остаются жить в своей квартире и выселению не подлежат.
— Получается странная и, я бы сказал, вопиющая своей несправедливостью в отношении меня ситуация. Крайним и пострадавшим во всей этой истории оказался добросовестный приобретатель, который доверился государству и от первого до последнего шага действовал исключительно в рамках закона, — рассуждает Виталий. — Суд поддержал встречный иск Жанны, при этом не прописал механизм дальнейших действий. Если ей оставляют квартиру, то как я получу назад свои 25 000? Об этом в судебном решении не сказано ни слова! «Ипэшник» получил мои 20 000 рублей, ОПИ и «БелЮрОбеспечение» — по 2500 рублей. Выходит, я, честный покупатель, расплатился за долги чужого человека и остался ни с чем. А возвращать мои кровные кто будет, господа государственные люди? Понимаю, для этого придется оспаривать решения суда или подавать еще один иск, но пока длится тяжба, я отдаляюсь от решения своего жилищного вопроса и теряю на курсовой разнице. Если в августе за 25 000 рублей можно было купить $12 180, то сейчас только $10 150. Услуги адвоката тоже стоят недешево.
Мог ли Виталий обезопасить себя от такого поворота? На наш взгляд, ничто не мешало ему до аукциона познакомиться с Жанной, выслушать ее историю, оценить риски и принять взвешенное решение. Однако мужчина почему-то этого не сделал.
— А зачем? Я полностью доверял государству в лице судебного исполнителя и полагал, что если квартира выставлена госструктурой на аукцион, то она прошла полную юридическую очистку. Более того, до моего иска Жанна никак не пыталась оспорить законность договоров займа и залога, — говорит собеседник. — Кто-то может подумать, что я покупал квартиру не для себя, а для перепродажи. Это не так. Я хорошо знаю тот район. Там жил мой дед, сейчас там живут мои друзья, и мне не было необходимости осматривать квартиру, было вполне достаточно фотографий на сайте организатора аукциона. Если бы я был таким хитрым, то уж точно разведал бы все нюансы. А так влетел по неопытности.
Вот как прокомментировали ситуацию в ОПИ Барановичского района и города Барановичи:
«Когда мы обращаем взыскание на заложенное имущество, мы четко следуем требованиям исполнительного документа. Другого не дано. Порядок проведения торгов нарушен не был, они прошли и были оформлены в строгом соответствии с законом. Мы передали квартиру победителю торгов, он оформил за собой право собственности, деньги были перечислены взыскателю. И производство как таковое закрылось. Однако ни Виталий, ни мы как орган принудительного исполнения не могли предвидеть, что собственница квартиры опомнится и начнет оспаривать договор займа, заключенный в 2017 году. Хочется отметить, что порядок обжалования ей разъяснялся разными судами под роспись в разные годы, но своим правом она почему-то решила воспользоваться в самый последний момент.
Виталия, конечно, по-человечески жаль. Сейчас он должен обращаться в суд за возвратом своих денег».
Мы также пообщались с Жанной. «Это неправда, что я решила бороться за квартиру в самый последний момент», — говорит она. Женщина безмерно благодарна своему адвокату, который помог выиграть практически безнадежное дело. Вот что она рассказала:
«В 2016 году я брала деньги у знакомых. Чтобы вернуть долг, пришлось взять еще один заем — подвернулся этот предприниматель. Ездили к нему в Минск. Он заверял, что залог квартиры — это чистая формальность, что никто не сможет забрать у нас единственное жилье. Договор займа был подписан на три года, но мы с мужем планировали расплатиться в течение первого года. Тогда я работала на заводе, муж — на железной дороге, зарабатывали неплохо. Но так получилось, что с 2018 года меня перевели на низкооплачиваемую работу и дали всего полставки. Мы перестали платить — „ипэшник“ сразу же обратился к нотариусу за исполнительной надписью и насчитал нам долг в 45 000 рублей. Хотел забрать деньги за счет продажи нашей квартиры, но тогда суд ему отказал. Ограничилось все тем, что судебные исполнители начали удерживать деньги из зарплаты мужа.
А в 2019 году он снова подает иск в тот же суд и нашу квартиру арестовывают, выставляют на торги, а нас с мужем собираются сделать бомжами. Как вообще суд мог принять такое решение, если раньше ему уже было отказано? Выходит, существовало два противоположных решения по одному и тому же делу. Я была в шоке. Писала жалобы в Генпрокуратуру, в Минский городской и Верховный суд, в Администрацию президента. И всюду отвечают — помочь не можем, вы не подали апелляцию на решение суда (об обращении взыскания на заложенную квартиру. — Прим. Onliner). А как надо было? Я же юридически безграмотный человек, я до последнего считала, что единственную квартиру никто не может забрать.
Тогда мне посоветовали одного известного адвоката из Минска. Он сразу увидел в деле нестыковки и предложил обжаловать договор залога. Если бы не он, мы бы сейчас были на улице. А так продолжаем жить в своей квартире. „Ипэшнику“, хотевшему разорить нас до последней копейки, вернули уже 7000, еще тысяча осталась.
И еще. Я пыталась встретиться и поговорить с Виталием. В его исковом заявлении был указан адрес — я поехала по нему, в деревню в Барановичском районе. Его там не оказалось. Потом звонила. Он сказал — встретимся в суде. Вот и все. А ведь он сам мог приехать ко мне и поговорить еще до аукциона».
Виталий уже мог заканчивать ремонт в своей квартире, но вынужден вкалывать еще больше, чтобы компенсировать потери. Мы беседуем во дворике микрорайона Зеленый Луг в Минске. Пять дней в неделю мужчина работает на стройке и только на выходные уезжает к жене и детям. Не о такой жизни мечтала семья…
— Не спорю, я мог совершить какие-то ошибки в силу своей неопытности. Но за моей спиной стояла государственная машина, у которой я по сути и покупал квартиру. Сначала она сказала мне: «Ничего не бойся, делай как я скажу». А потом: «Ну бывает. Мы не могли предвидеть». И если такое произошло со мной, то нет никаких сомнений в том, что похожая история приключится с кем-то другим. Вот основная мысль, которую я хотел донести, — говорит напоследок Виталий.
Суши и роллы, чтобы негрустно и вкусно проводить апрель в изоляции. Есть в наличии
Хроника коронавируса в Беларуси и мире. Все главные новости и статьи здесь
Самые оперативные новости о пандемии и не только в новом сообществе Onliner в Viber. Подключайтесь
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!
Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by