Далеко не каждая минская новостройка финиширует в отведенные договором сроки. Если повезет, застройщик сам выплатит причитающуюся компенсацию, в ином случае остается либо махнуть рукой и без нервотрепки погрузиться в хлопоты ремонта, либо идти в суд и требовать взыскания неустойки. Нелегкий второй путь выбрал наш читатель по имени Лев. Но выставив государственному застройщику иск на внушительную сумму, он добился лишь смехотворной выплаты в три рубля. Разбираемся, как так вышло.
Огромный дом-стена на улице Академика Высоцкого строился для минчан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Изначально на эту площадку претендовала небезызвестная компания «Табак-Инвест», которая хотела возводить арендное жилье для своих сотрудников, но что-то пошло не так, и город решил отдать площадку «Минскстрою» и распределить квартиры среди очередников. Поскольку прибыль застройщика была ограничена, цена получалась социально ориентированной — в районе $500 за метр.
— Моя жена Татьяна с рождения, с 1984 года, стояла в очереди на улучшение жилищных условий. В 2016 году ей предложили варианты — Каменная Горка, дом на Алибегова или «Магистр». Выбрали «двушку» в «Магистре». Заключили договор с «Минскстроем», оплатили первоначальный взнос, а затем каждый месяц перечисляли последующие платежи. Дом должны были сдать не позднее 27 июля 2017 года, — вспоминает Лев.
По условиям договора дольщица должна была совершать платежи до 27 числа каждого месяца — и так с июля 2016 года по июль 2017-го. Трижды за весь период строительства деньги перечислялись на несколько дней позже, чем требовалось — в общей сложности просрочка составила 10 дней (это важный нюанс, который, как оказалось, сыграет решающую роль в суде). Кроме этих просрочек, никаких нарушений договора Татьяна не допускала, и к июлю 2017 года вся необходимая сумма была на счету «Минскстроя».
Застройщик же тем временем докрашивал фасады и укладывал плитку во дворе, но со сдачей дома в эксплуатацию возникла непредвиденная задержка. Ни в июле, ни в августе госкомиссия дом не приняла. Долгое время не были смонтированы подъемники для инвалидов — такая причина переноса сроков называлась на форуме дольщиков.
Дом был принят в эксплуатацию 14 декабря 2017 года. Задержка на 140 дней — надо признать, не самый худший расклад для Минска. «Минскстрой» выплатил неустойку дольщикам, которые своевременно рассчитались за свои квартиры. Татьяны в их списке не оказалось. Супруги посчитали, что это несправедливо, и решили обратиться в суд.
Согласно условиям договора, если сдача дома будет задержана на срок до трех месяцев, застройщик обязался выплачивать дольщику 0,01% от суммы внесенных средств за каждый день просрочки. А если задержка составит от 3 до 6 месяцев — 0,02% от общей суммы за каждый день. Исходя из такого порядка расчетов, Лев насчитал неустойку в размере 1 298,87 рубля.
На этом он не остановился и, проштудировав договор, добавил к исковым требованиям еще несколько пунктов: неустойки за несвоевременное исполнение застройщиком различных обязательств (по предоставлению окончательного расчета стоимости объекта долевого строительства, по передаче документов, необходимых для госрегистрации прав собственности, и т. д.). Также он просил суд взыскать с застройщика уплату процентов за пользование чужими денежными средствами. В итоге набежала приличная сумма — более 10 000 рублей.
Вообще, в договоре прямо не прописана ответственность застройщика, например, за несвоевременное предоставление окончательного расчета стоимости объекта. Чем руководствовался истец?
— «В случае нарушения сроков исполнения обязательств по договору застройщик достраивает объект с выплатой штрафных санкций», — Лев цитирует пункт договора, где прописана ответственность сторон. — Каких именно обязательств — не конкретизируется. Я трактую, что обязательства застройщика — это не только сроки ввода, но и своевременное предоставление окончательного расчета и т. д. Соответственно, применил в расчетах всех неустоек те же проценты — 0,01% и 0,02% за каждый день просрочки.
Также истец просил суд оспорить рассчитанную застройщиком неустойку за просрочки ежемесячных платежей со стороны Татьяны. «Минскстрой» высчитал с дольщицы 16 рублей с копейками за 15 дней просрочки. По мнению Льва, просрочка составила не 15, а 10 дней, и потому в результате неверных расчетов сумма была завышена на 3 рубля. Мелочь же, зачем считать эти копейки? «Дело принципа», — поясняет наш собеседник.
Суд постановил вернуть дольщице 3 рубля, в остальной части иска — отказать. Действительно, «Минскстрой» ошибся при начислении пени — не была учтена статья 194 ГК Республики Беларусь, которая гласит: «Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день». Таким образом, общая просрочка платежей уменьшилась с 15 дней до 10, а сумма пени — с 16 до 13 рублей.
Отказывая истцу в требовании выплаты неустойки за превышение нормативных сроков строительства, суд сослался на пункт договора, согласно которому ответственность по выплате неустойки предусмотрена перед дольщиком, «выполнившим в полном объеме свои договорные обязательства по своевременной оплате цены объекта долевого строительства». А поскольку Татьяна трижды нарушила сроки внесения ежемесячных платежей, требования о взыскании неустойки удовлетворению не подлежат.
Также в мотивировочной части решения суда отмечено, что договором и законодательством не предусмотрено взыскание неустоек за несвоевременное исполнение обязательств по предоставлению окончательного расчета стоимости квартиры и за несвоевременное исполнение обязательств по передаче документов, необходимых для регистрации прав на квартиру. Требование о взыскании с застройщика процентов за пользование чужими денежными средствами суд также счел необоснованным и противоречащим статье 366 ГК.
Лев подал апелляцию и ждет рассмотрения дела в городском суде. С чем он не согласен?
— В договоре речь идет о своевременной оплате цены квартиры. В июле 2017 года последним платежом мы внесли полную стоимость. Таким образом, обязательства по договору нами исполнены в полном объеме и в установленные сроки, — говорит собеседник. — Тогда на каком основании наc считают штрафниками? Застройщик же нарушил договор, просрочив свои обещания на 140 дней, и остался ничего не должен. На мой взгляд, возникла правовая коллизия — весьма неоднозначная ситуация, которую застройщик трактует в свою пользу.
С просьбой растолковать коллизию Лев обратился в Минстройархитектуры. В полученном ответе сообщается: «….принимая во внимание, что вами выполнены в полном объеме договорные обязательства по оплате цены объекта до ввода его в эксплуатацию, по нашему мнению, требования законодательства обязывают застройщика к выплате неустойки по причине невыполнения им срока исполнения обязательств по договору».
Читайте также:
Библиотека Onliner: лучшие материалы и циклы статей
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!
Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by