Это нелегкое бремя, надо называть вещи своими именами. Для города, который не должен больше расти, но все равно упорно делает это, судорожно выискивая свободное пространство для развития. Для людей, ставших заложниками равнодушного к их семейной истории и привычному образу жизни генплана. Страсти — жаркие, нервные, выматывающие — вокруг столичного частного сектора, тысяч усадебных домов, волею логики истории оказавшихся в пределах МКАД, кипят уже который год, и конца им не видно. Для Минска как сущности такой формат застройки давно стал обузой, и это можно понять. Некоторые из обитателей индивидуальных домов хотят сноса. Другие мечтают лишь о том, чтобы их оставили наконец в покое. Как мы дошли до такой жизни? Что нужно сделать, чтобы все в конечном итоге остались довольны? Нужно ли частному сектору в его нынешнем виде уйти из пределов кольцевой и если да, то куда? Давайте порассуждаем — конструктивно, но со щепоточкой сантиментов.
Как вообще могла появиться в столице «усадебная застройка»? Ничего шокирующего в ее наличии как таковом нет. Масштабные, порой уходящие за горизонт пространства, занятые сельского вида домиками, за заборами которых когда-то велся нехитрый быт с домашней живностью и удобствами на улице, — непременное свойство практически любого города, существующего на постсоветском пространстве. Исключения редки. Во-первых, есть Москва (без ее «новой» части), на огромном пространстве которой частного сектора, за редчайшим исключением, практически не осталось. Во-вторых, по объективным причинам такого рода застройки не было во многих новых городах, создававшихся в XX веке с нуля в чистом поле (или в дремучем лесу).
Минск не Москва, и его история насчитывает без полувека тысячу лет. Поэтому свой частный сектор в белорусской столице имелся в ассортименте, а появление его было связано с тремя основными причинами. Первый тип — сложившийся естественным образом. Деревянные здания были характерны для города еще со времен Речи Посполитой. К XX веку компактный центр Минска в основном стал уже каменным (кирпичным), но вплотную к нему примыкали деревянные предместья, населенные преимущественно «закованным в цепи» пролетариатом. Нынешняя, исчезающая на глазах старая Грушевка возникла на рубеже XIX и XX веков как поселок железнодорожников (спасибо узлу стальных магистралей, сделавшему Минск крупным городом). Обширные деревянные районы существовали в «залинейном» районе (находившемся за железной дорогой) у современной улицы Могилевской. Весьма деревянны были Татарская Слобода, примыкавшая к Раковскому предместью, Сторожевка и одиозная, утопавшая в болотной грязи Комаровка. В общем, это были исторически сложившиеся «спальные» районы-кварталы, вошедшие с городом во вторую половину XX века, даже несмотря на разрушительные пожары военного времени.
Кварталы частного сектора появлялись в черте Минска и по мере расширения его территории. Вокруг столицы существовало немало деревень, с течением времени включавшихся в городскую черту. От многих из них с тех пор не осталось и следа, но эти названия остались зафиксированы на современной карте города, перейдя на созданные на их месте жилые районы (Зеленый Луг, Уручье, Чижовка и так далее). Многие же продолжают существовать и поныне, одно- и двухэтажными пятнами разбавляя окружающее их панельное царство.
Наконец, третий тип частного сектора, составляющий сейчас основную его массу в городе, возник после окончания Великой Отечественной войны как ответ на отчаянную нехватку жилья в освобожденном от оккупации Минске.
За годы войны значительная часть населения Беларуси (и практически все жители ее столицы) фактически лишилась крова. Восстановление жилого фонда началось уже в 1944 году, но темпы возведения капитальных зданий долгое время не могли удовлетворить потребность людей в крыше над головой. Тысячи минчан ютились в землянках, и на этом фоне государство принялось активно стимулировать развитие так называемой «усадебной застройки». Желающие могли получить земельный участок и при некоторой помощи властей (кредитами и стройматериалами) построить свой дом. «Индивидуальные жилые дома главным образом строились из бревен или деревянных брусьев диаметром 18—22 см на бутовых фундаментах. Цоколь выполнялся из кирпича с последующей побелкой или оштукатуриванием. В качестве кровельного материала применяли шифер, черепицу, толь или рубероид», — писали авторы монографии «История архитектуры Беларуси». На рубеже 1940—1950-х годов по мере восстановления строительной промышленности появилась возможность строить такие дома из кирпича и по типовым проектам. Именно так на карте города появились Северный и Западный поселки в Заводском районе и огромный Сельхозпоселок на севере Минска, застройка которого, впрочем, началась еще в 1930-е.
Старые «генштабовские» карты 1964 года дают представление о масштабах разросшегося за предыдущие два десятилетия частного сектора. Огромные территории были заняты индивидуальными домами, хозяева которых долгое время вели во многом сельский образ жизни с обязательным подсобным хозяйством и соответствующим уровнем благоустройства.
Такой путь был в те годы единственно возможным для быстрого удовлетворения потребности в жилье, и можно только догадываться, насколько затянулся бы этот вектор, если бы не переход при Хрущеве на массовое строительство многоэтажных домов индустриальным методом. С этого момента общая площадь частного сектора в Минске медленно, но уверенно сокращалась. Первые жилые районы современного на то время типа строились на свободных площадках, грубо говоря, в поле. Так появились Чижовка с Серебрянкой, Харьковская и Зеленые Луги, но ближе к 1980-м началось планомерное наступление города и на усадебную застройку, оказавшуюся вблизи центра. Исчезли деревянные Татарская Слобода (на ее месте возник район улиц Заславской и Обойной), Сторожевка, многоэтажками застроили болотную Комаровку и Золотую Горку. Возникли большие жилые кварталы рядом с универсамом «Рига» и в залинейном районе улиц Могилевской и Жуковского. Исчезали старые минские улицы, деревянные хаты уходили с набережной Свислочи, Минск стремительно приобретал привычный сейчас вид.
Можно предполагать, что, не распадись Советский Союз, процесс постепенного переселения минчан из своих усадеб в многоэтажки продолжился бы. Население ко временам гласности и перестройки уже начинало рефлексировать по этому поводу, выражением чего стал вышедший в 1983 году на экраны кинофильм «Белые росы» (снятый в Беларуси хит советского проката), но в общем активно сопротивляться и не думало. Не было никаких общественных обсуждений, протестов с вывешенными на фасадах апелляциями к партии и правительству, петиций, возмущенных писем в заводскую многотиражку: город говорил «надо», его жители отвечали «есть». К тому же многие считали за счастье покинуть наконец неустроенность жизни на своих сотках, переехать в куда более комфортабельную квартиру, а генетическую страсть к огородничеству и жизни на земле удовлетворять по выходным на дачном участке.
В 1990-е все изменилось. Пришел капитализм, люди начали зарабатывать, а государство позволило им тратить деньги в том числе и на свою недвижимость. Все эти домики, в основном построенные в послевоенное время как временное жилье, начали, словно опухолями, обрастать пристройками, из деревянных лачуг превращаться в кирпичные замки, до эстетики которых городских властям не было дела. Сельскохозяйственные земли еще не стали высшей ценностью в государстве, свободного пространства в пределах МКАД пока хватало, население белорусской столицы не ограничивали сверху, и до поры до времени на происходящее в частном секторе столице закрывали глаза. Его современный внешний вид с хаосом, эклектикой, двухметровыми глухими заборами, контрастом пасторальной натуры с размахом эпохи первоначального накопления капитала — производные той лихой вольницы.
Принципиально все изменилось уже в начале 2010-х. Минск столкнулся с ситуацией, когда у города изъяли резервы для роста. Фактический запрет на строительство на сельхозугодьях и сохраняющийся спрос на новое жилье заставили вновь обратить внимание на массивы индивидуальной застройки, тем более что многие из них находились в привлекательных даже для коммерческого инвестора районах города. Чиновники быстро вспомнили давние, еще с советских времен заложенные в столичные генпланы проекты по постепенной ликвидации частного сектора, вспомнили про свои и своих предшественников обещания непременного сноса, под угрозой которого большинство семей, имеющих собственные усадьбы в городской черте, прожили по три-четыре десятилетия. И вот в этот момент началось систематическое издевательство не только над обитателями частных секторов, но и над самим городом.
«Структура жилого фонда столицы характеризуется соотношением 94% многоквартирной и 6% усадебной застройки, при этом территории усадебной застройки занимают 22% всех жилых территорий и на них проживают 73,9 тыс. минчан, или 3,9% жителей города. До настоящего времени многочисленные кварталы усадебной застройки с неполным инженерным обустройством, заметным физическим и моральным износом построек расположены на территориях самой высокой градостроительной ценности городского ядра, центральной зоны и вдоль главных магистральных улиц срединной зоны Минска», — это базовое положение действующего и сейчас генерального плана развития города (редакция 2016 года) в отношении частного сектора. Эта статистика, при всем уважении к его жителям, неумолима. Всего 4% минчан занимают почти четверть всей жилой территории белорусской столицы. Это очень неэффективное использование ее территории, с которым необходимо что-то делать. Наш город, как бы горько и обидно это для кого-то ни звучало, должен развиваться, и в современном «двухмиллионнике», претендующем на звание просвещенной европейской столицы, нет места «деревне». Но при этом то, как он в итоге развивается, становится другой крайностью, столь же ненормальной.
Итак, как в настоящее время в большинстве случаев действуют городские власти? Во-первых, несчастные обитатели практически любого участка индивидуальной застройки годами живут в подвешенном состоянии. Они не могут приводить свой дом в приличный для второй декады XXI века внешний вид, потому что по какому-то там ПДП он попадает под перспективный снос. При этом реальный процесс сноса во многих случаях затягивается совершенно неприличным образом, ведь ПДП зачастую разрабатываются без реальных инвесторов, «на перспективу», в надежде на то, что оно как-то там само в итоге образуется. Результат — фрустрация минчан, жизнь которых «на чемоданах» становится перманентным состоянием.
Во-вторых, у городских властей отсутствует всякое желание комплексной реконструкции районов индивидуальной застройки. Проще действовать по шаблону, проверенному на Грушевке и в том же несчастном Сельхозпоселке. От существующего усадебного массива просто отщипываются квартал за кварталом небольшие кусочки и отдаются на съедение девелоперу, накопившему средства на освоение очередного участка. Инвестор, естественно, желает выжать из доставшейся им на аукционе площадки максимум. В итоге над пока сохранившимися частными домиками растет новая 20+-этажная стена или, если территория небольшая, столь же высокая башня. Плотность населения при этом за короткий срок вырастает многократно, нагрузка на инфраструктуру увеличивается, а в Мингорисполкоме гадают, отчего это рост населения Минска и не думает останавливаться. В результате место давно устаревшего частного сектора занимают давно устаревшие «спальные гетто» советского типа, только каркасные, повышенной этажности и без присущей социалистическому градостроению ансамблевости.
В таких условиях политику города необходимо менять, руководствуясь здравыми положениями генплана, но не допуская имеющихся сейчас перегибов. Усадебная застройка в городской черте имеет право на существование, но, разумеется, не в центральной или непосредственно примыкающей к ней части города и не вдоль важных городских магистралей. И конечно, не в том виде, в каком она существует сейчас: с «шанхаем» непонятно кем утвержденных пристроек, пасущейся во дворе домашней птицей, сплошными заборами, отражающими представление вчерашнего советского человека об уединении.
В соседних странах даже в крупных городах частный сектор также имеется. Благодаря современным интернет-сервисам любой желающий — и владелец своими руками построенного коттеджа где-нибудь на Новаторской, и обитатель кабинета в здании на площади Независимости — может своими глазами увидеть, как аккуратно могут выглядеть такие районы в 2019 году.
Приведенные выше и ниже на скриншотах примеры взяты случайным образом на улицах Вильнюса и Варшавы, но сложно не заметить разницы даже в относительно депрессивной литовской столице. Там нет архитектурных шедевров, неомодернистских вилл из бетона и стекла или классических буржуазных дворцов. Большинство домов абсолютно обычные, но условность прозрачных заборов, отсутствие самостроя создают совершенно иное впечатление.
К усадебной застройке должен применяться ровно такой же подход, как и к любой другой, существующей в городской черте. Мингорисполком обязан контролировать внешний вид сохраняющихся усадеб, наказывать за его несоответствие стандартам благоустройства и, наоборот, поощрять его приведение в порядок. И под последним, конечно, понимается не ЖКХ-арт с аистами из покрышек и цветами из пустых пластиковых бутылок.
Пока же единственными адекватно выглядящими кварталами индивидуальной застройки остаются возведенные уже в 2000-е годы, для «избранных», что, в свою очередь, является дополнительным раздражающим фактором для многих жителей старых «частных секторов», справедливо не понимающих, почему одним можно иметь свой дом в пределах МКАД, а другим — нет.
Но такие кварталы все равно должны стать исключением: 22% городской территории не могут по-прежнему фактически пустовать. Эту часть города, фактически потерявшего возможности для развития, можно и нужно использовать куда более эффективно. На большинстве общественных обсуждений, даже тех, которые проходят на повышенных тонах, выселяемые из привычных усадеб минчане выражают недовольство в первую очередь размером и качеством положенной им компенсации. Это принципиальный, важнейший вопрос. Далеко не все готовы обменять свой собственный дом на минимально возможную сумму денег или квартиру «типовых потребительских качеств» где-нибудь на окраине из расчета 15 условных квадратных метров на человека из 58-го указа. Естественно, такая компенсация должна быть честной, адекватной и стоимости земли, которую потенциально теряет житель дома и приобретает город или застройщик. У города есть резервы для таких компенсаций.
В 2012 году в черту Минска были включены земли бывшего военного полигона, вплотную примыкающего с востока к МКАД. На части этой территории планировалось построить новый колоссальный жилой район «Зеленый бор» на пять миллионов «квадратов» только одного жилья. Целых 17 микрорайонов, десятки школ и детсадов, одних поликлиник 7 штук. Освоение площадки в 2000 гектаров оказалось городу не под силу, слишком дорогим получилось создание необходимой инженерной и социальной инфраструктуры. Эти земли, согласно положениям генплана, оставили «стратегическим резервом перспективного развития Минска». Возможно, имеет смысл этим резервом воспользоваться.
Очень важно, что все эти тысячи полигонных гектаров не являются «землями сельскохозяйственного назначения». С севера к ним уже примыкают существующие коттеджные поселки, имеется и план строительства через эту территорию автомобильной трассы и трассы скоростного трамвая в направлении парка «Великий камень» и Национального аэропорта Минск. Ничего не мешает строительству здесь нового крупного района индивидуальной застройки, расположенного вплотную к МКАД в городской черте, с перспективой хорошей транспортной доступности в обозримом будущем.
Одновременно ОАО «МАПИД» совершенно недавно представило ряд проектов индивидуальных домов и таунхаусов достаточно актуального и по меркам 2019 года внешнего вида, способных при этом производиться индустриальным образом с соответствующим удешевлением конечного результата. Застройка такими домами «Зеленого бора» не только загрузит мощности важного предприятия своей отрасли, но и позволит предоставить жителям частного сектора в пределах МКАД достойную компенсацию их старым домам без потери образа жизни и с улучшением ее качества.
Согласно нормативам генплана, считается, что в районах усадебной застройки «при освоении 10 гектаров жилых территорий могут быть расселены до 360— 380 жителей». Нехитрые подсчеты показывают, что только на одной из двух тысяч гектаров «Зеленого бора» могут быть расселены 36—38 тыс. человек, при этом во всем частном секторе белорусской столицы сейчас живут 74 тыс. человек. То есть, условно говоря, одной территории несостоявшегося «Зеленого бора» хватит для освобождения всех 22% территории Минска, занятых сейчас усадебной застройкой, включая даже ее элитные районы вроде Дроздов, Цны, Зацени и так далее.
Многие из живущих сейчас в том же Сельхозпоселке, судя по материалам общественных обсуждений, готовы на переезд при условии предоставления им аналогичного дома по соседству с Минском. Город может предоставить им дом не просто по соседству, а на территории Минска, в непосредственной доступности от МКАД, в сформированном по единому облику жилом районе, без трущоб, «шанхаев» и разваливающихся деревянных фавел, используя современную продукцию ОАО «МАПИД», чье экспериментальное освоение скоро начнется на Долгиновском тракте и у «Экспобела».
На освободившейся при этом территории в пределах МКАД, особенно в районах, прилегающих к центру города, вместо занимающих их сейчас морально и физически устаревших усадеб уместно будет сооружение современной 5—6-этажной квартальной застройки с отдельными высотными акцентами и современной инфраструктурой. Никаких 20-этажных «человейников», только замкнутые кварталы, как и принято в развитых странах в настоящее время. Как показывает опыт «Новой Боровой», похожие кварталы даже в модифицированном внешне, но панельном, по сути, исполнении (и вновь «МАПИД» при деле) пользуются спросом у потребителей даже в деревне Копище за МКАД. Условная улица Орловская при этом будет выглядеть еще привлекательнее.
Время частного сектора в Минске, по крайней мере в его прежнем понимании, уже прошло. Это естественный процесс, и, если бы не он, мы бы по-прежнему видели на площади Якуба Коласа пасущихся коров, а рядом с гостиницей «Беларусь» — чей-то парник с огурцами. Но бездумно менять его на 20-этажные параллелепипеды тоже преступно. Люди, привыкшие к своему дому, должны иметь возможность переехать в пусть и другой, современный, но тоже свой дом, а город на месте старых кварталов должен создавать новую, гуманную среду, где человек мог бы чувствовать себя человеком, а не винтиком, ночующим между рабочими сменами в «машине для жизни».
Читайте также:
Наш канал в «Яндекс.Дзен». Присоединяйтесь!
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!
Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by