Минские застройщики привыкли клепать дома и не заморачиваться на мелочах: бежевая высотка в 10—15 этажей, двор-парковка, одинокие качели и горка песка — разве надо что-то еще? Подобный шаблон в создании жилой среды просто немыслим в соседнем Вильнюсе, где конкуренция и честная борьба за покупателя вытесняют с рынка новостроек всю серость, безвкусицу, халтуру и жажду максимальной наживы с каждого квадратного метра. Мы посетили несколько современных жилых комплексов, чтобы воочию оценить контрасты между двумя столицами.
Как и во всем мире, рынок недвижимости в Литве переживает свои спады и подъемы. Пиковые цены здесь фиксировались в конце 2007 года, затем последовали обвал на 40%, затишье и плавный подъем начиная с 2011 года. Оживлению спроса поспособствовал переход Литвы на евро — в ожидании этого события многие опасались роста цен и вкладывали сбережения в жилье. Дальнейшей активизации рынка помогли рост доходов и дешевые кредиты (1,5—1,7% годовых) при фактически нулевых ставках по депозитам.
Сегодня цены, так и не достигнув уровня 2007 года, стабилизировались. За метр без отделки в спальных районах застройщики просят ориентировочно €1400—1500 — это уровень жилья экономкласса. Средний класс — ближе к центру и €1800—2000. В новых жилых комплексах рядом с историческим ядром города ценник выстреливает до €2500 и выше.
— Сейчас рынок перенасыщен. В городе накопилось примерно 4500—4600 непроданных новых квартир — как абсолютно готовых, так и строящихся. При этом в месяц покупается около 300 квартир, и спрос растет не так быстро, как предложение. Как вы понимаете, конкуренция среди застройщиков достаточно высока, что заставляет их бороться за покупателя, инвестировать в благоустройство, повышать комфортность жилой среды, — говорит Андрей Наумчик, директор агентства Capital Pro. — Таков общий тренд. Те, кто попадает в него, не имеют проблем с продажами и не снижают темпов. Остальные застройщики, которые не заботятся о дополнительных преимуществах для жильцов, проигрывают борьбу.
Осенью 2013 года Onliner.by уже рассказывал про жилой комплекс «Венеция» на южной окраине Вильнюса. На тот момент дома еще не были заселены и благоустройство не выполнялось. Сейчас мы прогулялись по уже обжитому кварталу. На контрасте с «элитным» минским жильем увиденное произвело неизгладимые впечатления.
«Венеция» — это квартал на территории заповедника Бурбишкяй, состоящий из 13 трехэтажных кирпичных домов. В каждом доме по два подъезда, а всего здесь 180 квартир площадью от 31 до 120 кв. м. Квартиры на третьем этаже — двухуровневые. Машины жильцов хранятся только по периметру квартала, где создано 250 стояночных мест. Внутренняя территория — это общий двор-парк, где бережно сохранены взрослые деревья и созданы искусственные речные каналы и водопады, а также терраса с бассейном. Помимо этого, у жильцов первых этажей есть небольшие приватные участки для отдыха с отдельными входами со двора. Само собой, квартал обнесен забором и оборудован камерами видеонаблюдения.
Вечером здесь камерная атмосфера.
На этом все прелести не заканчиваются. Прямо за калиткой начинается заповедник, где застройщик обустроил спортивные площадки с тренажерами, баню, уличную кухню, беседки и зооуголок с козами и кроликами.
С определенных ракурсов «Венеция» очень уж похожа на курортный отель. Думаете, это элитное жилье? Застройщик позиционировал квартал как проект экономкласса. На стадии строительства квадратный метр стоил от €1300—1400. При всех преимуществах заповедника район ранее не считался слишком привлекательным местом для жизни (да и сейчас отношение к нему неоднозначное): в полутора километрах — вильнюсский аэропорт, а еще ближе — промзона.
Недалеко от «Венеции» тот же застройщик возводит жилой комплекс под названием «Фонтаны», состоящий из двух пятиэтажных домов. В этом проекте, кстати, поучаствовал и отлично зарекомендовал себя белорусский МАПИД, которому доверили кирпичную кладку одного из подъездов.
Квартал рассчитан на 200 семей, его особенностью станет система из 15 фонтанов и утопающий в зелени двор. Если минские застройщики ограничиваются чахлыми кустиками, здесь прямо под окнами создается, как нам показалось, что-то вроде филиала ботанического сада.
— Такое озеленение — это не обязанность застройщика, а чистая конкуренция за покупателей, — объясняет представитель компании-застройщика Вячеслав Микелионис. — В благоустройство «Фонтанов» мы инвестировали €120 000 без учета коммуникаций, в парк возле «Венеции» — €150 000. Растущие деревья во дворах сохраняли: за их вырубку в Литве огромные штрафы. Да и не в штрафах дело. Деревья здесь росли до нас и будут расти после нас. Это их территория, где мы — лишь временные гости.
Жильцы смогут пользоваться баней и летней кухней в соседнем квартале, всем желающим застройщик предоставит в бесплатное пользование велосипеды. Маркетинговые уловки, которые, тем не менее, работают.
Прозрачная дверь в подъезд, отсутствие ступенек, лифт на одном уровне с землей — представитель застройщика искренне удивляется нашему интересу к таким деталям. Мол, разве где-то сегодня строят иначе?
Квартиры в «Фонтанах», как и в остальных новостройках Вильнюса, исключительно «евроформата». Отдельных кухонь, как у нас, там нет, а зона приготовления еды выделена в гостиной комнате. Есть и совсем компактные «однушки»-студии.
Смотрим квартиру площадью 35 кв. м c отделкой и мебелью. Стоит она €61 000. Такая же, но без отделки, продается за €48 000.
Классическая «евродвушка» площадью 44,8 кв. м стоит €66 000, евротрешка площадью 66,92 кв. м — €88 000.
Отдельный вопрос — плата за обслуживание. Кто-то ведь чистит фонтаны и каналы, кормит кроликов, стрижет газон. Расчет здесь такой: в среднем €0,4—0,5 за каждый квадратный метр. Выходит €18—22 в месяц для квартиры площадью 45 кв. м. Это только уход за территорией, вывоз мусора и так далее. Общие коммунальные расходы потянут на €50—70 в месяц. Речь идет о современном энергоэффективном доме. В старой хрущевке отопление может обходиться в два-три раза дороже.
Осматривая жилой комплекс, мы не переставали сравнивать литовские реалии с белорусскими. Ну, например, что мешало возвести не 5, а хотя бы 9 этажей? Какой-то нехозяйский подход, подумали бы наши застройщики и чиновники.
— Есть установленные городскими властями регламенты застройки, которых мы обязаны придерживаться, нельзя возле заповедника воткнуть «свечку», — говорит Вячеслав Микелионис. — По площади Вильнюс равен миллионному городу, а население его составляет 500—600 тыс. человек. Лепить многоэтажки просто нелогично: места же хватает. Кроме того, мы хуторской народ, предки горожан жили на хуторах, и каменные высотки — что-то для нас неестественное. Люди ценят другую среду: близость земли, леса, воды.
Переезжаем в знакомый многим белорусам район торговых центров «Акрополис» и «Озас», где нас интересует новый и весьма популярный среди местного населения жилой комплекс «Озера Линкмену», состоящий из пяти домов. Здесь воплощены те же принципы застройки: двор без машин, низкая плотность, невысокая этажность. Зелени, правда, маловато. Территория огорожена и круглосуточно контролируется видеокамерами. Для автомобилей оборудованы надземные и подземные стоянки.
Жильцы квартир на первом этаже имеют личное пространство на лоне природы — открытые террасы с дощатыми полами из лиственницы.
Дома построены из силикатного кирпича, стены утеплены 18-сантиметровым слоем минеральной ваты или 20-сантиметровым слоем полистирола. Каждая квартира оснащена системой рекуперации тепла, что заметно по вентрешеткам на фасаде (вылетающий в вентиляцию отработанный воздух отдает свое тепло поступающему с улицы свежему воздуху). Сейчас рекуператоры — обязательная опция для всех вильнюсских новостроек. Энергоэффективности зданий литовцы уделяют особое внимание. Большинство строящихся в городе домов относятся к классу A или B, а вскоре вступят в силу новые требования, и все проектируемые дома должны будут соответствовать классу A+.
Бонусом для жильцов стало благоустройство за счет застройщика береговой линии небольшого озера за пределами квартала.
«Евродвушки» площадью 45 кв. м стоят в районе €73 000 — €78 000, за последнюю «евротрешку» площадью 69 кв. м просят €111 900. Машино-место обойдется в €8500.
— «Евроформат» появился у нас лет пять назад. Сейчас только такое жилье и строится. Основной спрос приходится на квартиры площадью 45—47 кв. м. Это оптимальный вариант для молодых пар и даже для семей с одним ребенком. Следующим шагом в жизни семьи уже становится квартира площадью 60 кв. м, — рассказывает о предпочтениях жителей Вильнюса Андрей Наумчик. — Раньше были очень популярны мини-студии площадью под 30 метров, со временем рынок ими насытился, и они стали менее ликвидны. Среди тех, кто покупает жилье для последующей сдачи в аренду, самый ходовой метраж — 37—38 кв. м (при условии, что можно выделить спальню площадью 8—9 метров). При покупке и отделке такая квартира обходится дешевле полноценной «евродвушки», а сдавать ее можно почти за те же деньги. Квартир площадью 100 и более метров практически нет. Кому нужна такая площадь, тот покупает таунхаус.
Движемся на северо-восток города — к жилому комплексу «Террасы Антакальниса». Говорят, это что-то вроде нашей «Новой Боровой». Застройщик района одним из первых в Вильнюсе продемонстрировал новые подходы к благоустройству дворов. Даже название кварталов созвучно: «Сосновые террасы», «Еловые террасы» и так далее. Здесь все как на открытке: безупречное озеленение, ступенчатая планировка дворов, дизайнерские беседки, водопады и детские площадки, преобладание натуральных отделочных материалов.
Сейчас в районе осталось всего несколько квартир. Самая дешевая — «евродвушка» площадью 44,92 кв. м за €82 800. «Евротрешка» площадью 62,97 кв. м стоит €110 700. Четырехкомнатная квартира площадью 92,29 кв. м с 70-метровой террасой обойдется в €208 300.
— Большинство сделок в классах эконом и стандарт (порядка 70%) совершаются с использованием кредитов. Ставки сейчас не такие легкие, как пару лет назад, — 2—2,5% годовых, — говорит Андрей Наумчик. — Молодой человек, получивший нормальное образование и отработав три-четыре года после университета, вполне может получать зарплату в €1500. С такой зарплатой банк может одолжить €100 000 на 30 лет при условии, что определенные накопления на квартиру уже имеются.
Кстати, схема финансирования жилья в Литве кардинально отличается от нашей. Вариант, когда застройщик только начинает рыть котлован и сразу просит 100-процентную оплату, исключен.
— Обычно в процессе стройки заключается предварительный договор. Покупатель оплачивает 10—15% стоимости квартиры, а полный расчет производится после сдачи дома. Стоимость квартиры при этом не меняется. Застройщики возводят жилье в основном за свои средства и за счет банковских кредитов, а доля финансового участия будущих жильцов сведена к минимуму, как и их риски, — разъясняет ситуацию Андрей Наумчик. — Конечно, наши застройщики тоже не идеальны и как правило задерживают сдачу на несколько месяцев, а порой и полгода, но громких долгостроев и банкротств не случалось уже давно.
Может ли застройщик в процессе возведения дома внести серьезные изменения в проект? Предположим, добавить один этаж (вспоминается недавний инцидент в «Олимпик Парке»).
— Предварительный договор — очень серьезный документ, где прописывается множество деталей: вся инженерия, особенности отделки квартиры и фасада и так далее. Были случаи, когда застройщики меняли, скажем, обещанную клинкерную плитку на простую штукатурку. Покупатели подавали в суд. В таком случае они могут рассчитывать не только на возврат аванса, но и на выплату компенсации в размере аванса, — говорит собеседник. — А чтобы целый этаж пристраивали, когда уже проданы квартиры, — такое однозначно не пройдет.
Мы изучили комплексы классов эконом и стандарт. Что же представляют собой более дорогие проекты? Один из них нам показали рядом со Старым городом — строящийся ЖК «Агуону, 9». Это не псевдоисторическая застройка, а пример современной архитектуры, учитывающей стилистику старого Вильнюса. По шкале энергоэффективности здание относится к классу A. Здесь напольное отопление с термостатом в каждом помещении, центральная система механического вентилирования с рекуперацией, потолки высотой 2,8 метра. Само собой, закрытый двор и подземный паркинг. Квадратный метр стоит $2500.
Много ли среди покупателей жилья в Вильнюсе белорусов?
— Наверное, 1% наберется. В основном это покупки в инвестиционных целях, попытка защитить свои сбережения. Я знаю только одну пару из Беларуси, которая приобрела квартиру в Вильнюсе для жизни. Они часто отдыхают здесь и решили обзавестись жильем, — говорит Андрей Наумчик. — С покупкой квартир иностранцами есть нюансы. По литовскому законодательству, иностранцу нельзя продать землю, а за квартирами в новостройках закреплен определенный участок, соразмерный площади квартиры. В таком случае землю можно оформить на третье лицо с литовским гражданством либо на юрлицо, принадлежащее белорусу. Это многократно опробованные и рабочие схемы.
Вильнюс — далеко не лучший пример современной европейской архитектуры. Но даже на его фоне новостройки Минска выглядят старомодно и нелепо. Вся наша строительная отрасль на протяжении десятилетий была ориентирована на выпуск максимально дешевого жилья для льготников. Парадокс в том, что те же панельки минчанам продают по коммерческим ценам. Монолитно-каркасные дома, за редким исключением, мало в чем выигрывают у панельных многоэтажек. Высокая плотность застройки, слабая шумоизоляция, бюджетная отделка и унылые дворы — под это описание подойдет практически любой жилой комплекс.
Позитив лишь в том, что ситуация начинает меняться. «А-100 Девелопмент» успешно заимствует идеи в Европе, принося в Минск новые стандарты жилой среды. Похоже, медленными шажками в том же направлении начал двигаться и «Трайпл», презентовавший недавно новый ЖК с двором без машин. Поднабравшись опыта в Литве, МАПИД готовится удивить новой серией домов из сборного железобетона. Более разборчивыми становятся и покупатели. Глядишь, через несколько лет пустая панелька с парковкой вместо двора не будет иметь шансов на коммерческий успех.
Читайте также:
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!
Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by