Минчан мало интересуют проблемы застройщиков, а тем временем за право строить в черте столицы они ведут настоящую борьбу — если не с конкурентами, то со своими возможностями и предстоящими обременениями. У покупателей недвижимости, конечно, свои интересы: они хотят квартиру неминуемо хорошего качества и по доступной цене. О проблемах двух сторон, а также о том, какое жилье необходимо строить в Минске и во сколько обойдется метр в 2017 году, Onliner.by поговорил с минским застройщиком.
Василий Устинчик — председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР-инвест». Компания возводит жилые и офисные здания в Минске и регионах, ориентируясь на энергоэффективное строительство. Среди сданных в эксплуатацию новостроек — жилые дома на улицах Неманской, Шпилевского, Казимировской, Ложинской, Гурского, Рафиева, Рогачевской и Игуменском тракте.
— Еще в 2013 году говорилось о том, что свободных участков для строительства нового жилья в Минске мало, заниматься сносом обременительно, пахотные земли неприкосновенны. На дворе 2016-й. Ничего не изменилось? Какие сейчас настроения у застройщиков?
— Проблемы остались те же. Добавилось требование 125%-ной обеспеченности новостроек машино-местами. В Минске и в целом в Беларуси этот показатель не достиг даже 100%. Ассоциация застройщиков объектов жилищного строительства неоднократно обращалась за разъяснением в Министерство архитектуры, где нам пояснили, что правило касается только новых площадок и квартальных застроек. Действительно, обеспечить квартальную застройку машино-местами на 125% возможно за счет паркинга в коммунальной зоне. А на отдельно взятой площадке площадью в 1 гектар сделать это практически нереально, тем более, кроме всего прочего, необходимо учесть наличие зеленой зоны.
— Тем не менее жилье строится в любых условиях. Много ли застройщиков прекратило деятельность в последнее время?
— Я могу назвать компании из Ассоциации застройщиков. ОАО «Белбуд» прекратило свою деятельность в качестве застройщика, оставив лишь строительное подразделение. ООО «Карпович» ушло с долевого рынка, заканчивая дом в Гомеле. Московская инвестиционная строительная компания также прекратила деятельность. Ушли и другие.
— Не разочаровались ли вы в аукционной системе предоставления земельных участков? Что стало со стройкой дома повышенной комфортности в Чижовке и дома за «Воротами Минска»? Получается, вы купили участки, но усилия потрачены зря…
— Аукционы — нормальное явление. Хотя их в Минске и не хватает. Другой вопрос — как они проводятся. Застройщик покупает кота в мешке. Участок выставляется на аукцион, и покупатель должен сразу заплатить за него деньги, хотя земля передается позже, ведь на ней находятся определенные строения, которые надо снести. Лишь после сноса застройщику передается право распоряжаться участком. Логичнее было раньше: на аукцион выставлялся участок, на котором имеются здания под снос, но покупателю он передавался только после того, как тот осуществит снос, и оплата аренды производилась перед получением этого права.
Мы были единственным участником аукциона по продаже участка в Чижовке. Сразу внесли требуемую сумму и приступили к сносу и проектированию. Снос шел нормально, а с проектированием возникли проблемы, потому что рядом УКС построил панельную 19-этажку. Все инженерные сети, вертикальная планировка, благоустройство, въезды и выезды зависели сразу от двух домов. Но сейчас проект нашей 18-этажки уже прошел экспертизу, получено положительное заключение, осталось только окончательно провести отселение — и можно приступать к строительству.
Если говорить о доме за «Воротами Минска», пока непонятно, что, согласно генплану Минска, должно быть на этом месте. Жильцы все еще пытаются разобраться, что же будет с их двором, но до сих пор им никто не ответил. Нам предложено было отказаться от участка и забыть о заплаченных деньгах — 2,5 млрд неденоминированных рублей. Был суд, рассматривался вопрос о нарушении административных процедур. Вопрос же компенсации потраченных нами денежных средств, надеюсь, решится в 2017 году.
С такими подходами мы, наверное, больше не будем участвовать в аукционах. «10 УНР-инвест» пока обеспечен строительными объемами на 2017—2018 годы, а потом, может быть, что-то поменяется. Возможно, аукционы — способ ограничить строительство жилья в столице.
— Строить в Минске будут меньше, метр станет дороже — об этом также говорится уже не первый год. Но ведь в последнее время мы, наоборот, наблюдаем удешевление метра.
— В 2015 году стоимость квадратного метра реально упала — примерно на $300, но в 2016-м она стала стабильной, допуская колебания до $100. Думаю, в 2017 году цена метра останется на уровне конца нынешнего года плюс-минус 5%.
Что касается строительства… Огромные территории в Минске отданы иностранному инвестору. Он едва справляется с ними и строит жилье, которое нельзя назвать подходящим белорусскому менталитету.
Раньше, когда вопрос освоения площадки будущего «Минск-Мира» еще лишь рассматривался, лично я предложил сделать застройщиком УКС Мингорисполкома, который обеспечит территорию магистральными сетями, разобьет ее на кварталы и квартально выставит на аукцион. В каждом квартале должно быть обозначено количество жилья, объектов социально-бытового и культурного назначения, за которые будет ответственен определенный застройщик. В таком случае участок освоился бы нормально.
Реализовать такой объем продаж квартир, как в «Минск-Мире», одному застройщику тяжело. Если бы территория была разбита для нескольких застройщиков, то каждый из них предложил бы жилье со своими особенностями и продать его было бы проще.
— Вы сказали про жилье, не подходящее белорусскому менталитету. А что, по-вашему, представляет собой жилье, подходящее белорусам?
— Для белоруса важна степень озеленения, этажность. Мое мнение: я бы прекратил строительство в Минске панелек и домов выше 7 этажей.
Однажды я был на экскурсии в Мюнхене, где построили жилую 25-этажку и провели референдум о том, как дальше развиваться городу. Жильцы проголосовали за строительство жилья высотой до 7 этажей. Считаю, для Минска это тоже актуально, тем более у нас земли на одного человека в 10 раз больше, чем в Германии.
— Если отказаться от панелек и высотных домов, то цена метра станет непосильной для минчан. А ведь большинство сегодня голосует рублем, не думая о комфортности жилья.
— Значит, необходимо развивать города-спутники. Но начинать надо не со строительства жилья. Сперва в них нужно развить производства, дать мелкому и среднему бизнесу льготы — иначе говоря, дать людям работу, затем обеспечить население школами, садиками и магазинами, а уже потом строить жилье. Но и в городах-спутниках целесообразно строить жилье не выше 5 этажей.
— То есть менее платежеспособным людям место в городах-спутниках, а более платежеспособным — в Минске?
— Да, чтобы не перенаселять Минск. Уменьшив этажность, мы снизим плотность застройки, увеличим степень озеленения, и вопрос обеспеченности машино-местами будет решаться проще. Ценой квадратного метра должен управлять рынок — спрос и предложение.
— В Минске надо строить современное жилье. Темой энергоэффективных зданий я начал интересоваться в 2005 году. «10 УНР-инвест» за это время построил 70 тыс. кв. м энергоэффективного жилья с расходом менее 40 кВт·ч на квадратный метр в год. На Западе, например, все жилые и нежилые объекты строят исключительно с принудительной приточно-вытяжной вентиляцией и системой рекуперации.
Два года назад я писал в Министерство архитектуры письмо с предложением. Чтобы развивать строительство энергоэффективного жилья, необходимы льготы как для людей, так и для застройщиков.
Для застройщиков — участки под строительство энергоэффективного жилья должны выдаваться на конкурсной основе. Для физлиц — если у человека есть старая двухкомнатная квартира и он хочет построить «двушку» в энергоэффективном доме, он обращается в администрацию для оценки имущества и в зависимости от результатов этой оценки получает кредит. Затем он может построить хорошее жилье, добавив определенную сумму из своих накоплений, а после заселения отдать городу старую квартиру, тем самым погасив основную сумму долга по кредиту. Старая квартира переводится городом в разряд арендного жилья.
Это удобно, к тому же отпадает необходимость строить панельки. А в суперсовременных минских новостройках должна быть предусмотрена не только система рекуперации, но и система химводоподготовки и солнечные коллекторы.
Я считаю, что принудительная приточно-вытяжная вентиляция — это здоровье нации. То, в чем мы сейчас живем, никуда не годится.
— К теме современного жилья. Британские гости отметили, что в минских новостройках мало внимания уделяется общим пространствам. Почему застройщики не стремятся делать красивые подъезды?
— Скорее всего, потому, что дома сдаются с квартирами без отделки. После заселения места общего пользования, как правило, требуют хорошего косметического ремонта. Когда закончатся ремонты в квартирах, жильцы сами должны позаботиться о красоте подъездов.
— В последние годы в Минске набирают популярность малогабаритки. Ваша компания решила их строить одной из первых. Решение оправдало себя?
— Эту необходимость я уловил года четыре назад. Первые малометражки появились в Каменной Горке, на Рафиева. Пробные квартиры раскупались моментально, на Рафиева — в течение двух недель.
Есть мнение, что 12 квартир на этаже оказывают большую нагрузку на лифт. Я же беру в расчет, что на этаже 12 квартир, то есть 550 кв. м. Те же 550 кв. м разделите на 7 квартир. Так вот в 7 квартирах будет жить больше жильцов, чем в 15.
— Какой формат жилья может стать востребованным у белорусов в 2017 году? Вот в Москве, например, предлагаются малометражки и от 15 кв. м.
— Спрос на малогабаритки останется, пока не начнут расти зарплаты и не появятся кредитные ресурсы. Но я бы не сказал, что этот тренд станет постоянным. Когда рынок насытится ими, спрос стабилизируется и переориентируется на жилье улучшенных потребительских качеств.
Читайте также:
Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by