Минчане еще помнят времена, когда квадратный метр в захудалой «панельке» оценивали не менее чем в $1500. Уверенные в своей непоколебимой правоте, застройщики важно раздували щеки и говорили, что это обоснованная цена и снижать ее больше некуда. Примерно тогда же успешно продавались и элитные коттеджи, расположенные как в Минске, так и в ближайшем пригороде. Замки, избы, дворцы, современные «прямоугольники» находили новых счастливых обладателей за относительно короткий промежуток времени, а сотни тысяч долларов перетекали из одного кармана в другой к обоюдному удовольствию. Onliner.by решил выяснить, дышит ли премиум-сегмент сейчас, когда продать «квадрат» в панельной новостройке по $800 уже считается за счастье.
Бо́льшая часть объявлений с пугающим обывателя ценником красуется на страницах сервиса по продаже недвижимости не по одному месяцу. Пустые «коробки» и полностью меблированные апартаменты ждут того самого клиента и того самого момента важно, с чувством собственного достоинства. Пометку «Торг уместен» почти и не встретишь.
— Элитная недвижимость всегда была особым сегментом, — рассказывает менеджер отдела «Дома. Дачи. Коттеджи» «Твоя столица. Агентство недвижимости» Татьяна Мигай. — Дорогие коттеджи и квартиры нечасто продавались на раз-два. Расцвет продаж премиум-жилья напрямую зависит от общей экономической ситуации: чем лучше идут дела у бизнеса, тем охотнее люди вкладывают накопленные средства в недвижимость.
Последний всплеск продаж дорогих коттеджей отмечался года два назад — в то время найти покупателя на симпатичный дом стоимостью $500 тыс. удавалось даже за месяц. Кое-какие сделки совершались еще и в начале прошлого (уже отнюдь не такого благополучного и спокойного) года. В это время продавцы и, что самое интересное, покупатели частных домовладений еще пребывали в иллюзиях.
— Рассказы о том, что в Минске и окрестностях сегодня продаются-перепродаются дома стоимостью $1 млн и выше, скорее, из области фантастики. Если анализировать последние три года, то станет очевидно, что основная часть сделок совершалась в пределах суммы вдвое меньшей. Конечно, объекты-«миллионники» действительно выставляются, но это не значит, что они и уходят по такой цене. Замечаю, что некоторые коттеджи пытаются продать в течение трех-четырех лет… — делится наблюдениями Татьяна Мигай.
По словам специалиста, сейчас на рынке премиум-недвижимости царит полный штиль: одни продают, а другие не покупают. Причем не покупают вообще. Да и подвижек в ближайшее время не предвидится: ситуация не та.
— Рассчитывать на богатых иностранцев или сорящих долларами российских олигархов продавцам не приходится, — продолжает сотрудник «Твоя столица. Агентство недвижимости». — Во-первых, олигархи всегда считали свои деньги и продумывали покупки. А во-вторых, ручеек из иностранцев, желающих обзавестись недвижимостью в Беларуси, никогда не был впечатляющим, а сейчас он и вовсе практически пересох. И даже считающиеся обеспеченными белорусские «айтишники» ситуацию не спасут.
Стоит отметить, что потенциальные покупатели стали более осмотрительными: импульсивных покупок «пришел — впечатлился — приобрел» уже нет. Прицениваясь к дорогому дому, человек обязательно приведет с собой строителей, разного рода специалистов, чтобы они разложили все по полочкам и объяснили, что и сколько в реальности стоит. Более того, люди прекрасно осознают, что рынок падает и, выждав какое-то время, можно приобрести этот же самый дом по куда более приятной цене. Те, у кого деньги на руках, больше осторожничают и присматриваются, чем действуют.
Купить подешевле, а продать подороже — давно и хорошо отработанная схема, обогатившая не одного нашего соотечественника. Придерживаются ее и собственники элитной недвижимости. Правда, заветная формула нередко дает сбой: к примеру, довольно известный особняк, расположенный в черте города, несколько лет назад пытались продать за $2,1 млн. Сейчас с ним готовы расстаться за $900 тыс. с «хвостиком», но серьезные люди с чемоданами денег так и не находятся.
— Уверена, если бы года три назад собственник попросил за него миллион с небольшим, сделка бы состоялась, причем довольно быстро, — комментирует Татьяна.
— С тем, что хозяева переоценивают свою недвижимость, приходится сталкиваться регулярно, — продолжает специалист. — Причем не раз доводилось наблюдать такую картину: советуешь продавцу адекватную сумму, за которую особняк реально продать, но человек категорически не соглашается, считая ее слишком низкой. В итоге желаемый ценник никого не привлекает и дом простаивает: сначала месяц, потом полгода, потом год. А затем это же объявление всплывает с суммой даже ниже той, которую ты предлагала. Но момент уже упущен, и даже «облегченный» вариант не спасает.
— Конечно, индивидуальное домостроение имеет свои особенности и свою цену, но все должно быть в пределах разумного. Коттедж может быть на самом деле очень качественным, добротным и просто замечательным, но оценит ли это покупатель? Зачастую слышу от собственников истории о том, как возводился дом и как его делали непохожим на все остальные: использовали формованный вручную кирпич, везли черепицу издалека, кладку стен делали из четырех кирпичей вместо двух и все в том же духе. Но потом оказывается, что покупателя это совершенно не волнует и он абсолютно не ценит тот любовно сделанный иностранными специалистами кирпич и вообще не обращает внимание на кровлю. А значит, не готов и платить за это запрашиваемую сумму. Сейчас все считают деньги и берегут кошельки, поэтому даже качественные, сделанные на высшем уровне дома остаются невостребованными, — делает вывод специалист.
Рекордную сумму — $1,35 млн — можно потратить на шикарный дворец в Валерьяново. «Продается просторный (385 м2) трехуровневый загородный дом, — объясняет пока еще хозяин. — К жилью обеспечен удобный подъезд с трассы Колодищи — Заславль: круглогодичный доступ, на дороге произведена отсыпка гравийной смеси, участок перед домом выложен тротуарной плиткой. Строение удачно расположено в тихой части коттеджного поселка прямо возле леса. Недалеко оборудованная детская площадка, футбольное поле, волейбольная и баскетбольная площадки».
Площадь участка — 25 соток. К нему подведены все коммуникации: магистральные газ и электроснабжение, пробурена собственная артезианская скважина, канализация местная. Строение монолитно-кирпичное, из экологичного красного керамического кирпича. Степень готовности дома — под чистовую отделку. Постройка насчитывает три уровня, связанных винтовой монолитной лестницей. На цокольном этаже находятся гараж на два машино-места, котельная, а также помещения под прачечную и бильярдную.
«Комфортная температура воздуха в помещении обеспечивается системой водяного подогрева пола и конвекционными обогревателями. Крытая натуральной керамической чешской черепицей крыша предохраняет обитателей дома от любых капризов белорусской природы», — поясняет собственник.
— Загородный дом с намеком на классический английский особняк, — комментирует увиденное архитектор-дизайнер студии Zrobym architects Алексей Кораблев. — Я считаю, что дому не хватает благоустройства и территории. Классика задает претензию на помпезность, которая странно смотрится в окружении коттеджного поселка. О внутренней функциональности дома судить сложно, так как нету планировки. В общем пространстве гостиной-кухни-столовой хочется видеть более высокий потолок. Интересно, что за такие деньги можно купить дом в Майами или Париже или вообще где угодно.
Недалеко от скромного, но все же такого родного берега Минского моря находится еще один выставленный на продажу коттедж. За 11 млрд рублей, или $550 тыс., можно разжиться 366 курортными «квадратами» и небольшим гостевым домиком.
— Нельзя не отметить интересный фасад дома, — комментирует дорогостоящий объект арт-директор студии Dking Дарья Лапицкая. — Думаю, просторная терраса с гибкой крышей и раздвижными дверями (что весьма удобно) особенно хороша в теплое время года: и взрослым, и детям наверняка приятно проводить здесь время. Привлекает как само место расположения дома, так и наличие собственной сауны. Спокойная и ненавязчивая отделка стен позволит расположить в комнатах любую мебель, каких бы стилистических предпочтений ни придерживались хозяева. Камин с живым огнем всегда смотрится привлекательно.
— Хотя некоторые вещи меня значительно смущают: на кухне, судя по всему, отсутствует окно. Сантехника в санузлах откровенно дешевая, также можно заметить технические люки. В коридоре и комнатах мало света, а конструкции из гипсокартона на потолке и стенах уже давно отжили свое и смотрятся несовременно. Ну и крыша, кое-где поросшая мхом, не совсем вписывается в образ, — отмечает специалист.
Значительно дороже обойдется покупателю двухэтажный дом в деревне Юхновка — в $850 тыс. Хозяин же и вовсе считает, что это коттедж «на миллион».
«Дом 350 м2 в стиле шале, авторский дизайн-проект, с эксклюзивной отделкой деревом для любителей нестандартного интерьера. Просторная кухня-столовая (45 м2), разделенная с гостиной (65 м2) встроенным в стену аквариумом (0,5 м3), окна 5 м высотой, эксклюзивные обои и сквозной камин в стиле хай-тек, все это подчеркнуто индивидуальной системой освещения. На весь этаж пол с подогревом», — предупреждает продавец.
«Все системы связи, сигнализации и жизнеобеспечения в рабочем состоянии. Отдельно стоящая баня (48 м2) с просторной застекленной террасой, застекленный навес (50 м2) с камином и печью готовы к эксплуатации. В бане есть отдельный туалет, кухонный блок и пол с подогревом. Участок 15 соток с эксклюзивным каменным садом (75 м2) и молодыми плодовыми деревьями», — дополняет картину агент.
— Дом на самом деле имеет немало преимуществ, — отмечает Дарья Лапицкая. — Среди очевидных — оригинальный ландшафтный дизайн, грамотное сочетание камня и дерева на фасаде здания. Более того, даже «лицевая» часть забора выдержана в едином стилевом архитектурном решении с домом. Однако не обошлось и без определенных «но»: на фасаде можно заметить внешние вентустановки, также на снимках не удалось найти дровницу.
Что касается внутреннего убранства помещений, то тут есть как плюсы, так и минусы. К первым можно отнести долговечные керамогранитные полы, панорамные окна, дающие много света, и высокие потолки. Изюминкой конкретно этого интерьера можно назвать двусторонний аквариум и большой оригинальный камин. Стоит отметить грамотную организацию освещения, а также наличие кондиционеров. Правда, сочетание материалов и цветов в помещениях явно не выдержано и может вызывать много вопросов. Возможно, новому покупателю используемые оттенки и фактуры придутся не по вкусу.
Счастье жить в деревянном доме также имеет свою цену. За $580 тыс. можно вполне легально переселиться на побережье Минского моря.
«Комплекс состоит из коттеджа, спа-центра и гостевого домика. Все это располагается на 15 сотках земли. Коттедж двухуровневый, общей площадью 167 квадратных метров. Продается со всей мебелью и оборудованием. Для отделки использовались самые современные, качественные и дорогостоящие материалы!» — объясняет продавец.
«Спа-центр — это еще один трехуровневый коттедж, в котором на 305 квадратных метрах располагается бассейн с душевыми, две бани, огромный банкетный зал с панорамным остеклением и просторные комнаты для отдыха! Идеальный вариант для комфортной жизни или занятия гостиничным бизнесом! Чтобы понять всю красоту и ценность этого загородного комплекса, нужно приехать и увидеть все своими глазами!» — не жалеет восклицательных знаков собственник.
Однако дизайнер замечает в этом чудесном месте не только достоинства, но и недостатки.
— Начнем с хорошего, — уточняет Дарья и начинает перечислять. — Крытая терраса, высокие потолки, большие окна, широкие подоконники, межкомнатные панорамные окна. Заметно, что отделка деревом выполнена действительно качественно, в интерьере использовалась дорогая и изящная ковка. Спа-зона достойна отдельной похвалы: большой бассейн, достойная облицовка стен, очень стильно смотрятся потолки с балками.
Но вот к используемой мебели есть много вопросов: начиная от исполнения кухни и заканчивая диванами-креслами, которые имеют явно поношенный вид и тем самым удешевляют дом. Да и само расположение мебели неоднозначное: зона «диван — телевизор — камин» не продумана. На мой взгляд, в одной из комнат просто ужасная декоративная штукатурка, хотя это довольно дорогой отделочный материал и, как правило, с его появлением помещение только выигрывает. Размещение источников света можно назвать хаотичным.
В доме явно не хватает хорошего, качественного текстиля (тот, что есть, только портит общую картину и удешевляет вид жилья). Можно отметить и странные цветовые сочетания дерева и штукатурки, а также ковров и остального текстиля. Плитка в санузлах довольно дешевая, да и сантехника из того же разряда. В зоне бассейна своя проблема: плитка почти наверняка очень скользкая, иначе зачем класть по периметру коврики, — замечает арт-директор студии Dking.
— Если бы я не знал, какого года постройка (2011), я бы смело сказал, что это проект 90-х. Того удивительного времени, когда людям после распада Союза приходилось входить в совершенно неосвоенное направление частной застройки. Использование разношерстных материалов, отсутствие единого стиля убили образ уютного дома на берегу озера, — уверен архитектор.
— Увы, наш рынок переполнен предложениями. А что касается спроса, то он мизерный. Да, определенные заявки есть, но, как выясняется при детальном изучении, 10—15 домов просматривает один и тот же человек, который все никак не может определиться и ищет вариант получше. В целом картина довольно безрадостная, собственникам не стоит рассчитывать на быструю продажу, тем более за солидную сумму. Покупатели ведь думают не только о том, как купить, но еще и о том, как все эти «квадраты» отопить, содержать и даже просто убрать. Пока элитная недвижимость не находит своего покупателя. На сегодня это невостребованный сегмент: нынче не время дорогого и премиального, — заключает сотрудник «Твоя столица. Агентство недвижимости».
Читайте также:
Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by