Требования к управлениям капитального строительства в Минске у честного народа повышенные: являешься государственным застройщиком — будь добр добросовестно исполнять обязанности. Именно в адрес УКСов чаще всего летят претензии, про них записывают видеообращения: люди просят разобраться с долгостроем, рассказывают о вопиющих недоделках, плачутся о непосильных доплатах. Об этом мы знаем все и даже больше. Сами же УКСы на комментарии идут без энтузиазма и являются организациями скорее закрытыми. Onliner.by провел время с уксовскими управленцами и посмотрел на вечное противостояние застройщика и покупателя с другой стороны.
Офис УКСа Центрального района ничем не отличается от какого-нибудь старенького РСЦ: вместо фойе — обставленная ненужной мебелью прихожая, советского вида лакированные двери с табличками вдоль темного коридора, маленькие кабинеты, в которых сидит по три человека. Так вот и работают уксовцы уже около десяти лет. Скоро им предстоит переезд, но об этом позже.
Подпирая стену в ожидании приема, можно выловить разные цитаты: «Если будет выпендриваться, квартира перейдет в коммунальную собственность, вот и все», «Зайди ко мне распишись», «Павлович, когда выезжаем?» Нервно как-то и суетливо.
УКС Центрального района — это ни много ни мало 50 человек: инженеры, юристы, бухгалтеры, экономисты и другие специалисты. Спрашиваем у замдиректора по производству о том, с каким обращениями сюда приходят люди.
— Обращений много, и это не только жалобы на строительство, — говорит Наталья Ятченя. — Спрашивают, как вступить в стройку, в каком районе лучше купить квартиру, как может измениться стоимость метра. Бывает, что толпами ходят и спрашивают: «Когда мы получим ключи?»
Сергей Панев, главный инженер УКСа, говорит, что у организации сегодня пошатнувшаяся репутация во многом из-за негативных публикаций:
— Только о плохом и пишете. Открываешь каждое утро Onliner.by, и на работу идти не хочется. Грязи вылито много, но мы не такие уж и плохие.
Отвечаем, что если жалобы есть, значит, они не пустом месте: холодный дом на Выготского, дом с трещинами на Камайской, долгострой на Каховской. Сергей уверен: имеется и множество положительных примеров. Так совпало, что в первый день весны получают ключи дольщики дома для многодетных на Нововиленской. Нас приглашают в одну из трех служебных машин и везут к нему.
* * *
«Мы иначе строить и не можем. Нас контролируют со всех сторон»
Это первое в 2016 году заселение многоквартирного дома, построенного УКСом. Самым продуктивным стал 2015 год, когда было семь торжественных заселений.
— Почему так? Сразу много домов ввели с 2014 по 2015 год. Скопились, скажем, — объясняет начальник отдела жилищного строительства Андрей Богун. — Раньше ведь был бум строительства, а теперь затишье. Объемы были иные: использовались льготные кредиты, большое количество граждан попадало под льготное кредитование, люди строились, мы много строили. В 2009-м было заложено множество строек ЖСПК. А в этом году у нас нет ни одного дома с господдержкой. Делайте выводы.
Такой вот милый домик — не что иное, как типовая мапидовская «панелька», но из-за веселой расцветки и скатных крыш архитектура смотрится по-новому. Стоящий рядом «близнец» уже заселен.
Удивительное решение по размещению жилья для многодетных. Обычно их приглашают в Каменную Горку или на окраины, а тут — центр города, престижная Нововиленская.
— УКС не принимает решений, где строить, — говорит начальник отдела технического надзора Анатолий Плясецкий. — Место определяет Мингорисполком, учитывая при этом много факторов, в том числе пожарные нормы, наличие необходимой инфраструктуры.
Здесь вдоль домов когда-то стояли заброшенные бараки. Их снесли в конце 2015 года, навсегда избавив район от прошлой криминогенной славы. Сейчас городские умы решают, что на этом месте будет целесообразнее: трамвайные пути или зеленая зона.
Пятиэтажный дом по временны́м нормативам можно построить за 7—8 месяцев. Представители УКСа убеждают, что в срок уложились, и зовут посмотреть на качество новеньких подъездов и квартир. С первого взгляда придраться и правда не к чему: все аккуратно.
— Вы, наверное, привели нас в образцово-показательный дом?
— Нет. Мы ведь иначе строить и не можем. Нас контролируют со всех сторон: инспекция Госстройнадзора проверяет мапидовские дома особенно тщательно. Раньше надзор обращал внимание на несущие способности дома, документы, а сейчас досконально следит за всем, чтобы не было жалоб.
Многодетным в стране уделяется особое внимание. С пятиэтажкой на Нововиленской постарались: квартиры с социальной отделкой обошлись семьям в 7,3 млн рублей за метр (сегодня это около $400).
Рассматриваем отделку. Пресловутые мапидовские обои стали красивей, но все равно простые и неброские.
— В МАПИДе есть отдел снабжения, который централизованно закупает отделочные материалы. Как правило, у белорусских заводов-изготовителей. Обои с квадратиками на кухне, наверное, знают все. Видимо, МАПИД решил, что они наиболее подходят для кухонного помещения.
Что наша промышленность выпускает, то и используем. Вентрешетки тоже везде одинаковые. Однако и новшество есть: вон поставили новые газовые счетчики. Имеются и теплосчетчики. Батареи идут в комплекте с терморегуляторами.
Обои на потолке клеятся из экономических соображений: чтобы потолок покрасить, его надо выровнять, а это дополнительные затраты. Линолеум тоже в ближайшее время вряд ли заменится ламинатом. Социальная отделка в «панельках» обходится примерно в 600 тыс. за квадратный метр.
Владельцы квартиры — супруги с тремя детьми — не захотели говорить о минусах сотрудничества с госзаказчиком:
— А какие минусы? Своя квартира. Долго стояли на очереди, а когда появился третий ребенок, стали многодетной семьей, и спустя год нам предложили строиться. Потом, правда, мы три года ждали, когда начнется сама стройка. А вот когда уже началась, то закончилась быстро.
Согласно указу №400, заселить дом необходимо в течение месяца после сдачи его в эксплуатацию.
— Это трудно, — рассказывает Андрей Богун. — Нужно собрать все необходимые документы, отвести земельный участок под нужды ЖСПК или товарищества, зарегистрировать капитальное строение в БРТИ. Только после этого можно осуществлять заселение. Плюс параллельно надо заключить договоры с эксплуатирующими организациями, ЖРЭО, «Минскводоканалом», «Энергосбытом», ведь заселение происходит лишь после того, как в доме появляются электричество, вода, газ.
— Из-за чего задерживается заселение?
— Каждый случай индивидуален. Например, из бюджета не были выделены средства на ввод сетей — строительная готовность есть, а вот договор с обслуживающей организацией заключить нельзя. Самая частая причина — задолженность перед генподрядчиком. Зачастую миллиардная задолженность ЖСПК переходит из месяца в месяц, и заселить здание нет возможности.
* * *
«Нам передают недострои, а мы от них отказаться не можем»
Заснеженный Лебяжий. Больничный голубой цвет выстроившихся на проспекте Победителей домов сочетается со снегом и туманом. Их ровный ряд в одном месте прерывается: здесь строительство находится еще на стадии фундамента. Спустя год вырастет пятиэтажка. На данный момент УКС строит только этот дом.
— Стройка досталась нам от «Белкоопсоюза», — вводят в курс дела наши сопровождающие. — Они не выполняли договорные обязательства, и объект передали нам как государственному заказчику. А мы-то от него отказаться не можем. Прежний проект пришлось перерабатывать. Работы не много, но она усложняется малыми размерами площадки: надо быть аккуратными, чтобы не задеть соседние дома.
— Во сколько обходится строительство такого дома?
— Около 90 млрд рублей. В эту сумму входят проектирование, строительство, усредненная норма сноса и многое другое. Сегодня метр в этом доме стоит порядка 17 млн.
В последнее время недострои достаются нам часто. Частные застройщики не справляются. Получаем даже объекты в других районах Минска. Есть работы по реконструкции: к примеру, кинотеатры «Москва», «Победа». Строим школы, садики и другие объекты инфраструктуры, финансируемые из городского бюджета.
* * *
«Плохая репутация УКСа создавалась годами, но в 2014-м полностью поменялся штат»
И все же Минск знает много примеров, когда именно уксовские дома оказывались проблемнее любых частных застроек.
— Плохая репутация УКСа создавалась на протяжении многих лет, — рассуждает Андрей Богун. — До 2010 года сотрудники получали оклад и не были заинтересованы в продуктивности. Им были чужды проблемы простых людей. В последнее время мы перешли на хозрасчет: сколько заработали, столько и получили.
— Сотрудники УКСа довольны соей зарплатой?
— В нынешней экономической ситуации — да. Но в целом как вообще можно быть довольным зарплатой?
В 2014 году штат УКСа Центрального района полностью поменялся, а объекты от прошлого руководства остались. Самые конкретные долгострои, которые припоминает Андрей, — на Каховской и на Выготского.
— Они строились четыре года! Качество ужасало. Помню, в ванной на стыках плиток оставались дистанционные крестики: их не убрали, а просто зафуговали. Сам видел, как плиточник в темной комнате режет и кладет плитку разного цвета.
Это больная тема, потому что разобраться в чужих «косяках» очень трудно. А людям ведь не докажешь, им неважно, что штат поменялся. Минимизировать социальную напряженность (этот термин мы часто применяем на планерках), когда граждане годами ждали, постоянно доплачивали, тяжело. А весь негатив выливается на сотрудников.
— Почему в свое время в Минске появилось много долгостроев?
— По совокупности причин: строительство было сильно подкошено кризисами 2009 и 2011 годов, рубль падал, а материалы дорожали — отсюда и постоянные доплаты. Причины цеплялись одна за другую.
Раньше больше людей нуждалось в жилье, темпы строительства были ударными, не всегда обращалось внимание на качество. Сегодня рынок диктует новые условия, а СМИ выводят всех на чистую воду. И это правильно.
Сегодня проблема долгостроев более-менее решена, но жалоб на строительные недоделки меньше не стало.
— Откуда появляются строительные недоделки? Нас принуждают укладываться в нормативный срок. Мингорисполком, ЖСПК требуют: введите дом, введите дом! Хорошо. Он вводится с кучей замечаний, вопросов. «Откуда недочеты, ведь комиссия его принимала?» А как иначе, если в спину толкают?
Никого не интересуют причины, почему дом не введен. К примеру, ЖСПК задолжало много миллиардов. УКС сокращает количество работников на объекте, потому что платить им нечем. Строительство замедляется, но под конец его надо подгонять, потому что есть строгий срок сдачи. Уверяем: дома, которые исправно финансируются, как правило, вводятся в срок и не имеют недоделок.
Сергей Панев рассказывает об основной проблеме стройорганизаций в последнее время:
— Строительные организации выживают за счет продаж жилья. Мы хотели взяться за несколько долевых объектов, но сложилась такая ситуация, что людям «долевка» не нужна даже за $1000. Даже в Лебяжьем сегодня можно найти предложения от $700—800.
Минчане пресытились: на имеющиеся деньги уже давно построились, а если нужно еще жилье, то они отдают предпочтение готовому. Посмотрите на новостройки: многие до сих пор не могут заселиться.
Все ждут, что будет с экономикой страны, с зарплатой. Нет доступных кредитов. Поэтому и спрос на рынке недвижимости снижается. А тут еще и коммунальные платежи увеличиваются.
Пошла тенденция: люди, у которых есть две-четыре квартиры, продают их, чтобы не платить за них большую «коммуналку». Квартиры попадают на рынок, демпингуя стоимость и новостроек, и «вторички».
* * *
Напоследок решаем посмотреть новый офис УКСа Центрального района, который в скором времени откроется на улице Гвардейской. Это заброшенная двухэтажка, которую решили возродить.
— Здание находилось на балансе ЖКХ и передано нам. В последние восемь лет оно пустовало и нам досталось с остатками жизнедеятельности бомжей — вывезли 20 грузовых машин мусора.
Внутри пока пыльно и работают отделочники.
— Полностью переделали полы, стены, крышу, фасад. Ремонт уже на финишной прямой, через месяц планируем заехать.
— Наконец-то каждый отдел получит свой кабинет, — говорит Сергей Панев.
Читайте также:
Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by
