Заветная мечта белоруса — «квадрат» за $500, да еще в центре города — нашла-таки свое жизненное воплощение. И речь идет не о полуразвалившихся бараках, оставшихся в качестве напоминания о пленных немцах и суровых временах, а о классической «сталинке» — с высокими этажами, широкими лестничными клетками и узорчатой лепниной на постаревших, но по-прежнему внушительных и прочных стенах. Секрет дешевого «квадрата» кроется в правильной «модернизации», благодаря которой двухкомнатная квартира превращается в двухуровневую.
Улица Кирова в Витебске сродни центральной части проспекта Независимости в Минске: дома сплошь с историей да с охранными табличками — историко-культурные ценности, прикасаться к которым можно только с большой осторожностью. «Парадные» фасады удивляют обилием изысканной лепнины, а вот тыльная сторона составляет резкий контраст с лицевой.
В одном из таких домов витебчанин Сергей купил в 2005 году двухкомнатную квартиру на последнем этаже. Подняться на пятый уровень с непривычки не так и легко: высота потолков в квартирах — 3,1 метра. Но все неудобства безлифтового варианта передвижения компенсируются потенциалом жилья на крайнем этаже.
— Подходящую квартиру искал долго: не месяцы — годы, — вспоминает хозяин.
Пока Сергей выбирал нужный ему вариант, на рынке недвижимости успел надуться очередной мыльный пузырь, и отложенных на покупку денег хватило только на «двушку», хотя первоначальные планы были куда более масштабными: хотелось приобрести просторную четырехкомнатную квартиру. Придирчивость в выборе жилья объяснялась просто: план переоборудовать чердак в мансарду созрел уже давно, оставалось выбрать для его реализации подходящий «полигон».
— Квартиры в наших «сталинках» в свое время выделялись достойным и заслуженным людям (от рабочих до партийных деятелей), но поколения сменяли друг друга, и вышло так, что в этой «двушке» в итоге жила семья алкоголиков. На квартиру было страшно смотреть: лепнина на балконе заколочена, свет отключен за долги, газ и вода перекрыты. Но что меня удивило больше всего — канализация была забита. До сих пор понять не могу, как люди здесь жили.
И все же решил не отступать: дом строился по питерскому проекту (только кухня — 12 «квадратов») для местной партийной и чиновничьей элиты, все сделано добротно. А уж привести в порядок «убитую» квартиру — дело техники. Думаю, соседи облегченно вздохнули, когда предыдущие хозяева съехали, — делится пережитым Сергей.
О своих соседях, их благодарности и корыстности жителю Витебска предстояло узнать еще очень многое. Но в первые дни после покупки сомнений в возможности реализовать самые смелые планы не возникало. Сергея не смущало даже то, что в пятиподъездном доме нашлось место привету из советского прошлого — настоящим коммуналкам: трех- и четырехкомнатные квартиры делили между собой сразу несколько далеких от родства семей.
— В 2007 году решил основательно взяться за превращение чердака в жилую мансарду, — восстанавливает события одного из самых непростых жизненных этапов Сергей. — В целом у меня ушло полтора года только на то, чтобы получить все согласования. Работа велась по двум фронтам: с чиновниками и с соседями. Даже не знаю, что было сложнее. Скажу так: чиновники в решении вопроса не помогали, все сомневались, отправляли друг к другу, гоняли за справками. Бывали дни, когда я приходил в исполком и по восемь часов сидел под кабинетами, отлучаясь только на обед. И так могло повторяться пять дней подряд. В общем, на приемы ходил как на работу, хорошо, что у самого график свободный. Но у меня была принципиальная позиция: никаких взяток, все сделаю по закону, ведь такая реконструкция действительно разрешена, запретов нет. Но так как до этого прецедентов не было, думаю, все перестраховывались и не хотели брать на себя ответственность, — рассуждает витебчанин.
На самом деле квартира Сергея не первая и не единственная в городе, претерпевшая изменения такого рода. Но предыдущие переделки производились на свой страх и риск, без официальных документов и привлечения бюрократического аппарата.
— Помнишь, как тебя кто-то пытался «подбодрить», — уточняет супруга Сергея Светлана. — Говорили: если бы дело было в Германии, то ты бы вообще пять лет согласования собирал.
— Проблемы были не только в чиновниках. За проект не хотели браться даже архитекторы — обошел несколько организаций, прежде чем отыскал тех, кто выполнит его. И работать согласились частники.
Еще один сложный момент — надо собрать согласие на реконструкцию у всех жильцов дома (а не только своего подъезда), точнее говоря, у всех собственников квартир. Если жилье неприватизированное, то разрешение дает эксплуатирующая организация. В нашем доме неприватизированных квартир оказалось порядка 15%. С остальными жильцами пришлось работать самим.
Смелой идеей соседи прониклись далеко не сразу. «Жечь глаголом» сердца и уговаривать дать разрешение Сергею приходилось долго и упорно.
— По соседям ходил утром, в обед и вечером. Что заметил: чем люди состоятельнее, тем лучше они относятся к чужой стройке, а чем беднее, тем они злее. Когда рассказывал о своих планах, некоторые просто считали меня наглецом. Бабушки почти всегда отказывались дать разрешение.
— Может, в силу возраста они просто боялись, что что-то будет не так, — ищет оправдание соседской несговорчивости Светлана.
— Кстати, наши пенсионерки решили, что мы сделаем здесь боулинг — начнут шары по голове бу́хать. А потом понеслись догадки: сауна, бассейн и так далее. Короче, бредовых идей мы наслушались предостаточно, — с улыбкой вспоминает Сергей.
— Ну, многие хотели что-то для себя поиметь с нашей стройки, — вспоминает важные детали Светлана.
— Это да, доходило до неприкрытого вымогательства, — уже без эмоций и возмущения говорит витебчанин. — Несмотря на возраст и социальное положение, люди открыто говорили: дай денег, тогда получишь согласие. Таксы были самые разные: от бутылки водки до однокомнатной квартиры в этом же доме.
Согласие на реконструкцию пришлось брать и у белорусского банка, отделение которого располагается на первом этаже дома. Причем процесс ох как затянулся. Из Витебска отправили запрос в головной офис в Минск, где в итоге подтвердили: банк не против, чтобы я присоединил чердак.
— Как договариваться с соседями? — рассуждает Светлана. — Для начала по-человечески: все объяснить, поговорить, ответить на вопросы.
— Крайний вариант, — дополняет Сергей, — пригрозить, что подашь в суд и сосед уже в зале суда будет объяснять, почему он не дает согласие на реконструкцию. Такой аргумент на некоторых действует. Кстати, пока шел подготовительный процесс, я предлагал многим соседям с верхних этажей строиться вместе со мной: вдвоем-втроем все же проще. Поначалу люди воодушевлялись, но по итогу сколько лет прошло — никто ничего не сделал. А ведь это очень интересная тема: «квадрат» обходится всего в $500 (без ремонта), в то время как в «панельке» на окраине он может стоить $800.
По довольно крутой лестнице, которая притаилась в углу коридора, мы поднимаемся на второй этаж — туда, где еще лет шесть назад жили только голуби и куда изредка захаживали коммунальщики. На мансардном этаже свежее, чем в «основных» комнатах, но не холодно и уж тем более не сыро. Помещения просторные и светлые.
Сергей сразу же показывает нам «темное прошлое» своей мансарды: за двумя дверями скрываются холод и абсолютная необжитость.
— Точно так же было и здесь, — говорит собственник «квадратов».
Но, когда смотришь на аккуратное помещение, в это не верится. На мансардном этаже супруги организовали комнату отдыха и спальню — 42 и 20 квадратных метров соответственно. Благодаря «надстройке» общий метраж квартиры увеличился с 60 квадратных метров до 120.
— Все стены и потолок утеплены 15 сантиметрами каменной ваты, поэтому здесь комфортно находиться даже зимой. Процесс преобразования технического этажа в жилой достаточно сложный и трудоемкий, но, поверьте, оно того стоит. Важно усвоить одно правило: все лицензированные работы должны выполнять профессионалы. И это касается не только проекта. Электрика, отопление, смена кровли — всем этим должны заниматься квалифицированные специалисты. Особое внимание следует уделить установке сигнализации.
К примеру, отопление — мне его делал настоящий профи. По сути, это мини-бойлерная со своим теплообменником и циркуляционным насосом, размещенная в специальном шкафчике. А до этого тоже была большая работа. Делали аксонометрическую схему всего дома: сантехник пересчитывал количество радиаторов, установленных в квартирах, чтобы я упаси бог не забрал у кого-нибудь лишние калории тепла.
Другое дело, что найти спецов, которые согласятся на нестандартные работы по договору, не так и просто. Поменять кровлю неофициально был готов каждый, а с договором и гарантией — только одна фирма (и стоило это в два раза дороже, чем у «нелегалов»). По другим видам работ «кастинги» тоже были серьезные: прежде чем начался ремонт, здесь побывало порядка 50 бригад и отдельных строителей. Беседуешь по телефону, так каждый рассказывает, что сам лично Кремль строил. А как увидят, что проект эксклюзивный, отказываются: «Я браться не буду». В итоге почти всю отделку я с родственниками сам и сделал, привлекали только двух подсобников, — рассказывает Сергей.
Первую очередь мансарды — 40 «квадратов» для отдыха — витебчанин построил всего за два месяца: таковы были условия исполкома. Со второй частью было уже попроще: временны́х ограничений никто не ставил, и спальню Сергей соорудил за шесть месяцев. Высота потолков в мансарде колеблется от 1,5 до 3,1 метра, а в спальне — до 4,5 метра.
— «Сталинки» хороши не только высокими потолками. Стены дома сложены из кирпича, который сейчас так популярен у дизайнеров интерьера, то есть достаточно сбить старую штукатурку — и декор готов, не надо никакой бутафории. К тому же все дымоходы действующие — можно в городе иметь настоящую печку с живым огнем.
У одной из стен мансардного этажа действительно нашлось место печке. Правда, используют ее не для обогрева (хватает центрального отопления), а для создания атмосферы уюта.
— Стропила, которые вы видите, тоже настоящие — на них смонтирована кровля дома. В прямом смысле этого слова: балки из дуба и кирпичные колонны составляют каркас всего здания. Отреставрировать их дорогого стоило — зато какая красота получилась. И сразу видно, что дом с историей, — не без гордости говорит Сергей.
Чердак в красивой «сталинке» для жизни не предназначался, а потому, кроме смены кровли, владельцу двухуровневой квартиры пришлось еще и прорубать себе окна. С улицы этого не видно, но в крыше здания появились аккуратные мансардные окна. Чтобы согласовать экстерьер с интерьером, хозяева установили на дымоходе флюгер и воссоздали слуховое окошко. Смотреть из окон мансарды на Витебск можно, только став на стул или лесенку. Городские виды и порывистый ветер, гуляющий на высоте, завораживают.
— Пока собирал все документы, руки не раз опускались: согласовывать свой проект пришлось с санстанцией, областным комитетом по телевидению и радиовещанию, горисполкомом, управлением архитектуры, энергонадзором, экологами, областной ГАИ, МЧС и многими другими. Принимать объект приходили представители 16 структур. Перебывали здесь все: кто по работе, а кто и из интереса.
Сейчас многие люди обращаются ко мне за консультациями, причем звонят даже земляки, уехавшие за границу. Как-то приезжала «фрау», которая обосновалась в Германии: решила после выхода на пенсию вернуться на родину. Захотела свою мансарду, причем «конфетку», а не самый простой вариант. Я ей все просчитал — вместе с хорошим ремонтом «квадрат» обходился в $1000. Она отказалась: дешевле в Германии жилье купить.
Кстати, на этом можно построить свой бизнес — делать на чердаках полноценные квартиры и продавать людям. Я обследовал все крыши витебских «сталинок» — есть потенциал, да еще какой. Обращался в исполком: денег не просил, просил разрешение на реконструкцию. Нарисовал перспективу застройки чердаков по всей улице Кирова и предлагал такой бизнес-план: строю, к примеру, 10 квартир, часть отдаю городу, часть продаю. Получил однозначное «нет». Чиновникам это неинтересно, хотя, повторюсь, денег из бюджета не просил. Получается, инициативные люди не нужны. Хотя к этому времени уже могли бы реконструировать один-два дома. Ведь у меня есть не только идея, но и те, кто смогут грамотно ее реализовать: попробуй еще сведи всех специалистов.
Что касается алгоритма действий для тех, кто захочет присоединить чердак к своей квартире: в первую очередь надо обращаться в производственно-технический отдел ЖРЭО (районное ЖКХ), в горисполком и начинать дружить с соседями. Дальше специалисты госструктур подскажут, куда надо обращаться. Не знаю как в Минске, но в Витебске последняя инстанция, которая дает добро на работы и от которой многое зависит, — это БТИ.
И еще один важный нюанс — надо брать разрешение не только на реконструкцию техэтажа, но и на отчуждение общей площади совместного домовладения в вашу пользу. Иначе построенная с такими усилиями мансарда будет принадлежать всем жильцам дома, а не только вам. Несмотря на все трудности, не нужно отказываться от своей мечты и возможности улучшить свои жилищные условия, если она есть. Плюс ко всему это огромный практический опыт: после сделанной реконструкции собственного жилья я могу подняться на любой чердак и сходу сказать, какие перспективы у этого помещения, что может в итоге получиться и как реализовать проект.
Поверьте, своя мансарда дает квартире очень многое. Здесь так здорово встречать Новый год: окна завалены снегом, посередине стоит елка, горит печка, в которой можно жарить хлеб и запекать картошку… Ощущение, что ты вовсе и не в центре города находишься, — мечтательно произносит Сергей.
Реализовать подобный проект пытается и минчанин Денис. Молодой человек сейчас находится в ожидании ответа из горисполкома, который должен расставить точки над «i»:
— На следующей неделе истекает срок ответа города на мое обращение с просьбой передать помещение. От того, что там будет написано, зависят все дальнейшие действия. В том числе узна́ю, надо ли мне что-то платить за «квадраты» чердака. В общем, я начал заниматься этим вопросом уже больше года назад.
Первое, что нужно уточнить всем, кто хочет таким образом улучшить свои жилищные условия, — это чем является вышерасположенный этаж: чердаком или техэтажом. В зависимости от этого впереди ждут два совершенно разных пути решения вопроса, и неизвестно, какой из них легче. Такую информацию можно получить в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, но это будет непросто. Придется побегать: с ходу на этот вопрос никто не ответит, надо поднимать архивы.
Надо выяснить, проходят ли по этому помещению какие-либо коммуникации, которые по логике вещей являются частью общего имущества (но толком это нигде не прописано). Лучше, чтобы этого не было: иногда наличие коммуникаций перечеркивает возможность обустройства мансарды.
Следующий вопрос — кому принадлежит дом, это товарищество собственников (как правило, в новостройках) или совместное домовладение. При этом в случае совместного домовладения возникает вопрос, все ли квартиры приватизированы. Если не все, то на чьем балансе находится дом: ЖРЭО, ЖЭСа, города, предприятия или организации и так далее.
Затем необходимо собрать подписи собственников квартир (каждого, кто имеет долю собственности в каждой квартире): люди должны быть согласны на отчуждение общего имущества в пользу одного из жителей. Правда, информация о том, на сколько долей разделена квартира, является закрытой — получить ее не выйдет, все конфиденциально. Поэтому рассказать, сколько собственников в той или иной квартире, — это добрая воля жильцов. Как и их желание либо нежелание подписать бумагу.
Думаю, государство должно быть заинтересовано в том, чтобы люди осваивали чердаки и техэтажи: человек не просит кредит, не становится в очередь, а улучшает свои жилищные условия самостоятельно за счет пустующих площадей. Плюс места общего пользования, за которые по большому счету платит город, становятся его зоной ответственности. В том числе и кровля, которую будет обслуживать жилец, ведь в его интересах, чтобы ничего не капало и не протекало. И таких положительных моментов много.
Но при этом соответствующий механизм вообще не отлажен, и никто не стремится разобраться в этом и упростить процедуру. Чиновники самого разного уровня просто не знают, что и за чем делать, вразумительные ответы получить невозможно. Приходится выяснять все самому и буквально по крохам, — огорчен неповоротливостью государственной машины Денис.
Читайте также:
Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by
